Tomasz Błeszyński - od 2007 r. bloguje na Money.pl
 Oceń wpis
   

Od 1 stycznia 2009 r. przedsiębiorcy będą mogli zawierać umowy najmu na czas określony nawet na 30 lat. Taką zmianę uchwalił wczoraj Sejm.

Chodzi o nowelizację kodeksu cywilnego. Jej autorem jest komisja „Przyjazne państwo”.
Chcemy wydłużyć z 10 do 30 lat okres, na jaki przedsiębiorcy mogą zawierać umowy najmu na czas oznaczony – wyjaśnił podczas wczorajszego posiedzenia Sejmu Józef Zych, poseł sprawozdawca. – W ten sposób łatwiejsze będzie prowadzenie działalności gospodarczej i planowanie inwestycji. Rząd był podobnego zdania.
Koniec z kruczkami
To bardzo dobre rozwiązanie – ocenia adwokat Stefan Jacyno, partner w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy. Wielu przedsiębiorców potrzebuje 25 – 30 lat, żeby inwestycja związana z wynajmowanym lokalem stała się dla niego opłacalna. Obecnie zaś zawieranie umów na tyle lat nie jest możliwe. Kodeks cywilny pozwala zawierać umowy najmu na czas oznaczony maksymalnie na dziesięć lat, potem uważa się je za zawarte na czas nieoznaczony (art. 662 k.c.). Ta zaś jest niekorzystna zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego, bo można ją wypowiedzieć w każdej chwili. Istnieje więc duże ryzyko, że jedna ze stron poniesie straty. Dlatego firmy stosują różne protezy prawne. Zawierają umowy przedwstępne, że po upływie dziesięciu lat dojdzie do zawarcia kolejnej umowy najmu. Niektórzy zawierają dwie dziesięcioletnie umowy najmu, pierwsza wchodzi w życie od razu, a druga dopiero po dziesięciu latach. Albo zamiast najmu zawiera się umowy dzierżawy, bo można je podpisać na 30 lat. Dopiero po upływie tego okresu traktuje się ją jak zawartą na czas nieokreślony (art. 695 k.c.). Pomysłów tego typu jest dużo więcej – tłumaczy Jacyno. – Po zmianie takie wybiegi przestaną być potrzebne. Przedsiębiorcy będą mogli zawierać umowy na tyle, na ile im się to kalkuluje.
Według Jacyno zmiana nie jest jednak wystarczająca. Brakuje przepisów, które dotyczyłyby najmu typowo komercyjnego. Jest np. w k.c. art. 6851, który miał chronić właścicieli lokali mieszkalnych, a stał się niebezpieczny dla najemców lokali komercyjnych. Przepis mówi, że właściciel może podnieść czynsz w każdej chwili. Nie mówi o tym, o jakich właścicieli chodzi: lokali mieszkalnych czy także użytkowych.
Zmiana dla wybranych
Innego zdania jest adwokat Rafał Dębowski, partner w Kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy.
To zdecydowanie za długi okres, nikt nie będzie chciał wiązać się na tyle umową, bo to zbyt duże ryzyko – wyjaśnia. – Już w tej chwili dotrzymanie dziesięcioletniego okresu umowy jest sporym problemem, dochodzi na tym tle do wielu sporów.
Tymczasem specyfika umów zawieranych na czas określony jest taka, że nie można wypowiedzieć ich bez zgody drugiej strony przed okresem, na jaki zostały zawarte. I to jest niebezpieczne. Często na rynku dochodzi do zmiany wysokości czynszu, a strony są związane stawkami z umowy ustalonymi przed laty. Przykładowo na początku lat 90. za mkw. powierzchni biurowej płaciło się 50 – 60 dol., potem ta cena spadła do 17 – 10 dol. Jaki wynajmujący zgodzi się obniżyć czynsz do takiej wysokości? Dla wielu firm oznacza to jedno: bankructwo.
Ostrożniejsza w ocenie jest radca prawny Anita Turek z Kancelarii Gardocki i Partnerzy. W jej opinii na pewno nie będzie to dobre rozwiązanie dla małych i średnich firm, ale dla dużych koncernów już tak. To dla nich ta zmiana została przygotowana.
Komentuje Tomasz Błeszyński, analityk rynku nieruchomości
Zmiana jest adresowana do dużych instytucji i firm, jak banki, agencje doradztwa finansowego, sieci handlowe. Daje im większą stabilność w prowadzeniu działalności. To jednak za mało. Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące najmu powstawały przed laty i raczej z myślą o obronie osób fizycznych, a nie prawnych. Nie było wtedy tak rozwiniętego rynku najmu powierzchni komercyjnych. Wielu właścicieli próbuje zrywać umowy najmu, kiedy wynajęte nieruchomości przynoszą już duże zyski, po to, by zawrzeć nową, gwarantującą im lepsze warunki i wyższy czynsz. Przede wszystkim brakuje uregulowań chroniących najemcę przed nieuczciwymi wynajmującymi w sektorze nieruchomości komercyjnych.
 
Rzeczpospolita Renata Krupa-Dąbrowska 24-10-2008,
 
Kategoria: Biznes
 
Krajobraz po loftach 2008-10-09 11:34
 Oceń wpis
   

Lofty (z angielskiego: poddasze, stryszek, galeria, górne piętro składu lub fabryki, gołębnik) to nazwa przyjęta już w Polsce na określenie mieszkań w pomieszczeniach pofabrycznych.

Inwestycje w lofty faktycznie zapowiadały się świetnie na przełomie 2005/2006 roku Na siłę projektowano i budowano tego typu inwestycje, w Łodzi (dawna przędzalnia), Krakowie ( w starym młynie na Zabłociu), Żyrardowie (stara przędzalnia), Bytomiu (dawna łaźnia zakładów górniczych), Włocławku ( stara piecownia fabryki fajansu), w Warszawie (budynki Polskich Zakładów Optycznych przy Grochowskiej, elektrociepłowni na Powiślu, Polleny przy ul. Szwedzkiej) czy Zielonej Górze (w dawnych obiektach zakładu włókienniczego).

Projektanci realizowali swoje niespełnione wcześniej marzenia, inwestorzy kupowali często za bez cen już bardzo zniszczone zębem czasu obiekty. Wciskano PUM bez umiaru, tworząc mieszkalne getta w imię zasady więcej metrów kwadratowych większy zysk. Spece od marketingu sprytnie nakręcali modę, uciekając się do różnych sztuczek, często wykorzystując do tego znane  z ekranu twarze. Tajemniczy analitycy wróżyli z miesiąca na miesiąc dwucyfrowe zyski na loftach. Sprzedaż kwitła, ceny rosły, klienci rezerwowali często papierowe jeszcze inwestycje.

Nabywcami byli w pierwszej kolejności przedstawiciele funduszy inwestycyjnych krajowych i zagranicznych. Lofty chętnie kupowali też artyści, malarze, rzeźbiarze, fotograficy, filmowcy, dziennikarze. Kolejną grupę stanowili prawnicy, lekarze oraz osoby chcące po prostu zarobić na rosnącej modzie .

Nikt nie spodziewał się  krachu i to na całej linii. Inwestorzy się przeliczyli, rewitalizacja pofabrycznych obiektów jest bardzo droga, pracochłonna i do tego często musi być przeprowadzana pod okiem konserwatora zabytków. Zaczęły się obsuwać terminy, powstawały problemy ze znalezieniem specjalistycznych wykonawców. Czas upływał a rynek nieruchomości skutecznie hamował.

Oferta stała się bardzo droga i nie opłacalna inwestycyjnie. Lofty nie znajdują już tylu odbiorców szczególnie teraz kiedy rynek mieszkaniowy  bardzo zwalnia i zaraz będzie przeżywał głęboką recesję. Już w niektórych miastach mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym tanieją nawet i o 1 tys. zł/ mkw. Ruszają promocje deweloperów, podaż rośnie, mało kogo interesują już lofty. Obserwuje to postępujące zjawisko w całej Polsce. Niektórzy inwestorzy próbują przerabiać swoje „lofciarnie” na biurowce z kolei inne projekty ślimaczą się, jak by czekały z zakończaniem na nowy bum nieruchomościowy.

Fakt klienci którzy kupili spekulacyjne pierwsze lofty teoretycznie zarobili choć lofów tych fizycznie nie ma, budują się i budują, a ceny spadają. Obecnie na rynku wtórnym ludzie w popłochu wystawiają na sprzedaż wirtualne lofty za cenę niższą niż u inwestora. Nie chcą  już wpłacać kolejnych rat na inwestycje, których termin zakończenia jest ciągle zmieniany.

Moim zdaniem Polacy jeszcze nie zaakceptowali i nie przekonali się do takich inwestycji, niejednokrotnie pamiętają jeszcze te przędzalnie jako działające fabryki z daleka śmierdzące chemikaliami, przesiąknięte smarami mury i podłogi po maszynach tkackich. Na to by lofty stały się przyjaźnie przyjęte przez klientów i rynek potrzeba czasu i pieniędzy.

Na razie lofty wpadły w błędne koło nakręcone przez siebie i dla siebie.

 
Tomasz Błeszyński
Doradca Rynku Nieruchomości
wrzesień 2008
Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
Doradca Rynku Nieruchomości, Coach biznesu, Bloger.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-05-23 12:46
Janwar do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Nie istnieje prawidłowa wartość mieszkania. Rzeczoznawcy majątkowi mylą się także w jedną i[...]
 
2017-05-23 09:56
Lodzianin do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Zgadzam się w 100%
 
2017-05-22 21:36
Martinos10 do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Głupoty Pan Tomasz wygaduje, ... jakie call center? Tak było 10, 15 lat temu... nowoczesne[...]
 
2017-05-16 13:32
Robert Bogdański do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Z mego serca ten artykuł, ale urealniając to: Od zawsze kupujący chciał jak najwięcej, a[...]
 
2017-05-15 12:14
PsychOPAT do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Odpowiednia cena, to taka, którą akceptuje kupujący i sprzedający. To jedyna wytyczna.[...]