Tomasz Błeszyński - od 2007 r. bloguje na Money.pl
 Oceń wpis
   

 Z Tomaszem Błeszyńskim, ekspertem rynku nieruchomości, o powstających łódzkich biurowcach rozmawia Matylda Witkowska

Powstają biurowce Ogrodowa Office, Przystanek mBank, Nowa Fabryczna, HiPiotrkowska... Czy rynek powierzchni biurowych rzeczywiście kwitnie? Rzeczywiście przez ostatnie pięć lat uruchomiło się wiele nowych inwestycji. Jednak są to nowe biurowce budowane pod konkretnego najemcę. Tak jest m.in. z biurowcem mBanku koło dworca Łódź Fabryczna. Nie świadczy to o całości rynku biurowego w Łodzi. 

A jaka jest jego kondycja?

Oprócz budynków klasy A budowanych wokół Nowego Centrum Łodzi, które nazywam łódzkim Mordorem, są jeszcze budynki klasy B czy C. To wyremontowane biurowce postkomunistyczne, np. Orion przy ul. Sienkiewicza, są też powierzchnie w starych kamienicach.
We wszystkich tych kategoriach podaż powierzchni jest duża i nie jest prawdą, że biura są wynajmowane od ręki. Spójrzmy choćby na al. Kościuszki, gdzie miesiącami czy latami wiszą banery z hasłami powierzchnie biurowe do wynajęcia. To jest prawdziwy obraz rynku biurowego Łodzi. 

Może przedsiębiorcy szukają teraz klasy A, a tamte mają nieodpowiedni standard?

Niekoniecznie, bo są też tańsze. Lokalne, małe firmy na początku działalności wynajmują biura niższego standardu, potem się przenoszą do lepszych. Moim klientem była kiedyś firma Ericpol, która na początku wcale nie wynajmowała biura w najlepszej lokalizacji. Potem wybudowała sobie nowy biurowiec. Taki jest cykl prowadzenia biznesu. Gdy rynek prosperuje, potrzeba biur wszystkich segmentów. Tymczasem w Łodzi ten rynek leży. 

Skąd, więc to zainteresowanie biurowcami klasy A?

 Dla korporacji, która ma swoje call center w Warszawie, Łódź jest miastem tanim. To, że wynajmuje 5 tys. mkw. powierzchni, nie świadczy o potencjalne rynku.

Raczej o tym, że jest zacofany?

Tak. Największym rynkiem usług, BPO na świecie są Indie. Oferują powierzchnię biurową i taniego, władającego językiem angielskim pracownika. I nie mówimy, że Indie to jest centrum biznesu w nieruchomościach. To, że do Łodzi sprowadzają się firmy, znaczy, że siła robocza jest tu tania, są studenci, a powierzchnia biurowa jest tańsza niż w Warszawie, Wrocławiu czy Krakowie. 

Myśli pan, że tak jak w Warszawie powstanie u nas biurowy Mordor?

Tak, co jest nieszczęściem. Kiedyś w Nowym Centrum Łodzi miało być połączenie funkcji mieszkalnej z rozrywkową, biurową i sztuką. Obecnie ma tam być tylko funkcja biurowa i powstanie Mordor: szare bloki, w których od godz. 8 do godz. 18 będą pracować białe kołnierzyki, a w sobotę i w niedzielę będzie pusto. Brama Miasta to też kolejne klocki kolejnego Mordoru. To żadna futurystyczna przestrzeń, żaden magnes.

DZIENNIK ŁÓDZKI  Matylda Witkowska

Żródło;http://www.dzienniklodzki.pl/opinie/wywiady/a/tomasz-bleszynski-wokol-dworca-powstaje-szary-lodzki-mordor,11979226/

 
 Oceń wpis
   

 

 
 Oceń wpis
   

Kenijczyk chce wynająć pokój w Łodzi - i co? Zdaniem pośrednika od nieruchomości wynajęcie mieszkania czarnoskóremu poza problemem rasowym nastręcza też finansowy. Nie da się już powiedzieć, że to kuzyn. I sąsiad może donieść do skarbówki.

Ogłoszenie znajduję w internecie. Kobieta pisze: Wynajmę przestronny, w pełni umeblowany pokój jedno- lub dwuosobowy z balkonem. Mieszkanie znajduje się w bloku na pierwszym piętrze. W drugim pokoju mieszka starsza pani. Mile widziani studenci kierunków medycznych.

Dzwonię. Mówię, że dobrze się składa, bo mieszkania szukam właśnie dla studenta medycyny, chłopak jest nowy w mieście, więc trzeba mu trochę pomóc.

Naprawdę medycynę studiuje? cieszy się wymieniona w ogłoszeniu starsza pani", czyli właścicielka. Nie wie jeszcze, że student jest czarnoskóry. Zaprasza, żeby mieszkanie obejrzeć.

Dwie godziny później jestem na miejscu. Zabieram ze sobą Chege, Kenijczyka, który mieszka w Polsce na tyle długo, że zdążył opanować już nasz język. Mieszkania nie szuka, pomaga mi w eksperymencie.

Blok położony w centrum Łodzi. Dzwonię domofonem. Kobieta natychmiast otwiera. Proszę na pierwsze piętro i po prawej!

Wchodzimy

Mieszkanie, do którego wchodzimy z Chege, wygląda zupełnie tak, jak powinno wyglądać mieszkanie starszej pani. Dwa pokoje, łazienka, kuchnia.

Pokój, w którym miałby zamieszkać Chege, to ten mniejszy. Na ścianach gładź pomalowana na rudo-beżowo, dwa obrazy w potężnych ramach i kinkiet na kształt świecznika. Olbrzymie okno, przy nim narożna kanapa, stary fotel, meblościanka z ciemnego lakierowanego drewna, stół z koronkowym obrusem przykrytym taflą szkła.

Proszę się rozejrzeć. Wiem, że jest trochę bałagan, ale za dwa dni przyjdzie taki pan, który zawsze u mnie sprząta, i on wszystko przygotuje zachęca kobieta. Przypomina, że stąd blisko do sklepów i na uniwersytet. Czy są jakieś pytania, bo jeśli są, z chęcią odpowie. Przez cały czas zwraca się tylko do mnie. Na Chege nie spogląda.

Pani zdaje sobie sprawę, że w tym pokoju mam zamieszkać nie ja, tylko mój kolega, Chege, prawda? mówię w końcu do kobiety.

Co też pan? właścicielka jest wyraźnie zdziwiona. Zawiesza głos, spuszcza wzrok i wpatruje się w szkło na stole, przy którym siedzimy. Ale w końcu podejmuje wyzwanie. Wygląda, jakby miała się nawet uśmiechnąć: Proszę zobaczyć resztę mieszkania. Kuchnia jest wspólna, razem byśmy z niej korzystali. Tu lodówka, tu zlew, tu stolik, tu mikrofalówka, jeśli umie obsłużyć.

Właścicielkę łódzkiego mieszkania, które oglądamy z Chege, pytam w końcu wprost, czy ma problem, żeby wynająć pokój czarnemu. Żaden to problem, jeśli tylko będzie mi czasami pomagać, bo ja już jestem starsza i schorowana odpowiada.

Wychodzimy, aby się zastanowić. Dzwonię ponownie wieczorem. Mówię, że Chege się zdecydował i poprosił mnie, żebym ustalił z nią szczegóły umowy, bo sam nie ma pojęcia, jak spisać taki dokument.

Nieaktualne! mówi właścicielka.

Godzinę później dzwoni do niej moja znajoma.

Jak najbardziej, pokój jest wolny, może pani przyjść i obejrzeć. Ale nie dzisiaj. Taka zdenerwowana dzisiaj jestem. Przyszedł facet obejrzeć i Murzyna mi przyprowadził!

******

Nim przeprowadziłem eksperyment z Chege, szukałem mieszkania dla zmyślonych znajomych z Pakistanu.

Jak najbardziej, ogłoszenie aktualne. A dla kogo pan szuka? w słuchawce starszy mężczyzna.

Dla przyjaciół, Pakistańczyków, nie znają polskiego, więc obiecałem, że pomogę.

Wie pan, no, ja ich nie znam. Ja nie wiem, czy oni są w porządku. To pana znajomi, pan musiałby mi powiedzieć, czy oni po sobie sprzątają, czy można im zaufać. Pomyśleć muszę.

Następny rozmówca boi się, że obcokrajowcy nie zapłacą czynszu.

Zaskoczył mnie pan tym pytaniem. Zależy skąd są. Z Pakistanu? Musiałbym się zastanowić. Religia mi nie przeszkadza, ale jak mi nie zapłacą, to co ze ściągalnością długu? Oni mają w ogóle jakieś dokumenty?

Dzwonię dalej w sprawie Pakistańczyków. Kobieta w słuchawce: Umowa z obcokrajowcami wchodzi w grę. Ale od razu mówię, że trzeba będzie podać ewentualny polski adres wymeldowania. Na wypadek, gdyby zdewastowali mieszkanie albo nie płacili czynszu. No, i będzie też zapis, że dobrowolnie poddają się egzekucji, gdyby coś zniszczyli.

Młoda matka: Tak, jak najbardziej, cudzoziemcom też wynajmę. Ale zadzwoni pan za pół godziny? Karmię.

Starsza pani: To nie jest moje mieszkanie, tylko córki. A ona teraz w Szwajcarii... Z jakiego oni są kraju? Z Pakistanu? Czyli muzułmanie. I co, oni mają tu pracować, pan mówi? A w jakim charakterze? Bo jak fizycznie, to na pewno nie. A są kulturalni? Przyjadą sami, czy może z całymi rodzinami? Bo jak z rodzinami, to też na pewno nie. Acha... sami. Ale ja i tak muszę pomyśleć. Albo wiem. Zapytam córkę. Pan zadzwoni innym razem.

******

Cemal Güzelaydin, Turek: Przez dwa lata wynajmowałem mieszkanie. Wpłaciłem kaucję, dwa i pół tysiąca złotych. Kiedy powiedziałem właścicielce, że się wyprowadzam, nie chciała mi oddać pieniędzy. Nie wiem, dlaczego, nie zniszczyłem tego mieszkania. Próbowałem z nią rozmawiać. Zagroziła policją. Mówiła, że zgłosi molestowanie. I że znajdzie na to fałszywych świadków. Nie chciałem iść z tym do sądu. Poza tym nie byłem w swoim kraju, nie odnalazłbym się.

******

Adelaida Apaza Alejo, Boliwijka: Nie urodziłam się w dżungli, tylko w ponadmilionowym mieście, La Paz. To trzy i pół tysiąca metrów nad poziomem morza, za wysoko na las tropikalny.

Mimo to Polka, Monika, z którą Adelaida mieszkała w wynajmowanym mieszkaniu, wciąż powtarzała: Przyjechałaś z dżungli! I to dlatego po sobie nie sprzątasz!.

Adelaida: Sprzątałam. To znaczy, o ile zdążyłam, o ile Monika mnie nie ubiegła. Ona miała jakąś manię, chodziła i ciągle coś czyściła, nawet w moim pokoju. Nie prosiłam jej o to, ja też lubię porządek.

Boliwijka jest przyzwyczajona do niskich temperatur, bo klimat La Paz przypomina ten w Polsce. Wie, że niska temperatura za oknem nie musi oznaczać zimna w domu.

Monika tłumaczyła, że jest zima i musi być zimno. Nie chciałam robić problemu. Nawet wtedy, gdy wyłączyła mi elektryczne ogrzewanie.

Adelaida wyprowadziła się po miesiącu, bo nie mogła znieść powtarzanego ciągle: Jesteś z dżungli, nic dziwnego, że w domu syf.

******

Caitlin de Jager do Polski przyjechała wraz z mężem z RPA. Mieli podjąć tu pracę i zacząć nowe życie.

Caitlin: Mieszkanie próbował załatwić nam znajomy, Polak. Kiedy mówił właścicielom, że przyjechaliśmy z Południowej Afryki, często nie chcieli zgodzić się na wynajem. A czasami po prostu się rozłączali. Zdanie zmieniali na ogół dopiero wtedy, kiedy dowiadywali się, że nie wszyscy obywatele RPA są czarni. I że my akurat nie jesteśmy.

******

Doradca Tomasz Błeszyński, który rynkiem nieruchomości zajmuje się od ponad 25 lat, uważa, że to kasa decyduje, czy właściciel zdecyduje się wynająć mieszkanie cudzoziemcowi, czy nie.

Jeśli ktokolwiek nie chce wynająć mieszkania osobie o innym kolorze skóry, to raczej ze względu na obawy przed tym, że taka osoba zniszczy mieszkanie, a potem ucieknie.

Poza tym rynek najmu w Polsce to głównie szara strefa. Ktoś, kto dziedziczy mieszkanie po babci, często próbuje znaleźć lokatorów, by zarobić i nie wpisać tego do PIT. Sąsiadom tłumaczy, że wprowadziła się kuzynka z rodziną.

Błeszyński: Wynajęcie mieszkania osobie o innym kolorze skóry zwraca uwagę sąsiadów. Bo przecież nie da się już powiedzieć, że to kuzynka. Sąsiedzi doniosą do skarbówki. A wtedy transakcja najmu przestanie być korzystna.

Arkadiusz Lorenc - Wyborcza.pl
 
 
Foto:Tomasz Błeszyński
 
 Oceń wpis
   

Wygó­ro­wane ceny ofer­towe nie­ru­cho­mo­ści od lat psują rynek. To istny kon­cert życzeń właści­cieli. Mają speł­niać marze­nia klien­tów o super cenie za ich wyjąt­kową ofertę.

Konia z rzę­dem temu, kto poda, jakimi racjo­nal­nymi prze­słan­kami kie­rują się wła­ści­ciele miesz­kań, domów czy dzia­łek usta­lając ceny sprze­daży czy czyn­sze najmu. Zwy­kle stosują kilka meto­d usta­lając ceny, swo­ich nie­ru­cho­mo­ści. Głów­nym i decy­du­ją­cym czyn­ni­kiem prawie zawsze jest nadmierne chciej­stwo.

Chciej­stwo to cie­kawa kate­go­ria pseudo eko­no­miczna, która z powo­dze­niem rzą­dzi nie tylko na rynku nie­ru­cho­mo­ści. Chciej­stwo jest pod­sta­wo­wym czyn­ni­kiem ceno­twór­czym, jego mechanizm jest bardzo pro­sty opiera się na zasa­dzie jak naj­dro­żej sprze­dać, wyna­jąć bez względu na wszystko. Nie ważne, co ofe­ruję, jakie zalety i wady ma np. miesz­ka­nie liczy się tylko zaspo­ko­je­nie jak naj­wyż­szego poziomu chciej­stwa. Bo moją nie­ru­cho­mość jest tak wyjąt­kowa i cenna, że nie ma mowy by kosztowała taniej. Prze­cież nikt lepiej się na tym nie zna jak tylko jej wła­ści­ciel.

Zja­wi­ska ukształ­to­wane przez chciej­stwo wypra­co­wały sobie mocna pozy­cje i są uwa­żane nawet przez niektórych, jako praw­dziwe obli­cze wol­nego rynku.

Kolej­nym czyn­ni­kiem kreu­ją­cym ceny ofer­towe jest korzysta­nie z tzw. bazy sąsiedz­kiej. No, bo skoro sły­sza­łem, że mój sąsiad sprze­dał swoje miesz­ka­nie za taką cenę, to ja nie mogę być od niego gor­szy i ubić jesz­cze lep­szy, inte­res tym bar­dziej, że moje miesz­ka­nie jest o wiele ład­niej­sze i atrak­cyj­niej­sze. Moc bazy sąsiedz­kiej jest ogromna, dys­po­nuje stale nowymi danymi no, bo prze­cież bar­dzo interesuje nas to, kto za ile sprze­dał czy kupił. Cza­sem bazę uzu­peł­niają też infor­ma­cje pozy­ski­wa­nie od rodziny czy zna­jo­mych. Uzbro­jony w tak potężną wie­dzę ofe­ru­jący spo­koj­nie może usta­lać ceny, wszyst­kich nie­ru­cho­mo­ści na każdym rynku.

Nikt tych infor­ma­cji nie wery­fi­kuje, nie zasta­na­wia się nad ich, wia­ry­god­no­ścią no, bo, po co, skoro moja nie­ru­cho­mo­ść jest i tak naj­pięk­niej­sza i najdroż­sza.

Na rynku nie­ru­cho­mo­ści są też tacy spe­cja­li­ści, któ­rzy nieusta­nie wer­tują ser­wisy ogłoszeniowe przy­mie­rza­jąc swoją nie­ru­cho­mość do publi­ko­wa­nych ofert. Na pod­sta­wie uzyska­nych tam infor­ma­cji okre­ślają cenę swo­jej nie­ru­cho­mo­ści. Zapo­mi­nają o tym, że podane w ogło­sze­niach ceny ofer­towe czę­sto bar­dzo róż­nią się od trans­ak­cyj­nych. Bywają takie oferty i sytu­acje, że róż­nica pomię­dzy tymi cenami może wyno­sić nawet kil­kanaście pro­cent. Wszystko zależy od oko­licz­no­ści, reali­za­cji danej trans­ak­cji i umie­jęt­no­ści negocjacyj­nych klien­tów. Portale ogłoszeniowe przyjmują do swojej bazy wszystkie nieruchomości od wszystkich, byle tylko dużo zdjęć było. Czym więcej ofert, tym poważniejszy serwis, bo o tym wiadomo nie od dzisiaj, że w ilości jest siła.

Jestem w sta­nie zro­zu­mieć te wszyst­kie czary mary klien­tów, które mają dopro­wa­dzić, do uzy­ska­nia jak naj­wyż­szej ceny. Bo zdaję sobie sprawę, że walka z chciej­stwem jest trudna, pokusy silne a ludzie słabi. Ale dla­czego moje Kole­żanki, Kole­dzy pośred­nicy nie tylko, że przyjmują takie oferty z wyśrubowa­nymi cenami, to jesz­cze je sami podno­szą? Obiecu­jąc klien­tom góry złota, byle by tylko przy­jąć ofertę nie­ru­cho­mo­ści do bazy biura.

Pytam, po co nad taką prze­sza­co­waną ofertą pra­co­wać, wyda­wać pie­nią­dze na jej obsługę i cze­kać na Godota?

Wiem, że cza­sem zda­rzy się cud i pojawi się zde­spe­ro­wany klient na daną loka­li­za­cje czy ofertę skłonny zapła­cić wię­cej, ale cudami zaj­mują się prze­cież inne osoby niż pośred­nicy. Niek­tóre firmy nie­ru­cho­mo­ściowe sto­sują też tzw. metodę na zmięk­cza­nie. Przyj­muje się wtedy ofertę za bajoń­ską cenę, trzyma w bazie mie­siąc, dwa, trzy a póź­niej się tłu­ma­czy klientowi, że jest ona nierealna, że rynek jej nie kupuje i naci­ska, by zmniej­szył cenę.

Po co takie zabiegi skoro do zmięk­cza­nia służą spe­cjalne płyny a handlowe triki pośredników są tutaj niepotrzebne. Takie zabawy z cenami nega­tyw­nie wpły­wają na rynek, zaburzając jego wiarygodność.

Najważ­niej­sze i najsmutniejsze jest to, że dzięki takim prakty­kom tra­cimy w oczach klien­tów swój pro­fe­sjo­nalizm. Potem dzi­wimy się, że trans­ak­cji nie­wiele, że kupu­jący chcą nego­cjo­wać cenę i nasze wyna­gro­dze­nie od zawy­żo­nej oferty. Pamię­tamy gola, jaki sobie strze­lili kilka lat temu dewe­lo­pe­rzy pom­pu­jąc bańkę cenową. Wielu z nich nie wytrzy­mało póź­niej­szej korekty cen na rynku i popa­dło w duże kło­poty. Po co powie­lać błędy innych, lepiej uży­wa­jąc mery­to­rycz­nych argu­men­tów porządkować rynek z korzy­ścią dla wszyst­kich.

Cza­sem mamy na rynku też taki para­doks, że oferta u pośred­nika jest droż­sza niż bezpośrednio u właści­ciela, który widząc, co się dzieje na rynku obni­żył ją w swoim ogłoszeniu, by szyb­ciej zrealizować trans­ak­cję. Poszu­ku­jący dosko­nale to widzą i omi­jają pośred­nika i pró­bują dotrzeć do oferty bez­po­śred­nio od wła­ści­ciela, bo prze­cież nikt nie lubi przepła­cać.

Chciej­stwo zawsze było i będzie. Jedni chcą sprze­dać drogo a inni kupić tanio. Ważne by pośred­nik w obrocie nieruchomościami w tym cyklu zna­lazł dla sie­bie godne miej­sce. Kierował się w swo­jej pracy rzetelnością, profesjonalizmem i zdro­wym roz­sąd­kiem. Nie przyjmo­wał do obrotu wszyst­kich ofert, tym bar­dziej tych, gdzie chciej­stwo wła­ści­ciela jest nadmierne. Prze­cież tego robić nie musi a dzięki temu może rynek się ucywilizuje i będzie więcej transakcji. Tego wszyst­kim życzę ....

Tomasz Błeszyński Doradca Rynku Nieruchomości 

Foto: Tomasz Błeszyński

 
 Oceń wpis
   

Niemal każdy na Nas od czasu do czasu staje się dla drugiego utrapieniem. Wybucha gniewem. Upiera się przy czymś bez sensu. Robi na złość. Niektórzy robią to nagminnie. Jak z nimi postępować?

1. ZACHOWAJ DYSTANS
Nie traktuj ich nieprzyjemnych uwag czy dziwacznych zachowań nazbyt osobiście. Prawdopodobnie oni wcale się tobą nie przejmują, ponieważ są zbyt zajęci przejmowaniem się sobą.

2. PRZEPRACUJ NEGATYWNE EMOCJE
Dbaj o siebie, myśląc o tym, co chcesz osiągnąć. Skup się na sposobach radzenia sobie ze stresem, aby nie stracić z oczu konstruktywnych i najbardziej twórczych rozwiązań. To twoje życie, twoja kariera, twoja praca nie pozwól odebrać sobie satysfakcji z robienia tego, co dla ciebie ważne.

3. NIE OCZEKUJ OD TRUDNYCH, ŻE SIĘ ZMIENIĄ
Za to ty możesz zmienić rezultaty ich przewidywalnych zachowań, wybierając najlepsze dla samego siebie podejście do danej relacji.

4. NAUCZ SIĘ KONSTRUKTYWNIE REAGOWAĆ
Pomocny będzie komunikat JA informuj o swoim rozdrażnieniu czy gniewie, bo nikt nie umie czytać w myślach. Niech trudny dowie się, co czujesz w związku z jego słowami czy zachowaniami oraz gdzie stawiasz granice.

5. JEŚLI TRZEBA, DOKUMENTUJ
Niekiedy lepiej jest mieć dowód na piśmie. Dotyczy to zwłaszcza poleceń czy wskazówek od osób, które lubią zmieniać zdanie lub mijać się z prawdą.

6. DOWIADUJ SIĘ, CO MYŚLĄ INNI
Nie bój się ich opinii i ocen a gdy masz wątpliwości, pytaj! Najlepsze będą tzw. pytania otwarte, dzięki którym twój rozmówca będzie miał szansę wypowiedzieć się swobodnie i szeroko (a ty lepiej go zrozumieć).

7. ZAWSZE NAJPIERW PRZYJRZYJ SIĘ PROCEDUROM
To ułatwia profesjonalną dyskusję o sprawach firmy bez uciekania się do osobistych niesnasek. Nigdy nie wskazuj winnych, chyba że sam w czymś nawaliłeś. Wówczas szybko przeproś i po prostu wracaj do zadań.

8. DZIAŁAJ BEZPOŚREDNIO I DYSKRETNIE
Gdy dzieje się coś niepokojącego, najlepsza jest rozmowa twarzą w twarz. Bądź taktowny, nawet gdy jesteś stanowczy. Zawsze bądź konkretny. Nie przegaduj trudności, tylko precyzyjnie je wskazuj.

9. BĄDŹ BEZPOŚREDNI, ALE POWŚCIĄGAJ NEGATYWNE EMOCJE
Im jesteś spokojniejszy, bardziej rzeczowy, szczery, asertywny, tym łatwiej ci funkcjonować. Szanuj innych i siebie nie zgadzaj się na rozmowę z kimś, kto nie przestrzega zasady wzajemnego szacunku. Zawsze masz możliwość wyboru: możesz poprosić o uprzejme traktowanie albo wyjść.

10. BĄDŹ ROZBRAJAJĄCO WSPANIAŁOMYŚLNY
Kiedy nasze ego jest zdrowe, możemy pozwolić sobie na hojność. Cudze chamstwo nie jest dobrym usprawiedliwieniem dla arogancji z naszej strony. Odwracaj więc złe sytuacje, traktując trudnych tak, jak sam chciałbyś być traktowany, czyli uprzejmie. Okazuj im zrozumienie i uznanie. To rozbraja!

   Źródło: Muriel Solomon, Współpraca z trudnymi ludźmi, Rebis

 
 Oceń wpis
   

Zarówno Łódź, jak i tamtejszy rynek mieszkaniowy już od lat traktowane są przez wielu nieco po macoszemu. W analizach rynkowych to trzecie, co do wielkości miasto Polski jest często pomijane. Dlatego też tamtejszy rynek nieruchomości to wiele pytań bez odpowiedzi. Tę sytuację zmienić powinno poniższe opracowanie. Raport powstał na zamówienie SGI w dziesiątą rocznicę istnienia tej deweloperskiej firmy na rynku łódzkim. Został przygotowany przez Tomasza Błeszyńskiego niezależnego doradcę rynku nieruchomości.

Położenie to atut Łodzi

Łódź to miasto położone na Wzniesieniach Łódzkich w środkowej części Polski z bogatą historią i tradycjami oraz dobrym potencjałem inwestycyjnym. W ostatnich latach miasto wiele zyskało, szczególnie w sferze rozwoju infrastruktury komunikacyjnej. Uruchomienie sieci drogowych obwodnic, połączonych z autostradami A1 i A2, przyczyniło się do dobrego zintegrowania miasta z resztą kraju. Duże nadzieje na dalszy rozwój infrastruktury kolejowej daje niedawno wybudowany dworzec Łódź Fabryczna oraz jego połączenie - w niedługim czasie - tunelem średnicowym, biegnącym pod miastem z dworcem Łódź Kaliska. W przyszłości stworzy to wraz ze stacjami pośrednimi coś w rodzaju lokalnego metra i jeszcze lepiej skomunikuje miasto.

Duże znaczenie dla rozwoju miasta i jego atrakcyjności inwestycyjnej oraz podwyższenia standardu życia mieszkańców mają przeprowadzane w ostatnich latach, dzięki wsparciu środków UE, projekty rewitalizacyjne nieruchomości położonych w centralnych kwartałach miasta. Sprawia to, że od lat zaniedbane i często zabytkowe kamienice zyskują nowy blask i funkcje za sprawą przeprowadzonych remontów i modernizacji. Poprawia to obraz miasta i zachęca nie tylko Łodzian do wiązania swojej przyszłości z tą metropolią.

Istotną rolę w rozwoju Łodzi miały i mają prowadzone przez Urząd Miasta inwestycje, polegające na rozbudowie i modernizacji wewnętrznej sieci drogowej i komunikacji miejskiej. Powoduje to lepsze i co najważniejsze szybsze połączenie m.in. z centrum i innymi dzielnicami, dając tym samym szanse na tworzenie nowych projektów mieszkaniowych z dogodnym dojazdem do pracy czy szkoły. Zachęci to do kupowania mieszkań, powstających w nowych lokalizacjach, bez obawy o trudności komunikacyjne

Łódź mimo problemów związanych z brakiem całościowego planu zagospodarowania przestrzennego, który obecnie pokrywa ok. 18 procent obszaru miasta, jest przyjaznym miejscem dla inwestorów, także zagranicznych. Prężnie rozwija się specjalna strefa ekonomiczna, której oferta przyciągnęła już wielu liczących się na polskim i europejskim rynku producentów. Ponadto w żadnym innym mieście nie ma tylu jeszcze niewykorzystanych powierzchni po dawnych fabrykach, zlokalizowanych w centrum, które stanowią doskonałe miejsce do realizacji projektów, dających kolejne jakże potrzebne miejsca pracy.

Dzięki takim działaniom Łódź ma szanse utrzymać trzecie miejsce w Polsce pod względem liczby ludności, a może i nawet awansować, pomimo rysujących się perspektyw niżu demograficznego w kraju. Dużą szansą będzie wykorzystanie potencjału młodych ludzi studiujących w mieście. Ponad 26 uczelni państwowych i prywatnych sprawia, że Łódź jest jednym z największych w Polsce ośrodków akademickich.

Ludzie młodzi, wykształceni, kreatywni stanowią wykwalifikowaną i stosunkowo tanią siłę roboczą. Potrafią szybko przystosować się do aktualnych potrzeb rynku. Jest to jeden z argumentów, przemawiających do inwestorów za wyborem Łodzi, jako lokalizacji biznesu. Będzie to też kolejny dobry sygnał by kupować mieszkania i osiedlać się w Łodzi.

Rynek mieszkaniowy

W Łodzi na przestrzeni lat mocno ożywił się rynek inwestycyjny, z powodzeniem funkcjonują na nim zarówno rodzime łódzkie firmy jak i ogólnopolscy deweloperzy. Od kilku lat widać wyraźnie jak w Łodzi powstają, coraz to ładniejsze, inwestycje i nowe osiedla mieszkaniowe. Tym samym zwiększa się oferta mieszkań w każdym segmencie oraz konkurencja na łódzkim rynku nieruchomości. Zauważa się raczej trend do lekkiego zamrażania cen mieszkań z tendencją do ich późniejszej korekty. Choć na przestrzeni ostatnich kwartałów można było obserwować niewielki wzrost cen mieszkań, który był spowodowany wysoką aktywnością dopłat z programu MdM.

Deweloperzy rozsądnie realizują strategię sprzedaży inwestycji, wsłuchując się w potrzeby rynku. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym są bardzo zróżnicowane. Średnio jest to: w segmencie popularnym 4.500 5.000 zł mkw. a inwestycjach premium 5.550 6.500 zł mkw. w zależności od lokalizacji i standardu wykończenia. Pod koniec minionego roku średnia cena transakcyjna sięgała 4727 zł/mkw.

Dla osób poszukujących nowoczesnego i funkcjonalnego lokum nie brakuje ofert zakupu mieszkań na rynku pierwotnym. Ponadto ceny mieszkań w Łodzi są atrakcyjne w porównaniu do innych dużych miast Polski (Warszawa, Gdańsk, Kraków, Poznań, Wrocław).

Podobnie jest w przypadku rynku wtórnego - najwięcej kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie, najmniej w Łodzi. Na tym rynku, który od lat stanowi znaczącą konkurencję dla rynku pierwotnego również można zaobserwować coraz większe zróżnicowanie cen. Wielu klientów przed podjęciem decyzji o zakupie zastanawia się, czy wybrać mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego i jaka jest relacja cenowa między ofertami.

Klienci poszukują na rynku pierwotnym najczęściej mieszkań dwupokojowych o średniej powierzchni 55 mkw., najchętniej od I do VI piętra, dobrze zaprojektowanych i oczywiście z balkonem. Kupujący mieszkania coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na lokalizację, cenę, ale też na jego wykończenie, jakość i rodzaj materiałów, sposób wykonania. Interesują się również tym, kto je zbudował, jakie jest doświadczenie danego dewelopera i jak długo funkcjonuje na rynku.

Zapobiegliwi kupujący chętnie odwiedzają wcześniej zrealizowane inwestycje po to, by je obejrzeć, ale i zapoznać się z opiniami mieszkańców danego bloku czy osiedla. W Internecie możemy znaleźć strony, na których mieszkańcy wypowiadają się pozytywnie lub negatywnie o danej inwestycji. Budowanie pozytywnego wizerunku opartego na doświadczeniu, jakości i dobrej współpracy z mieszkańcami pomoże deweloperowi nie tylko sprzedawać bieżące inwestycje, ale i kolejne projekty.

Obecnie większość sprzedawanych na rynku używanych lokali mieszkalnych mieści się w zakresie cenowym 3000 4000 zł mkw. Najwyższe ceny osiągają oczywiście mieszkania w nowszych inwestycjach, zrealizowanych w ostatnich sześciu dziesięciu latach. Ceny mieszkań na rynku wtórnym, zdominowanym przez ofertę w typowych blokowiskach, są zazwyczaj niższe od nowych lokali budowanych w deweloperskim standardzie wykończenia. Okazuje się, że w Łodzi przy zakupie mieszkania czynnik lokalizacyjny odgrywa dużo mniejszą rolę niż na przykład w Warszawie. Cały czas najważniejszym czynnikiem, na który zwracają uwagę poszukujący mieszkania do zakupu na rynku wtórnym, jest nadal cena.

Specyfiką Łodzi jest dość słaba pozycja Śródmieścia na rynku mieszkaniowym, chociaż w ostatnich latach powstaje w tym rejonie miasta kilka ciekawych inwestycji deweloperskich chociażby projekt Barciński Park, gdzie umiejętnie połączono nową zabudowę ze zrewitalizowanym kompleksem fabrycznym. Zabudowa Śródmieścia zdominowana jest przez stare, często zabytkowe budynki, lecz tylko niektóre z nich przeszły gruntowną modernizacje.

Należy oczekiwać, że wraz z uruchomieniem na szerszą skalę projektów rewitalizacji kwartałowej, coraz więcej nieruchomości odzyska swój blask. Odnowione śródmiejskie kamienice staną się komfortowymi apartamentami w prestiżowych lokalizacjach. W związku z tym zwiększy się też zainteresowanie zakupem takich mieszkań, co przyczyni się do powstawania nowych projektów mieszkaniowych w centrum miasta.

Potencjał rynku mieszkaniowego

Z analiz statystycznych wynika, że od lat potencjał rynku oraz podaż mieszkań utrzymują się na dobrym poziomie. Świadczą o tym realizowane inwestycje, ilość wydanych pozwoleń na budowę oraz banki ziemi zgromadzone przez deweloperów pod kolejne projekty mieszkaniowe. Liczba lokali wprowadzanych na rynek mieszkaniowy w ubiegłym roku była większa niż ich sprzedaż. Na koniec 2016 roku pozostało w ofercie prawie 3000 mieszkań gotowych do sprzedaży.

Na rynku realizowane są inwestycje zarówno w segmencie popularnym dla mniej wymagającego klienta jak i projekty premium o wysokim standardzie. Ciekawostką na łódzkim rynku jest wykorzystywanie istniejących obiektów pofabrycznych na cele mieszkaniowe. Powstają w nich nietuzinkowe i funkcjonalne mieszkania. Ich postindustrialny charakter przyciąga klientów, lubiących takie klimaty.

Przez kolejne lata rynek mieszkaniowy w Łodzi będzie się dalej rozwijał o kolejne projekty dopasowane do struktury nabywców. Mając na względzie atuty, wynikające z położenia miasta, infrastruktury komunikacyjnej, zaplecza akademickiego i powstających nowych miejsc pracy może okazać się, że w dłuższej perspektywie będzie to rynek jeszcze bardziej obiecujący.

Nie tylko w Łodzi, ale i w kraju kondycja rynku budowlanego jest obiecująca - powstają nowe inwestycje mieszkaniowe we wszystkich segmentach rynku. W ubiegłym roku oddano do użytkowania 162.727 mieszkań. To więcej niż w 2015 roku. Na przestrzeni ubiegłego roku spółdzielnie oddały do użytkowanie zaledwie 2790 mieszkań. Taka dynamika realizowanych inwestycji utrzyma się dalej, wskazuje na to ilość rozpoczętych projektów i wydanych pozwoleń na budowę.

Finansowanie transakcji mieszkowych

Łodzianie kupują mieszania za gotówkę lub na raty wspierając się kredytem hipotecznym. W ubiegłym roku na rynku nieruchomości więcej transakcji odbywało się jednak za gotówkę niż na kredyt hipoteczny. Korzystano też chętnie z dostępnych na rynku programów pomocowych, takich jak w ubiegłych latach: Rodzina na Swoim czy obecnie: Mieszkanie dla Młodych. Ze względu na stosunkowo niskie progi cenowe mieszkań, limity programów są dla Łodzi przyjazne i duża pula mieszkań jest dostępna w programie. Niestety kończą się już pieniądze na dopłaty do wkładu własnego w ramach programu Mieszkanie dla Młodych w 2017 r. Maksymalna cena nabycia 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania w programie Mieszkanie dla Młodych dla rynku wtórnego w Łodzi to 3.437,10 zł

Osoby, które będą chciały skorzystać ze wsparcia rządowego muszą już rezerwować sobie pieniądze z puli na 2018 r. Dostępność do kredytów hipotecznych też uległa niestety pogorszeniu, poprzez podniesienie limitu wkładu własnego przy kupowanej nieruchomości z 10 proc. wartości nieruchomości na 20 procent. Wejście w życie tej rekomendacji, określającej maksymalną wysokość wskaźnika LTV na szczęście nie oznacza, że kupujący lokal muszą dziś posiadać w gotówce 20 proc. ceny mieszkania.

KNF dopuściła, bowiem możliwość dodatkowego zabezpieczenia części minimalnej wymaganej wpłaty. Klient bezwzględnie musi wyłożyć połowę z oczekiwanego minimum - 10 proc. wartości nieruchomości. Dla łodzian to rozwiązanie jest pozytywne, ponieważ przy ich zarobkach i zdolności kredytowej rygorystyczne wprowadzenie rekomendacji utrudniłoby możliwości skorzystania z kredytu.

Opłacalność inwestycji w lokale mieszkanie

Łodzianie nie tylko chętnie kupują mieszkania na własne potrzeby, ale i lokują pieniądze w inwestycje pod wynajem. Kupują mieszkania nowe i używane z myślą o takiej inwestycji. W mieście nie brakuje studentów czy osób pracujących, poszukujących mieszkania do najmu. Póki, co rynek najmu będzie miał się dobrze i spokojnie utrzyma swoją rentowność na poziomie 5 7 procent w skali roku, w zależności od wielkości i atrakcyjności mieszkania. Od dłuższego czasu stopa zwrotu z inwestycji na wynajem jest wyższa niż oferowane lokaty bankowe, co zachęca inwestorów do kolejnych zakupów. Na rynku są już tacy, którzy dysponują kilkoma a nawet kilkunastoma lokalami w portfelu.

Najczęściej poszukiwane i kupowanie przez inwestorów są lokale maksymalnie dwupokojowe rozkładowe, o średniej powierzchni 38 - 55 mkw., na środkowych kondygnacjach. Od dłuższego czasu stopa zwrotu z inwestycji na wynajem jest wyższa niż oferowane lokaty bankowe, co zachęca inwestorów do kolejnych zakupów. Najlepiej, by mieszkanie miało lokalizację w pobliżu wyższych uczelni lub z dobrym do nich dojazdem. Przy sprawnym zarządzaniu najmem taka inwestycja generuje rocznie spore przychody. Dobra perspektywa rynku najmu zachęca deweloperów do przygotowywania inwestycji z lokalami dedykowanymi pod wynajem.

Polityka mieszkaniowa a rynek

Nie sposób nie dostrzec kolejnych czynników, które będą miały wpływ na funkcjonowanie rynku nieruchomości, w 2017 r. i mogą mieć znaczenie również dla łódzkiego rynku mieszkaniowego, w tym inwestycji deweloperskich. Między innymi przygotowano projekt likwidacji prawa użytkowania wieczystego, które ma zostać przekształcone we własność. Nie stanie się to jednak za darmo, nowi właściciele przez 20 lat będą wnosić opłaty w dotychczasowej wysokości tytułem rat za przekształcenie. Proponowana zmiana dotyczyć będzie tylko nieruchomości mieszkalnych. Pozostałe nieruchomości, będące w użytkowaniu wieczystym, pozostaną bez zmian.

Kolejny projekt, który jest już realizowany w wielu miastach i również w Łodzi, to budowa tanich mieszkań na wynajem przez BGK Nieruchomości. Program Mieszkanie + zakłada wynajem mieszkań z czynszem na poziomie 10-20 zł za mkw. miesięcznie wraz z opcją wykupu na własność. Uruchomienie programu Mieszkanie + może poważnie zaburzyć funkcjonowanie i rentowność inwestycji na sprzedaż.

Wprowadzenie na rynek alternatywy w postaci mieszkań na wynajem spowoduje, że duża cześć biedniejszych klientów zrezygnuje z zakupu lokali i przejdzie w najem np. z opcją późniejszego wykupu. Może to poważnie wpłynąć na rynek mieszkaniowy. Jak to będzie w praktyce, zobaczymy, wszystko zależy od tego, jak zostanie wdrożony program Mieszkanie +, jak szybko lokale pojawią się na rynku i za jakie stawki czynszu.

W ramach programu Mieszkanie + planowana jest jednak rewolucja w zasadach funkcjonowania Towarzystw Budownictwa Społecznego. TBS-y będą miały możliwość skorzystania z dotacji Państwa w kwocie 20 proc. kosztów budowy bloku, pod warunkiem, że TBS będzie pobierał niższy czynsz za mieszkania. Wsparcie to będzie można ponadto łączyć z preferencyjnym systemem finansowania budowy, z którego można otrzymać 75 proc. pieniędzy na inwestycję. Łącząc te dwa źródła wystarczy, więc pozyskać od przyszłych najemców zaledwie 5 proc. kosztów budowy nowego bloku. O ile odpowiednie zmiany w prawie zostaną wprowadzone, to rodzime TBS-y mogą stać się poważnym graczem na rynku nieruchomości i stanowić konkurencję dla komercyjnych projektów deweloperskich.

Potężną zmianą w prawie ma być też kodeks urbanistyczno-budowlany. Budzi on wiele kontrowersji i wymaga jeszcze dopracowania, ale rząd wydaje się zdeterminowany by go wprowadzić. Zmiany mają dotyczyć uzyskiwania pozwoleń na budowę oraz planowania przestrzennego. Nowe regulacje będą wchodzić w życie stopniowo, mają przeciwdziałać rozlewaniu się miast, ukrócić spekulację gruntami. Mogą też przyspieszyć procesy administracyjne związane z uzyskiwaniem zgody na budowę. Bo właśnie tak nazywać ma się decyzja, która zastąpi dzisiejsze warunki zabudowy i pozwolenie na budowę.

Dziś trudno określić, jakie będą skutki nowego prawa dla deweloperów i rynku nieruchomości. Ułatwienia administracyjne mają ograniczyć koszty przygotowania inwestycji, a więc być może zmniejszyć ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów. Z drugiej strony, jeśli ustawa ma ukrócić nieracjonalne rozlewanie się miast, to może się okazać, że deweloperzy nie będą budować więcej osiedli z dala od infrastruktury. Z punktu widzenia samorządów to bardzo dobrze, ale z rynku może zniknąć nisza, którą wybierały dotychczas osoby szukające możliwie najtańszych czterech kątów.

Trzeba też pamiętać, że krytycy nowego prawa sugerują, iż za mocno ingeruje ono w prawo własności. Prace nad projektem kodeksu urbanistyczno-budowlanego trwają i jest wielce prawdopodobne, że zacznie on obowiązywać jeszcze w tym roku.

Wraz z obietnicą wprowadzenia nowego prawa budowlanego warto też zwrócić uwagę na nowe zasady budowania nieruchomości, które już obowiązują. Wychodząc naprzeciw unijnym wymogom, dotyczącym emisji dwutlenku węgla przyjęto, że od 2021 roku nowe budynki będą miały niemal zerowe zapotrzebowanie na energię. Regulacje wchodzące w życie są przymiarką do sprostania tym wymaganiom i niewątpliwie dają wyraźny sygnał inwestorom i deweloperom, by zadbali o wysoką sprawność energetyczną budowanych nieruchomości.

W niedalekiej perspektywie może okazać się, że jednym z kluczowych czynników decydujących o zakupie mieszkania będą jego koszty eksploatacji. Tak, więc energooszczędność i optymalizacja kosztów utrzymania mogą mieć wpływ na wysokość cen mieszkań oraz ich atrakcyjność na rynku nieruchomości.

Obecny rok będzie też okresem wzmożonej debaty na temat uruchamiania w Polsce Real Estate Investment Trust i prac nad stosownymi regulacjami prawnymi. REIT to firma notowana na giełdzie, która inwestuje na rynku nieruchomości i dużą część swoich zysków oddaje akcjonariuszom. Ustawa potrzebna jest m.in. po to, aby wspomniany zysk nie był podwójnie opodatkowany, ale i po to, by spopularyzować inwestycje nie tylko w segment nieruchomości komercyjnych. Może w przyszłości deweloperzy będą realizować inwestycje mieszkaniowe na zamówienie REIT-ów. Dlatego też należałoby monitorować postępy prac legislacyjnych nad tą ustawą.

Ostatnim z czynników jest korekta stawek podatku od nieruchomości, które w tym roku będą nieznacznie niższe. W br. stawki podatku rolnego będą o 2,4 proc. niższe niż w 2016 roku i będą wynosić od 6,56 zł za ha do 262,02 zł za ha. Za hektar gruntu leśnego przyjdzie w tym roku zapłacić o 0,4 proc. mniej (42,02 zł). Stawki podatku od nieruchomości spadną natomiast o 0,9 proc. Za mkw. mieszkania zapłacimy 0,75 zł, a za metr biura 22,66 zł.

Podsumowanie

Łódź jest atrakcyjnym miejscem do inwestowania. Jej dobra lokalizacja, rozwój infrastruktury komunikacyjnej, konkurencyjne ceny nieruchomości sprawiają, że jest to miasto z potencjałem, w którym nie tylko można wdrażać nowe pomysły, ale i rozpocząć biznes. Z roku na rok Łódź staje się również coraz bardziej atrakcyjnym dla młodych ludzi miejscem do rozpoczynania nauki, kariery zawodowej czy zakładania rodziny. 

Ostatnie transakcje sprzedaży nieruchomości w obrębie Nowego Centrum Łodzi napawają optymizmem. Widać duże zainteresowanie inwestorów zewnętrznych rynkiem komercyjnym, powstają kompleksy biurowe, hotelowe i handlowe. Perspektywa poprawy i stabilizacji rynku pracy staje się, więc bardzo realna. Niewykluczone też, że dalszy rozwój miasta w przyszłości zainicjuje ruchy migracyjne, przyciągnie nowych mieszkańców i tym samym zatrzyma proces ujemnej demografii.

Takie trendy wpłyną pozytywnie na rynek mieszkaniowy, mogą stymulować rozwój projektów deweloperskich. Potrzeby mieszkaniowe dalej będą realizowane poprzez zakup bądź najem. Na rynku nieruchomości nadal dostępne będą oferty mieszkań z segmentu popularnego i apartamenty dla klientów z zasobniejszym portfelem. Łódzki rynek mieszkaniowy będzie rozwijał się dalej - może nie tak dynamicznie jak w innych miastach, ale za to bez większego ryzyka.

Autor raportu - Tomasz Błeszyński  - Doradca Rynku Nieruchomości 

oprac.;eGospodarka.pl

Źródło; http://www.nieruchomosci.egospodarka.pl/139193,Jaki-jest-rynek-mieszkaniowy-w-Lodzi,1,80,1.html

  Foto:Tomasz Błeszyński

 
 Oceń wpis
   

Ceny metra kwadratowego najtańszych nowych mieszkań ustaliły się w Łodzi pod koniec ubiegłego roku na 4,5 tys. - 5 tys. zł. W segmencie o wyższym standardzie, tzw. premium, kształtują się obecnie na poziomie 5,5 tys. - 6,5 tys. zł/mkw.

Na rynku pierwotnym poszukiwane są zwłaszcza nieduże dwupokojowe mieszkania o średniej powierzchni 55 mkw., położone między I a VI piętrem, o dobrze zaprojektowanym rozkładzie i koniecznie z balkonem - stwierdza Tomasz Błeszyński, znany doradca rynku nieruchomości w raporcie zatytułowanym Łódzki rynek mieszkaniowy 2017.

Co ciekawe, nowych mieszkań wciąż przybywa. Przez cały miniony rok liczba tych wprowadzanych na rynek była wyższa niż sprzedawanych (z kwartału na kwartał te dysproporcje rosły). Pod koniec 2016 r. na nabywców oczekiwało w Łodzi prawie 3 tysiące mieszkań.

Różnicuje się w mieście wtórny rynek nieruchomości, bo do sprzedaży wchodzą mieszkania w inwestycjach zrealizowanych stosunkowo niedawno, w ostatnich sześciu - dziesięciu latach. Właśnie takie osiągają najwyższe ceny wśród lokali z drugiej ręki - od 3 tys. do 4 tys. zł za mkw.

Opracowanie stwierdza, że łodzianie, co prawda kupują mieszkania zarówno za gotówkę, jak i na raty, wspierając się kredytami hipotecznymi, to ostatnio przeważają transakcje gotówkowe.

Kwitnie w Łodzi inwestowanie w mieszkania pod wynajem, z których chętnie korzystają np. studenci, jak i osoby już pracujące. Ponieważ zaś stopa zwrotu z inwestycji pod wynajem od dłuższego czasu przewyższa opłacalnością lokaty bankowe, nic dziwnego, że są już w Łodzi tacy, którzy posiadają od kilku do kilkunastu wynajętych lokali mieszkalnych.

Są to najczęściej maksymalnie dwupokojowe rozkładowe mieszkania o powierzchni od 38 do 55 mkw., Jeśli są położone blisko wyższych uczelni lub w punktach z dobrym do nich dojazdem, przy dobrym zarządzaniu mogą być źródłem sporych dochodów.

Piotr Jach   PLUS.EXPRESSILUSTROWANY.PL

Źródło; http://plus.expressilustrowany.pl/wiadomosci/a/jakich-mieszkan-poszukuja-lodzianie,11818078 

 
 Oceń wpis
   

Szukający dużych powierzchni na nietypową działalność np. strzelnicę czy dyskotekę nie mają łatwego zadania. Czynsze są zbyt duże.

W centrum Warszawy, jak mówi Marcin Bedla, dyrektor oddziału Emmerson Realty, ponad 500-metrowych lokali usługowych jest bardzo mało. Im dalej od śródmieścia, tym więcej takich nieruchomości. Duże lokale często jednak stoją puste, bo albo nie spełniają wymogów potencjalnych najemców, albo nie ma na nie pomysłu mówi Marcin Bedla. Dodaje, że takich nieruchomości raczej nie przybywa. Deweloperzy wolą budować mniejsze lokale.

Akustyka i stropy

Szukający dużych powierzchni na nietypową działalność np. strzelnicę czy dyskotekę nie mają łatwego zadania. Oferowane lokale mogą się na pierwszy rzut oka wydawać odpowiednie pod względem metrażu i lokalizacji, ale nie będą się nadawać na planowaną działalność np. ze względu na hałas, używki, doświetlenie, wymagane zgody wspólnoty, nośność stropów, przydział energii elektrycznej wylicza dyrektor z Emmerson Realty. Najłatwiej wynająć wielki lokal na działalność biurowo-usługową. Dużo trudniej znaleźć duży lokal na działalność gastronomiczną, specjalistyczną podkreśla. Dlatego też, jak mówi Marcin Bedla, warto podjąć współpracę z biurem nieruchomości, które zna dobrze rynek komercyjny.

Piotr Capiga, negocjator w dziale powierzchni biurowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield, zwraca uwagę, że duże powierzchnie usługowe znajdziemy m.in. na parterach biurowców. Zdarza się, że takie powierzchnie powstają także na pierwszych piętrach budynków. Dla przykładu w warszawskim obiekcie Spektrum Tower pierwsze piętro zostało w całości przeznaczone na siłownię, a w pobliskim Rondzie 1 na pierwszym piętrze jest przedszkole opowiada Piotr Capiga. Na wyższych piętrach lokale użytkowe lokowane są raczej rzadko, choć i na tych kondygnacjach można je znaleźć dodaje.

Na przykład na czwartym piętrze budynku Atrium Centrum działa przychodnia Medicover, a na najwyższej kondygnacji Millennium Plaza klub Level 27. Dużym wyzwaniem jest znalezienie odpowiedniej przestrzeni na siłownię i działalność gastronomiczną zauważa Piotr Capiga. Prowadzenie lokalu gastronomicznego wymaga m.in. odpowiedniej liczby wejść, aby zapewnić możliwość dostaw od zaplecza. W przypadku siłowni ważna jest wydajność klimatyzacji oraz wentylacji. Liczy się także odpowiednia izolacja akustyczna oraz nośność stropów, które muszą wytrzymać ciężar maszyn wyjaśnia.

Ekspert Cushman & Wakefield podkreśla, że zainteresowanie powierzchniami w biurowcach jest bardzo duże. Najbardziej aktywni są operatorzy siłowni oraz biur serwisowych czy coworków wskazuje. Capiga podaje, że świetnie wyeksponowane lokale w najlepszych miejscach są wynajmowane nawet za 5060 euro za mkw. miesięcznie.

Najtańsze są lokale w obiektach poprzemysłowych i magazynowych na obrzeżach stolicy i poza jej granicami. Czynsze zaczynają się tam już od 20 zł za mkw. wskazuje Marcin Bedla. Lokale gastronomiczne, zwłaszcza z pełnym wyszynkiem, w topowych lokalizacjach warszawskiego Śródmieścia są wynajmowane nawet za 300 zł za mkw. Stawki za najtańsze lokale w Warszawie to ok. 40 zł za mkw. Taka kwota wystarczy na lokal w niezbyt atrakcyjnym miejscu. W najlepszych lokalizacjach przy głównych ulicach stawki sięgają 400 zł za mkw.

Z analiz Emmerson Realty wynika, że w ostatnich latach średnie stawki za lokale na dyskoteki i kluby, zwłaszcza w centrum miasta, nieznacznie wzrosły o ok. 58 proc., licząc rok do roku. Dziś jest to ponad 150 zł za mkw. Tego typu lokale cieszą się nieustającym zainteresowaniem podkreśla Marcin Bedla. Tego typu powierzchni nie przybywa. Często trzeba zapłacić tzw. odstępne. Wiąże się to nie tyle z najmem lokalu, ile z zakupem całego biznesu wraz z umową najmu wyjaśnia. Dodaje, że na względnie stałym poziomie ok. 70 zł za mkw. utrzymują się stawki za lokale na kluby fitness. Najbardziej poszły w górę czynsze za nietypowe lokale: kręgielnie, kluby bilardowe, strzelnice, korty sportowe, skateparki, paintball, domy strachu, tory gokartowe zwraca uwagę dyrektor z Emmerson Realty.

Płatnicy czynszu

Piotr Capiga zauważa, że duża konkurencja na rynku powierzchni biurowych i walka o najemców sprawia, że operatorzy lokali użytkowych są dziś postrzegani nie tylko jako płatnicy czynszu, ale i dostawcy udogodnień dla użytkowników biurowca. Jeszcze kilka lat temu czynsz za powierzchnię usługową był często dwu- lub nawet trzykrotnością stawki za biura mówi ekspert Cushman & Wakefield. Na wynajęcie lokalu handlowego w biurowcu mogły więc sobie pozwolić jedynie wysokomarżowe spółki. Partery budynków zapełniały głównie sklepy premium i punkty obsługi klientów największych dostawców usług finansowych lub teleinformatycznych dodaje. I podkreśla, że rosnąca pozycja negocjacyjna najemców pozwoliła na oferowanie w budynkach dodatkowych usług. Dziś właściciele budynków, by pozyskać operatorów kantyny czy siłowni, są w stanie zaoferować im czynsz niższy niż za biura mówi Piotr Capiga.

Tomasz Błeszyński, ekspert na rynku nieruchomości, ocenia, że podaż lokali użytkowych od lat jest duża. To powierzchnie w nowych biurowcach i galeriach handlowych oraz w budynkach pofabrycznych wskazuje.

Błeszyński przyznaje, że stawki najmu lokali usługowych podlegają negocjacjom. Czynsz zależy od standardu lokalu i czasu, na jaki jest zawarta umowa. Właścicielom nieruchomości i zarządcom bardziej się opłaca wynająć całą kondygnację jednemu solidnemu najemcy, niż dzielić powierzchnię na mniejsze lokale zauważa ekspert. Radzi, by przed wynajęciem lokalu bezwzględnie sprawdzić jego stan prawny i techniczny.

Bardziej trzeba uważać, kupując taki lokal, niż go wynajmując. Przede wszystkim ważne jest zweryfikowanie przeznaczenia danego lokalu. Musimy mieć pewność, że będzie w nim można prowadzić planowaną działalność dopowiada Marcin Bedla. Duże powierzchnie są często łączone z mniejszych. Trzeba sprawdzić, czy wszędzie mają np. potrzebną wysokość, czy są odpowiednio doświetlone zwraca uwagę.

Aneta Gawrońska - Rzeczpospolita

Źródło; http://www.rp.pl/Komercyjne/303049975-Gdzie-znalezc-lokal-na-dom-strachu-lub-dyskoteke.html#ap-1

 
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |


 
Doradca Rynku Nieruchomości, Coach biznesu, Bloger.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-04-21 05:47
Łodzianka do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Witam, kolejna trafna i ponad czasowa analiza rzeczywistości i rynku biurowego w Łodzi. Ma Pan[...]
 
2017-03-30 20:04
MarekBy do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Z przyjemnością przeczytałem Pana artykuł, w stu procentach się zgadzam,że takie praktyki psują[...]
 
2017-03-30 10:04
Jan Mikita do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Tomek, dobry artykuł - Chciejstwo na rynku nieruchomości. Walczymy z tym na codzień.[...]
 
2017-03-16 17:21
A. Warszawa do wpisu:
Jaki jest rynek mieszkaniowy w Łodzi
Witam, przeczytałem z wielkim zainteresowaniem Pana raport. Zawarte w nim tezy są szalenie[...]
 
2017-02-11 15:29
Markoski do wpisu:
Hotelowe kąty kuszą inwestorów
Inwestowanie w nieruchomości to zawsze był i jest dobry pomysł. Należy tylko to robić z głową a[...]