Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   
Z wielkim zdziwieniem przyjąłem ostatnio informację  o wprowadzeniu tzw. definicji budownictwa społecznego.
 
    Zgodnie z przyjętymi 3 marca 2007 r. na posiedzeniu rządu założeniami, preferencyjna stawka obejmie nowe mieszkania o powierzchni do 120 m kw. i domy jednorodzinne do 220 m kw. kupowane od deweloperów i spółdzielni mieszkaniowych. Zaproponowane w niej rozwiązania są moim zdaniem raczej antyspołeczne.
 
    Bo jak inaczej można nazwać inicjatywę Ministerstwa Finansów wprowadzającą zróżnicowanie w podatku VAT dla sektora budowlanego. Preferencyjną stawką 7 procentową zostali objęci silni i już bogaci inwestorzy. Którzy wraz z bankami i producentami materiałów budowlanych od miesięcy sztucznie windują ceny nowych mieszkań. Działania te są jak widać bardzo skuteczne, bo nie tylko destabilizują rynek, ale jeszcze przynoszą nagrodę w postaci niższego VAT. Deweloperzy świadomie ograniczają podaż nowych mieszkań powołując się co rusz na nowe bariery. Stymulują szaleńczy popyt skutkujący ciągłą zwyżką cen, gwarantując duży zysk.
 
    Obserwując to zjawisko wydaje mi się ,że marzenia rządu o budowie 3 milionów mieszkań pryskają jak banki mydlane. Korzystna stawka podatku VAT jeszcze bardziej zachęci różnych, czasem bardzo podejrzanych inwestorów do wyciągania ręki po łatwe pieniądze.
 
    Sytuacja mieszkaniowa w kraju nie poprawi się jeszcze długo na co wskazują choćby ostatnie wskaźniki GUS ilustrujące spadek ilości oddawanych mieszkań z roku na rok.
 
    Miej zamożnym inwestorom, którzy chcieli wziąć sprawy budowy wymarzonego domu we własne ręce dostanie się po łapach wyższym VAT- em. Cios jest zaskakujący i niesprawiedliwy. Wiele takich prywatnych inwestycji realizowanych ze skromnych oszczędności systemem gospodarczym może nie zostać zakończonych. Budowa własnego domu wymaga nie tylko niespożytej siły, hartu ducha całej rodziny ale i sporych pieniędzy. Każdy grosz się przydaje choćby na drożejące nieustannie materiały budowlane.
 
Nie należy zapominać, że taki rodzaj budownictwa rozwijał się z powodzeniem w kraju w latach 60-70-80-90 jak i obecnie. Jest jedyną i skuteczną alternatywą na drodze do własnego M, ekonomicznie uzasadnioną. Przez wiele lat powstało dzięki temu wiele ładnych osiedli domów jednorodzinnych  zaspokajających potrzeby mieszkaniowe Polaków.
 
Problemu tego nie należy bagatelizować. Ministerstwo Finansów taki kształt definicji budownictwa społecznego oraz likwidację niektórych preferencji w tym zakresie tłumaczy koniecznością dostosowania polskiego prawa dotyczącego opodatkowania podatkiem od towarów i usług sektora budownictwa mieszkaniowego do wymogów Unii Europejskiej.
 
Omawiana definicja zacznie obowiązywać o 2008 roku, jest więc jeszcze trochę czasu by opracować projekty faktycznego wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Uwzględnić w nich należy przede wszystkim interesy ludzi mniej zamożnych samodzielnie budujących swe pierwsze domy. Rynek nieruchomości powróci do równowagi ceny nie będą rosły a co najważniejsze nastąpi zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przynajmniej w dużej części. Od 17 lat zajmuje się zawodowo rynkiem nieruchomości i nie doczekałem się jeszcze kompleksowych rozwiązań pro-mieszkaniowych. Jak na razie wszyscy tylko obiecują.....
 
Tomasz Błeszyński-Doradca Rynku Nieruchomości
Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   
 

1. Rynek pierwotny-mieszkania
 
Rynek pierwotny rozwija się agresywnie, deweloperzy nowe inwestycje sprzedają jeszcze na etapie realizacji, ceny ciągle rosną. Taki trend będzie utrzymywał się w 2007 roku. Prognozuję roczny wzrost cen o 10-15 %. Oczywiście ich wysokość zależeć będzie od regionu kraju, lokalizacji, wykończenia i solidności inwestora. Zakupem nieruchomości zainteresowani będą klienci zarówno krajowi, jak i zagraniczni, przy czym należy zwrócić uwagę na coraz większe zainteresowanie naszym rynkiem sąsiadów zza wschodniej granicy oraz inwestorów z krajów azjatyckich. Na rynek wchodzą zamożni klienci traktujący te zakupy jak inwestycje z możliwością uzyskiwania przychodów z najmu. Gorączka cenowa i nadmuchany balon deweloperski na rynku mieszkaniowym który rozpoczął się w 2006 r., będzie się stabilizował już w drugiej połowie 2007, a po 2008 r. kiedy wiele z zakładanych inwestycji deweloperskich nie wypali rynek odzyska równowagę.
 
2 Rynek wtórny -mieszkania
 
Rynek wtórny też będzie się rozwijał dynamicznie prognozuje wzrost cen o 15-20 procent, a powodem jest duża zwyżka cen na rynku pierwotnym. Mieszkania kupować będą raczej młodzi ludzie o średnim statusie materialnym korzystając z kredytów hipotecznych, które ciągle mają liczne ukryte pułapki. Lokale kupowane w tym roku będą raczej na potrzeby własne ale i te lepiej zlokalizowane służyć mogą jako też jako dobra lokata i dać przychody z najmu. Powodzeniem cieszyć się będą tak jak od lat mieszkania dość dobrze położone w dobrze utrzymanych nieruchomościach ,raczej 2-3 pokojowe. Klienci poszukiwać też będą lokali usytuowanych w eleganckich kamienicach przeznaczonych na cele mieszkalnie lub użytkowe. Mieszkania na rynku wtórnym kupować też będą rodzice młodym studentom, bo to dobra inwestycja lepsza niż najem.
 
3.Rynek pierwotny-domy jednorodzinne
 
W 2007 roku powinniśmy zaobserwować powstawanie nowego trendu inwestycyjnego. Będą to funkcjonalne domy jednorodzinne o pow. ok.120-200 mkw. powstające w pobliżu dużych miast. Budynki zlokalizowane będą na ładnych, zagospodarowanych działkach. Projekty te będą realizowane prze osoby prywatne jak i firmy deweloperskie. Będzie to proces rozwijający się, a w 2008-2009 r. osiągnie swój szczyt popularności. Powstanie tych inwestycji wpłynie też na dalszą stabilizację cen na rynku mieszkaniowym. Ceny na rynku domów jednorodzinnych będą uzależnione od popytu i podaży, wzrost jeśli będzie to w przedziale 2-3 procent.

4.Rynek wtórny-domy jednorodzinne
 
Rynek wtórny domów jednorodzinnych jest  bardzo spokojny. Podaż tych nieruchomości jest bardzo duża począwszy od lokalizacji, stylu architektonicznego, powierzchni, standardu wykończenia i technologii czy wieku nieruchomości. Przy zakupie tych nieruchomości liczyć się będą ich indywidualne cechy, no i oczywiście cena, która podlega znacznym negocjacjom od ceny wywoławczej. Główną wadą tego rynku jest to, że często kupujemy dom wybudowany w już niemodnych i niepraktycznych standardach. Moda na materiały budowlane zmienia się błyskawicznie. To powoduje, że decyzje o takim zakupie nie są łatwe i bardzo trzeba uważać, bo remont takiej nieruchomości może być nie tylko bardzo pracochłonny, ale również kosztowny. W tym segmencie nastąpi  w przyszłym roku nieznaczna korekta cen do 10 procent. Zainteresowanie domami jednorodzinnymi będzie 2007 r. jeszcze bardziej rosło jeśli ceny lokali mieszkalnych będą piąć się w górę.
 
5.Wynajem mieszkań
 
Rynek najmu będzie w dalszym ciągu alternatywą, taką protezą rynku kupna-sprzedaży. Korzystają z niego ludzie mniej zamożni i ci, którzy pracują w obcych miastach. Co prawda Ustawa o ochronie praw lokatorów została ponownie znowelizowana, ale i tak jest niedoskonała i pozwala na nierówne traktowanie właściciela i najemcy. Rynek najmu mieszkań jest podzielony na segment tzw. tanich mieszkań i segment apartamentów wynajmowanych przez firmy zarówno zagraniczne, jak i krajowe dla kadry menedżerskiej. Tych najemców interesują lokale dobrze zlokalizowane i komfortowo wykończone. Ich podaż jest niewielka, a popyt w gospodarczo rozwijających się miastach rośnie. Ceny w 2007 roku na rynku najmu mogą wzrosnąć średnio o 5-10 procent. Pamiętać należy ,że zmienią się też koszty utrzymania lokali, planowana jest min. podwyżka energii elektrycznej, gazu ziemnego czy opłat czynszowych. Będzie to miało decydujący wpływ na kształtowanie się cen na rynku najmu w poszczególnych miastach oraz spadek rentowności inwestycji na wynajem.

6.Tereny-działki budowlane
 
Na rynku daje się odczuć cały czas brak dobrej polityki planistycznej gmin oraz rozbudowana biurokracja związaną z uzyskaniem pozwoleń na realizację inwestycji. Szacuję ,że w 2007 roku ceny działek podniosą się średnio 8-10 procent. Nastąpi wzrost zainteresowania tymi nieruchomościami zarówno przez klientów indywidualnych jak i deweloperów. Poszukiwane  będą działki w dobrych lokalizacjach z dobrą infrastrukturą. Atrakcyjne treny pod inwestycje deweloperskie będą sprzedawane od ręki po cenach czasem wyższych niż wywoławcze tak długo dopóki nie ustabilizuje się rynek mieszkaniowy.

7.Inwestycje w rynek nieruchomości
 
Kupować z rozsądkiem i perspektywami na kolejne lata. Zakup nieruchomości to inwestycja długo terminowa obarczona sporym ryzykiem. Należy  podejmować współpracę z doświadczonymi profesjonalistami rynku nieruchomości, którzy pomogą dokonać trafnego wyboru nie tylko na teraz ale i na lata. Tak jak zawsze należy być ostrożnym  "nie kupować kota w worku", uważać na tzw. okazje, pilnować swoich pieniędzy i  czytać wnikliwie wszystkie dokumenty dotyczące nabywanej nieruchomości.

8. Zarządzanie nieruchomościami

Rekordowy wskaźnik nabywanych nieruchomości w ubiegłym roku będzie miał swoje pozytywne odbicie w sektorze zarządzania nieruchomościami. Realizowane projekty deweloperskie potrzebować będą zarządców. Powstają w poszczególnych miastach duże kompleksy mieszkaniowe w skład, których wchodzą często setki apartamentów. Tworzący się rynek daje ogromne możliwości nie tylko pracy ale i rozwoju dla zarządców. Przyjdzie im zarządzać mieniem o znacznej wartości, nowocześnie zaprojektowanym i dobrze technicznie wyposażonym. Nie bez znaczenia jest też fakt, że większa cześć nabywanych mieszkań przeznaczona będzie przez właścicieli pod wynajem. Będą oni chcieli zarabiać jak najwięcej, pozyskiwać najlepszych najemców dla których podstawowe znaczenie ma komfort zamieszkiwania, sposób zarządzania nieruchomością oraz dobre sąsiedztwo.
Dobrze rozwijający się i obfitujący w transakcje wtóry rynek mieszkaniowy da również zarządcą w 2007 roku spore możliwości zawodowego funkcjonowania. Wspólnoty mieszkaniowe będą powstawać a te już istniejące wzmocnione przez nowych właścicieli podnosić będą standardy zarządzania. Wartość nieruchomości zależy w dużej mierze od jej sprawnego i dobrego zarządzania .Tak więc nadchodzi czas dla profesjonalistów w tej branży.
 
9. Legislacja
 
 W przygotowaniu jest wiele projektów promieszkaniowych, proinwestycyjnych. Mam tu na myśli politykę podatkową i ustawodawstwo w zakresie planowania przestrzennego czy skrócenie okresu ubiegania się o pozwolenie na budowę. Powstaje też ciekawy projekt w Ministerstwie Budownictwa dotyczący przekazania nieruchomości rolnych będących w zasobach Agencji Nieruchomości Rolnych nieodpłatnie na rzecz gmin z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. Przyczyni się do ożywienia rynku inwestycyjnego, powstaną projekty przeznaczone na wynajem. Na większą skalę realizowane będzie budownictwo czynszowe, budownictwo społeczne TBS. Pozwoli to na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ludzi mniej zamożnych, których nie stać na zakup własnego "M". Stymulować też będzie rozwój rynku wynajmu mieszkań, co przyczyni się do zwiększenia migracji ludzi poszukujących pracy. A tym samym stopniowego zmniejszania bezrobocia. Spowoduje też obniżkę stawek najmu, który zależeć będzie od funkcjonowania lokalnego rynku nieruchomości.
 
10. Kredyty hipoteczne
 
Po burzliwej walce o klientów banki zaczną ostrożniej udzielać kredyty hipoteczne. Wzrosną wymagania co do zdolności kredytowej jak i zabezpieczeń. Nie wszystkich stać już będzie na „atrakcyjne kredyty walutowe”. Trzeba będzie się zadłużać w walucie krajowej podatnej na wpływy politycznie i gospodarcze. Czasy „tanich pieniędzy” wrócą nie prędko.
 
11. Rynek
 
Rynek nieruchomości jest zwierciadłem gospodarki. Życzę więc by w 2007 r. nastąpił jeszcze większy wzrost wskaźników ekonomicznych. By w portfelach zauważalna była podwyżka wynagrodzeń. A na rynku nieruchomości utrzymywała rozsądną  równowaga popytu i podaży.

Tomasz  Błeszyński Doradca Rynku Nieruchomości
 
Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-11-17 15:19
pieniadze do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Wynik bardzo dobry. Praktycznie wygraliśmy ale sądzę, że przeważył argument niemerytoryczny tj.[...]
 
2017-11-15 19:08
Tomasz Błeszyński do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Polska nie zorganizuje International EXPO 2022 Poland w Łodzi. Wystawę zorganizuje stolica[...]
 
2017-11-07 15:38
angling do wpisu:
Dokąd płynie Łódź ?
Tak jest potencjał na 10 lat pracy dla eksperta dobrego. W pozytywnym sensie - jest co[...]
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]