Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Do końca roku nie spodziewam się rewolucyjnych zmian  na rynku nieruchomości. Kredyty z dopłatą „Rodzina na swoim” uratowały trochę deweloperów i banki.

Poprawy nie przyniósł też projekt wsparcia finansowego bezrobotnych. Sztuczki marketingowe deweloperów też nie zawojowały rynkiem. Bonusy, gratisowe meble czy szumnie reklamowane aukcje już nie robią wrażenia na klientach.

Strachliwe raporty analityków typu „taniej już nie będzie „ nie spowodowały szturmu na biura sprzedaży mieszkań. Podtrzymują jedynie nadzieję deweloperów  na lepsze jutro. Skoro zamawiają takie prognozy i płacą to mają za to powiew optymizmu.

Odpowiedz jest prosta – obecne ceny mieszkań są jeszcze zbyt wysokie na przeciętną kieszeń kupującego. O kredyty hipoteczne nadal trudno a i pensje nie rosną w spodziewanym tempie.

Nadchodząca jesień będzie spokojna, kupować będą nieruchomości osoby z zasobniejszym portfelem, pozostali będą nadal czekać na dalsze spadki cen , które w 2010 r. przybiorą  realne wartości.

Tomasz Błeszyński

Doradca Rynku Nieruchomości

październik 2009

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   
Na największe obniżki cen mogą liczyć kupujący mieszkania z segmentu popularnego.
 
 
Klienci wolą — zamiast bonusów, których koszt i tak jest ukryty w cenie mieszkania — opusty cenowe i możliwość ich negocjacji. Głównym problemem nabywców nieruchomości pozostaje ograniczona dostępność kredytów hipotecznych.
 
— Sytuacja na rynku kredytowym nie sprzyja zakupom z tzw. górnej półki. Nawet zamożnym klientom dużo łatwiej zdecydować się na kupno łatwo zbywalnego mieszkania — z segmentu popularnego, niedużego, w dobrej lokalizacji. Klienci starają się obniżyć ryzyko zakupu i niechętnie biorą kredyty na kilkadziesiąt lat, o bardzo wysokiej racie miesięcznej — twierdzi Anna Wrzesień-Berezowska, dyrektor działu nieruchomości mieszkaniowych Ober-Haus.
 
Mieszkanie z segmentu popularnego jest bezpiecznym rozwiązaniem, bo zawsze znajdą się chętni do jego wynajęcia. A jeśli właściciela stać na większe lokum, łatwiej sprzeda typowe dwu- lub trzypokojowe mieszkanie niż luksusowy apartament.
 
— W każdym mieście najpopularniejszą inwestycją pozostaje funkcjonalne, dwupokojowe mieszkanie — dogodnie położone, dobre pod wynajem, z niskimi kosztami eksploatacyjnymi (czynsz, media) i o ciekawej architekturze — potwierdza Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
 
Nowe kontra używane
 
Minęły już czasy, kiedy po przysłowiową dziurę w ziemi ustawiały się kolejki. Dziś klient znajdzie wiele mieszkań gotowych do zamieszkania nie tylko na rynku wtórnym, ale też u deweloperów. Widząc stan budynku i standard wykończenia, łatwiej podjąć decyzję o zakupie.
 
— Zarówno rynek wtórny, jak i pierwotny stwarzają obecnie wiele możliwości negocjacji cen, warunków umowy i wyboru dobrego projektu. Zapewne wpływają na to problemy z płynnością sprzedaży, z którą borykają się deweloperzy i właściciele nieruchomości z rynku wtórnego — ocenia Tomasz Błeszyński.
 
Anna Wrzesień-Berezowska zauważa, że deweloperzy są teraz bardziej skłonni do negocjacji i opustów cenowych niż kiedykolwiek przedtem. Za 400-500 tys. zł w wielu inwestycjach można kupić mieszkanie z garażem. Do tego dochodzą oczywiście koszty wykończenia. Ale są też inwestycje — np. na warszawskim Wilanowie — gdzie za 7,7-8 tys. zł za mkw. kupi się wykończone mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 50-60 mkw.
 
Liczy się cena
 
Klienci coraz rzadziej interesują się bonusami dodawanymi przez deweloperów — wakacjami, sprzętem kuchennym czy gratisowym wyposażeniem mieszkania. Większość z nich oczekuje obniżek cen. Jeszcze na początku roku ceny nieruchomości gwałtownie spadały w całym kraju.
 
Od końca II kwartału 2009 r. te tendencje jednak hamują. Największe obniżki wciąż proponują deweloperzy, którzy prowadzą kilka inwestycji jednocześnie i — aby pozyskać pieniądze na rozpoczęcie kolejnych — często decydują się na znaczne opusty przy sprzedaży ostatnich lokali w swoich obiektach.
 
— Nie przypuszczam, by "groziła" nam kolejna dobra passa na rynku budowlanym. Zarówno deweloperzy, jak też inwestorzy, banki, potencjalni zbywcy i kupujący są teraz ostrożniejsi i niechętnie podejmują ryzyko. Ponadto istnieje wiele ograniczeń finansowych, które nie dopuszczają do podjęcia tego ryzyka. Obostrzenia w przyznawaniu kredytów, wysokie kursy walut i niestabilna sytuacja osobista wielu ludzi (np. lęk przed utratą pracy) powodują, że decyzje podejmowane są rozważniej. Oczywiście, deweloperzy nie będą w stanie nagle dostarczyć na rynek takiej ilości mieszkań, na jaką jest popyt, ale trudno też liczyć na nasilenie zakupów w momencie, gdy projekt nie jest jeszcze realizowany — sumuje Anna Wrzesień-Berezowska.
 
Marta Sieliwierstow
Puls Biznesu
2009-09-29
 
Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Liczba nowych mieszkań w sześciu największych miastach powoli się kurczy. Spadają też ich ceny. Czy w przyszłym roku zabraknie nowych mieszkań?

Eksperci firmy Reas zbadali największe rynki mieszkaniowe w kraju w drugim kwartale tego roku. Wnioski? Liczba lokali oferowanych przez deweloperów maleje, a ceny w różnych miastach stopniowo się upodobniają.

W Łodzi bez obniżek

W sześciu największych polskich miastach czeka obecnie na nabywców prawie 31 tys. nowych mieszkań. Jednocześnie poprawia się ich sprzedaż. W Krakowie w pierwszych trzech miesiącach tego roku sprzedano 966 lokali, a w kolejnych trzech już 1244. Podobnie było w stolicy, gdzie w pierwszym kwartale nabywców znalazło 1500 mieszkań, a w drugim — 1990.

W pozostałych miastach różnice są mniej znaczące, ale widać wyraźnie, że drugi kwartał roku jest dla deweloperów dużo lepszy od pierwszego. Na przykład w Łodzi w pierwszych trzech miesiącach obecnego roku sprzedano 101 mieszkań, a przez następne trzy — 165. W Poznaniu w pierwszym kwartale sprzedano 404 mieszkania, a w drugim 759.

Dla każdego z analizowanych miast prognozy ekspertów Reasa są jednak różne. Na przykład w Poznaniu w następstwie wzrostu cen na przełomie lat 2007 i 2008 podaż zaczęła gwałtownie rosnąć, w wyniku czego w pewnym momencie sprzedaż się załamała. Dlatego deweloperzy zaczęli obniżać ceny, co w drugim kwartale 2009 r. dało wyraźny wzrost sprzedaży. Ale nowych mieszkań jest w Poznaniu w dalszym ciągu dwa razy mniej niż np. w Łodzi, gdzie z kolei sprzedaje się dwa razy mniej mieszkań niż… w stolicy Wielkopolski. Powód? Zdaniem ekspertów Reasa ceny proponowane przez deweloperów są zbyt wysokie jak na możliwości finansowe łodzian. Ale choć mieszkań sprzedaje się tam mało, to znaczących obniżek cen nie ma.

Granica opłacalności

W Warszawie deweloperzy mają obecnie na sprzedaż prawie 13 tys. mieszkań. Średnia cena za mkw. to około 7600 zł, czyli blisko poziomu z 2006 r. Są jednak także lokale za około 6 tys. zł za mkw., np. na Białołęce.

W stolicy maleje różnica między ceną z oferty, a faktyczną. Obecnie wynosi ona około 10 proc. Niestety, z raportu Reas wynika również, że w Warszawie powstaje teraz najmniej mieszkań. Zawieszono prawie 80 proc. planowanych realizacji. Choć nie wszystkie są całkiem wstrzymane. — Niektóre projekty są zmieniane. Deweloperzy starają się w ten sposób dostosować ofertę do realiów rynkowych. Większe czteropokojowe mieszkania adaptuje się, na przykład, na mniejsze dwupokojowe, bardziej poszukiwane głównie ze względy na niższą cenę — zauważa Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas.

Jego zdaniem, skutkiem obecnej sytuacji jest zmiana strategii deweloperów. Wielu zdecyduje się na realizację mniejszych faz lub rozpocznie budowę bez przedsprzedaży. Jeszcze inni poszukają finansowego partnera. Liczy się również skala przedsięwzięcia — im mniejsze, tym lepiej dla firmy. Deweloperzy nie podejmą się projektów, które, ich zdaniem, nie są opłacalne. Gdzie biegnie taka granica? — Nikt nie wejdzie w projekt, w którym marża będzie niższa niż 20 procent. Poniżej tego wskaźnika jest on nierentowny — ocenia prezes Reas. Według autorów raportu, rozwój sytuacji na mieszkaniowym rynku zależy w dużej mierze od sektora bankowego.

Scenariusz napiszą banki

— Jeżeli banki nie zmienią negatywnego nastawienia do finansowania deweloperów, to sytuacja się nie poprawi. Zwiększenie liczby udzielanych kredytów hipotecznych dla osób indywidualnych nic nie da. Spowoduje tylko wyprzedaż całej mieszkaniowej oferty — prognozuje Kazimierz Kirejczyk Niestety, obecnie większość inwestycji mieszkaniowych finansuje się z kredytów. Z danych Reas wynika, że chodzi o prawie 55 proc. inwestycji mieszkaniowych w kraju. Przy czym w Warszawie jest to 64 proc., a w Poznaniu aż 73 proc. Najmniej posiłkują się kredytami deweloperzy w Krakowie — z pomocy banków korzysta niemal 32 proc.

A jeśli banki nie zliberalizują polityki w stosunku do deweloperów?

— To czeka nas wkrótce mieszkaniowa zapaść, czyli brak mieszkań na rynku, a co za tym idzie — wzrost cen. Niestety, taki scenariusz napiszą nam banki — uważa Kazimierz Kirejczyk.

Tomasz Błeszyński, niezależny ekspert nieruchomości

To nieprawda, że wszyscy deweloperzy są całkowicie pozbawieni finansowania. Dla każdego banku wiarygodnym partnerem jest rzetelny deweloper, który ma na koncie realizację wielu inwestycji. Nie sądzę, żeby banki chciały tracić takich klientów. Obecna sytuacja nie jest więc zła, bo zweryfikuje rynek. Doprowadzi do tego, że pozostaną na nim wyłącznie zawodowcy, a amatorzy odpadną. Skłoni również deweloperów do profesjonalnego przygotowywania inwestycji i radzenia się przed jej rozpoczęciem fachowców, by uchronić się od błędów.

Nie wierzę też, że czeka nas podażowa zapaść, bo przecież realizację wielu zamrożonych projektów będzie można uruchomić w krótkim czasie. Poza tym deweloperzy w tej chwili nie są pozbawieni pomocy. Sprzedaż mieszkań wspomaga program "Rodzina na swoim", dzięki któremu nabywców znajdują lokale realizowane w segmencie popularnym, co również zapobiegło  dalszemu spadkowi cen.

 
Agnieszka Zielińska
Puls Biznesu
2009-07-21
 
Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-11-17 15:19
pieniadze do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Wynik bardzo dobry. Praktycznie wygraliśmy ale sądzę, że przeważył argument niemerytoryczny tj.[...]
 
2017-11-15 19:08
Tomasz Błeszyński do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Polska nie zorganizuje International EXPO 2022 Poland w Łodzi. Wystawę zorganizuje stolica[...]
 
2017-11-07 15:38
angling do wpisu:
Dokąd płynie Łódź ?
Tak jest potencjał na 10 lat pracy dla eksperta dobrego. W pozytywnym sensie - jest co[...]
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]