Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Do wakacji 2010 roku ceny nowych mieszkań spadną o 25 procent - wynika z zaskakującego raportu domu inwestycyjnego BRE Banku.

Choć deweloperzy zawzięcie zaprzeczają, w Łodzi przecena już trwa w najlepsze.W pierwszej połowie 2008 roku za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym łodzianie płacili średnio 6.300 zł. O promocjach można było pomarzyć. Dziś, jak podaje BRE, średnia cena w mieście spadła do 5,7 tys. zł za metr. Przy czym najdroższych lokali i tak nikt nie kupuje, schodzą tylko te tanie na peryferiach lub te, na które deweloper dał największy upust. Dlatego przeciętna wartość ostatnio zawartych transakcji to zaledwie 5 tys. zł za metr. Będzie jeszcze taniej.

Przysłuchiwałem się ostatnio debacie z udziałem deweloperów. Publicznie przekonywali, że mają kolejki chętnych. Śmiać mi się chciało - mówi Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości. - Rzeczywistość jest inna. Niedawno szef jednej z firm mówił mi, że marzy o sprzedaży jednego mieszkania miesięcznie. Na targach Red Net w Łodzi wystawiano lokale za 4.200 zł za mkw. Oficjalnie. Mnie deweloper zaoferował je za 3.800 zł, a podobno można było wytargować na 3,5 tys.

Przewiduję obniżkę cen w wakacje i później we wrześniu - dodaje Błeszyński. - W trzecim kwartale ceny nowych mieszkań mogą spaść w Łodzi o 10 - 15 procent. A prognoza BRE, mówiąca o 25-procentowym spadku do lata przyszłego roku, jest jak najbardziej realna.

 Raport BRE wywołał poruszenie wśród deweloperów. Co w nim można przeczytać?W pierwszym kwartale 2009 roku w Łodzi do kupienia było 1.311 mieszkań. Deweloperzy sprzedali... zaledwie 101. Wychodzi 30 miesięcznie na całe miasto. Brakuje mieszkań? Z raportu BRE wynika, że to mit. Przy obecnym tempie sprzedaży, wolnych lokali zabraknie dopiero za 24 miesiące, a więc latem 2011 roku.Rozpoczynające się wakacje powinny przynieść kolejne spadki sprzedaży. Analitycy BRE spodziewają się, że presja banków, domagających się terminowej spłaty kredytów, przymusi deweloperów do kolejnych obniżek. Byle coś sprzedać, byle starczyło na raty. Letnia przecena może sięgnąć 10 procent. Do następnych wakacji obniżka ma dojść do 25 proc.BRE prognozuje spadek wartości sprzedanych kredytów hipotecznych w 2009 roku na 45 do 50 procent. To oznacza dramatyczne załamanie popytu. Dodatkowo, koszt budowy spadł w porównaniu z 2007 roku o 15 procent. Sama ziemia staniała w Łodzi w ciągu roku o 50 procent. Ok. 5 proc. tańsze są materiały budowlane, od kilku miesięcy zamrożone są pensje budowlańców.

Łódzcy deweloperzy z raportem się nie chcą zgodzić. - Taki spadek cen jest niemożliwy - przekonuje Agnieszka Wróbel z firmy Real Development, która sprzedaje mieszkania w wieżowcu Sun Tower (ceny do negocjacji). - Mieszkania i tak już bardzo staniały. Może będą jeszcze jakieś korekty, ale nieznacznie, na pewno nie 25 procent. Są w Łodzi firmy, które sprzedają mieszkania za około 4200 zł, ale po pierwsze - tracą na tym, a po drugie - to są najgorsze lokale, na parterze, z oknami na północ. Co z tego, że ziemia staniała, skoro nikt jej nie kupuje. Po pozorna przecena. Nie znam dewelopera, który w tym roku kupiłby działkę w Łodzi - tłumaczy Wróbel.

Podobnie wypowiada się Jakub Sikorski z SGI Baltis. Przekonuje, że sprzedaż mieszkań w nowym kompleksie "Barciński Park 3" przy ul. Tylnej idzie tak dobrze, że jego firma wycofała się nawet z promocji.W I kwartale oferowaliśmy garaże o wartości 29 tysięcy złotych gratis. Teraz nie ma takiej potrzeby - mówi Sikorski.W blokach wchodzących w skład wcześniejszego osiedla "Barciński Park 2", deweloper sprzedawał mieszkania za ponad 6 tysięcy zł za metr. W "trójce" - za około 4,9 tys. Sikorski nie chce jednak mówić o obniżce cen, lecz "dostosowaniu oferty do oczekiwań klienta". Innym słowy - mieszkania są tańsze, bo są mniej "wypasione", wykonane w tańszej technologii, z tańszych materiałów. Na elewacjach nie ma już tyle kosztownego klinkieru, w ściany nie wmurowano najdroższego osprzętu elektrycznego...

Piotr Brzózka POLSKA Dziennik Łódzki - Wtorek, 30 czerwca 2009 r.

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Banki wolą wydłużyć termin spłaty kredytu, niż przejąć budowę od dewelopera. Gdy jednak zadłużony deweloper szantażuje bank swoją upadłością, ten, zamiast negocjacji, spróbuje sprzedać wierzytelności firmy na krawędzi bankructwa

Czy banki zaczną przejmować zadłużone inwestycje i będą same sprzedawać mieszkania? Ten scenariusz jest raczej mało prawdopodobny – twierdzą analitycy i pośrednicy, choć teoretycznie takie możliwości istnieją. – W praktyce jednak realizacja takiego projektu mogłaby być bardzo trudna ze względu na wiele ograniczeń, np. prawnych – przyznaje Ewa Szerszeń z ING Banku Śląskiego.

– Banki nie sięgają w pierwszej kolejności do zabezpieczeń, ponieważ są zainteresowane polubownym rozwiązaniem sytuacji i doprowadzeniem do zakończenia realizacji projektu. Zapewnia to bowiem źródło spłaty dla wszystkich zaangażowanych stron – wyjaśnia Maciej Kazimierski z PKO BP.

Generalnie banki zapewniają, że problem z niewypłacalnością deweloperów na razie ich nie dotyczy. Jednak zdaniem Łukasza Madeja, szefa Pro-Development, część kredytów, które mogą być zagrożone, jest ukrywana przez same banki. – Banki, widząc kłopoty, wolą na razie zgodzić się na wydłużenie okresu spłaty kredytu. W końcu jednak będą musiały zweryfikować portfel udzielonych kredytów. Wiele gruntów zostało kupionych po zawyżonych kwotach, część projektów ma niewłaściwą strukturę mieszkań lub jest realizowana w segmencie cenowym niewłaściwym dla danej lokalizacji – twierdzi Łukasz Madej. A to oznacza duże kłopoty z ich sprzedażą.

Ostateczne rozwiązanie

Banki mają zwykle kilka form zabezpieczenia udzielonych kredytów inwestycyjnych, więc będą starały się odzyskać pieniądze w inny sposób niż drogą przejęcia całej inwestycji i prowadzenia samodzielnej sprzedaży mieszkań czy domów.

– Prawdopodobnie będą jednak pomagać deweloperom znaleźć innego partnera, który np. przejmie inwestycje i dokończy budowę. Aktualnie widać, że banki bardzo interesują się postępem prac budowlanych i sprzedażowych inwestycji i rozglądają się za możliwością wsparcia deweloperów, którzy mają u nich kredyty, a jednocześnie trudności z płynnością finansową – tłumaczy Paweł Grząbka z firmy CEE Property Group.

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, również zakłada, że przejmowanie przez banki mieszkań i ich sprzedaż to czarny i ostateczny scenariusz.

– Szybciej pożyczkodawcy będą powierzać ściąganie zobowiązań firmom windykacyjnym lub wręcz sprzedawać wierzytelności pakietami, bez przejmowania lokali – twierdzi Błeszyński.

Nie zawsze więc, gdy deweloper straszy bank swoją upadłością, w efekcie termin spłaty kredytu zaciągniętego na realizację inwestycji zostaje odsunięty na kolejne miesiące.

Nie do odzyskania

Zdaniem Łukasza Madeja przejęcia osiedli w budowie przez banki oznaczają dla nich straty.– Po pierwsze, należy najpierw uznać kredyt jako zagrożony, poczynić rezerwy obciążające wynik banku, następnie przejąć projekt, znaleźć firmę, która dokończy inwestycję, i sprzedać wszystkie mieszkania. Jeśli jednak deweloper miał z tym problem, to na pewno bank będzie miał jeszcze większy, czyli sprzeda lokale taniej, przy wyższych kosztach obsługi inwestycji – twierdzi Madej.

Mimo to część najsłabszych projektów zostanie przejęta przez banki. Do pomocy będą poszukiwać dewelopera, który dokończy inwestycję. Jeśli go nie znajdą, dopiero wtedy zdecydują się na zlecenie poszczególnych działań wyspecjalizowanym firmom, takim jak inwestor zastępczy, który dokończy budowę, czy agencja, która będzie sprzedawać mieszkania.– Tak czy inaczej, bank przy takim scenariuszu z dużym prawdopodobieństwem nie odzyska swoich środków – twierdzi Łukasz Madej. – Dlatego w interesie deweloperów jest, by deweloper zakończył i sprzedał wszystkie mieszkania sam. Inaczej trzeba będzie przyznać się do błędów: np. do przyznania kredytu dla ryzykownego projektu czy dla firmy, która miała niewystarczające doświadczenie – mówi Madej.

Opinia Michał Wydra Związek Banków Polskich

Sektor bankowy chce dalej finansować deweloperów i proponować im różne ciekawe konstrukcje finansowe i produkty, ale rynek budowlany nie jest w żaden sposób regulowany, a więc nierzadko mamy do czynienia z tzw. deweloperem Jasiem – bez doświadczenia i odpowiedniej wiedzy o zarządzaniu projektami deweloperskimi budowania mieszkań czy domów. Znamy przypadki sprzedawania mieszkań na etapie dziury w ziemi, przez co istnieje duże ryzyko popełnienia oszustwa polegającego na wyciągnięciu pieniędzy od klienta, zanim rozpoczęte zostaną jakiekolwiek prace, po czym pieniądze znikają bez śladu, a klient zostaje bez mieszkania. Dlatego chcemy wprowadzenia obowiązkowego rachunku powierniczego, chroniącego klientów przed takimi praktykami.

Dorota Kaczyńska

08-06-2009 Rzeczpospolita

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-11-18 08:53
mam w głębokim poważaniu gigantomanie... do wpisu:
Expo jednak nie dla Łodzi
Byłoby jednak milej, aby miast walczyć z wiatrakami połatać dziury w jezdniach na Wojska[...]
 
2017-11-17 15:19
pieniadze do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Wynik bardzo dobry. Praktycznie wygraliśmy ale sądzę, że przeważył argument niemerytoryczny tj.[...]
 
2017-11-15 19:08
Tomasz Błeszyński do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Polska nie zorganizuje International EXPO 2022 Poland w Łodzi. Wystawę zorganizuje stolica[...]
 
2017-11-07 15:38
angling do wpisu:
Dokąd płynie Łódź ?
Tak jest potencjał na 10 lat pracy dla eksperta dobrego. W pozytywnym sensie - jest co[...]
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]