Tomasz Błeszyński - od 2007 r. bloguje na Money.pl
 Oceń wpis
   

Jak zmienił się rynek. Tak dobre czasy jak na początku lat 90. Nie wrócą. Wtedy czynsze w nowoczesnych biurowcach w Warszawie dochodziły do 60 dolarów za metr miesięczne, a i tak ustawiały się kolejki chętnych do wynajmu.

Kilkanaście lat temu każda większa inwestycja budziła ogromne zainteresowanie, nie tylko jej sąsiadów czy lokalnych mediów. Wmurowanie kamienia węgielnego pod kompleks magazynowy o pow. 20 tys. mkw. na polach buraczanych pod Warszawą to było wydarzenie na rynku nieruchomości! Podobnie jak zawieszenie wiechy na strzelistym biurowcu o szklanej elewacji, z dachu którego inwestor pokazywał gościom panoramę miasta (przy lampce szampana i porywistym wietrze). Dzienniki odnotowywały nawet montaż pierwszych w kraju długich ruchomych chodników – a nie schodów – w centrum handlowym stawianym przez zagranicznego dewelopera. Dziś takie wspomnienia mogą nieco śmieszyć, ale nie tak dawno dla kogoś, kto nie bywał w centrach handlowych na zachodzie Europy, nowe przedsięwzięcia deweloperów pokazywały ten „lepszy” kawałek świata.
– Wolny rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce ma mniej niż 20 lat. Nie można było przejść z gospodarki planowej do gospodarki wolnorynkowej z dnia na dzień. Można natomiast powiedzieć, że rynek ten zaczął się wyłaniać w pierwszej połowie lat 90. ubiegłego wieku – mówi Jerzy Dobrowolski, dyrektor Działu Doradztwa i Wycen w firmie doradczej Cushman & Wakefield.
 
Siermiężne czasy
 
– Na początku lat 90. bariery wejścia na polski rynek nieruchomości były ogromne: kłopoty z finansowaniem, nieprzejrzyste regulacje dotyczące wieczystej dzierżawy, a także niepewność inwestorów dotycząca odzyskiwania nieruchomości przez dawnych właścicieli – wymienia najistotniejsze przeszkody Alan Colquhoun, dyrektor zarządzający firmą doradczą DTZ na Polskę oraz Europę Środkową. – Te czynniki były między innymi przyczyną niskiej podaży nowych powierzchni komercyjnych aż do boomu, który rozpoczął się około 1998 roku. Rynek bardzo ewoluował, a wraz z tym pojawiło się doświadczenie i wiedza, w jaki sposób radzić sobie ze wspomnianymi wcześniej trudnościami, czego dowodem były pierwsze instytucjonalne transakcje inwestycyjne pod koniec lat 90. – wspomina Colquhoun.
Zdaniem Jerzego Dobrowolskiego symbolem narodzin komercyjnego rynku nieruchomości było wybudowanie w Warszawie w pierwszej połowie lat 90. ubiegłego wieku pierwszego biurowca klasy A u zbiegu ulic Nowogrodzkiej i Emilii Plater.
– W czasach jeszcze bardzo siermiężnych budynek został wynajęty błyskawicznie, a czynsze dochodziły do 60 dolarów za mkw. miesięcznie – wspomina Dobrowolski. – Wydaje mi się, że był to na owe czasy symbol obiektywnych praw ekonomicznych (prawo wartości, prawo popytu i podaży), nierozerwalnie związanych z wolnym rynkiem konkurencyjnym.
Także Andrzej Brochocki, wspólnik w Kancelarii Brochocki Nieruchomości, uważa, że rozwój rynku nieruchomości komercyjnych rozpoczął się na początku lat 90. od warszawskich biurowców.
– Firm poszukujących biur było wtedy bardzo dużo, a biurowców mało. Pierwsze budynki biurowe, takie jak Curtis Plaza, IPC i Aktyn, zaczęły powstawać w połowie lat 90. – opowiada Brochocki. – Jednak dopiero na przełomie lat 1993/1994 rozpoczęły się inwestycje z prawdziwego zdarzenia. Zagraniczni inwestorzy, głównie Austriacy, dostrzegli potencjał naszego rynku, bo wyróżniającą go cechą, w przeciwieństwie do innych krajów Europy, był jego szybki rozwój nie tylko w stolicy.
 
Smykałka to za mało
 
Według Małgorzaty Żółtowskiej, dyrektor Działu Wycen na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Jones Lang LaSalle, przemiany zmierzające do ukształtowania rynku nieruchomości w Polsce zaczęły się jakieś 20 lat temu. Jednak taki rynek nieruchomości, który mógłby być porównywany z tymi w innych krajach, ma ponad 15 lat.
– Wówczas Polską zainteresowały się firmy zagraniczne, które zaczęły otwierać tu biura – uważa Żółtowska. – Dziś można powiedzieć, że jest to rynek ukształtowany, jednakże wciąż czerpiący zarówno z doświadczeń własnych, jak i innych krajów.
 
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, podkreśla, że cechą naszego rynku nieruchomości było i jest nadal to, że można tu szybko zarobić i szybko zbankrutować.
 
– Polski rynek nieruchomości popada w skrajności i jest czuły na działania spekulacyjne. Można na nim szybko zarobić i zbankrutować. Rządy prawa popytu i podaży zakłócają gierki politycznie i buble legislacyjne – podsumowuje Błeszyński i dodaje: – Ponieważ nasz rynek nieruchomości ciągle jest młody i wrażliwy, dominują na nim skrajne wartości. Dlatego aby być na nim dobrym i skutecznym graczem, nie wystarczy tzw. smykałka do interesów. Tu trzeba dysponować gruntowną wiedzą i doświadczeniem.
Dla Błeszyńskiego symbolem zmian na rynku są nie tyle biura, ile nowej generacji galerie handlowe. – Dały one początek nowej jakości usług, oferując nie tylko sam handel, ale i rozrywkę oraz pakiet usług. A przez długi okres byliśmy pod wrażeniem peerelowskich domów towarowych – wyjaśnia Błeszyński.
 
Grażyna Błaszczak
 
Rzeczpospolita 
 
13-07-2009
Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Ceny nieruchomości na rynku wtórnym spadają, jednak według analityków zakup budynku jednorodzinnego na tym rynku wciąż jest mniej opłacalny niż samodzielna budowa. Tym, którzy nie mają na nią czasu, z pomocą przychodzą specjalistyczne firmy.

Czas budowy takiego domu w firmie Budimex Danwood to dwa – trzy miesiące. Rozważając pomiędzy możliwością zakupu bardzo dużego mieszkania a domu, wiele osób wybiera drugą opcję. Według analityków szalę na stronę budynków jednorodzinnych zdecydowanie przechylają dzisiaj względy ekonomiczne. – Dom pod miastem jest najczęściej tańszym rozwiązaniem niż zakup apartamentu – twierdzi Marek Szymczak, krakowski doradca rynku nieruchomości. – Już na samym początku rodzi się jednak pytanie: kupić dom od dewelopera lub na rynku wtórnym czy budować samemu?Z pomysłu zakupu używanej nieruchomości można jednak szybko zrezygnować po zapoznaniu się z ofertą portali oferujących takie obiekty. Odstraszają nie tylko wygórowane ceny, ale także częsta konieczność przeprowadzenia generalnego remontu i dostosowania budynku do własnych potrzeb.

Czas to pieniądz

Zakup domu od dewelopera to rozwiązanie bardzo dobre dla tych, którzy nie mają czasu. Wybieramy po prostu projekt, a resztę robi za nas firma.  – Jeżeli chcemy wprowadzać jakieś zmiany, nie ma z tym problemu, za to jednak trzeba dodatkowo płacić. Później tylko wynajmujemy ekipę do wykończenia i możemy się wprowadzać. W czasie gdy ceny nieruchomości spadają, a deweloperzy mają problemy ze sprzedażą, możemy liczyć na atrakcyjne, nawet kilkunastoprocentowe upusty – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Decydując się na takie rozwiązanie, musimy jednak pamiętać o marży, jaką deweloper narzuca. Ważne jest też, że w przypadku samodzielnej budowy albo zlecenia realizacji podwykonawcy mamy większy wpływ na wybór materiałów budowlanych, więc możemy się zdecydować na tańsze rozwiązania.– Ceny materiałów spadły w ostatnim czasie nawet o 20 proc., co wpływa na zmniejszenie kosztów. Budując samodzielnie, musimy jednak poświęcić więcej swojego czasu, ale nasz przyszły dom będzie dokładnie taki, jaki chcemy – podkreśla Marek Szymczak.

Gotowe elementy

Wiele zależy od wyboru technologii, w której chcemy postawić dom. Możemy zdecydować się na budynek tradycyjny z cegieł i pustaków, jednak taka budowa zajmie nam dużo czasu, a końcowa cena jest ciężka do oszacowania. Na rynku działają jednak firmy, które już na wstępie, podpisując umowę ze zleceniodawcą, podają konkretną stawkę za wykonanie domu na działce klienta. Jednak ze względu na dzisiejszą sytuację na rynku trudno wśród nich znaleźć te, które wybudują dom murowany. Najczęściej spotykane są oferty budynków składanych z gotowych elementów prefabrykowanych oraz z drewna. – Metr kwadratowy domu w konstrukcji szkieletowej waha się od 1,8 do 3,8 tys. zł. Wszystko zależy od projektu, stanu budynku, do którego ma być doprowadzony, i oczywiście wyboru programu wykończeniowego – mówi Jarosław Borowski, kierownik ds. sprzedaży Budimeksu Danwood.

Zaletą tej technologii jest m.in. czas budowy. Trwa ona zazwyczaj dwa – trzy miesiące, a prace przygotowawcze można rozpocząć, nawet gdy za oknem leży śnieg.– Pierwszym etapem jest przygotowanie wszelkich formalności, m.in. pozwolenia na budowę. Po dostarczeniu do firmy wymaganych dokumentów, tj. wyrysu geodezyjnego, warunków zabudowy, warunków technicznych na przyłącza zewnętrzne, warunków posadowienia budynku, Budimex Danwood przygotowuje dokumentację techniczną, potrzebną do uzyskania pozwolenia na budowę. Klient otrzymuje także wyliczenia statyczne oraz wyliczenia zapotrzebowania energetycznego, na podstawie których wydany będzie certyfikat energetyczny – podkreśla Jarosław Borowski. – To także okres na omówienie i opracowanie ostatecznej wersji projektu domu i instalacji wewnętrznych. Podpisane dokumenty powinny zostać dostarczone do nas najpóźniej na dziesięć tygodni przed wysyłką i montażem domu.

Klimat Skandynawii

Szybkie tempo realizacji i ciekawy wygląd oferuje też firma Wooden Houses proponująca domy z bali skandynawskich. Za budynek o powierzchni użytkowej np. 106 mkw., w zależności od grubości bali, trzeba zapłacić od 189 tys. do 374 tys. zł, czyli od 1,7 tys. do 3,5 tys. zł za mkw.– Ten buduje tanio, kto buduje szybko. To dlatego, że w krótkim czasie klient jest w stanie zapłacić wszystkie koszty i nie zaskoczą go żadne podwyżki cen oraz inne nieprzewidziane sytuacje. Dzięki temu zamieszka w swoim domu już w trzy miesiące po rozpoczęciu budowy – mówi Monika Cichoń-Suda, właścicielka Wooden Houses.

Domy z bali mają dużo korzystnych cech. Przede wszystkim są bardzo energooszczędne, dzięki czemu pozwalają na mniejsze zużycie energii potrzebnej do ich ogrzania. Oznacza to, że są po prostu tańsze w eksploatacji. Dodatkowo, jak podkreśla właścicielka Wooden Houses, nie ma dwóch takich samych domów nawet w oparciu o jeden projekt.– Każdy dom ma własne walory estetyczne, gdyż zbudowany jest z setek drewnianych elementów, z których każdy jest niepowtarzalny i sam w sobie dekoracyjny. W takich domach panuje korzystny mikroklimat wnętrza, przyjazny człowiekowi: ciepły zimą i chłodny latem. W budynku o ścianach z bali mamy piękną fakturę ścian, która nigdy się nie znudzi – dodaje Monika Cichoń-Suda.

Michał Proszowski

Rzeczpospolita  

29-06-2009 r.

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
Doradca Rynku Nieruchomości, Coach biznesu, Bloger.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-05-23 12:46
Janwar do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Nie istnieje prawidłowa wartość mieszkania. Rzeczoznawcy majątkowi mylą się także w jedną i[...]
 
2017-05-23 09:56
Lodzianin do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Zgadzam się w 100%
 
2017-05-22 21:36
Martinos10 do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Głupoty Pan Tomasz wygaduje, ... jakie call center? Tak było 10, 15 lat temu... nowoczesne[...]
 
2017-05-16 13:32
Robert Bogdański do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Z mego serca ten artykuł, ale urealniając to: Od zawsze kupujący chciał jak najwięcej, a[...]
 
2017-05-15 12:14
PsychOPAT do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Odpowiednia cena, to taka, którą akceptuje kupujący i sprzedający. To jedyna wytyczna.[...]