Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Zagraniczni inwestorzy sparzyli się na inwestycjach w nieruchomości w Polsce. Podczas hossy w latach 2005 – 2007 kupowali mieszkania na potęgę, licząc zyski płynące ze wzrostu ich wartości i umacniania się złotego. Teraz wielu z nich zostało z inwestycjami, które nie dość, że przyniosły straty, to jeszcze trudno się z nich wycofać.

Cena metra mieszkania w największych polskich miastach, licząc od sierpnia 2008 r. do lutego 2009 r., liczona w złotych spadła o kilkanaście procent. Ale przeliczenie ich na dolary czy franki szwajcarskie pokazuje, że wartość w ciągu pół roku spadła w największych miastach o 40 – 50 procent.

Ilu zagranicznych nabywców głowi się dziś, co zrobić z niefortunnym nabytkiem? W latach 2006 – 2008 działający w Polsce deweloperzy sprzedali ok. 150 tys. mieszkań. Jak się ostrożnie oblicza, 10 – 15 proc. kupili cudzoziemcy. Drugie tyle dokupili na rynku wtórnym. Jeśli – jak szacują eksperci – ok. 40 proc. z nich udało się wycofać na czas – to dziś mają w Polsce do zbycia co najmniej 10 – 20 tys. mieszkań. Szanse na wyjście z inwestycji z zyskiem w najbliższym czasie są znikome.

- Rynek, zwłaszcza w miastach takich jak Warszawa, Wrocław czy Kraków, jeśli chodzi o mieszkania ponadstandardowe nadal jest przeszacowany. Inwestorzy zagraniczni, nie licząc np. profesjonalnych funduszy inwestycyjnych, nie działali długoterminowo. To byli głównie spekulanci liczący, że odbiją sobie straty z właśnie rozpoczynających zjazd cenowy rynków Hiszpanii czy Irlandii. To oni nadmuchali spekulacyjną bańkę w Polsce. Zostali z rosnącymi stratami. Oceniam, że najpóźniej w 2010 roku dojdzie do masowego wycofywania się zagranicznych spekulantów z Polski. A to zwłaszcza jeśli chodzi o najdroższe miasta i apartamenty doprowadzi to do kolejnej korekty cen  - uważa Tomasz Błeszyński, analityk rynku nieruchomości.

Innego zdania jest Marcin Gołębiowski, analityk RedNet Consulting. – Wielu inwestorów zagranicznych zostało na rynku z mieszkaniami, ale byli to głównie inwestorzy profesjonalni, którzy teraz te lokale wynajmują. Dopóki ich nie sprzedadzą, nie mają strat.

Już ponad rok temu mówiło się o tym, że kapitał spekulacyjny pozbywa się polskich nieruchomości – ocenia Emil Szweda z Open Finance. – Kilkanaście tysięcy pozostałych mieszkań to sporo – w skali kraju zapewne kilkumiesięczna podaż, ale przecież nie ruszy ona na rynek od razu.

Obecna wycena polskich mieszkań w dolarach czy euro zaczyna być znów atrakcyjna dla zagranicznych nabywców. Ale rosnącego popytu sprzedawcy nie dostrzegają.

Paweł Domarecki

Dziennik Finansowy

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Rząd zapewni pomoc osobom bezrobotnym, które straciły możliwość spłaty kredytu hipotecznego; kredyt taki będzie spłacany przez rok z Funduszu Pracy - zapowiedział premier. Według niego, potrzeba na to około 300-400 mln zł.

Wszystkie serwisy obiegła taka wiadomość.

No i jak zawsze nie wiemy nic. Choć do takich „dobrych” informacji już jesteśmy przyzwyczajeni. Nie jest to przecież pierwszy pomysł polityczny na uzdrowienie mieszkalnictwa. Może za jakiś czas dowiemy się, komu będzie przyznane prawo do takiego wsparcia, jak będzie to refundowane, jak finansowane. Nie powiem, że jestem zdecydowanym przeciwnikiem takich rozwiązań, ale brakuje mi tutaj niestety zdrowego rozsądku.

Potrzeby są ogromne, kasa pusta.

Wiele osób zaufało właśnie politykom roztaczającym tak niedawno świetlane wizje rozwoju gospodarcze kraju. Zainwestowało swoje oszczędności, obciążyło się z pozoru tylko atrakcyjnym kredytem hipotecznym i teraz przeżywa koszmar. Galopujące kursy walut, brak perspektyw stabilności zatrudnienia, wiele osób za chwile straci pracę, jedne źródło utrzymania rodziny. Zobowiązania rosną, koszty utrzymania gospodarstwa domowego też, kredyt mieszkaniowy, co raz droższy w obsłudze.

Pomożecie - pomożemy.

W obecnej sytuacji gospodarczej i politycznej raczej nie wierzę by wprowadzono taki projekt, jeśli już to będzie bardzo okrojony i dostępny dla nielicznych. Gospodarka mieszkaniowa jest ciągle niedoceniana. Problemy narastały latami, niezbędne są rozwiązania systemowe a nie doraźne (medialne) pomysły.

 

Tomasz Błeszyński
Doradca Rynku Nieruchomości
Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

W Ministerstwie Infrastruktury trwają prace nad nowelizacją standardów zawodowych zawodów rynku nieruchomości. W przypadku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, proponowane zmiany mają określić min., kto będzie płacił za wykonaną usługę oraz zezwolą na pobieranie wynagrodzenia od jednej strony transakcji. Proponuje się też by pośrednik pracujący dla obu stron miał na to ich pisemną zgodę.

Niewidzialna ręka rynku.
Zapowiadane zmiany nie są niczym nowym. Te sprawy już od dawna reguluje rynek. Raz mamy na rynku zwiększoną podaż ofert, wtedy bardziej skłonni do zapłaty za usługę są np. sprzedający. Kiedy podaż ofert maleje a liczba kupujących rośnie, to oni płacą za pozyskanie oferty i przygotowanie transakcji. Bardzo często też tak bywa, że za usługę płacą solidarnie obie strony.
 
Należy pozostawić to bez zmian.
Każdy przedsiębiorąca świadczący usługi pośrednictwa ma swój rachunek ekonomiczny, wie ile kosztuje go wykonanie danej czynności i jakie wynagrodzenie uzyska. Klienci mają prawo negocjować proponowane wynagrodzenie w chwili podpisywania umowy a nie jak to pokazuje praktyka w momencie zapłaty.
 
Nie widzę nic w tym złego.
Każdy może porozumieć się w tej sprawie i zapisać stosowne klauzule w umowie pośrednictwa. Nie ma tu idealnych rozwiązań, odgórne narzucanie nie wydaję mi się potrzebne i dobre. Polski rynek nieruchomości jeszcze nie jest tak dojrzały jak choćby amerykański, gdzie bez problemu funkcjonują umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności oraz tzw. oferty bezpośrednie. Tam zasada jest prosta, od 99 % do 100 % amerykanów korzysta z usług pośredników składając oferty tylko do biur, podczas transakcji pośrednik może reprezentować tylko jedna stronę (przeważnie sprzedającego) i od niej pobierać wynagrodzenie. Ameryce takie uregulowania rynku zajęły skromne 50 lat w niektórych stanach więcej.
 
Stworzono tam prestiż zawodu.
W Polsce korzystanie z usług pośrednika jest dobrowolne. Szacuje, że naszymi klientami jest 30-40 % osób zainteresowanych transakcjami na rynku nieruchomości. Pozostała część samodzielnie oferuje swoje nieruchomości, korzystając z reklamy w prasie czy darmowych portali internetowych. Do biura nieruchomości zgłaszają się, kiedy ich proces sprzedaży zakończył się fiaskiem. Są też takie osoby, które co prawda zgłaszają ofertę do biura, ale nie po to by ja od razu sprzedać, raczej by wysondować rynek, stawiając zaporowe ceny. Nie należy zapominać również o klientach świadomych niebezpieczeństw, jakie rodzi taka transakcja przeprowadzona przez niedoświadczone osoby. Oni zawsze korzystają z usług biur nieruchomości, niestety stanowią niewielki odsetek klientów. Z biegiem czasu liczba takich klientów będzie rosła, przyczyni się do tego dynamicznie funkcjonujący rynek oraz zawiłości prawne i podatkowe, jakie na nim rządzą.
 
Jakie wynagrodzenie.
Wieloletnia praktyka rynku pokazała, że wysokość wynagrodzenie proponowanego klientom za usługę zależy od realiów lokalnego rynku. Zwykle wyrażane jest w procentach w zależności od rodzaju nieruchomości, jej wartości, stopnia trudności transakcji. Tajemnicą poliszynela jest to, że w przypadku tzw. ofert bezpośrednich gdzie wynagrodzenie za usługę pośrednictwa płaci np. sprzedający mieszkanie jest ono doliczane do ceny lokalu. Wychodzi, więc na to, że i tak kupujący po części bądź w całości finansuje tą usługę.
 
Najważniejsze standardy.
Przygotowując standardy należy brać pod uwagę trendy rozwoju rynku nieruchomości w czasie obecnym jak i przyszłym. Nie bez znaczenia są tu też fazy koniunkturalne, mieliśmy już hossę a teraz zbliża się bessa. W każdym czasie trzeba dbać o rozwój rynku, jego profesjonalizację oraz standardy wysokiej  jakości świadczonych usług.
 
Tomasz Błeszyński
Doradca Rynku Nieruchomości.
Luty 2009
 
Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Polscy deweloperzy alarmują, że ich sytuacja staje się coraz bardziej dramatyczna. Do tej pory ze słabnącym popytem na mieszkania radzili sobie przez obniżanie marż, które jeszcze dwa lata temu – w czasach rynkowej hossy – dochodziły nawet do 100 proc. Obecnie ta możliwość powoli się kończy. Marże są nawet pięciokrotnie niższe i według przedsiębiorców dalsze redukcje mogą zagrozić rentowności całego biznesu.

Obecnie w tzw. segmencie popularnym, tj. obejmującym, najogólniej mówiąc, mieszkania 2 –3 pokojowe w średnim standardzie lokowane w peryferyjnych dzielnicach miast, marże deweloperów nie przekraczają 15 – 20 proc." - mówi Robert Chojnacki, prezes redNet Consulting.

Sytuację pogarsza fakt, że popyt na nowe lokale jest bardzo niewielki. "W porównaniu do 2006 r. w IV kwartale ubiegłego roku sprzedaż nowych mieszkań spadła o około 85 proc." - dodaje Chojnacki. Firmy budowlane, chcąc więc ożywić rynek, zaczynają mocno naciskać na podwykonawców, by cięli swoje ceny kontraktowe. Jednak nie zawsze się to udaje.

Deweloperzy, których pertraktacje z podwykonawcami nie przyniosły rezultatu, a poziom ich marż przekroczył granicę opłacalności, zamrażają nowe inwestycje i wyprzedają gotowe lokale. Zdaniem ekspertów pozwala im to dużo łatwiej prowadzić bieżącą działalność. Ale jak zauważają specjaliści, sprzedawanie mieszkań poniżej kosztów ma miejsce stosunkowo rzadko, tylko w tych projektach, w których większość umów z nabywcami deweloper podpisywał jeszcze w czasie hossy i gdzie swoje zdążył już wcześniej zarobić.

 Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, eksperta rynku nieruchomości, nie zmienia to jednak faktu, że spadające marże obniżają opłacalność tego biznesu. "Wiele inwestycji jest obecnie wstrzymywanych i tak będzie przez najbliższe kilkanaście miesięcy" - prognozuje Błeszyński.

Rosnącą niechęć deweloperów do uruchamiania projektów mieszkaniowych potwierdza liczba nowych mieszkań wprowadzonych do serwisu Tabelaofert.pl w ośmiu głównych aglomeracjach Polski – w drugiej połowie 2008 r. spadła ona aż o 30 proc.

Analitycy nie mają wątpliwości, że eldorado dla firm deweloperskich się kończy. Jednak nie brak przedsiębiorców, których nie zraża perspektywa mniejszych zysków. Z powodzeniem prawadzą swój biznes nawet w przypadku marż nie przekraczających 10 proc. "W przypadku projektów przewidzianych na lata 2010 – 2011 poziom naszych marż jest obecnie jednocyfrowy" - przyznaje Zbigniew Łytkowski z gdańskiej Hossy, największego dewelopera w Trójmieście. "Przy dłuższych terminach łatwiej nam ciąć koszty i pertraktować z podwykonawcami. Oni też już zaczynają się dopasowywać do rynku. A my nie zamierzamy utrzymywać pustych biur sprzedaży" - mówi Łytkowski.

Dotyczy to zwłaszcza tych przedsiębiorstw, które kupowały grunty pod nowe inwestycje, zanim doszło do skokowego wzrostu cen ziemi w latach 2006 – 2007. A na przykład w samym tylko Trójmieście banki ziemi pod przyszłe inwestycje tworzono jeszcze w latach dziewięćdziesiątych, gdy ziemia była bardzo tania. Dlatego obecnie cena metra kwadratowego w niektórych nowych trójmiejskich projektach przewidzianych do oddania za rok lub dwa lata nie przekracza 3,6 – 4,2 tys. zł. Co sprawia, że te inwestycje znów stają się atrakcyjne dla klientów.

Paweł Domarecki

Dziennik Finansowy

25 01 2009

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Kupować czy jeszcze poczekać? Można na tym zyskać czy stracić? Takie pytania zadają sobie zainteresowani kupnem domu lub mieszkania. A specjaliści są zgodni co do jednego; będzie taniej, i to już w II połowie roku, ale wybór będzie znacznie mniejszy.

Rynek nieruchomości ogarnęło nerwowe wyczekiwanie. Atmosferę podgrzewają opinie analityków, którzy twierdzą, że w ciągu ostatnich kilku miesięcy ceny spadły nawet o dwadzieścia parę procent i taniej już nie będzie. Deweloperzy przekonują, że nie mogą dawać większych rabatów, bo budowanie przestanie się im opłacać, a i tak większość inwestycji pierwotnie planowanych na 2009 r. wstrzymano. Klienci z niedowierzaniem kręcą głową i odkładają zakup wymarzonego M na później.

Rok 2009 powinien być dobrym czasem do kupna mieszkania. Ceny, szczególnie na rynku pierwotnym, mogą spaść o 10-15 proc. ta obniżka powinna nastąpić głównie w I i II kwartale 2009 r., zatem optymalnym momentem do kupna mieszkania powinien być II i III kwartał 2009 r. uważa Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group.

Choć znaczna część analityków prognozuje, że czekają nas kolejne spadki cen nieruchomości, eksperci jednocześnie podkreślają, że nie będą one trwały w nieskończoność. Sytuacja na rynku zmienia się dynamicznie i osoby, które zdecydują się na zbyt długie czekanie, mogą więcej stracić niż zyskać, bo będą miały mniejszy wybór wśród dostępnych lokali.

I kwartał 2009 r. to dobry moment na kupno mieszkania, ale w wielu przypadkach lepszym rozwiązaniem jest wstrzymanie się jeszcze przez kilka miesięcy. Jeśli jednak ktoś chce kupić mieszkanie w bardzo atrakcyjnej lokalizacji, nie powinien zwlekać. Ceny najatrakcyjniejszych mieszkań już raczej nie spadną, a czekanie może się skończyć tym, że najlepsze mieszkania z danej oferty zostaną sprzedane uważa Jarosław Sadowski. Zdaniem tego analityka produktów finansowych Expander, w przypadku standardowych lokali lepiej poczekać.

W pierwszym półroczu 2009 r. spadki mogą sięgnąć 15proc. Wtedy warto zacząć się rozglądać za mieszkaniem i ewentualnie negocjować cenę. Bo spadek cen może zwiększyć popyt na mieszkania, więc lepiej się wcześniej przygotować, aby gdy już nadejdzie właściwy moment, mieć dobrą orientację w ofertach podkreśla Jarosław Sadowski.

 Zdaniem niezależnego doradcy rynku nieruchomości, Tomasza Błeszyńskiego, ceny mieszkań jeszcze spadną, bo zostały przeszacowane przez deweloperów i analityków pragnących szybkiej "kasy". Rynek potrzebuje głębokiej korekty. Mimo głodu mieszkaniowego klientów po prostu nie stać na zakupy. Moim zdaniem, taka sytuacja potrwa do wiosny, potem nastąpi stopniowa normalizacja i rynek odzyska równowagę  uważa Błeszyński.

W pierwszej połowie 2009 r. ceny mieszkań wciąż będą spadać, tak jak przez kilka ostatnich miesięcy. To dobry moment, aby kupić lokal, zwłaszcza jeśli inwestor ma odpowiednią zdolność kredytową. Bo za kilka miesięcy może już nie być tylu ciekawych mieszkań do wyboru uważa Aleksandra Szarek, specjalista rynku nieruchomości Home Broker.

Jeśli polityka banków w udzielaniu kredytów hipotecznych będzie nadal tak zachowawcza i pokryje się z prognozami, że w 2009 roku wartość udzielonych kredytów spadnie o ponad 50 proc., w kolejnych miesiącach możemy się spodziewać dalszej korekty cen mieszkań - twierdzi Małgorzata Pajor, analityk Ober-Haus. I dodaje, że rynek nieruchomości mieszkaniowych powinien ożywić się pod koniec roku.

Mieszkanie pozostaje najlepszą inwestycją bez względu na stan rynku i fazy koniunkturalne  podkreśla Tomasz Błeszyński.

Marta Sieliwestrow

Puls Biznesu 20.01.2009

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-11-18 08:53
mam w głębokim poważaniu gigantomanie... do wpisu:
Expo jednak nie dla Łodzi
Byłoby jednak milej, aby miast walczyć z wiatrakami połatać dziury w jezdniach na Wojska[...]
 
2017-11-17 15:19
pieniadze do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Wynik bardzo dobry. Praktycznie wygraliśmy ale sądzę, że przeważył argument niemerytoryczny tj.[...]
 
2017-11-15 19:08
Tomasz Błeszyński do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Polska nie zorganizuje International EXPO 2022 Poland w Łodzi. Wystawę zorganizuje stolica[...]
 
2017-11-07 15:38
angling do wpisu:
Dokąd płynie Łódź ?
Tak jest potencjał na 10 lat pracy dla eksperta dobrego. W pozytywnym sensie - jest co[...]
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]