Oceń wpis  oddane głosy: 43 / 0

Czy mamy  kryzys na rynku nieruchomości, jak radzą sobie deweloperzy  w obliczu wielu upadłości tej branży ... ?

Czy lofty w  rewitalizowanych fabrykach będą znajdowały nabywców, jaka przyszłość czeka  rynek  mieszkaniowy ... ?

Na te i inne pytania w kwietniowym programie „Bez etatu” Marka Krzciuka odpowiadali zaproszeni do studia eksperci min. Tomasz Błeszyński / www.tomaszbleszynski.pl / doradca rynku nieruchomości.

Źródło:TV TOYA

kwiecień 2012

 Oceń wpis  oddane głosy: 57 / 0

Rozmawiając z inwestorami, którzy zdecydowali się tu ulokować swoje biznesy, zawsze zadaję to samo pytanie: dlaczego Łódź? Odpowiedzi, jakich udzielają, coraz bardziej przekonują mnie, że możemy być ciekawą alternatywą dla Warszawy - pisze Michał Frąk

Dlaczego Łódź? Tak zaczynam większość wywiadów z inwestorami, którzy przychodzą lub rozwijają się w mieście. Jeszcze kilka lat temu narzekaliśmy, że powstają tu jedynie montownie dające zatrudnienie niewykwalifikowanej sile roboczej. Dzisiaj sytuacja jest inna. Na targach pracy organizowanych przez Politechnikę Łódzką wszyscy sponsorzy to firmy IT. To nie znaczy, że jedynie informatycy w Łodzi mogą liczyć na pracę. Nowych ludzi szukają też banki i branża BPO. W 2014 roku z Dworca Łódź Fabryczna na Centralny w Warszawie będzie jechało się nieco ponad godzinę. Dla warszawiaka przyzwyczajonego do stania w korkach to nic wielkiego. Już teraz firmy z Warszawy mówią, że będą traktowały Łódź jako jedną z dzielnic stolicy. Jak wypadamy na tle Śródmieścia Warszawy, Żoliborza czy Pragi?

Zdecydowana większość menedżerów pytana, dlaczego wybrała Łódź, mówi o wykształconej kadrze i absolwentach. Oprócz tego, że oni tu są, ważne jest, ile trzeba im płacić. Z badania wynagrodzeń firmy Sedlak & Sedlak wynika, że średnia płaca w Warszawie to 5 tys. zł, a w Łodzi zaledwie 3,5 tys. zł. Z jednej strony jest to smutne, ale z drugiej wydaje się, że lepiej, kiedy inwestorzy przychodzą choćby ze względu na koszty, niż mieliby nie przychodzić w ogóle. Czy dla łodzianina pracującego dla Citi, Nordei i Infosysu lepiej byłoby, gdyby tych firm tu nie było? 

Drugim ważnym elementem wpływającym na koszty prowadzenia działalności jest wynajem powierzchni biurowej. W tej kategorii Łódź też jest mocno konkurencyjna. Tomasz Błeszyński, ekspert nieruchomości, opowiada, że w 1995 roku było już tak, że firmy z Warszawy wynajmowały biura w Łodzi, bo taniej. Jednak miasto nie wykorzystało tej szansy, za to zrobił to Wrocław i Poznań. Teraz - po zbudowaniu kolei i autostrady Łódź - Warszawa - sytuacja może się powtórzyć. - Ceny najmu w Łodzi średnio są niższe o połowę niż w stolicy. Za 12 euro za m kw. spokojnie można wynająć porządne biuro, a za 20 euro za m kw. ma się już najwyższy standard. W Warszawie za te pieniądze da się znaleźć coś na obrzeżach miasta - tłumaczy Błeszyński.

Na dodatek w Łodzi wykorzystane jest zaledwie 60 proc. powierzchni biurowej. Reszta stoi pusta i jest dostępna od ręki. - Wystarczy spojrzeć, z jakim trudem najemców zdobywa biurowiec Sterlinga Business Center czy University Business Park przy Wólczańskiej - dodaje ekspert.

Dla pracujących liczy się nie to, ile zarabiają, ale ile pieniędzy zostaje w ich portfelach. Co z tego, że w stolicy zarabia się dużo, jeśli cena wynajęcia mieszkania jest dwa razy wyższa niż w Łodzi. Mimo że w ostatnim roku średnia cena najmu mieszkania w stolicy niewiele spadła, to i tak za 50 m kw. trzeba zapłacić tam 2,2 tys. zł miesięcznie. To więcej niż na przykład w Poznaniu, gdzie na takie samo lokum trzeba wydać tylko 1,45 tys. zł.

Sceptyczni wobec koncepcji migracji biznesu z Warszawy do Łodzi wątpią, czy ludzie będą chcieli się tu przenosić. Decydujący może okazać się rachunek ekonomiczny, choć mając w pamięci finansowy kryzys, na miejscu władz miasta nie zostawiałbym wszystkiego w rękach rynku.

Źródło: Gazeta Wyborcza

Michał Frąk

13.04.2012

 Oceń wpis  oddane głosy: 58 / 0

Pośrednicy i zarządcy nieruchomości bronią licencji na ulicach Warszawy. Nie chcemy być gowinianymi pośrednikami! Nie chcemy być gowinianymi zarządcami! - skandowało około tysiąca uczestników marszu protestacyjnego, którym nie podoba się pomysł deregulacji tych zawodów.

Po raz pierwszy przedstawiciele nieruchomościowych profesji wyszli na ulicę. Powód? Wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości Tomasz Błeszyński wyjaśnia, że minister sprawiedliwości Jarosław Gowin forsuje deregulację, kompletnie nie licząc się ze zdaniem zainteresowanych.

Przypomnijmy, że minister Gowin proponuje, aby pośrednikiem lub zarządcą nieruchomości mógł być każdy, kto nie był karany za ściśle określone przestępstwa, np. przeciwko mieniu lub obrotowi gospodarczemu. Oznaczałoby to nie tylko likwidację państwowej licencji, bez której nie można obecnie legalnie wykonywać tych zawodów. Zniesiony byłby także wymóg posiadania wyższego wykształcenia (w danym kierunku lub studia podyplomowe) oraz praktyki zawodowej.

Według Ministerstwa Sprawiedliwości pełne otwarcie dostępu do zawodu pośrednika zwiększy liczbę miejsc pracy. Poza tym wzrośnie konkurencja, a w efekcie spadną ceny usług i poprawi się ich jakość. Ministerstwo przekonuje, że w krajach takich jak np. Niemcy, Czechy, Litwa, Hiszpania czy Wielka Brytania zawód pośrednika nie jest w ogóle reglamentowany. W Austrii, Belgii, Danii, Słowenii czy Szwecji mogą go zaś wykonywać także osoby ze średnim wykształceniem.

Zupełnie inaczej widzi to najpewniej większość licencjonowanych pośredników i zarządców. - Deregulacja, manipulacja. Nie ma demokracji bez konsultacji. Chcemy rozmawiać przy stole, nie na ulicy - krzyczeli w czasie czwartkowej manifestację w Warszawie. Pod petycją do marszałek Sejmu Ewy Kopacz podpisało się dziewięć związków, stowarzyszeń i federacji zrzeszających blisko 200 organizacji reprezentujących zawody rynku nieruchomości.

"Rząd reprezentowany przez ministra sprawiedliwości Jarosława Gowina w istocie chce zlikwidować ochronę bezpieczeństwa konsumentów na rynku nieruchomości. Rząd chce oddać obsługę na tym rynku osobom bez żadnego przygotowania zawodowego i bez odpowiedzialności zawodowej" - czytamy w tej petycji.

- Zarządzenie nieruchomościami to zarządzanie wielkim majątkiem. Brak kompetencji może się tu bardzo źle skończyć - uważa prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Krzysztof Urbańczyk.

Protestujący zwracają uwagę, że licencje są wydawane automatycznie po udokumentowaniu wykształcenia. Nie ogranicza to dostępu do zawodu, bo korporacje nie mają wpływu na ten proces. Przypomnijmy jednak, że dopiero pod rządami PiS zniesiony został egzamin przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną. Zdarzało się, że oblewało go aż dziewięciu na dziesięciu kandydatów na pośrednika, którzy wcześniej na przygotowania poświęcali około dwóch lat. Wiązało się to również z wydatkami rzędu nawet 8-9 tys. zł. Ci, którzy zawalili egzamin, sugerowali "brutalną eliminację pośredników przez pośredników". Padały też oskarżenia, że z licencji zrobiono dochodowy biznes dla urzędników i organizatorów szkoleń. A wszystko to w imię poprawy standardów etycznych, wiedzy, wykształcenia i klienta.

Szybko się też okazało, że wśród licencjonowanych pośredników są czarne owce. Inspekcja Handlowa wykazała, że np. w jednym z biur pośrednictwa w Tarnowie licencjonowany pośrednik akceptował umowy... przez telefon. Te zaś podpisywali pracownicy bez licencji. Z kolei w agencji białostockiej druki umów pośrednik licencjonowany podpisał in blanco.

W czasie czwartkowej demonstracji można było usłyszeć, że nie od razu da się wyeliminować patologie w tej branży. I że po zniesieniu licencji będzie ich o wiele więcej.

Szef Federacji Porozumienia Polskiego Rynku Nieruchomości Zbigniew Kubiński zapewnia, że w większości państw Unii Europejskiej pośrednik musi mieć wyższe wykształcenie. Tylko w Grecji, Rumunii, Bułgarii i na Węgrzech wystarczy średnie. Kubiński potwierdza, że w Niemczech licencje nie obowiązują. Ale dodaje, że władza lokalna bada kandydata pod kątem jego sytuacji finansowej i sprawdza, czy jest osobą godną zaufania.

Kubiński przyznaje, że w innych krajach UE obowiązują nie tylko licencje państwowe, ale także certyfikaty wydawane przez narodowe federacje branżowe. Zwolennikiem tego drugiego rozwiązania jest m.in. współzałożyciel i prorektor Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami Adam Polanowski, który jest też licencjonowanym pośrednikiem. Organizacje pośredników i zarządców upierają się jednak przy utrzymaniu państwowej licencji. Liczą, że uda im się przekonać posłów, jeśli marszałek Ewa Kopacz umożliwi przedstawicielom tych organizacji udział w pracach nad projektem. Przypomnijmy, że z pomysłu likwidacji licencji wycofał się w poprzedniej kadencji Sejmu wicepremier i minister gospodarki Waldemar Pawlak (w projekcie ustawy "o ograniczeniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców").

Marek Wielgo

2012-04-12

Gazeta Wyborcza 

Copyright © Agora SA

 Oceń wpis  oddane głosy: 64 / 0

Ceny większości mieszkań kupowanych za gotówkę na rynku wtórnym nie przekraczają 200 tysięcy złotych.

Jednak, jak zauważa Joanna Lebiedź, pośredniczka z warszawskiej agencji Lebiedź Nieruchomości, transakcji gotówkowych jest  niewiele. – Za własne, a nie na kredyt, kupowane są przeważnie małe, a więc tanie mieszkania, których ceny najczęściej nie przekraczają 200 tys. zł – mówi Joanna Lebiedź.

Stracony zadatek

Także pośrednik Marek Kiełpikowski, szef bydgoskiej agencji Arenda M. Kiełpikowski, ocenia, że za gotówkę dokonywane są jedynie pojedyncze zakupy nieruchomości.

Inaczej nieco sytuację widzi Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. –Transakcji gotówkowych jest zdecydowanie więcej niż przed rokiem. Stanowią one ok. 20 – 30 proc. wszystkich – szacuje Tomasz Błeszyński. – Trudności w uzyskaniu kredytu powodują, że klienci wykładają nawet trzy czwarte ceny nieruchomości, a resztę pożyczają w banku.  W takiej sytuacji o kredyt jest łatwiej – dodaje. Według Błeszyńskiego za gotówkę mieszkanie można kupić nieco taniej, bo sprzedający są wtedy bardziej skłonni obniżać ceny ofertowe. – Liczy się dla nich także szybkość transakcji – tłumaczy.

Także Jarosław Krajewski, pośrednik z poznańskiej agencji Ager Nieruchomości, ocenia, że liczba transakcji gotówkowych wzrasta. – Mogą one stanowić nawet 50 proc. Pamiętajmy jednak, że transakcji – czy to na kredyt, czy za gotówkę – w ogóle jest niewiele – zastrzega Jarosław Krajewski.

Według pośrednika z Poznania klienci starają się dziś mieć choćby najmniejszy wkład własny. – Bywa, że wykładają 30 proc. ceny mieszkania – mówi Jarosław Krajewski.

Joanna Lebiedź przyznaje, że każdy wolałby klienta gotówkowego od kredytowego. – Sprzedający są jednak coraz bardziej cierpliwi w oczekiwaniu na zaciągnięcie kredytu przez kupującego. A to może trwać dwa, trzy miesiące, choć bywa, że i dłużej – mówi pośredniczka.

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego dziś sprzedający po prostu czekają na nabywcę, który zaakceptuje cenę i warunki sprzedaży. – Czas czekania na kredyt znacznie się wydłuża w przypadku zakupów inwestycyjnych – zauważa doradca.

Marek Kiełpikowski dodaje, że coraz mniejszy odsetek stanowią kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości, co ma uzasadnienie szczególnie w przypadku kredytów walutowych.

– Pamiętam historię, kiedy to wiosną ubiegłego roku sprzedający mieszkanie podpisał umowę przedwstępną i przyjął zadatek. Termin aktu notarialnego ustalono na sierpień – opowiada Marek Kiełpikowski. – Mieszkanie było obciążone hipoteką we frankach. Kiedy nadszedł termin sprzedaży, galopujący kurs franka spowodował nagły wzrost wartości zabezpieczenia. Do całkowitej spłaty hipoteki nie wystarczyła uzgodniona wiosną cena. Sprzedający odstąpił od sprzedaży, tracąc zadatek – wspomina pośrednik.

Podkreśla, że czas pomiędzy umową przedwstępną a ostateczną może, jak widać, bardzo zmienić realia rynkowe.

Mniejsze oczekiwania

Joanna Lebiedź potwierdza, że dziś na kredyt stać coraz mniej osób. – Zdolność kredytowa przeciętnego klienta jest niższa mniej więcej o połowę niż jeszcze dwa lata temu – przypomina pośredniczka. Według niej część kupujących w obliczu spadającej zdolności kredytowej wybiera mniejsze mieszkania, niż pierwotnie planowali. – Coraz częściej zamiast dwóch pokoi kupuje się kawalerkę z widną kuchnią, którą przerabia się na pokój, a kuchenny aneks przenosi się do większego pokoju – opowiada Joanna Lebiedź.  Według niej rynek ożywi się pod warunkiem, że sprzedający urealnią ceny sprzedawanych lokali. – Sporo osób ma już dosyć zabawy w testowanie rynku i obniża stawki akceptowalnego poziomu. I wtedy dochodzi do transakcji – mówi pośredniczka. A Tomasz Błeszyński dodaje, że widać większe zainteresowanie nieruchomościami, ale to normalny wiosenny objaw.

Aneta Gawrońska

02-04-2012

ekonomia24

 Oceń wpis  oddane głosy: 113 / 0

W programie „ Blajer mówi: Biznes ” TVN CNBC  Paweł Blajer rozmawiał min. z Tomaszem Błeszyńskim doradcą rynku nieruchomości na temat projektu ustawy deregulacyjnej przedstawionej przez Ministra Jarosława Gowina.

Proponowane zmiany zakładają min. likwidacje od lat poprawnie funkcjonujących na rynku nieruchomości licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości.

                                                   Źródło: TVN CNBC 06.03.2012 r.

 Oceń wpis  oddane głosy: 140 / 7

Od dłuższego czasu w krajowej gospodarce popularność zdobywa deregulacja.

Pojawia się po sztandarami rzekomo zbawiennej liberalizacji gospodarki. Wskazując to rozwiązanie, jako jedyną i skuteczną receptę na kryzys, który jest a jakoby go nie było.

Proponowana deregulacja to nic innego jak planowe i systematyczne niszczenie funkcjonujących z powodzeniem struktur gospodarczych sektora MSP. Pod płaszczykiem zwiększenia konkurencyjności, tworzenia miejsc pracy wprowadza się regulacje prawne działające na szkodę polskich przedsiębiorców jedynych mozolnych twórców naszego skromnego PKB.

Proponowane zmiany są tworzone na potrzeby krótkotrwałego marketingu politycznego, którego szkody gospodarka i społeczeństwo będzie odczuwało niestety latami. Łatwiej i szybciej jest de - regulować i niż budować. Przedsiębiorcy są zawsze zaskakiwani rozwiązaniami tworzonymi podobno dla nich, lecz bez nich. Praktycznie nie funkcjonują konsultacje, zagrożone deregulacją zawody są odcięte od informacji, projekty ustaw ukrywane są w przepastnych biurkach super ministrów. Jak w takiej atmosferze można planować rozwój przedsiębiorstw, realizować projekty zawodowe i wychodzić z kryzysu?

Koronnym przykładem jest deregulacja rynku nieruchomości, która ma odbyć się po przez likwidację od lat istniejących i uregulowanych prawnie licencji zawodowych pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości.

Koszty społeczne i gospodarcze likwidacji licencji zawodowych pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości będą dotkliwe. Należy pamiętać o dziesiątkach tysięcy firm działających na tym rynku od wielu lat, o specjalistach, pracownikach, których również jest tysiące. Kto zwróci im koszty, jakie ponieśli by w majestacie prawa otrzymać licencję pozwalająca na profesjonalne prowadzenie biznesu? Kto zwróci pieniądze uczelniom inwestującym w zaplecze dydaktyczne, tysiącom studentów kształcących się na studiach kierunkowych i podyplomowych by uzyskać wiedzę niezbędną do wykonywania tych zawodów?

Wszystko po to profesjonalnie świadczyć usługi na rynku nieruchomości, który ze względu na swoją specyfikę wymaga przyswojenia interdyscyplinarnej wiedzy. Licencje zawodowe stały się synonimem profesjonalizmu i bezpieczeństwa obrotu i zarządzania nieruchomościami. Licencjonowani specjaliści wielokrotnie uchronili i chronią swoich klientów przed utratą majątku. Teraz okazuje się, że nie potrzebnie, bo rząd zamierza licencje zlikwidować by do wykonywania tych czynności dopuścić osoby przypadkowe, bez wymaganego przygotowania i zweryfikowanych umiejętności zawodowych.

Strach, cwaniactwo, krwiożercza spekulacja, oszustwa, bankructwa zapanują po tych zmianach na rynku nieruchomości i w gospodarce. Wszystko w imię deregulacji, swobody gospodarczej, która doprowadzi do pogorszenia, jakości świadczonych usług zawodowych, zagrażając bezpieczeństwu obywateli naszego państwa.

Komu na tym zależy, kto ma w tym swój interes, kto będzie się bogacił kosztem innych … czas pokaże?

Szkoda tylko, że dla niektórych może to już być za późno by powrócić do zawodu i budować jego prestiż od nowa ..........

Tomasz Błeszyński

Doradca Rynku Nieruchomości

Luty 2012 r.

www.tomaszbleszynski.pl

 Oceń wpis  oddane głosy: 146 / 0

Aby kupno mieszkania było dobrym interesem, należy wybrać nie apartament, ale lokal popularny, bo łatwiej można go wynająć, a w razie potrzeby szybko sprzedać.

– Dla kupujących mieszkania kryzys ma swoje dobre strony: podaż lokali jest duża, a ich ceny podlegają negocjacjom. Do tego można znaleźć ciekawe oferty w atrakcyjnych lokalizacjach, których nikt w czasie hossy nie chciałby się pozbyć – mówi Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. / www.tomaszbleszynski.pl /

Jego zdaniem, jeśli nie będziemy inwestować w przeszacowane i przereklamowane projekty i lokalizacje, możemy dziś zrobić dobry interes.

– Ale pod warunkiem, że współpracujemy z niezależnymi doradcami, a nie tymi, którzy radzą kupującemu, jednocześnie reprezentując sprzedającego – podkreśla Błeszyński.

Mieszkanie czy hotel

Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu firmy Emmerson SA, która pośredniczy i doradza w transakcjach na rynku nieruchomości, uważa, że obecnie jest dobry czas na kupowanie mieszkań. – Z naszych analiz wynika, że uśrednione ceny spadły w większości miast i regionów w kraju. Pod kątem inwestycji najlepiej byłoby obecnie kupić mieszkanie dwupokojowe o powierzchni ok. 35 – 40 mkw. w centrum Warszawy, do 350 tys. zł. Ale takie lokale szybko znikają z rynku – mówi Waldemar Oleksiak.
Jego zdaniem stopa zwrotu z inwestycji powinna być wyższa i pewniejsza w przypadku mniejszych mieszkań. – W obecnych warunkach roczna stopa zwrotu w wysokości 5 proc. mogłaby być uznana za całkiem atrakcyjną. Ponadto można zakładać, że ceny nieruchomości w dłuższym okresie znowu zaczną wzrastać, choć pewnie już nie w takim tempie jak kilka lat temu – prognozuje Oleksiak.
Według niego na nieruchomościach można zarobić jeszcze więcej, jeśli zainwestuje się nie w mieszkania, lecz w condohotele. – Są na rynku oferty z wysoką stopą zwrotu, minimum 10 proc. rocznie, i to gwarantowaną – twierdzi doradca.

Nie czekać za długo

Paweł Grząbka, prezes zarządu firmy doradczej CEE Property Group, uważa, że stopniowy, ale ciągły spadek cen mieszkań sugeruje, iż należy jeszcze poczekać, gdy ktoś szuka okazji.
– Ale też nigdy nie wiadomo, kiedy trend spadkowy się odwróci. Myślę, że w perspektywie 12 – 18 miesięcy ceny nieruchomości mogą zacząć rosnąć z powodu obniżenia podaży. A poza tym lepiej zainwestować wcześniej, by nasz kapitał pracował, niż bez końca wyczekiwać jeszcze niższych cen – uważa Paweł Grząbka. – Zatem teraz, przy trendzie spadkowym cen, warto kupować. Stały, wysoki popyt na mieszkania, duże ruchy migracyjne Polaków za pracą, rosnące aspiracje młodych ludzi co do standardu życia – to przekonuje, że na obecnie kupionej nieruchomości trudno będzie stracić. Lokal będzie można wynajmować (chętnych w dużych aglomeracjach stale przybywa) lub, kiedy ceny zaczną rosnąć, korzystnie sprzedać – dodaje.
Paweł Grząbka podkreśla, że aby kupno lokum było dobrym interesem, należałoby się nastawić na zakup lokalu popularnego, bo jest łatwiejszy do wynajmu, a potem do sprzedaży. W przypadku apartamentów lub domów zwykle jest kłopot ze sprzedażą.
Analitycy firmy CEE Property Group policzyli, ile można zarobić, kupując apartament wakacyjny w Karpaczu. Zakup lokalu trzypokojowego, o powierzchni 62 mkw., za 390 tys. zł i jego wynajęcie przez dziesięć lat może przynieść dochód netto w wysokości 239,9 tys. zł. To oznacza, że roczna rentowność będzie się wahała między 5,5 a 6,9 proc.

Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy z Oppenheim Enterprise, uważa, że zanim zamrozimy kapitał w nieruchomościach, warto rozważyć lokaty bankowe.
– Bo dziś banki mocno rywalizują o klientów na rynku lokat, oferując wysokie oprocentowanie. Natomiast o ciągły wynajem mieszkania nie jest łatwo – zwraca uwagę Oppenheim.
– Na małe mieszkania w Warszawie, w niezłych lokalizacjach, trzeba wydać ok. 280 tys. zł. Miesięczny dochód brutto z takiego lokalu to 1,4 – 1,5 tys. zł. Pozwala to na zysk 6 – 6,5 proc. w skali roku. Musimy jednak odliczyć od zarobku koszty, które co pewien czas się pojawią, na przykład prowizja dla agencji za znalezienie kolejnego najemcy, odnowienie lokum itp. Poza tym co jakiś czas lokal będzie pusty, trzeba więc będzie płacić czynsz samemu. A im większe mieszkanie, tym gorszy wynik finansowy – wylicza Krzysztof Oppenheim.

Grażyna Błaszczak
30-01-2012
Źródło; Rzeczpospolita

 Oceń wpis  oddane głosy: 152 / 0

Obecnie najbardziej opłaca się lokata kapitału w grunty, wakacyjne apartamenty, lokale użytkowe lub niewielkie projekty deweloperskie.

Kryzys ma swoje dobre strony – ceny idą w dół a rozmowy ze sprzedawcą owocują kolejnymi obniżkami. – Właśnie w czasie kryzysu można znaleźć ciekawe oferty w atrakcyjnych lokalizacjach, których nikt w czasie hossy by nie sprzedał. Takie inwestycje są bardziej rentowne niż akcje, obligacje czy fundusze – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości               www.tomaszbleszynski.pl

Odporne na zawirowania

- Po dłuższej stagnacji inwestycyjnej klienci zaczynają pytać o niewielkie mieszkania dwupokojowe, a także o grunty budowlane. Zgłaszają się również inwestorzy zainteresowani zakupem lokali komercyjnych , zwłaszcza, jeśli są one objęte długoterminowymi umowami najmu, np. z jednym z sieciowych sklepów – twierdzi Marcin Jańczuk, przedstawiciel biura Nieruchomosci Metrohouse. Dodaje, że ze strony klientów pojawia się coraz więcej pytań o możliwości inwestowania - Jednak zazwyczaj są to osoby, które dopiero sondują rynek i czekają na kolejne obniżki. Chętnych do inwestowania w ciągu ostatnich lat było niewielu, pomijając zakupy okazyjne, które stanowią margines transakcji – mówi Jańczuk.

Z danych GUS wynika, że od II połowy 2009 r. rośnie liczba transakcji. Największy obrót dotyczy mieszkań - ok. 45 proc. ogólnej wartości transakcji rynkowych. Natomiast 27 proc. rynku, pod względem wartości sprzedaży, zajmuje obrót gruntami.  - W 2011 r. trend ten raczej nie uległ odwróceniu a nawet mógł się wzmocnić ze względu na niepewność na pozostałych rynkach inwestycyjnych – zapewnia Paweł Grząbka, szef CEE Property Group - Nie bez znaczenia jest też spadkowy trend cen nieruchomości – dodaje.

Według analityków, za jedną z form inwestycji, których wyniki nie są zależne od zawirowań na rynkach finansowych, uchodzą transakcje na rynku gruntów.  - Np. od stycznia do listopada 2011 r. nasi klienci „włożyli” w ziemię 22 mln zł., przeznaczając na poszczególną inwestycję średnio ok. 200 tys. zł. Kupują oni przeważnie grunty rolne położone na południe, zachód i południowy-zachód od Warszawy. Jest to w tej chwili teren szczególnie atrakcyjny, ze względu na bliskość stołecznej aglomeracji oraz prowadzone na nim inwestycje w infrastrukturę komunikacją – tłumaczy Hubert Telecki z Wealth Solutions – Inwestycje Ziemskie.
W tym roku stolica uzyska z zachodniej strony autostradowe połączenie z zachodnią Europą. Oprócz tego przebiegają przez te tereny trasy S8 i S7, które łączą Warszawę z Radomiem, Kielcami, Krakowem, Łodzią, Wrocławiem i Katowicami. Bardzo dobrze rozwinięta jest na Mazowszu również infrastruktura kolejowa. - Warszawa ciągle „rozlewa się” na okoliczne miejscowości. Już teraz granice miedzy nią, a okolicznymi miejscowościami są w wielu miejscach nieczytelne. Proces ten najszybciej będzie postępował w kierunkach najlepiej skomunikowanych z metropolią. Dlatego dobrym pomysłem jest inwestowanie właśnie na tych terenach – zapewnia Telecki.

Z drugiej strony, trwający od kilku lat spadek wartości nieruchomości sprawia, że lokata kapitału na tym właśnie rynku jest obarczona dużym ryzykiem – Zanim więc zdecydujemy się przeznaczyć np. nadwyżkę naszych oszczędności na kupno mieszkania czy działki, miejmy na uwadze, że uzyskanie satysfakcjonującej stopy zwrotu wymaga zaangażowania kapitału na dłuższy czas  – zaznacza Arkadiusz Rembowski, dyrektor ds. Rozwoju Produktów Finansowych w Money Expert.

Same mieszkania, nie tak dawno jedne z najpopularniejszych i najprostszych form inwestowania dziś nie przynoszą dużej stopy zwrotu – ok. 3,5 – 5,5 proc., co jest porównywalne z lokatami bankowymi. Klienci rzadko więc kupują lokale w dużych miastach w celach inwestycyjnych, choć takie transakcje nadal zajmują pewną część obrotów na rynku. W grę wchodzą najczęściej lokale, średnio za ok. 300 tys. zł o pow. 50 mkw. – W ubiegłym roku prowadziłem także rentowne  projekty związane z wykupem po atrakcyjnych cenach praw do lokali (cesja) od klientów rezygnujących z „wkupionego” wcześniej lokalu ze względów finansowych – mówi Tomasz Błeszyński.

Zdaniem Pawła Grząbki, Polacy niezbyt jeszcze potrafią jak i również ze względu na brak profesjonalnego serwisu mają ograniczone możliwości inwestowania w nieruchomości za granicą, stąd prawie cały potencjalny popyt koncentruje się na rynku krajowym. - Polskim inwestorom daleko jeszcze do Irlandczyków czy Hiszpanów, którzy w okresie boomu faktycznie byli poważnymi inwestorami na naszym podwórku – zauważa Grząbka. Twierdzi, że zamożni klienci indywidualni obecnie najczęściej albo kupują apartamenty wakacyjne, zwykle o pow. 35–50 mkw., za 200–350 tys. zł albo wchodzą w projekty deweloperskie. – W tym drugim przypadku oczekują rentowności powyżej 20 proc. rocznie, wykładając na przedsięwzięcie co najmniej 500 tys. zł – zapewnia Paweł Grząbka.

Jak twierdzi Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości, obecnie inwestorzy poszukują ofert po okazyjnych cenach, czyli co najmniej 30 proc. poniżej średniej stawki ofertowej w danym sektorze. - Nasi klienci inwestują głównie w projekty z wydanymi decyzjami budowlanymi, albo fizycznie istniejące. Mało jest drobnych, pojedynczych inwestorów. Takie osoby zazwyczaj zawiązują małe kooperacyjne struktury złożone na ogół z kilku prywatnych osób i koncentrują się na małych projektach do 3 mln zł – opowiada Edyta Krakowiak.

Chybione pomysły

Nadal jednak ceny wielu ofert odbiegają od ich realnej wartości. - Przy zakupach inwestycyjnych należy się kierować twardymi liczbami. Nie ma tu mowy o niepewności, czy przypadkowości – każdy taki zakup powinien być poprzedzony szczegółową analizą. W innym przypadku możemy narazić się na istotne straty – mówi Marcin Jańczuk.

Złym pomysłem wydaje się zakup mieszkania w standardzie popularnym na wynajem. Ich ceny hossa nadmiernie wywindowała a teraz nie widać końca fali obniżek. Np. w Warszawie, według danych Centrum AMRON – mkw. mieszkania w III kw. 2011 r. kosztował średnio 7,8 tys. zł a rok wcześniej – 8,2 tys. zł.
- Od kilku lat nie zmienia się lista nietrafionych inwestycji. Są to z pewnością mieszkania z rynku wtórnego z wielkiej płyty. Popyt na nie systematycznie maleje, w miarę spadku cen na rynku pierwotnym, tracą też swój  walor niskiej ceny. Nie warto również inwestować w mieszkania na obrzeżach aglomeracji, ponieważ, takich ofert stale przybywa, ich podaż w zasadzie nie ma ograniczeń wraz z upływem czasu, w przeciwieństwie do tych zlokalizowanych w centrach. Mieszkania i domy poza dużymi aglomeracjami uchodzą także za towar o bardzo słabej płynności, charakteryzując się cenami w najlepszym przypadku stabilnymi. Podobnie w przypadku domów wokół dużych aglomeracji  - ceny gotowych budynków nie są zbyt atrakcyjne, a poza tym są one trudno zbywalne – zwykle trzeba czekać co najmniej rok na nowego nabywcę - opowiada Paweł Grząbka.

Tomasz Błeszyński odradza inwestować w przeszacowane i przereklamowane projekty, inwestycje i lokalizacje. - Nie kupujmy po wpływem emocji i marketingowych sztuczek. Chłodno i z dystansu oceniajmy przyszły zakup – sugeruje Błeszyński.

Nie należy warto także wkładać kapitał w duże mieszkania, gdyż z uwagi na sporą podaż tego typu mieszkań i mały popyt na nie są one trudno zbywalne i trudne do wynajęcia i raczej przez najbliższe lata sytuacja w tym sektorze się nie poprawi. - Obecnie największe spadki cen dotyczą tych mieszkań – zauważa Edyta Krakowiak.

Oferty z potencjałem

W co więc najlepiej zainwestować biorąc pod uwagę obecna realia? Zdaniem pośredników i analityków, mamy dziś szansę zarobić np. na lokalach bardziej luksusowych bądź też wakacyjnych czy użytkowych jak i na ziemi.
- Obecnie warto rozważyć oferty gruntów z tzw. potencjałem czyli takich, na których w niedalekim czasie będą realizowane inwestycje drogowe, budowane biurowce lub obiekty handlowe. Ich ceny z pewnością są już dziś dość wysokie, ale wraz ze zbliżaniem się terminu realizacji inwestycji, będą jeszcze rosły. Mogą się nawet podwoić. Ale w tym przypadku trzeba uzbroić się w cierpliwość. W przypadku gruntów pod inwestycje rozsądek nakazuje by nie były to całe nasze zasoby gotówki, ponieważ okres zwrotu - transakcja sprzedaży gruntu - może być dość odległa w czasie. Wiadomo, że niektóre inwestycje ze względów formalnych trwają czasami długie lata. A to oznacza zamrożenie gotówki bez odsetek – tłumaczy Paweł Grząbka.

Np., według Huberta Teleckiego, dobrym rozwiązaniem może się okazać zakup kilkuhektarowej działki rolnej w okolicy jednego z największych polskich miast.  Dzięki  zmianie przeznaczenia, podziałowi, uzbrojeniu w media, mamy szansę uzyskać skokowy wzrost jej wartości. Proces ten zajmuje ok. 3-4 lata, ale po odliczeniu jego kosztów powinniśmy uzyskać stopę zwrotu wysokości kilkudziesięciu procent rocznie. - Operacja ta jest możliwa dzięki dużej dysproporcji między cenami gruntów rolnych i budowlanych w okolicach większych ośrodków miejskich. Dla przykładu jeden metr kwadratowy  ziemi rolnej w powiatach okalających Warszawę według Centrum AMRON kosztuje ok. 20 zł. Za ziemię budowlaną musimy płacić już ok. 180 zł za mkw. – wylicza Telecki.

Doradcy proponują także zakup nieruchomości zarządzanej przez operatora zarządzającego wynajmem np. pokoju w aparthotelu czy też apartamentu wakacyjnego. W tym przypadku zyski w ciągu roku sięgają od 4 do nawet 9 proc. wartości kupionego lokum. Dodatkowo, właściciel nieruchomości zyskuje możliwość wypoczywania we własnym apartamencie poza sezonem oraz liczy na wzrost wartości nieruchomości w długim okresie czasie.

Zdaniem Arkadiusza Rembowskiego, w naszym kraju daleko od nasycenia znajduje się rynek nieruchomości o wysokim standardzie. Mowa o apartamentach wyjątkowych pod względem jakości, architektury, położenia i wyposażonych w pakiety concierge. Są to jednak bardzo drogie oferty kosztujące nawet po kilka mln złotych, więc pozostają poza zasięgiem „przeciętnych” inwestorów indywidualnych - Jednak to te nieruchomości cieszą się największą odpornością na zmiany cen, szczególnie ich spadki, które dyktuje rynek bardziej detaliczny. Ponadto zapewniają najwyższą stopę zwrotu w przypadku ich wynajęcia – zapewnia Rembowski.

W takim przypadku stopa zwrotu oscyluje zwykle na poziomie ok. 5 - 10 proc. Co Więcej, zdaniem Pawła Grząbki luksusowe lokale zwłaszcza w miastach stołecznych na całym świecie systematycznie drożeją, nawet jeśli ceny w nieruchomości spadają. – Cały czas mówimy o zakupach w celach inwestycyjnych a nie spekulacyjnych, zatem pod uwagę brać trzeba okres w przedziale od 10 do 20 lat – wylicza Grzabka.

Coraz częściej oczy inwestorów zwrócone są na nieruchomości komercyjne – obiekty handlowe czy biura. - Inwestycja w lokal usługowy w nowym budownictwie w Warszawie powinien dać nam rentowność znacznie wyższą niż w przypadku mieszkań – nawet 8 - 9 proc. w skali rocznej. Wystarczy w takim przypadku zainwestować 300-400 tys. zł – zapewnia Marcin Jańczuk.

Za pożyczone

Wsparcie kredytowe z jednej strony może sprawić, że inwestycja okaże się całkowicie nieopłacalna, z drugiej – zwiększy skalę przedsięwzięcia a w efekcie końcowy zysk.
 - Trudno uzyskać teraz kredyt na dobrych warunkach. Marże i odsetki są wysokie. Po co bank ma zarabiać lepiej? Niech cała kwota zysku trafi do nas – radzi Tomasz Błeszyński.

Szczególnie trudno o kredyt na zakup ziemi w celach inwestycyjnych. Dodatkowo jego koszty są wysokie. -  Banki po tym rezygnacji z kredytów we frankach szwajcarskich, teraz coraz częściej wycofują się z kredytów w euro. Z kolei kredyty złotowe cały czas drożeją, a wysokość trzymiesięcznej stopy WIBOR to już niemal 5 proc. Najlepiej jest inwestować z wykorzystaniem gotówki, dzięki temu możemy działać szybko i wynegocjować znaczną obniżkę ceny. Na rynku ziemi ceny ofertowe mogą poważnie odbiegać od transakcyjnych, a możliwość szybkiego przelania całości środków jest często czynnikiem znacznie obniżającym wymagania sprzedającego – opowiada Hubert Telecki.

 Co jednak, gdy nie posiadamy całości potrzebnych funduszy?  -W takim wypadku, korzystnym rozwiązaniem jest udział w grupie inwestycyjnej, w ramach której stajemy się współwłaścicielem kilku nieruchomości.  Jest to również metoda o wiele bezpieczniejsza niż samodzielne inwestowanie. Zakup jednej dużej działki rolnej w atrakcyjnej lokalizacji to wydatek rzędu kilkuset tysięcy złotych. Dla bezpieczeństwa powinniśmy mieć jednak w portfelu kilka takich nieruchomości, żeby nie być uzależnionym tylko od wyników w jednym konkretnym miejscu. Dywersyfikacja taka wymaga jednak kwot rzędu kilku milionów złotych. Niewiele osób posiada wystarczające środki. Dzięki inwestycjom grupowym możemy stać się współwłaścicielem wielu nieruchomości inwestując już 100 tys. zł. – tłumaczy Telecki.

Dorota Kaczyńska
Styczeń 2012
Źródło;  ekonomia24

 Oceń wpis  oddane głosy: 178 / 0

Na rynek nieruchomości w nadchodzącym roku będą nadal silnie oddziaływać zawirowania w gospodarce europejskiej i niestety również krajowej.

Rynek pozytywnie nie zareaguje na wprowadzenie przez banki rekomendacji S, co skutkować będzie w skali roku poważnym ograniczeniem dostępności do kredytów hipotecznych.

Na nieruchomości w sposób pośredni wpłynie też zamieszanie spowodowane piłkarskimi mistrzostwami EURO 2012, głównie za sprawą opóźnionych lub nawet wstrzymanych niektórych inwestycji infrastrukturalnych. Nie będziemy również obserwować wielkiego najazdu kibiców zagranicznych, a kryzys w UE powstrzyma ich zapędy do nadmiernego wydawania pieniędzy. Główne miasta mistrzostw zarobią, co nieco, ale na pewno nie tyle, co planują, a czasem będzie to saldo ujemne.

Negatywny wpływ na rynek inwestycyjny będzie mieć utrzymująca się huśtawka walutowa i rosnąca inflacja, oby jak najmniejsza. Bezrobocie w kraju, problemu z pracą w UE spowodują brak wolnych środków i tym samym zmniejszenie obrotu na rynku. Ceny mieszkań, których i tak już jest nadpodaż będą spadać nawet i do 20-30 % w skali roku, na różnych rynkach i segmentach. Jedynie Warszawa będzie zagrożona mniejszymi spadkami, jako „zielona wyspa”. Deweloperzy będą nadal borykać się z płynnością i kłopotami w kredytowaniu inwestycji. Chcąc nie chcąc będą zmuszeni dokończyć rozpoczęte projekty. Proces spadku cen czy też urealnienia wartości przeszacowanych nieruchomości potrwa w zależności od dynamiki poszczególnych lokalnych rynków. Jest to proces konieczny by odbudować „nadęty” polski rynek nieruchomości.

Na rynku wtórnym też zaobserwujemy duże korekty cen, co prawda oczekiwania właścicieli używanych mieszkań zawsze są wygórowane, ale by sprzedać będę bardziej skłonni do negocjacji. Bo i opcja wynajmu, zamiast sprzedaży też nie będzie za korzystna. Koszty utrzymania nieruchomości będą rosły, chociażby zapowiadana podwyżka energii elektrycznej czy gazu. Tak wiec ogólne koszty zakupu czy najmu mieszkań w skali miesiąca wzrosną a pensje raczej nie.
Moim zdaniem czeka Nas jeszcze i rewolucja podatkowa, czyli kataster zamiast podatku od nieruchomości. Samorządy lokalne mają już napięte budżety, na dofinansowanie od rządu chyba nie mają, co liczyć, pozostają, więc lokalne działania fiskalne. Już i tak na niektórych rynkach nie opłaca się inwestować z powodu małej atrakcyjności. To smutne, ale podział kraju na strefy A czy B dalej następuje.

Rynek nieruchomości komercyjnych, też nie będzie zachwycał, owszem projekty na potrzeby mistrzostw będą powstawać, „ale jedna jaskółka wiosny nie czyni.” Duża podaż w tym segmencie dalej się utrzyma, a jej skutki oceniać będziemy mogli dopiero późną jesienią.
Pomimo wszystko zachęcam do kupowania nieruchomości, jest to i zawsze będzie dobra inwestycja, tym bardziej, że w czasach recesji można kupić bardzo ciekawe projekty po okazyjnych cenach.

Kupujmy, inwestujmy w 2012 roku w nieruchomości, które z dużym zyskiem sprzedamy w 2014 -2015 roku, kiedy to znów powróci ożywienie i dobra koniunktura na ten rynek.

                                                                      Tomasz Błeszyński
                                                     Doradca Rynku Nieruchomości
                                                              www.tomaszbleszynski.pl

Styczeń 2012

 Oceń wpis  oddane głosy: 178 / 0

Deweloperzy nie chcą ryzykować kupna ziemi, jeśli nie trafią na cenowe okazje. Mogą jednak wchodzić w spółki z właścicielami atrakcyjnych działek.

Pogłębiające się problemy deweloperów z uzyskaniem finansowania nowych osiedli, rekordowa liczba nowych mieszkań (ok. 48 tys. lokali do kupienia na głównych rynkach kraju), kolejne spadki cen nieruchomości. To wszystko powoduje, że firmy są dużo bardziej ostrożne w planowaniu nowych inwestycji. W konsekwencji zmniejsza się zainteresowanie działkami budowlanymi.

Zachodni model biznesu

Popyt na ziemię pod inwestycje stymuluje w pewnym stopniu nowa ustawa deweloperska, której przepisy zaczną obowiązywać pod koniec kwietnia br. Nakłada ona na deweloperów m.in. obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych.

– Można zakładać, że do czasu wejścia w życie nowych przepisów deweloperzy będą starali się wprowadzić na rynek jak największą liczbę inwestycji – prognozuje Krzysztof Nowak, analityk z Emmersona, firmy doradczej i pośredniczącej w obrocie nieruchomościami.

W tej sytuacji, jak przekonuje część analityków, alternatywnym rozwiązaniem może być tworzenie spółek typu joint venture między właścicielami gruntów a deweloperami.

– Ponieważ właściciele chcą na działce zarobić więcej, niż deweloper jest w stanie na nią wydać, wprowadzają nieruchomość aportem do spółki, a deweloper buduje na niej osiedle mieszkaniowe. Po zakończeniu przedsięwzięcia albo dzielą się zyskiem, albo właściciel gruntu dostaje za niego uzgodnioną wcześniej kwotę – wyjaśnia Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group. – Takie projekty realizowane są już w różnych miastach, np. na warszawskiej Białołęce – podkreśla.

Zdaniem Łukasza Madeja, szefa firmy doradczej ProDevelopment, dzięki takiej formule właściciel nieruchomości może liczyć na większy zysk, a deweloper – na mniejsze ryzyko. – Na bardziej rozwiniętych rynkach jest to popularny model biznesu – zapewnia Madej.

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, zauważa, że więksi deweloperzy mają jednak własne banki ziemi, z których będą korzystać przez co najmniej dwa lata.

– Szukają więc tylko okazji. Nierzadko sami chcą się pozbyć własnych działek – zauważa Tomasz Błeszyński.

Według niego tworzenie spółek deweloperów z właścicielami gruntów niesie ze sobą spore ryzyko.

– Nie sztuka wnieść do spółki ziemię i budować. Całe powodzenie inwestycji opiera się na sprzedaży mieszkań czy domów, a to nie jest dziś łatwe. Jeszcze trudniej będzie w 2012 r. Banki nie będą już tak przychylne ani deweloperom, ani kupującym. Program „Rodzina na swoim" wygasa, brakuje innej realnej koncepcji wpierania budownictwa, szczególnie mieszkaniowego – ocenia Błeszyński.

Częściej stosowanym rozwiązaniem, jak twierdzi Maciej Kossowski, prezes Wealth Solutions, jest finansowanie nowych inwestycji poprzez emisje obligacji. – Skupowanie ziemi „pod" deweloperów mieszkaniowych nie jest szczególnie atrakcyjnym pomysłem na biznes. Według GUS w pierwszych dziesięciu miesiącach 2011 r.inwestorzy indywidualni oddali do użytku o 2,3 proc. więcej domów jednorodzinnych niż w analogicznym okresie 2010 r. Natomiast w branży deweloperskiej doszło w tym czasie do spadku liczby oddawanych mieszkań i domów rzędu 11,1 proc. Znacznie większy sens ma zatem kupowanie ziemi w okolicach aglomeracji, którą po podziale i odrolnieniu będziemy mogli sprzedać indywidualnym nabywcom pod budowę domów – twierdzi  Maciej Kossowski.

Kuszenie okazjami

Jak szacuje Paweł Grząbka, w Polsce ziemię na sprzedaż ma kilkadziesiąt spółek i kilka tysięcy osób fizycznych. – Właściciele działek skupiają się na podwyższaniu ich wartości np. poprzez przekształcenie w grunt budowlany albo uzyskanie pozwolenia na budowę. I dopiero taka oferta trafia na rynek – tłumaczy Paweł Grząbka. Dewelopera może dziś jednak skusić tylko prawdziwa okazja.

Działki na obrzeżach Warszawy, jak podają analitycy CEE Property Group, kosztują ok. 500 – 700 zł za mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań, w której zawarty jest koszt gruntu. Deweloperom zależy, by z danej działki „wycisnąć" jak najwięcej PUM, bo wtedy zarobią więcej). W centrum stolicy stawki te wzrastają do 1 – 2 tys. zł za mkw. PUM.

W pozostałych aglomeracjach, w zależności od lokalizacji, ziemia pod budowę osiedli mieszkaniowych kosztuje 400 – 900 zł za mkw. PUM.

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego większość ofert jest jednak przeszacowana o 20 – 30 proc., co dodatkowo utrudnia obrót ziemią.

– Sprzedają się głównie działki już przygotowane pod inwestycję, np. z pozwoleniem na budowę lub chociażby z decyzją o warunkach zabudowy. Dla deweloperów liczy się czas realizacji projektu – podkreśla Michał Kosiarski z firmy doradczej Kos-Consulting.

Deweloperzy ofert ziemi szukają głównie na rynku stołecznym. W cenie są niewielkie, dobrze zlokalizowane, tanie działki.

Ile kosztuje mkw. ziemi budowlanej w zł*
•    Warszawa     710
•    Kraków     511
•    Wrocław     495
•    Trójmiasto     470
•    Poznań     420
•    Łódź     320
•    Katowice     335
*Zawarty w mkw. PUM, czyli powierzchni użytkowej mieszkania

Źródło: ProDevelopment

Dorota Kaczyńska
02-01-2012,
Źródło: Rzeczpospolita

 Oceń wpis  oddane głosy: 160 / 0

Okazało się, że dochody miasta ze sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych dotychczasowym najemcą z roku na rok maleją. Łodzianie nie chętnie już decydują się na wykup lokalu na własność.

Moim zdaniem łodzianie mają rację, taka transakcja może okazać się bardzo ryzykowna w perspektywie czasu. Jeśli już kupować to naprawdę po gruntownej analizie opłacalności takiej inwestycji. W Łodzi jest już naprawdę niewiele lokalizacji z nieruchomościami w przyzwoitym stanie technicznym i użytkowym. Są to nieliczne budynki gdzie jeszcze w miarę opłaca się wykupić lokal na własność. Pozostałe nieruchomości nie są już, niczym super atrakcyjnym z powodu przede wszystkim złego stanu technicznego.

Są źle zarządzanie, licencjonowanych zarządców jest pewnie nie wielu w podległych gminie administracjach nieruchomości. Przeglądając strony internetowe tych rejonowych jednostek nigdzie nie spotkałem informacji o kompetencjach zawodowych ani też numeru licencji odpowiedzialnego zawodowo zarządcy.

Wiele nieruchomości już praktyczne nadaję się tylko do rozbiórki w innych zaniedbania sięgają niepamiętnych czasów.  Zawsze jedno to samo wytłumaczenie brak pieniędzy. Jeśli już uda się doczekać upragnionego remontu to jest on połowiczny i szalenie kosztowny. Kolejne reformy ograniczają się do zapowiedzi i realizacji głównie podwyżek czynszów a reszta pozostaje bez zmian. Tylko dzięki ofiarności mieszkańców, lokatorów i najemców niektóre nieruchomości pomału odzyskują blask.

Jak rozwiązać problemy mieszkaniowe w mieście, bardzo prosto, wystarczy po sprzedawać mieszkania i lokale. Korzyści będą oczywiste przede wszystkim finansowe. Bo to na nowych właścicieli spadnie cały trud utrzymania lokalu i nieruchomości, remonty, wyższe opłaty, podatki oraz pozostałe uciążliwości. A miasto spije tylko śmietankę. Proponowane warunki wykupu mieszkań i lokali nie są znowu takie atrakcyjne, bonifikata owszem jest, ale, od jakiej ceny. Wartość lokali w stosunku do ich stanu moim zdaniem jest czasem mocno przeszacowana.

Z inwestycyjnego punktu widzenia nie opłacalny jest, więc wykup tej starej i zdegradowanej substancji. Będziemy właścicielami lokalu a wokół nas będzie tak jak do dotychczas brudno, szaro i niebezpiecznie. Ponosić będziemy wszystkie koszty utrzymania płacić wysokie zaliczki na fundusz remontowy, którym to dzielna administracja będzie zarządzać jak do tej pory. Liczmy swoje pieniądze i nie kupujmy byle, czego nie zawsze trzeba być właścicielem by godnie żyć. Dopóki łódzkie nieruchomości nie zostaną zrewitalizowane, będą odstraszać a nie zachęcać mieszkańców i inwestorów. 

Tomasz Błeszyński      

 Doradca Rynku Nieruchomości

www.tomaszbleszynski.pl

  Grudzień 2011 r.

 Oceń wpis  oddane głosy: 170 / 0

Strategia mieszkaniowa, nowe stawki czynszów, planowe remonty, eksmisje.              
Na te i inne pytania w programie „Bez etatu” odpowiadali zaproszeni do studia eksperci min. Tomasz Błeszyński / www.tomaszbleszynski.pl / doradca rynku nieruchomości.

Źródło : TV TOYA

Grudzień 2011 r.

 Oceń wpis  oddane głosy: 181 / 0

Kupno lokalu użytkowego na wynajem przyniesie rocznie 6-9 proc. zwrot wartości włożonego kapitału. Pieniądze dobrze ulokowane w ziemię, pozwolą zarobić znacznie więcej w ciągu kilku lat.

W co warto dziś zainwestować mając w kieszeni 500 tys. zł? Zapytaliśmy o to pośredników i doradców na rynku nieruchomości. Ich zdaniem, obecnie najlepiej opłaca się ulokować kapitał w powierzchnię użytkową, apartamenty wakacyjne lub w działki budowlane. Stanowczą odradzają zakup mieszkania na wynajem.

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości:

/ www.tomaszbleszynski.pl / 

Inwestorowi posiadającemu 500 tys. zł proponuję kupno taniej i atrakcyjnie zlokalizowanej działki pod Warszawą. Wbrew pozorom takie oferty można dziś znaleźć na rynku, choć z pewnością nie jest ich za wiele. Np. kupujemy działkę o pow. 6 tys. mkw., która kosztuje 82 zł za każdy metr. Choć nie jest uzbrojona, media znajdują się w jej sąsiedztwie. W dodatku, po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania, na takiej działce można będzie zbudować domy jednorodzinne, wolnostojące lub bliźniaki. Dodatkowe opłaty przy tej inwestycji ( koszty sądowe, notarialne, podatek, ewentualne wynagrodzenie pośrednika itp.) nie przekroczą 20 tys. zł

Po uchwaleniu planu zagospodarowania, dzielimy nieruchomość na cztery działki. Ten proces pochłonie dodatkowe ok. 84 tys. zł, co w sumie oznacza koszt rzędu ok. 600 tys. zł. Jeśli jednak sprzedamy ziemię po upływie 2-3 lat za 200 zł za mkw. – co jest jak najbardziej realną kwotą do uzyskania w tym przypadku – zarobimy na czysto ok. 660 tys. zł.

Jak widać na tym przykładzie, inwestycja w ziemię daje wysoką stopę zwrotu, w porównaniu z rynkiem komercyjnym i mieszkaniowym, gdzie średni okres zwrotu inwestycji to 10 lat. Ziemia pozwala odzyskać i pomnożyć włożony kapitał w ciągu zaledwie 1-3 lat.

Marcin Jańczuk, przedstawiciel agencji pośredniczącej Metrohouse&Partnerzy:

Lepszą stopę zwrotu niż przy mieszkaniach powinniśmy otrzymać kupując lokal użytkowy. Np. na warszawskiej Ochocie jest do kupienia lokal użytkowy na osiedlu oddanym do użytku po 2000 r., który można przeznaczyć na działalność biurową, ale także na salon kosmetyczny lub działalność medyczną. Cena ofertowa za 59 mkw. wynosi 460 tys. zł. Lokal taki można wynająć średnio za 4,5-5 tys. zł miesięcznie, a nie powinniśmy mieć większych problemów ze znalezieniem najemcy, gdyż takie lokale są poszukiwane na rynku.

Dobre wykończenie nie pociągnie za sobą zbyt dużych inwestycji na wejściu, co będzie miało wpływ na stopę zwrotu z inwestycji. Rentowność takiej inwestycji w zależności od różnego rodzaju czynników, przy ciągłości najmu wyniesie od 7,5 do 9 proc. w skali rocznej, czyli nawet dwa razy więcej niż w przypadku mieszkań z segmentu popularnego. Oczywiście mówimy o sytuacji, kiedy dokonujemy zakupu za gotówkę.

Łukasz Madej, szef firmy doradczej ProDevelopment:

Za 500 tys. zł można kupić 40–50 metrowy lokal usługowy, ulokowany na parterze, w pierzei ulicy w dużej aglomeracji, z możliwością parkowania w ciągu ulicy przed budynkiem. Najlepiej szukać takiej oferty w perspektywicznej okolicy, czyli w lokalizacji o znaczącej skali nowych projektów lub tam, gdzie planowana jest nowa organizacja ruchu, co w perspektywie oznacza wzrost popytu na powierzchnie komercyjną i – co za tym idzie – wzrost stawki wynajmu.

Obecne stawki ofertowe za  niewielki lokal użytkowy oscylują na poziomie 7–10 tys. zł za mkw.

Lokale usługowe są objęte 23 proc. stawką VAT stąd ten typ inwestycji jest polecany głównie dla osób prowadzących własne firmy. W takim przypadku występują dwojakie dodatkowe korzyści odliczanie VATu i możliwość zaliczenia kosztów lokalu do kosztów przychodu.

Lokal taki można wynająć już w stanie deweloperskim - w odróżnieniu od mieszkań nie ma problemu z wykończeniem. Umowy wynajmu są zawierane na znacznie dłuższy czas, zaś ze względu na koszty wykończenia lokalu poniesione przez najemcę wcześniejsze rozwiązanie umowy jest mniej prawdopodobne. Koszty użytkowania takiego lokalu są niskie, bo nie ma części wspólnych, zaś czynsz kalkulowany jest podobnie jak dla powierzchni mieszkalnej.

Rentowność z najmu wynosi 6-8 proc. i w zdecydowanej większości lokalizacji jest wyższa niż rentowność z najmu mieszkań. Także w dłuższej perspektywie czasowej możliwy jest wzrost wartości nieruchomości - wycena wartości lokalu jest oparta głównie o przychody z najmu.

Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group:

Przy inwestycjach do kwoty 500 tys. zł warto skupić się na lokalnym polskim rynku. Wynika to z jednego ważnego powodu: żeby zyskownie i bezpiecznie inwestować za granicą, należy przeznaczyć na to znacznie większe kwoty  i poświęcać takim projektom wystarczająco dużo uwagi i czasu by odpowiedzialnie zarządzać.

Np.  mając 500 tys. zł najefektywniej zainwestować je w apartamenty wakacyjne w jednym z najbardziej popularnych kurortów. Dotychczasowa historia tego typu przedsięwzięć pokazuje, że najlepszym rozwiązaniem jest zakup dwupokojowego lokalu w takich miejscowościach jak Karpacz, Kołobrzeg czy Świnoujście. W tych kurortach ruch turystyczny jest na tyle duży, że obłożenie noclegami takiego apartamentu może przynieść rocznie 20 tys. zł gwarantowanych przychodów przy koszcie zakupu lokalu już za ok. 300 - 350 tys. zł.

A jeśli nasze 500 tys. zł dodatkowo wzmocnimy kredytem rzędu 200 tys. zł, co w sumie da nam 700 tys. zł, możemy stać się np. udziałowcem celowej spółki deweloperskiej, realizującej konkretny projekt mieszkaniowy lub nieruchomość komercyjną.

W przypadku partycypacji w projekcie mieszkaniowym inwestorzy indywidualni mogą liczyć na 30-40 proc. zwrot z kapitału w okresie ok. 24-30 miesięcy, tj. w okresie realizacji projektu. W tym przypadku jednak rozliczenie z inwestycji odbędzie się po zakończeniu inwestycji.

Natomiast udział w projekcie komercyjnym (powierzchnia handlowa lub biurowa) przyniesie ponad 20 proc. zysk, jeśli po zakończeniu inwestycji będziemy chcieli z niej wyjść. Jeśli zaś pozostaniemy udziałowcem spółki wynajmującej powierzchnię i będziemy partycypować w zyskach z jej wynajmu, roczna stopa zwrotu przyniesie 4-5 proc.

Źródło: Rzeczpospolita

Dorota Kaczyńska

 03-12-2011

 Oceń wpis  oddane głosy: 185 / 0

Władze Łodzi przygotują do końca roku założenia polityki mieszkaniowej.

Budynki, szczególnie kamienice międzywojenne w centrum są w złym stanie technicznym, czynsze nie pokrywają kosztów utrzymania. Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości komentował projekt w ŁWD TVP 3 Łódź.

Źródło: TVP 3   01.12.2011 r.

 Oceń wpis  oddane głosy: 256 / 0

Ja nie mam nic, Ty nie masz nic, będziemy deweloperami.

Ja się na tym nie znam, Ty się na tym nie znasz, zbudujemy apartamentowiec.

Ja się nie martwię, Ty się nie martwisz, kupujący mają problem.

Ja zarobiłem, Ty zarobisz, długi spłacą inni …….........................

Tomasz Błeszyński

Grudzień 2011 r

www.tomaszbleszynski.pl

 Oceń wpis  oddane głosy: 158 / 0

Jeżeli kiedyś kupiliśmy za gotówkę albo odziedziczyliśmy mieszkanie, nie znaczy, że mamy już być na nie skazani do końca życia.

Z takiego założenia wyszedł Mariusz Rogowski z Warszawy i postanowił coś zrobić ze swoim 50-metrowym lokum w bloku, w którym mieszka od 15 lat. – To mieszkanie było dla mnie świetnym rozwiązaniem, gdy nie miałem rodziny. Jednak gdy ją założyłem, urodziła się córka, zaczęło się w nim robić ciasno. No i lokalizacja też mogłaby być lepsza, bo mieszkam zbyt daleko od centrum – tłumaczy Rogowski.

Mimo że mieszkanie dostał w spadku po dziadkach, więc nie było ono zadłużone ani kupowane na kredyt, to problemy zaczęły się piętrzyć wbrew zasadzie „od przybytku głowa nie boli”. Bo co powinien w takiej sytuacji zrobić: sprzedać swoje mieszkanie i wziąć kredyt, by kupić większe? A może wynająć swoją dotychczasową nieruchomość, postarać się wraz z żoną o pełen kredyt na nowe mieszkanie i spłacać go z wpływów za wynajęcie?

- Obie opcje wydawały mi się kuszące. Gdybym sprzedał mieszkanie, nie musiałbym brać gigantycznego kredytu na nowe, wystarczyłby mniejszy kredyt. Jeżeli swoje mieszkanie bym wynajął, miałbym z czego kredyt spłacać, bo w domowym budżecie się nie przelewa, no i w sumie miałbym dwa mieszkania – mówi Rogowski.

Poważne obciążenie

Swoje analizy mógłby ciągnąć dalej. Bo jeżeli zdecydowałby się na zachowanie swojego mieszkania i wynajęcie go, musiałby też liczyć się z opłatami czynszowymi za dwa mieszkania, co dla przeciętnie zarabiającej polskiej rodziny może być już poważnym obciążeniem. Szczególnie wtedy, gdy rodzina spłacałaby raty kredytu na drugie mieszkanie. - Rozwiązanie dobre, ale przed i po kryzysie, kiedy finansowanie z kredytu jest bardziej opłacalne, banki przychylniejsze, a czynsze z najmu za mieszkania wyższe i łatwiej wynająć mieszkanie dobremu klientowi. Ponadto, od nowego roku banki wprowadzają rekomendację S i będzie jeszcze trudniej o kredyt – przewiduje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, partner Międzynarodowej Kancelarii Gospodarczej.  / www.tomaszbleszynski.pl  /

Paradoksalnie to, że Mariusz nie spłacał jeszcze kredytu mieszkaniowego, może nie być dla niego atutem, ale utrudnieniem. - Dla niektórych banków bardzo ważne jest, żeby taka przeszłość kredytowa w ogóle była. Znam przypadek, w którym bank odmówił udzielenia kredytu trzydziestokilkuletniej osobie z bardzo dobrą, stabilną pracą i dość wysokimi zarobkami, tylko dlatego, że nie posiadała ona żadnej historii kredytowej – stwierdza Katarzyna Puterko, wiceprezes zarządu Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl.

Wynajmowanie nie pomoże

Katarzyna Puterko radzi też, by w obecnych czasach kryzysu nie brać tym bardziej drugiego kredytu na kolejne mieszkanie, jeżeli nie spłaciliśmy jeszcze poprzedniego. Szczególnie dotyczy to osób, które brały kredyty w latach boomu mieszkaniowego 2005-2008. - W 2008 roku bardzo wiele osób zaciągało kredyty we frankach, wtedy frank był bardzo słaby, a złotówka rekordowo mocna - nawet 1,90 zł za 1 franka. Gdy ktoś zaciągał kredyt na finansowanie zakupu 100 procent wartości nieruchomości, to obecnie wartość kredytu jest dużo wyższa niż wartość tej nieruchomości

– obecny kurs franka bardzo wysoki, np. 3,50 - 3,60 zł za 1 franka. A wartość wielu nieruchomości spadła w ostatnich dwóch latach. W takiej sytuacji zupełnie nie opłaca się spłacać istniejącego kredytu i zaciągać nowego na nowe mieszkanie. W latach 2005-2008 były dość niskie marże kredytowe i pomimo wzrostu wolumenu zadłużenia, kredytobiorcy płacą stosunkowo niskie raty kredytowe – na chwilę obecną opłaca się przeczekać i obserwować co będzie dalej w tak niepewnej sytuacji – radzi Puterko.

A czekać i obserwować może przyjść nam długo. - Sprawa kredytów jest od dwóch lat coraz trudniejsza, banki tylko w reklamach zachęcają do kredytowania, jak przychodzi do złożenia dokumentów, wtedy pojawiają się schody, czasem nie do pokonania. Teraz, w kryzysie strefy euro, banki będą musiały wypracować szybko zyski, a kredyty hipoteczne to zobowiązania długoterminowe i ewentualne zyski są długoterminowe. Do tego niestabilne waluty: czasy dla kredytobiorców hipotecznych nadchodzą ciężkie – dodaje Tomasz Błeszyński.

Nie powinniśmy mieć też nadziei, że przekonamy bank do udzielenia nam kredytu na dobrych warunkach argumentując, iż spłacimy go z wynajęcia dotychczasowego mieszkania. – Niestety, banki zazwyczaj nie wezmą pod uwagę potencjalnego przyszłego dochodu z najmu dotychczasowego mieszkania, aby obliczyć zdolność kredytową klienta. Najczęściej instytucje finansowe wymagają tego, żeby kredytobiorca legitymował się stabilnym i - co najważniejsze - już osiąganym przychodem z najmu, aby pożyczyć więcej. Ponadto obecnie rentowność najmu jest niższa niż oprocentowanie kredytu hipotecznego – stwierdza Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości z Home Broker.

Opłaca się sprzedać?

W takiej sytuacji korzystniejszym rozwiązaniem może być sprzedanie swojego mieszkania i staranie się o kredyt na większą i lepiej zlokalizowaną nieruchomość. Mariusz właśnie taki wariant wybrał. – Za swoje mieszkanie w odległej dzielnicy Warszawy dostanę około 300-350 tysięcy złotych. Jeżeli uda mi się wziąć drugie tyle na kredyt, mogę myśleć o kupnie większego o nawet 20 metrów kwadratowych niezłego mieszkania bliżej centrum – mówi Mariusz. - Bardziej opłacalne jest sprzedanie dotychczas zajmowanego mieszkania i ubieganie się o mniejszy kredyt na zakup nowego – potwierdza słuszność tej decyzji Bartosz Turek z Home Broker. I podaje do rozważenia jeszcze jedną możliwość. - Korzystną alternatywą może być też zamiana mieszkań. Co prawda znalezienie drugiej strony transakcji jest tu znacznie trudniejsze, ale pozwala to znacznie obniżyć koszty transakcyjne: opłatę za notariusza, pośrednictwo, koszty kredytowe i podatek od czynności cywilnoprawnych.

Tomasz Błeszyński studzi jednak zapał tych, którzy uważają, że szybko sprzedadzą swoje dotychczasowe mieszkanie i przeprowadzą się do nowego. Zaznacza, że to opcja dobra, bo ceny mieszkań są obecnie niskie, a więc i kredyt przy pomocy którego będziemy finansować różnicę między ceną starego i nowego mieszkania będzie niższy. Jednak to wariant tylko dla tych, którym się nie spieszy. - Podaż ofert na rynku jest bardzo duża, ceny podlegają negocjacji, można kupić taniej ładne mieszkanie, ale mamy kryzys i ze sprzedażą naszego też będziemy mieli kłopot. Cena sprzedaży będzie negocjowana i czas sprzedaży też się wydłuży – zauważa Błeszyński. Mariusz Rogowski postanowił uzbroić się w cierpliwość. - A może i więcej dostanę za swoje mieszkanie, jeżeli dłużej poczekam na kupca. Nie spieszy mi się, nie mam żadnego ostrza na gardle - tłumaczy.

Nowe czy używane

Uzbrojonemu w cierpliwość przy sprzedaży swojego mieszkania Rogowskiemu pozostało już tylko szukanie atrakcyjnego mieszkania za jak najniższą cenę. – Zastanawiam się, czy skupić się na poszukiwaniach u deweloperów na rynku pierwotnym, czy eksplorować rynek wtórny – mówi.

Na rynku pierwotnym może znaleźć atrakcyjne mieszkanie, ale od razu się do niego raczej nie wprowadzi. W takim przypadku musiałby np. zapewnić sobie dach nad głową na czas dokończenia inwestycji przez dewelopera lub wykończenie mieszkania, które zwykle są oddawane w stanie surowym. - Zależy to przede wszystkim od tego, czy ktoś potrzebuje mieszkania w krótkim terminie „na już”, czy może poczekać dłużej na przekazanie kluczy – wskazuje Katarzyna Puterko. - Jeśli komuś się bardzo śpieszy, to mieszkanie z rynku wtórnego jest najlepszym rozwiązaniem. Można znaleźć ciekawe oferty nawet nowych lokali, do których można się wprowadzać niemal natychmiast, powiedzmy po pomalowaniu ścian. Natomiast nawet gotowe oferty z rynku pierwotnego w stanie deweloperskim wymagają wykończenia, co może wydłużyć czas wprowadzenia się nawet o kilka miesięcy. Z drugiej strony, jeśli komuś się tak bardzo nie spieszy, to oferta rynku pierwotnego jest obecnie bardzo bogata. Tylko we Wrocławiu znajduje się ponad 150 inwestycji deweloperskich realizowanych przez około 100 firm. Przykładowo na terenie Zakrzowa nowe mieszkania na rynku pierwotnym można już nabyć nawet po cenach 4-4,5 tysiąca złotych za metr kwadratowy, czyli nawet taniej, niż w blokach z lat 70-tych na tym terenie – dodaje Puterko.

Tomasz Błeszyński radzi szukania okazji zarówno u deweloperów, jak i mieszkań już gotowych. - Podaż jest bardzo duża na obu rynkach, a ceny podlegają znacznym negocjacjom. Na rynku wtórnym można znaleźć mieszkanie dwu-trzyletnie w dobrej lokalizacji za przyzwoita cenę. Kupując od dewelopera trzeba się natomiast liczyć jeszcze ze sporym kosztem wykończenia lokalu – przypomina Błeszyński.

Autor: Irina Nowochatko

 Źródło: OnetBiznes

22.11.2011 r.

 Oceń wpis  oddane głosy: 183 / 0

„ Z wiekiem spada zapotrzebowanie na zysk, a rośnie popyt na święty spokój ” -  Duńczyk / Witold Pyrkosz - Vabank  /

Źródło: Vabank

 Oceń wpis  oddane głosy: 183 / 0

Powołanie Państwowej Rady Nieruchomości, która w sposób obiektywny informowałaby o sytuacji na rynku mieszkaniowym - postuluje Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.

- Nie podoba się nam, że źródłem tego typu informacji są wyłącznie działające na tym rynku firmy i organizacje - mówi Zbigniew Kubiński, prezydent Federacji i równocześnie Powszechnego Towarzystwa Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości. - To jasne, że mają w tym interes. Chodzi nam zwłaszcza o uniknięcie podejrzeń o próby manipulacji - wyjaśnia.
Federacja skupia 13 stowarzyszeń liczących w sumie około tysiąca specjalistów z branży nieruchomościowej, m.in. rzeczoznawców, pośredników, zarządców i doradców.

Wiceprezydent Federacji Tomasz Błeszyński dodaje, że Państwowa Rada Nieruchomości mogłaby być czymś na kształt Rady Polityki Pieniężnej, która wskazuje też m.in. na zagrożenia. Różnica byłaby taka, że ta pierwsza jako organ doradczy ministra infrastruktury nie miałaby możliwości wpływania na rynek.
Obaj eksperci zwracają uwagę, że obowiązująca od 1997 r. ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje powołanie Państwowej Rady Nieruchomości. Odpowiedzialnemu za sprawy związane z rynkiem nieruchomości wiceministrowi infrastruktury Piotrowi Styczniowi podoba się pomysł Federacji. Twierdzi jednak, że trzeba zmienić ustawę, by jasno było powiedziane, czym ma się zajmować Państwowa Rada Nieruchomości oraz jakie mają być jej kompetencje i sposób finansowania. Pieniądze byłyby potrzebne m.in. na badania rynku.

Federacja liczy też na to, że premier Donald Tusk reaktywuje Ministerstwo Budownictwa w ramach zapowiedzianej przed wyborami reorganizacji resortów. Według Kubińskiego jednym z najpilniejszych zadań dla nowego resortu jest całkowita liberalizacja rynku wynajmu mieszkań. Tylko w taki sposób można zwiększyć ich podaż na rynku. - Mamy w Polsce tysiące pustostanów, bo właściciele tych mieszkań, trzymanych z myślą o dzieciach czy wnukach, boją się wynajmu - mówi Kubiński. I wyjaśnia, że wskutek nadmiernej ochrony lokatorów bardzo trudno się ich pozbyć, gdy np. przestaną płacić czynsz.
Kubiński uważa, że właściciel mieszkania i najemca powinni sami określać warunki umowy na podstawie kodeksu cywilnego. Nieprzestrzeganie tych warunków skutkowało wypowiedzeniem umowy. W przypadku eksmisji lokatorowi nie przysługiwałby lokal socjalny czy pomieszczenie tymczasowe. Dach nad głową eksmitowanemu na bruk musiałaby zapewnić gmina, a nie wynajmujący.

Źródło: Gazeta Wyborcza

Marek Wielgo

2011-10-12

 Oceń wpis  oddane głosy: 199 / 0

Jak można leczyć innych, sam będąc chorym.

Tomasz Błeszyński / www.tomaszbleszynski.pl /

                                                                      Październik 2011

 Oceń wpis  oddane głosy: 184 / 0

Nikt nie zaprzecza, że krzywdy wyrządzone po wojnie dawnym właścicielom budynków, należy naprawiać. Jednak brak specjalnej ustawy regulującej te kwestie powoduje, że sądy zwracają majątek na zasadach ogólnych. Niestety nie uwzględniają przy tym specyficznej sytuacji kamienic, często odbudowywanych po wojnie przez ich dzisiejszych lokatorów, którzy nagle słyszą, że muszą się wynieść. A zyskują - zamiast dawnych właścicieli - sprytni handlarze, którzy przez lata praktyki wydeptali sądowe ścieżki.

Przedsiębiorca Marek M., zwany „kolekcjonerem kamienic", skupuje od przedwojennych właścicieli roszczenia wobec miasta o zwrot dawnej własności, a po odzyskaniu nieruchomości wprowadza nowe porządki.

Jolanta Brzeska wraz z rodziną przez kilkadziesiąt lat mieszkała w kamienicy na warszawskim Mokotowie tuż obok Królewskich Łazienek. Komunalny lokal dostał po wojnie jej ojciec w zamian za wkład w odbudowę budynku. Pięć lat temu lokatorzy poznali Marka M. - reprezentującego nowych właścicieli kamienicy.

Od Brzeskich zażądano m.in. dwóch tysięcy zł miesięcznie karnej opłaty za mieszkanie bez umowy z nowym właścicielem. Gdy sąd uznał, że to nielegalne, nastąpiła 10-krotna podwyżka czynszu. Marek M. nie ukrywał, że zależy mu na pustym budynku, pani Jolancie proponował nawet pieniądze w zamian za dobrowolną wyprowadzkę.

Oprócz wysokiego czynszu Marek M. zażądał 500 zł miesięcznie za przechodzenie po kostce między drzwiami kamienicy a chodnikiem. Dług z odsetkami osiągnął ponad 60 tys., komornik zajął pani Jolancie domowe sprzęty i emeryturę.

1 marca Jolanta Brzeska około południa wyszła z domu, jej ciało oblane olejem napędowym i spalone, znaleziono w Lesie Kabackim. Stowarzyszenie Lokatorów, w którym działała pani Jolanta, do dziś nie wierzy w wersję zakładającą samospalenie.

Wątpliwości ma także prokuratura: kobieta nie zostawiła pożegnalnego listu, na miejscu nie znaleziono naczynia z resztkami oleju, a podczas silnego mrozu trudno popełnić samobójstwo w taki sposób. Mimo, że od śmierci Brzeskiej minęło pół roku, śledztwo trwa.

Nawet po śmierci Jolanty Brzeskiej, jej rodzinie nie zaznała spokoju. Córka, która przejęła po matce wszystkie roszczenia, musi nadal spłacać dług wynikający z gigantycznego czynszu.

Problemy lokatorów z nowymi właścicielami nieruchomości nie występują wyłącznie wtedy, gdy mieszkają w lokalach komunalnych, wynajmowanych od miasta. Dochodzi do nich także wówczas, gdy są pełnoprawnymi właścicielami swoich mieszkań i co za tym idzie - części kamienicy. Tak dzieje się w samym sercu stolicy - tuż obok budynku Sejmu.

Pięć lat temu w kamienicy na tyłach Sejmu i sąsiadującym z nią budynku część udziałów po dawnych właścicielach kupiła firma biznesmena Tadeusza Dordy. Nowy właściciel przejął kontrolę nad nieruchomością i doprowadził do wykonania ekspertyzy, z której wynika, że budynek grozi zawaleniem i trzeba go wysiedlić.

Kolejny ruch przedsiębiorcy polegał na wprowadzeniu olbrzymich miesięcznych opłat lokatorów na fundusz, z którego miałaby zostać sfinansowana rozbiórka i odbudowa rzekomo walącego się budynku.

Walka trwa. Mieszkańcy skarżą do sądu kolejne uchwały nowego właściciela. Zamówili też ekspertyzę budowlaną u niezależnego rzeczoznawcy.

Opinię na temat sytuacji wywłaszczonych przedstawił Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.

Źródło – UWAGA TVN

13 września 2011r.

 Oceń wpis  oddane głosy: 226 / 1

W minionym tygodniu Sejm przyjął ustawę mającą chronić klientów firm deweloperskich. Regulacja ma na celu zmuszenie firm deweloperskich do zakładania rachunków powierniczych tzw. otwartych bądź zamkniętych. Klienci zainteresowani zakupem mieszkań wpłacaliby pieniądze na ten kontrolowany przez bank rachunek.

Pomysł wydaje się być dobry, ale nie nowy. Należy przypomnieć, że już 2005 roku Bank PKO BP zaproponował deweloperskie rachunki powiernicze. Środowisko pośredników w obrocie nieruchomościami, jako pierwsze rekomendowało rachunek escrow opierając się na amerykańskich doświadczeniach. Niestety odzew rynku deweloperskiego był znikomy, tyko nielicznym klientom udało się wynegocjować uruchomienie takiego rachunku. Zapotrzebowanie na te rachunki praktycznie, więc wygasło, choć oferta po dziś dzień w bankach jest szeroka.

Pamiętajmy, że, środki zgromadzone na tym rachunku zgodnie z Prawem bankowym nie podlegają zajęciu komorniczemu, nie wchodzą też do masy upadłości dewelopera. Daje to dodatkowe gwarancje i zabezpiecza przed wyprowadzaniem pieniędzy przeznaczonych na budowę mieszkań i może dać szansę ukończenia inwestycji w przypadku upadłości.

W Polsce rynek deweloperski jest jeszcze stosunkowo młody, wiele firm powstawało i powstawać będzie na fali „głodu mieszkaniowego”, kiedy popyt przewyższa podaż a marże na inwestycjach dają duże zyski. Wszystko zgodnie z prawem i rynkiem, który jest podatny na zręczne sterowanie.

Rachunek powierniczy ma zabezpieczyć szczególnie przed inwestycjami realizowanymi przez niedoświadczonych deweloperów. Bo zostać budowniczym mieszkań można bardzo prosto, kiedyś to scharakteryzowałem jednym zdaniem –„ Ty nie masz nic, Ja nie mam nic - będziemy deweloperami”. Wystarczyło mieć kawałek ziemi, dostać kredyt z banku i już liczyć na wysokie zyski ze sprzedaży apartamentów klientom złapanym na marketingowe sztuczki. Na szczęście dla kupujących kryzys urealnił rynek, mieszkania staniały i będą dalej tanieć.

Kogo tak naprawdę zyska na tej ustawie. Moim zdaniem przede wszystkim banki, które zyskają jeszcze większą kontrolę nad inwestycjami. W przypadku upadłości dewelopera jakieś korzyści pewnie też odczują klienci, ale i tak będą one niewspółmierne do zainwestowanych pieniędzy, czasu i zdrowia poświęconego na odzyskanie mieszkania. Na papierze wszystko zawsze wygląda różowo, gorzej z realizacją.

Kto straci na tej regulacji prawnej. Na pewno małe i średnie firmy deweloperskie, będą musiały rozważniej kalkulować przyszłe inwestycje, uzyskiwać gwarancje bądź ubezpieczenia. Podroży to koszty przyszłej inwestycji i bardziej zbiurokratyzuje. Może też te nowe reguły prowadzenia biznesu deweloperskiego skłonią inwestorów do planowania projektów w we współpracy z fachowcami rynku nieruchomości a nie opieraniu się tylko o własne „widzi mi się”.

Teraz ustawa trafiła do Senatu, który zapewne wprowadzi poprawki i złagodzi ustawowe rygory. I tak jak zawsze w praktyce okaże się, kto ma rację – „twórczy” legislatorzy czy „wolny” rynek a żadna ustawa nie zastąpi solidności i uczciwości.

Tomasz Błeszyński

Doradca Rynku Nieruchomości

www.tomaszbleszynski.pl

wrzesień 2011 r.

 Oceń wpis  oddane głosy: 172 / 0

Nowy rodzaj umów miał ułatwić eksmisję lokatorów. Niewiele osób rejestruje jednak najem w urzędzie. Właścicieli mieszkań odstraszają formalności.

Szybka eksmisja nierzetelnego lokatora – to miała być główna korzyść dla właścicieli mieszkań, którzy zdecydują się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Okazuje się jednak, że mało kto sięga po to dobrodziejstwo.

– Najem okazjonalny kompletnie się nie sprawdził. Korzystają z niego tylko nieliczni – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości / www.tomaszbleszynski.pl /– Do nowego rodzaju najmu skutecznie zniechęcają biurokratyczne wymogi – dodaje.

Co jest potrzebne, aby szybko pozbyć się najemcy? Oświadczenie lokatora – w formie aktu notarialnego – o poddaniu się egzekucji i zobowiązanie do opuszczenia mieszkania. Powinien on też wskazać lokal, do którego się przeprowadzi.

1480 osób zgłosiło nowy rodzaj umów w 2010 r.

– Przez półtora roku obowiązywania nowych przepisów miałem zaledwie kilku klientów, którzy sporządzili takie oświadczenie – mówi Robert Dor, warszawski notariusz.

Kolejny warunek stosowania obowiązujących od 28 stycznia 2010 r. rozwiązań to zgłoszenie umowy fiskusowi. Do urzędów nie walą jednak tłumy.

– Do 30 sierpnia tego roku w warszawskich urzędach skarbowych zawarcie umów najmu okazjonalnego zgłosiło 549 podatników – mówi Mirosław Kucharczyk, rzecznik prasowy Izby Skarbowej w Warszawie.

13 mln zł podatników, którzy w zeszłym roku zarejestrowali najem okazjonalny

Jakie są przyczyny małego zainteresowania nowym rodzajem najmu? – Najemcy niechętnie zgadzają się na wystawienie z góry tytułu egzekucyjnego – tłumaczy Robert Dor. – Ciągle nie jest też popularne spowiadanie się fiskusowi – zauważa.

– Szacuję, że około 80 proc. transakcji wynajmu mieszkań nie jest w ogóle zgłaszanych do urzędów – dodaje Tomasz Błeszyński. – Wygląda na to, że nowe przepisy niewiele zmieniły.

Działanie w szarej strefie nie wszystkim jednak ujdzie na sucho.

– Informacje o wynajmowanych na czarno mieszkaniach fiskus uzyskuje z różnych źródeł, np. z donosów sąsiadów – mówi doradca podatkowy Tomasz Piekielnik. – Jeśli złapie nieuczciwego właściciela, to wyliczy mu zaległość podatkową z odsetkami i wymierzy karę.

Przemysław Wojtasik

01-09-2011 

Rzeczpospolita

 Oceń wpis  oddane głosy: 178 / 0

Jeśli przed przyjęciem wspólnej waluty Polacy ulegną psychozie kupowania dziur w ziemi, ceny nieruchomości mogą wzrosnąć nawet trzykrotnie.

Niemal we wszystkich krajach, które przyjmowały euro, ceny domów i mieszkań drastycznie rosły. W Irlandii nieruchomości od 1990 roku zdrożały o prawie 500 proc., w Hiszpanii o 300 proc., a na Malcie i w Słowenii (od momentu wejścia do strefy euro) o kilkadziesiąt procent.

Mechanizm zawsze działał podobnie: po obniżce stóp procentowych do poziomu Europejskiego Banku Centralnego rosła liczba zaciąganych kredytów hipotecznych, co nakręcało popyt na mieszkania i powodowało wzrost ich cen.

Jedni kupowali drożejące mieszkania na własne potrzeby, bojąc się, że za kilka miesięcy będą musieli zapłacić więcej. Inni traktowali je jako lokatę kapitału i zaciągali kredyty po to, żeby wkrótce odsprzedać nieruchomość z zyskiem. Spekulacyjny balon rósł w oczach, i to wbrew logice, rzeczywistym kosztom budowy czy zarobkom kupujących.

Inaczej było tylko na Słowacji, która przyjęła euro na początku 2009 roku, czyli w apogeum światowego kryzysu gospodarczego. Tam mimo obniżki stóp procentowych boomu na rynku nieruchomości nie było. Dopiero teraz, wraz z ożywieniem gospodarki, liczba kredytów hipotecznych zaczęła rosnąć, choć jeszcze nie przekłada się to na wzrost cen nieruchomości.

A co stanie się w Polsce po przyjęciu wspólnej waluty? Wiele będzie zależało od tego, w jakiej kondycji znajdzie się polska i unijna gospodarka za kilka lat. Możliwe są dwa scenariusze.

Scenariusz pierwszy: Ceny ostro w górę
Załóżmy, że spełnią się pozytywne prognozy Międzynarodowego Funduszu Walutowego i Komisji Europejskiej: wzrost gospodarczy w strefie euro w ciągu najbliższych lat wyniesie 2-3 proc., a wspólna waluta ustabilizuje się wobec dolara. Europejski Bank Centralny, widząc, że unijne kraje wracają na ścieżkę szybkiego rozwoju, zdecyduje się zapewne na podwyżkę stóp procentowych do poziomu 2-3 proc. (obecnie jest to 1 proc.), aby nie dopuścić do wzrostu inflacji.

W tym czasie w Polsce stopy procentowe też zapewne wzrosną do poziomu 4-4,5 proc. (dziś to 3,5 proc.). Wejście do strefy euro będzie więc dla Polaków oznaczało obniżkę stóp. – W takiej sytuacji niemal pewny jest wzrost wartości udzielanych kredytów, a co za tym idzie, podwyżka cen nieruchomości – uważa Jacek Łaszek z Instytutu Ekonomicznego NBP. Z opracowanego przez niego raportu „Euro a ryzyko bąbli na rynku nieruchomości mieszkaniowych” wynika, że obniżka stóp o 2 punkty procentowe spowoduje wzrost dostępności kredytów o 21 proc. i podwyżkę cen domów i mieszkań o 16-30 proc. Eksperci ostrzegają jednak, że wzrost cen może być znacznie większy. – Jeśli tak jak cztery lata temu damy się zwieść zapewnieniom deweloperów, doradców finansowych i bankowcom, że taniej już nie będzie, to ceny nieruchomości mogą wzrosnąć nawet 2-3 razy – przestrzega Łaszek.

Takiego scenariusza nie można wykluczyć, choć według Łaszka nie jest on najbardziej prawdopodobny. Cykl na rynku nieruchomości (od boomu do kryzysu) trwa zwykle około 20 lat. Tyle czasu potrzebują bowiem ludzie, żeby zapomnieć o tym, jak bolesne mogą być skutki krachu. Tak było w latach 20. ubiegłego wieku na Florydzie, gdzie ceny domów w ciągu kilku lat wzrosły o 400 proc., a potem spadły do poziomu sprzed boomu.

W Europie najbardziej spektakularny krach przeżyli zachodni Niemcy, którzy po zjednoczeniu ze wschodnimi landami, licząc na rządowe dotacje, rzucili się na kupowanie nieruchomości w byłej NRD. Po kilkumiesięcznym okresie wzrostów ceny raptownie spadły. Wielu Niemców do tej pory pamięta tamte straty. Dlatego właśnie nasi sąsiedzi zza Odry jako nieliczni w Europie oparli się owczemu pędowi kupowania nieruchomości w czasie ostatniej koniunktury. W latach 1998--2008 ceny niemieckich domów i mieszkań niemal nie drgnęły.

Sęk w tym, że konsekwencje ostatniego kryzysu na rynku nieruchomości były dla Polaków stosunkowo mało bolesne: obyło się bez spektakularnych bankructw banków, a spadek cen był raczej niewielki. To niestety oznacza, że podsycany przez deweloperów i finansistów apetyt na zyski może okazać się silniejszy niż kryzysowe doświadczenia. Tyle że konsekwencje nowej bańki mogą być znacznie bardziej bolesne – zarówno dla naszych kieszeni, jak i dla całej gospodarki.

Scenariusz drugi: Niewielka korekta
Załóżmy, że Unii Europejskiej udaje się co prawda ugasić kryzys na południu (Grecja, Portugalia i Hiszpania), ale koszty akcji ratunkowej dla balansujących na krawędzi bankructwa krajów przekraczają kilkaset miliardów euro.

Borykające się z coraz większymi deficytami budżetowymi kraje Unii bardzo powoli wychodzą z recesji, a Europejski Bank Centralny, wspomagając wzrost PKB, utrzymuje stopy procentowe na stosunkowo niskim poziomie
1,5-2 proc. Polska gospodarka, oparta w znacznej mierze na eksporcie, również ponosi konsekwencje unijnego spowolnienia; nasz PKB rośnie, tylko że nie według optymistycznych założeń (3-5 proc. rocznie), ale w tempie 1,5-2 proc. W dalszym ciągu utrzymuje się ponad 10-procentowe bezrobocie, bo firmy ograniczają inwestycje.

Wyobraźmy sobie, że właśnie w takim momencie przyjmujemy euro. W efekcie obniżki stóp kredyty potanieją. – Nie będzie jednak wielkiego wzrostu cen nieruchomości, bo biorąc pod uwagę nasze zarobki, mieszkania w Polsce są w tej chwili za drogie – uważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości. – Przeciętny mieszkaniec strefy euro musi przeznaczyć na zakup 50-, 60-metrowego mieszkania tylko czterokrotność swoich rocznych zarobków, podczas gdy statystyczny Polak aż ośmiokrotność. A nie ma większych szans, żeby po wejściu do strefy euro nasze wynagrodzenia zdecydowanie i szybko wzrosły.

To oznacza, że kontrolowane przez Komisję Nadzoru Finansowego banki, nawet gdyby chciały, nie będą mogły zbyt gwałtownie poluzować polityki kredytowej i nakręcić boomu w nieruchomościach. Owszem, mieszkania podrożeją, ale tylko te w dobrych lokalizacjach w tych miastach, które oferują dużo miejsc pracy. O kilka procent wzrosną więc ceny w odremontowanych kamienicach i plombach blisko centrum, a także nieruchomości w atrakcyjnych miejscowościach turystycznych, gdzie chętnie przyjeżdżają turyści z Zachodu.

Dziś nie wiemy, który z tych scenariuszy jest bardziej prawdopodobny. Trudno też powiedzieć, który jest lepszy, bo to trochę tak, jakby wybierać, czy być biednym, ale za to zdrowym, czy bogatym, lecz chorym. Miejmy więc nadzieję, że znajdzie się trzecia droga, której eksperci na razie nie dostrzegli.

                                                                                                                               Źródło;  Newsweek.pl

Ewa Wesołowska

 Oceń wpis  oddane głosy: 169 / 0

Wkrótce przekonamy się czy Polacy polubią internetowe aukcje nieruchomości. Pod koniec sierpnia serwis porazpierwszy-porazdrugi.com uruchomi pierwsze aukcje nieruchomości przeprowadzane przez Internet.

Pierwszą aukcję zaplanowano na 22 sierpnia, kolejne na 25 i 28 sierpnia. Na początku pod młotek pójdzie dom w stanie deweloperskim w Lesznowoli. Powierzchnia całkowita obiektu to 197 mkw., zaś powierzchnia działki wynosi 313 mkw. Cena wywoławcza to 440 tys. 25 sierpnia do wylicytowania będzie trzypokojowe mieszkanie na warszawskim Targówku, którego cena wywoławcza wynosi 402 tys. zł. W kolejnych terminach będzie można powalczyć o zakup ziemi w Łochowie czy Wieliszewie oraz o mieszkanie w Nowym Dworze Mazowieckim.

Jak to działa

— W przeciwieństwie do tradycyjnej metody sprzedaży, w której punktem wyjścia negocjacji jest wysoka stawka, w przypadku aukcji cena wywoławcza jest ustalana na znacznie niższym pułapie, dzięki czemu wzbudza większe zainteresowanie nieruchomością u potencjalnych nabywców. Osoba sprzedająca, która zgłasza się do porazpierwszy-porazdrugi.com wspólnie z doświadczonym pośrednikiem, który wcześniej wizytuje nieruchomość, ustala cenę wywoławczą oraz minimalną cenę sprzedaży. Potencjalni klienci rejestrujący się na porazpierwszy-porazdrugi. com, otrzymują od pośrednika wszystkie niezbędne informacje o konkretnej nieruchomości, a następnie umawiają się na jej oglądanie. Uczestnicy podczas kolejnych rund aukcji składają swoje oferty zakupu, niejednokrotnie przekraczając oczekiwania rywali — wyjaśnia Renata Nóbrega, reprezentująca w Polsce portal porazpierwszy-porazdrugi.com.

Ustalając cenę minimalną, poniżej której sprzedaż nieruchomości nie jest możliwa, sprzedający nie ponosi żadnego ryzyka. Osoby biorące udział w transakcji w trakcie jej trwania nie ponoszą żadnych kosztów, gdyż organizator nie pobiera zaliczek. Nie- potrzebne są także zabezpieczenia finansowe, a wystawienie nieruchomości na stronie jest bezpłatne. Rozliczenie transakcji odbywa się dopiero w momencie jej finalizowania. Transakcja zajmuje zwykle 6 tygodni (około 30 dni roboczych).

Polsce daleko do Zachodu

— Koncepcja sprzedaży nieruchomości poprzez aukcje internetowe cieszy się dużą popularnością na Zachodzie, choćby w krajach anglosaskich. W Polsce jest to zupełnie nowa forma sprzedaży — podkreśla Renata Nóbrega.

Anna Osiecka z Colliers International zaznacza jednak, że polski rynek znajduje się na innym etapie rozwoju niż na przykład amerykański, na którym taki sposób sprzedaży nieruchomości doskonale się sprawdza. W Polsce nie ma chociażby obrotu mieszkaniami przejętymi przez banki.

— Ponadto większym zaufaniem cieszą się aukcje nieruchomości przeprowadzane na żywo, jakie organizowaliśmy dwa lata temu przyciągając sporo kupujących. Warunkiem powodzenia takiego sposobu sprzedaży jest ciekawa oferta, z cenami wywoławczymi przynajmniej o 30 proc. niższymi od rynkowych — dodaje Anna Osiecka.

Podobnego zdania jest Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości /  www.tomaszbleszynski.pl  /

— W Polsce były już podejmowane próby organizowania aukcji nieruchomości, jednak ten sposób zakupów się nie przyjął. Polacy to nie Amerykanie, nie chcą wystawiać na widok publiczny swojego majątku lub zamiaru jego pozyskania. Zwłaszcza starsze i średnie pokolenie woli kupować nieruchomości w "zaciszu gabinetów". Młodzi nabywcy z pewnością szybciej polubią tę formę inwestycji — twierdzi Tomasz Błeszyński.

Debiut portalu porazpierwszy-porazdrugi.com miał odbyć się pod koniec lipca, jednak wakacyjny zastój na rynku nieruchomości spowodował odwołanie zaplanowanych aukcji.

— Z każdym tygodniem odnotowujemy coraz większe zainteresowanie portalem. Zarejestrowało się wiele osób, które śledzą na bieżąco wystawiane na aukcjach nieruchomości. Do współpracy zgłosiło się również kilku pośredników — mówi Renata Nóberga.

Internetowe ogłoszenia

Jak mówi Joanna Wagner z portalu Allegro.pl, zaletą internetu jest możliwość dotarcia z ofertą do jak największej liczby potencjalnych klientów. W tym celu serwis Allegro stworzył kategorię nieruchomości i serwis www.otodom.pl, w którym można znaleźć ogłoszenia o sprzedaży i wynajmie lokali mieszkalnych i użytkowych.

— Zgodnie z regulaminem Allegro, w kategorii Nieruchomości prezentowane są ogłoszenia sprzedaży i wynajmu nieruchomości. Oznacza to, że ewentualna licytacja nie zobowiązuje użytkownika do zawarcia umowy kupna, gdyż zgodnie z prawem, taka umowa musi mieć formę aktu notarialnego. Informacje prezentowane w ogłoszeniu nie mają charakteru wiążącego — podkreśla Joanna Wagner.

Okiem prawnika

Sieć nie zwiększa ryzyka

Joanna Wąsik, dyrektor departamentu nieruchomości w TGC Corporate Lawyers

W praktyce nabycie nieruchomości na aukcji internetowej nie niesie ze sobą więcej zagrożeń niż dokonanie transakcji w sposób tradycyjny. Nigdy nie można mieć stuprocentowej pewności, że kontrahent wykona swoje zobowiązania umowne. Jeśli zaś umowa przedwstępna została zawarta w formie pisemnej, możliwe jest jedynie dochodzenie roszczenia odszkodowawczego bądź o zapłatę kary umownej, o ile została zastrzeżona. Dlatego bezpieczniejsza jest aukcja, która odbywa się przy udziale notariusza i niezwłocznie po jej zakończeniu strony podpisują umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego bądź w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Możliwe jest także zamieszczenie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wzmianki o prawach i obowiązkach wynikających z umowy przedwstępnej.

Małgorzata Ciechanowska

Źródło  Puls Biznesu

2011-08-14

 Oceń wpis  oddane głosy: 168 / 0

Nie ma popytu na akcje spółek deweloperskich,choć mogą okazać się zyskownym biznesem.

Papiery większości notowanych na warszawskiej giełdzie spółek deweloperskich są w tej chwili niedowartościowane. Wydawałoby się więc, że warto je kupować. Inwestorzy są jednak ostrożni.

- Giełda rządzi się swoimi prawami, a utrzymująca się niska cena nie zawsze musi oznaczać nadejście wzrostów. Dzisiaj deweloperka nie jest po prostu modna wśród inwestorów. Awersja do tej branży wnika z faktu, że spora grupa giełdowych graczy poniosła straty po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości w 2008 r. Mając to w pamięci, wolą dzisiaj wystrzegać się spółek z tego sektora - twierdzi Krzysztof Nowak z agencji nieruchomości Emmerson.

Zła opinia

Przeciętna inwestycja prywatnych osób w akcje to kilka-kilkanaście tys. zł. Zyski zależą od wyboru spółki i od koniunktury giełdowej.

- W okresie hossy inwestorzy zarabiali 200-300 proc. w ciągu roku, a w okresie bessy - tracili 70 proc. zainwestowanych środków - wylicza Paweł Grząbka, szef spółki doradczej CEE Property Group.

Obecnie jednym z najbardziej idących w dół krajowych indeksów, i to od dłuższego czasu, jest właśnie WIG-Deweloperzy. - To może być efektem nie najlepszych perspektyw firm deweloperskich na najbliższą przyszłość. W największych miastach do kupienia jest więcej nowych mieszkań niż w szczytowym okresie boomu z 2007 r. Dodatkowo, niekorzystne zmiany w programie "Rodzina na Swoim" mogą wpłynąć na wzrost rywalizacji o klienta, czyli np. spadek marży u deweloperów. Ponadto obniża się zdolność kredytowa Polaków, co może zmniejszyć popyt na nowe mieszkania. Rosną też stopy procentowe kredytów zaciągniętych w złotówkach, a spłata kredytów we frankach szwajcarskich spędza sen z oczu kredytobiorców ze względu na wysoki kurs tej waluty - opowiada Krzysztof Nowak.

Tomasz Błeszyński, doradca  rynku nieruchomości twierdzi, że niechęć wśród inwestorów budzi także "zła etykieta" przyczepiona do spółek deweloperskich. - Zaufanie do deweloperów jest niewielkie, w dodatku część tych podmiotów jest notowanych na giełdzie od niedawna. Ciągle słyszy się też o upadłościach deweloperów. Mimo, iż głównie bankrutują mniejsze spółki, te informacje zniechęcają osoby szukające pomysłów na lokatę kapitału. W dodatku sukcesywnie pojawiające się orzeczenia UOKiK-u, krające deweloperów za stosowanie niedozwolonych klauzul, również nie działają na ich korzyść - tłumaczy Błeszyński.  / www.tomaszbleszynski.pl /

Dobry moment

Akcje deweloperów są wyceniane nisko - często wskaźnik ich ceny giełdowej do wartości księgowej spada poniżej 1. - To jest w dużym stopniu skutek zbyt optymistycznych wycen ziemi, jakie te spółki posiadają w swoich bankach gruntów. Inwestorzy uważają, że te grunty są przeszacowane, bo często kupowane w szczycie boomu budowlanego - zauważa Paweł Grząbka.

Jednak jego zdaniem, obecna niska wycena tych firm stanowić powinna zachętę do ich zakupu. - Spółki deweloperskie są dobrze zarządzane, profesjonalnie, mają ciekawą strategię, poszukują nisz rynkowych. Zatem jest szansa, że za jakiś czas pokażą swoją wartość i ich notowania będą pięły się w górę. Poza tym optymistyczna prognoza wzrostu PKB w 2012 r., powyżej 3,5 proc., z pewnością wpłynie na pobudzenie rynku mieszkaniowego - przekonuje Paweł Grząbka.

Jak zauważa Krzysztof Nowak, ostatnio zarządy kilku firm zadecydowały o skupie własnych papierów, co powinno pozytywnie przełożyć się na ich kurs. - Ponadto dzisiejsza wycena rynkowa poszczególnych spółek wydaje się bardzo atrakcyjna. W niektórych przypadkach znajduje się ona grubo poniżej wartości księgowej. W związku z tym, kierując się giełdową maksymą "kupuj, kiedy poleje się krew", warto zastanowić się czy obecny czas nie jest właśnie dobrym momentem do takiej inwestycji - mówi Krzysztof Nowak.

Przy wyborze spółki do inwestowania trzeba przyjrzeć się jej wynikom finansowym z ostatnich trzech lat. Liczy się także strategia firmy i jej realizacja. Oznacza to, że zanim kupimy akcje danego podmiotu, warto sprawdzić jakie projekty zostały przez niego zrealizowane, jakie zostały zaniechane, a jakie są zamrożone.

Dorota Kaczyńska

12-08-2011

Źródło -  "Rzeczpospolita"

rp.pl

 Oceń wpis  oddane głosy: 274 / 1

Uczciwość w tych czasach to choroba archaiczna.

Na szczęście u niektórych bywa jeszcze dziedziczna.

Tomasz Błeszyński  / www.tomaszbleszynski.pl /

Lipiec 2011 r.

 Oceń wpis  oddane głosy: 165 / 0

UŁ chce sprzedać niemal wszystkie budynki Wydziału Filologicznego oraz dwa inne. Malejąca atrakcyjność Łodzi oraz kryzys nie wróżą sukcesu.

Na sprzedaż przeznaczone są obiekty przy al. Kościuszki 65, ul. Gdańskiej 107, ul. Lipowej 81 oraz ul. Sienkiewicza 21 - gdzie mieścił się Wydział Filologiczny, a także przy ul. Rewolucji 1905 r. nr 66 (Wydział Biologii i Ochrony Środowiska Katedra Neurobiologii) oraz przy ul. Piramowicza 3 (Wydział Ekonomiczno-Socjologiczny Ośrodek Kształcenia Służb Społecznych).

Pieniądze ze sprzedaży - jak wyjaśnia Tomasz Boruszczak, rzecznik Uniwersytetu Łódzkiego - przeznaczone zostaną częściowo na budowę nowego Wydziału Filologicznego przy ulicy Pomorskiej, który pomieści studentów z dotychczasowych budynków. Uczelnia już remontuje, także przy Pomorskiej, budynek pofabryczny dla Publicznego Liceum Ogólnokształcącego UŁ oraz zamierza remontować budynek dawnego Wydziału Chemii przy ul. Narutowicza 68. 

Według Tomasza Błeszyńskiego, niezależnego analityka rynku nieruchomości, nie jest to jednak dobry moment na sprzedaż. - Od dwóch lat obserwujemy nadpodaż nieruchomości do sprzedaży. Wszyscy chcą sprzedać, lecz nikt nie chce kupić - tłumaczy Błeszyński.

Jak wyjaśnia analityk rynku nieruchomości, spowodowane jest to z jednej strony kryzysem gospodarczym, z drugiej zaś nie najlepszą pozycją miasta. - Winna jest malejąca atrakcyjność inwestycyjna Łodzi, w tej materii wyprzedził nas nawet Rzeszów - ubolewa Tomasz Błeszyński.

Niestety inwestorzy zewnętrzni nie są zainteresowani Łodzią, a lokalnych... nie stać. - Miasto jest biedne, bez perspektyw, więc pieniądze, które lokalni przedsiębiorcy mogą dać są dużo niższe od realnej wartości nieruchomości - zauważa analityk i proponuje przeczekać kryzys, aż rynek będzie w fazie podbicia, albo... dopasować ceny do portfela nabywcy.

Uniwersytet Łódzki zdaje sobie sprawę z sytuacji i podkreśla, że budynki chce sprzedać jak najlepiej. - Nie wiemy, kiedy uda się je sprzedać, ale liczymy się z tym, że są to pieniądze publiczne - zapewnia rzecznik Uniwersytetu Łódzkiego.

Źródło; Moje Miasto

Autor: Emilia Białecka

http://www.mmlodz.pl

27.06.2011 r.

 Oceń wpis  oddane głosy: 139 / 1

Inwestując w projekty deweloperskie można osiągnąć nawet 30 proc. zwrot kapitału w skali roku. Jednak wybór złej spółki lub nieodpowiedniego projektu przyniesie straty.

Trudniejszy dostęp do kredytów, zdaniem Pawła Grząbki, szefa firmy doradczej CEE Group, paradoksalnie stworzył nowe możliwości zarabiania na rynku mieszkaniowym. - Inwestowanie w nowe projekty wspólnie z deweloperami może przynieść co roku nawet 20-30 proc. zwrot z wyłożonego kapitału - wylicza Grząbka.

Na czym to polega? - Inwestor dysponujący środkami np. w wysokości 1-2 mln zł, uzupełnia wkład własny dewelopera w budowę nowego osiedla mieszkaniowego czy nawet niewielkiego biurowca albo powierzchni handlowej. Powoływana jest w tej sytuacji celowa spółka komandytowa lub komandytowa akcyjna, w której sprzedawane są udziały inwestorom prywatnym - tłumaczy Paweł Grząbka.

Spektakularne zyski

Z tegorocznej edycji rankingu Banków Kredytujących Deweloperskie Projekty Mieszkaniowe, przygotowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich, wynika, że banki są coraz bardziej elastyczne dla kredytobiorców-deweloperów. Co więcej, niektóre nie wymagają nawet przedsprzedaży mieszkań przed przyznaniem kredytu, a to jest największa zmora deweloperów, zwłaszcza tych mniejszych, bez zaplecza finansowego.

W rzeczywistości jednak sporo firm deweloperskich, zwłaszcza małych i średnich, nadal nie ma szans na uzyskanie kredytu z banku, bez dużego wkładu własnego lub odpowiedniej przedsprzedaży lokali, np. sięgającej 30 proc., co w obecnych realiach jest często niemożliwe. W takiej sytuacji chętnie więc skorzystają z oferty inwestora gotowego wnieść kilka mln zł w takie przedsięwzięcie. Zwykle są to inwestycje o niewielkiej skali, dla których deweloperzy potrzebują pozyskać od prywatnych inwestorów kilkunastu milionów złotych. Zdaniem Pawła Grząbki taki projekt może przynieść inwestorowi wiele korzyści. - Po pierwsze, roczne stopy zwrotu (20-30 proc.) uzyskiwane przy tym sposobie inwestowania, przekraczają zyski z gwarantowanych obligacji emitowanych przez firmy deweloperskie czy też przez fundusze inwestycyjne działające na rynku nieruchomości. W praktyce oznacza to, po ok. trzech latach od startu projektu do jego zakończenia, czyli sprzedaży mieszkań, dochodzi niemal do podwojenia wyłożonego na początku inwestycji kapitału.

Inwestor otrzyma jednak kapitał wraz z odsetkami dopiero po rozliczeniu całego projektu proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Zatem jest to inwestycja z zyskiem odroczonym o 2-3 lata - zaznacza Paweł Grząbka. Ponadto, inwestor prywatny, może np. wymóc na deweloperze opcję wykupu mieszkań w pierwszej kolejności, na preferencyjnych warunkach, co jest zachętą stosowaną przez deweloperów. Wówczas inwestor zarabia dodatkowo na wynajmie lub wzroście wartości nieruchomości.

Bez kontroli

Sukces przedsięwzięcia zapewni wybór wiarygodnego dewelopera a dalej - rentownego projektu. - Deweloperzy z reguły przystępującym do spółki udziałowcom dają gwarancję osiągnięcia określonego poziomu rentowności. A zapewnić go mogą jedynie projekty, które odpowiedzą na popyt, kiedy zostaną ukończone. Znalezienie takich projektów nie jest łatwe. Wymaga wiedzy o rynku nieruchomości, podobnie jak znajomości realiów rynków lokalnych - trzeba przewidzieć jakie lokalizacje będą atrakcyjne dla klienta w ciągu najbliższych lat, jaki będzie potencjalny popyt oraz czy w danym segmencie i danej lokalizacji mamy duża konkurencję - wylicza Paweł Grząbka.

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego / www.tomaszbleszynski.pl /, doradcy na rynku nieruchomości, osoba fizyczna posiadająca oszczędności, wybierze w pierwszej kolejności najprostsze sposoby pomnożenia kapitału, czyli lokaty w banku, akcje, obligacje itd. Inwestorzy z większą wiedzą o mechanizmach rynków finansowych ulokują aktywa w fundusze inwestycyjne czy wreszcie sami zainwestują, kupując np. mieszkania, ziemię itd. - Jeśli inwestor zdecyduje się na projekt deweloperski, ma ograniczony wpływ na realizację i powodzenie inwestycji. Gdy projekt się nie sprzeda, inwestor straci pieniądze. Trzeba mieć więc ogromną wiedzę co do skali i rentowności przedsięwzięcia, zwłaszcza, że od kilku lat ciągle słyszymy o bankructwach deweloperów, nierzetelności, braku wiarygodności, itd. - opowiada Tomasz Błeszyński.

Jego zdaniem, dodatkowo ryzyko takiego przedsięwzięcia zwiększa brak możliwości zweryfikowania projektu w czasie. - Rynek nieruchomości ciągle jest w stanie kryzysu i trudno przewidzieć kiedy nastąpi prawdziwe ożywienie. Niełatwo więc skalkulować czy projekt, który np. wchodzi teraz na rynek, za 2-3 lata zostanie całkowicie skomercjalizowany czy też deweloper będzie sprzedawał mieszkania przez kolejne pięć lat i to mocno schodząc z marży, by znaleźć klienta - mówi Błeszyński. Dodaje, że inwestycje realizowane z udziałem prywatnego kapitału stanowią marginalny udział na rynku.

Tymczasem, zdaniem Pawła Grząbki, rynek prywatnych inwestycji w projekty deweloperskie będzie się systematycznie powiększał w miarę rosnącego zainteresowania banków i wyspecjalizowanych firm zarządzaniem spółkami inwestorskimi.

Dorota Kaczyńska      Rzeczpospolita     24.06.2011 r.      / www.rp.pl /

 Oceń wpis  oddane głosy: 143 / 0

W Polsce ciągle panuje popyt na ziemię, zarówno pod budowę domów jednorodzinnych jak i osiedli czy projektów komercyjnych. Brakuje jednak odpowiedniej oferty. Ta sytuacja daje szansę zarobić inwestorom spekulacyjnym.

Inwestowanie w ziemię w obecnej sytuacji rynkowej jest bardzo trudne i ryzykowne. Może jednak przynieść niezłe zyski - Tzw. proces land developmentu - czyli przygotowania gruntu pod realizację projektu deweloperskiego lub indywidualną zabudowę jednorodzinną to przedsięwzięcie pozwalające wypracować najwyższe marże i jednocześnie jest obarczone największym ryzykiem niepowodzenia - twierdzi Łukasz Madej, szef spółki ProDevelopment.

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości   www.tomaszbleszynski.pl , że te inwestycje są znacznie trudniejsze od kupowania np. mieszkań pod wynajem. - Ale w tym roku wskutek utrzymania się kryzysu powstała nadpodaż ziemi na rynku, można więc znaleźć bardzo atrakcyjne oferty, pod inwestycje mieszkaniowe i komercyjne. To są jednak inwestycje, których przeprowadzenie trzeba koniecznie zlecić specjalistom - mówi Błeszyński.

Outsourcing usług

Najciekawszą formą inwestycji jest kupno ziemi rolnej, przekształcenie jej przeznaczenia w działkę budowlaną i sprzedaż po znacznie wyższych cenach. Jednak niewiele inwestorów dziś interesuje się takimi przedsięwzięciami. Zdaniem Łukasza Madeja, zamożne osoby i instytucje wchodzą tylko w prawdziwe okazje. - Pojawiły się też firmy organizujące zakupy dla małych inwestorów grupując ich w tzw. spółdzielnie inwestycyjne. Wiele firm oferuje organizację zakupu działek rolnych i prowadzenie procesu przekształcenia w budowlane, ale w lokalizacjach odległych od Warszawy. W konsekwencji może okazać się, że droga wyjścia z takiej inwestycji jest iluzoryczna i ziemi potem nie uda się sprzedać - zauważa Łukasz Madej.

Tymczasem Tomasz Błeszyński przekonuje, że nabycie ziemi przy pomocy firmy, która zajmie się jej odpowiednim zarządzaniem, pozwoli w ciągu kolejnych 2 - 3 lat wprowadzić ofertę na rynek i sprzedać ją z dużym zyskiem. Największą stopę zwrotu przynosi np. kupno od miasta najtańszej ziemi rolnej z potencjałem uchwalenia przyszłego planu miejscowego i możliwością doprowadzenia do niej infrastruktury drogowej i technicznej. - Po przygotowaniu ziemi pod inwestycje jej wartość znacznie wzrośnie. Np. kupowaliśmy ziemię na przetargu od syndyka, płacąc po 17 zł za m². Dziś cena transakcyjna tej działki to 80 zł za każdy metr - wylicza Błeszyński.

Z góry trudno przewidzieć ile na działce da się zarobić, biorąc pod uwagę, że jej odsprzedaż nastąpi najwcześniej za 2-3 lata, w czasie których koniunktura może się zmienić diametralnie. Ile wkłada się w ziemię rolną, która trafi pod "opiekę" firmy zarządzającej? - Może to być np. 50-100 tys. zł. Grupa inwestorów kupuje potem wspólnie duże areały ziemi, która po przekształceniu w grunty budowlane jest dzielona na mniejsze działki. Oprócz kosztów kupna nieruchomości, trzeba się liczyć z zainwestowaniem dodatkowych 8-15 proc. na przygotowanie działki pod budowę, koszty jej obsługi czy też na zapłatę podatku od nieruchomości. Takie przedsięwzięcie powinno nam jednak przynieść minimalne zyski rzędu 20-30 proc. w skali roku - wylicza Tomasz Błeszyński.

Łukasz Madej dodaje, że nie warto interesować się projektami, które mają potencjał wzrostu ceny mniejszy niż 70 proc. w perspektywie maksymalnie pięciu lat. Na niekorzyść tej formy inwestowania może również przemawiać różnica między cenami gruntów rolnych i budowlanych, która zmalała w ciągu ostatniej dekady. Stało się tak, gdyż obecnie stosunkowo łatwo jest przekonać gminę czy miasto do uchwalania planu miejscowego zezwalającego na zabudowę - mówi Madej.

Brak oferty

Popyt, przynajmniej potencjalny, można zauważyć niemal w każdym sektorze nieruchomości. Np. sporo osób szuka dziś tysiąc-metrowej działki budowlanej, na której chce postawić wymarzony dom. Pośrednicy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN) obserwują wzrost zainteresowania takimi ofertami zwłaszcza na Pomorzu, w Gdyni, Gdańsku i Koszalinie. Tymczasem w ofercie do wzięcia są głównie... duże, o pow. co najmniej 3 tys. m² działki rolne. - Mimo, że stawki transakcyjne spadły w stosunku do okresu "bańki cenowej" o ok. 40 proc., ceny wyjściowe w wielu przypadkach pozostają bez zmian. W efekcie niektóre działki "stoją" w ofercie nawet po 2-3  lata - twierdzi Leszek Hardek, toruński pośrednik. Choć więc jest popyt, transakcje blokują odmienne oczekiwania nabywców i sprzedawców, co inwestorom daje zielone światło do przedsięwzięć typu land development.

Ziemi pod nowe inwestycje szukają deweloperzy mieszkaniowi, głównie w obrębie dużych aglomeracji oraz spółki inwestujące w nieruchomości "wakacyjne", głównie hotele 2- i 3-gwiazdkowe, zarówno w dużych ośrodkach miejskich, jak i turystycznych. Mimo rosnącego nasycenia powierzchniami handlowymi w Polsce, nadal nie brak deweloperów szukających nowych gruntów pod zabudowę wielkopowierzchniową, zarówno o pow. do 2 tys. m² jak i ponad 2 tys. m².

- Nawet jeśli inwestor spekulacyjny nie posiada gotówki, może posiłkować się kredytem - jeśli kupi grunt "z głową" i tak na tym przedsięwzięciu nieźle zarobi - przekonuje Marek Rembieliński, doradca w Aspiro.

Przygotowanie gruntu pod inwestycję magazynową również może okazać się dobrym pomysłem, gdyż, podobnie jak na rynku mieszkaniowym, deweloperzy mają banki ziemi, ale często nie w tych lokalizacjach, na których zależy potencjalnemu najemcy. Są więc zmuszeni szukać nowych działek.

- Z drugiej strony spekulowanie na działkach jest bardzo ryzykowną lokatą, wymagająca fachowej wiedzy rynkowej i cierpliwości, gdyż po pierwsze nie każdy grunt uda się odrolnić, po drugie — nie każdą odrolnioną działką zainteresuje się inwestor, gotów wydać miliony - zaznacza Marek Rembieliński.

 Oceń wpis  oddane głosy: 131 / 0

Kupno "dziury w ziemi" w systemie 10/90 w dobrym projekcie może przynieść niezły zysk. Jeśli jednak wybierzemy złą ofertę, której wartość nie wzrośnie w ciągu roku - czekają nas straty.

System 10/90 polega na wpłacie 10 proc. wartości nieruchomości w dniu podpisania umowy przedwstępnej, pozostałe 90 proc. klient płaci deweloperowi przed odebraniem kluczy do lokalu. Takie rozwiązanie było bardzo popularne w czasie boomu na rynku nieruchomości, zwłaszcza w latach 2006-2007. Wraz z bessą odeszło do lamusa, choć część spółek deweloperskich, zwłaszcza tych największych nadal ma takie oferty. Zdaniem Pawła Grząbki, prezesa firmy doradczej CEE Property Group, ten tryb zakupów można z powodzeniem wykorzystać do spekulacyjnego zarabiania na nieruchomościach.

- Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej z deweloperem wpłacamy mu 10 proc. wartości mieszkania, a tuż przed zakończeniem inwestycji i dopłatą brakującej kwoty dokonujemy cesji, czyli przenosimy prawo do lokalu na inną osobę. Zarobimy jednak pod jednym warunkiem - ceny mieszkań w tej inwestycji muszą wzrosnąć - mówi Paweł Grząbka.

Popularne lokale

Na przykład, decydując się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera stosującego system 10/90 (czy też jego inne mutacje - 20/80 lub 30/70, działające na tych samych zasadach) o wartości 300 tys. zł, wpłacamy na jego konto jedynie 30 tys. zł. Jeśli przed podpisaniem umowy taki lokal podrożeje o 10 proc. a my dokonamy cesji w ciągu kilkunastu miesięcy podwoimy wyłożony na początku kapitał. - A kupując choćby obligacje czy jednostki w niezłym funduszu inwestycyjnym możemy zarobić co najwyżej kilkanaście proc. w skali roku. Oczywiście w naszym przypadku trzeba odliczyć od potencjalnego zysku koszty umowy notarialnej oraz podatku dochodowego od przychodu z cesji - zauważa Paweł Grząbka.

Warunkiem powodzenia całej transakcji jest wzrost ceny nieruchomości od pierwszej wpłaty do momentu odbioru kluczy. - Jeśli tak się nie stanie, to albo dokonamy cesji po cenie początkowej byleby wyjść z inwestycji, niestety bez żadnego zysku, a nawet ze stratą, bo zainwestowane 30 tys. nie procentowało, albo, co gorsze, gdy ceny na rynku spadną, a chcemy odzyskać kapitał będziemy zmuszeni dokonać cesji z niższą ceną, ponosząc straty. Możemy też, broniąc się przed stratami, kupić je, dopłacając deweloperowi brakujące 90 proc. ceny mieszkania i sprzedać je dopiero wtedy, gdy rynek odzyska wigor - opowiada Grząbka.

Z jednej wiec strony, w obecnej sytuacji rynkowej, jest to nieco ryzykowne rozwiązanie - Inwestor musi trafić w dobry projekt, bo generalnie ceny nowych mieszkań w Polsce raczej spadają niż rosną - zauważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości  / www.tomaszbleszynski.pl /.

Z drugiej strony, deweloper zaczyna zwykle od sprzedaży "dziury w ziemi" i często zależy my na jak najszybszym upłynnieniu pierwszej puli ofert. Będzie więc skłonny do obniżek. Jeśli inwestor wybierze przy tym np. 2-3 pokojowe lokale o najbardziej popularnym metrażu - 40-60 m², może liczyć na dość szybką "odsprzedaż" nieruchomości, gdy inwestycja będzie już na ukończeniu. Osoby szukające ofert najchętniej decydują się na gotowe lokale, które z reguły też są droższe od ofert znajdujących się w fazie projektu.

- Nie można w tej chwili raczej liczyć na to, że w okresie nawet 16 miesięcy cena m² pójdzie do góry o 10 proc., a tylko wtedy zarabiamy krocie. Kluczem jest tu znalezienie taniego projektu na starcie z dużym potencjałem wzrostu ceny. Nie znajdziemy ich na billboardach czy całostronicowych ogłoszeniach w gazetach. Trzeba uważniej przyjrzeć się ofercie mniej znanych spółek deweloperskich i spółdzielni mieszkaniowych. Te drugie, jak wiadomo często dysponują gruntami w atrakcyjnych lokalizacjach, które nabyły nawet dziesiątki lat temu. I dla nich koszt działki w całym projekcie jest bardzo niski, czasami bliski zeru. Problemem może być znalezienie spółdzielni posiłkującej się systemem płatności 10/90. Ale są spółdzielnie, które godzą się na cesję w trakcie inwestycji, nawet bez konsekwencji finansowych - opowiada Paweł Grząbka.

Zabezpieczenia w kontraktach

Jak podaje Paweł Grząbka, system 10/90 stosują w tej chwili raczej duzi gracze tacy jak Budimex Nieruchomości, ale nie brak też i mniejszych spółek, jak np. Religa Development z Wrocławia. - W tej chwili zakup systemowy proponuje, około 10 proc. krajowych deweloperów - wylicza Grząbka.

Dla dewelopera cel wprowadzenia sprzedaży w systemie 10/90 jest jeden - przyciągnięcie do inwestycji na jej początkowym etapie "dziury w ziemi" jak największej liczby chętnych klientów. Robią to z powodów finansowych, gdyż banki kredytujące wymagają od deweloperów by ubiegając się u nich o kredyt dysponowali już odpowiednio wysoką, nawet 30-proc. przedsprzedażą mieszkań.

- Kupujący nabywając mieszkania na rynku pierwotnym na początkowym etapie inwestycji najbardziej obawiają się ryzyka plajty dewelopera i utraty pieniędzy. System 10/90 tę niechęć do ryzyka znosi lub co najmniej neutralizuje, bo w przypadku bankructwa dewelopera klient traci jedynie niewielką część środków. Poza tym, by przekonanie kupujących o bezpieczeństwie transakcji jeszcze wzmocnić, niektóre spółki oferują możliwość wpłat pierwszej raty (10 proc.) na specjalny zamknięty rachunek powierniczy - zapewnia Paweł Grząbka.

Zauważa jednocześnie, że dla deweloperów inwestor dokonujący cesji zakupionego wcześniej mieszkania jest ryzykowny, gdyż w każdym momencie może się wycofać z inwestycji, a dokonując cesji tworzy na rynku wtórnym dodatkową ofertę mieszkaniową danego projektu. Deweloperom jest więc w takiej sytuacji znacznie trudniej sprzedawać swoją pulę lokali na rynku pierwotnym, zwłaszcza na końcowym etapie projektu. Próbują sobie z tym radzić w dwojaki sposób. Po pierwsze, w umowach przedwstępnych zamieszczają klauzulę o karze umownej w przypadku odstąpienia od umowy. Po drugie, cesja może być przeprowadzona jedynie za zgodą dewelopera.