Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Czy niższy podatek od wynajmu mieszkań skłoni wynajmujących do rozliczania się z fiskusem i tym samym do ograniczenia szarej strefy? Eksperci niespecjalnie na to nie liczą.

Rząd przyjął zgłoszoną przez ministra infrastruktury nową stawkę zryczałtowanego podatku od wynajmu mieszkań. Eksperci są sceptyczni co do skuteczności tego typu zachęt. – Można szacować, że ok. 50 proc. najmów odbywa się w szarej strefie. Chodzi o tych, którzy zmuszeni są do wynajęcia mieszkania czy pokoju kosztem własnych potrzeb z uwagi na trudną sytuację materialną. Dla nich każdy grosz się liczy – mówi Grzegorz Nowacki z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, uważa, że szara strefa na rynku najmu jest znacznie gorsza. – Moim zdaniem co najmniej 80 – 90 proc. wynajmów to szara strefa. I te kosmetyczne, żeby nie powiedzieć pozorne, zmiany przepisów, niczego tu nie wnoszą – ocenia Tomasz Błeszyński.

W szarej strefie

Obecnie obowiązują dwie stawki podatku od wynajmu mieszkań: 8,5 proc. – do kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro, i 20 proc. po przekroczeniu tej kwoty. Nowe przepisy zakładają, że od 1 stycznia 2010 roku osoby fizyczne będą płaciły niższą, ujednoliconą stawkę podatku ryczałtowego – 8,5 proc. Zdaniem Małgorzaty Kędzierskiej-Urbaniak z portalu Wynajem.pl dla podatników obniżenie stawki podatkowej zawsze jest informacją pozytywną, nawet jeśli oszczędności z tego tytułu nie są zbyt duże. Przy wyższych przychodach z tytułu najmu różnica jest zauważalna, natomiast przy niższych nie odczujemy specjalnie większej gotówki w kieszeni. – Wynajmujących mogą jednak skusić do wyjścia z szarej strefy nowe przepisy o najmie okazjonalnym. Teraz wynajmującym bardzo trudno jest się pozbyć lokatorów, którzy są uciążliwi albo zalegają z czynszem. Najem okazjonalny sprawi, że łatwiej będzie można usunąć niechcianego lokatora – tłumaczy Małgorzata Kędzierska-Urbaniak. – Jednak, aby skorzystać z nowych przepisów, właściciel będzie musiał zgłosić fakt zawarcia umowy w urzędzie skarbowym. To z kolei będzie skutkowało koniecznością zapłacenia podatku, którego wielu wynajmujących dziś unika. Tym samym zwiększy się liczba legalnie wynajmowanych lokali i rynek stanie się bardziej przejrzysty.

Ochrona lokatora

Także Grzegorz Nowacki uważa, że obniżenie stawki podatku za wynajem jest posunięciem, które ma szansę zmniejszyć szarą strefę, ale jej nie wyeliminuje. – Obniżka nie zmieni sytuacji właścicieli najtańszych mieszkań. Ponadto zawsze znajdą się tacy, którzy będą chcieli zaoszczędzić nawet te 8,5 proc. podatku – argumentuje Grzegorz Nowacki. Zwraca też uwagę, że część właścicieli nie formalizuje wynajmu nie ze względów finansowych, ale z uwagi na brak w Polsce ochrony własności. Myślą, że jeżeli nie zawrą umowy na piśmie, to łatwiej pozbędą się nieuczciwych najemców. – Projekt ustawy tej sytuacji nie zmieni. Zapewnia bowiem iluzoryczną ochronę wąskiej grupie wynajmujących lokale okazjonalnie. Poza tym zakłada konieczność sporządzenia notarialnego oświadczenia najemcy o wyprowadzce i wskazaniu lokalu do eksmisji w razie niewywiązywania się z umowy, co jest mnożeniem biurokratycznych ograniczeń – ocenia Grzegorz Nowacki.

Beata Kalinowska

Rzeczpospolita

17-08-2009

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Deweloperzy, szukając sposobu na zachęcenie klientów do zakupów mieszkań i domów, chcą skorzystać ze sprawdzonych amerykańskich wzorów, gdzie na publicznych aukcjach sprzedawane jest około 10 proc. nieruchomości.

Ewa Perkowska ,specjalista ds. nieruchomości firmy Budimex Nieruchomości, uważa, że analiza przebiegu pierwszych aukcji pozwoli na ocenę, czy mają szansę przyjąć się w Polsce Jesienią tego roku odbędą się pierwsze w Polsce aukcje nieruchomości polegające na podbijaniu ceny przez potencjalnych kupców. W przeszłości kilka firm próbowało przeprowadzić aukcje polegające na zbijaniu ceny w dół. Jednak klienci nie bardzo kwapili się do udziału w nich. Po kilku nieudanych próbach odstąpiono od ich organizacji – mówi Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.

Przepis na aukcję

Według Ewy Perkowskiej, specjalisty ds. nieruchomości firmy Budimex Nieruchomości, przepis na aukcje wydaje się być prosty. Deweloper wystawia na licytacji nieruchomość po atrakcyjnej cenie, która może być o 40 proc. niższa od rynkowej. Licytacja odbywa się na prawach zwykłej aukcji, tyle że w obecności notariusza, który już na miejscu potwierdza nabycie nieruchomości. Warunkiem przystąpienia do aukcji jest wpłacenie wadium. – W Polsce potencjalni klienci mogą początkowo bać się takiej formy zakupu, dlatego należy zacząć od szerokiej akcji informacyjnej mającej wyjaśnić, czym jest aukcja i jakie prawa nią rządzą. Aukcja musi być przejrzysta, dlatego należy szczegółowo dopracować procedurę jej prowadzenia. Wtedy dla wszystkich jej uczestników będzie jasne, na jakich zasadach dochodzi do transakcji podczas aukcji – mówi Ewa Perkowska. Według Tomasza Błeszyńskiego najlepiej na świecie zorganizowane są aukcje nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Z amerykańskich wzorów chce właśnie skorzystać firma Colliers International. – W Stanach Zjednoczonych aukcje nieruchomości są tak samo popularną metodą sprzedaży jak zakupy w outletach markowych sklepów – mówi Paweł Hardej, dyrektor działu aukcyjnego Colliers International. Aukcje są wykorzystywane jako kanał sprzedaży nieruchomości w dwóch różnych sytuacjach. Pierwszy typ to sprzedaż tzw. distressed properties lub foreclosed properties, czyli nieruchomości przejętych przez banki. Na takich aukcjach kupuje się tanio. Drugi typ stosowany jest wówczas, gdy deweloper chce w miarę szybko sprzedać kilka mieszkań lub domów pozostałych w ukończonej inwestycji.

Szybsza sprzedaż

– Wystawiając je na aukcji, deweloper przyspiesza proces sprzedaży, jednocześnie obniżając ceny oferowanych nieruchomości. Taka sytuacja jest bardzo korzystna dla obu stron. Kupujący nabywa bowiem nieruchomość na wyprzedaży, tak jakby kupował markowe ubrania lub sprzęt AGD w outlecie – mówi Paweł Hardej. W USA najbardziej popularną formą jest sprzedaż na aukcji z ceną minimalną. – Tak atrakcyjne ceny zachęcają kupujących do wzięcia udziału w aukcji. Ważne jest to, że kupujący nie ponoszą żadnego ryzyka, uczestnicząc w aukcji, dlatego że inwestują tylko swój własny czas. Wadium wpłacane przez kupujących jest w 100 proc. zwracane w razie niewygrania licytacji – mówi Paweł Hardej.

Aukcja musi być publiczna

Jednocześnie wyjaśnia, że atmosfera aukcji nieruchomości w USA przypomina znane z westernów aukcje koni. Aukcjonariusz, czyli prowadzący aukcję, głośno wykrzykuje ceny. Kupujący podnosi do góry rękę ze swoim numerkiem i wykrzykuje w stronę aukcjonariusza cenę, którą jest gotów zapłacić. W tłumie kupujących krążą asystenci akcjonariusza. To oni doradzają klientom, jak reagować w miarę postępu licytacji. Amerykańskie aukcje odbywają się publicznie, dzięki czemu uczestnicy widzą, co się na niej dzieje, za ile kupowane są nieruchomości. Zapewnia to całkowitą transparentność transakcji, a to cenią bankierzy, którzy zobowiązani są do wyjaśniania zarządom, za ile sprzedali przejętą nieruchomość. Na amerykańskich aukcjach nieruchomości zdarza się, że sprzedający wystawia dom lub mieszkanie za dolara. Jest to tak zwana sprzedaż absolutna, znana w Polsce jako aukcja bez ceny minimalnej. Gdy nieruchomość jest atrakcyjna, to jej cena szybko idzie w górę. – Na aukcjach sprzedaje się około 10 proc. nieruchomości, choć w dobie załamania rynków finansowych ten sposób sprzedawania i nabywania nieruchomości staje się wyjątkowo popularny – dodaje Paweł Hardej. Według Ewy Perkowskiej w Polsce klienci będą brali udział w aukcjach dopiero wtedy, kiedy oferta licytowanych nieruchomości będzie bogata. Dodatkowo lista mieszkań powinna być dużo wcześniej upubliczniona, co pozwoli zainteresowanym obejrzeć licytowane nieruchomości i sprawdzić je pod względem formalnym.

 Bożena Wiktorowska
Gazeta Prawna
2009-08-14
Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Projekty ekologiczne zwiększają koszty inwestycji nawet o kilkadziesiąt procent. Deweloperzy rzadko o nich myślą.

I nawet jeśli reklamują projekt jako ekologiczny, często okazuje się, że z ekologią ma on niewiele wspólnego. – Deweloperzy walczą dziś głównie na ceny, proponując najtańsze rozwiązania. Inwestycje ekologiczne z prawdziwego zdarzenia są tymczasem bardzo kosztowne, więc przeciętny nabywca lokalu nie jest w stanie za to zapłacić – tłumaczy Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. Zastosowanie rozwiązań proekologicznych zwiększa koszty inwestycji o co najmniej kilka, a często nawet o kilkadziesiąt procent.

Z kolektorem na dachu

W ekologicznych projektach zainstalowane urządzenia nie tylko redukują zanieczyszczenie środowiska, np. emisję dwutlenku węgla, ale też wpływają na znaczne obniżenie rachunków za prąd, gaz i wodę. Tymczasem deweloperzy zwykle używają pojęcia „ekologiczny”, gdy wykorzystują w budowie drewno, szkło czy kamień albo gdy oferują mieszkania w sąsiedztwie lasu czy wody. Zdaniem Łukasza Madeja, szefa Pro-Development, projektów ekologicznych z prawdziwego zdarzenia mamy dziś na rynku niewiele, zwłaszcza że popyt na takie oferty także wielki nie jest. Takie projekty znajdziemy głównie w teczkach ambitniejszych architektów. – Co prawda eksploatacja urządzeń ekologicznych jest znacznie tańsza niż konwencjonalnych, ale to już mało interesuje dewelopera. A dla kupujących nie ma znaczenia, czy osiedle jest ekologiczne, czy też nie. Wyznacznikiem jest cena mieszkań i lokalizacja, a nie np. typ ogrzewania – zauważa Przemysław Szkutnik z Ober-Haus.

– Z czasem świadomość klientów, wspomagana przez instytucje rządowe, będzie jednak rosnąć. Unia Europejska już wymusiła wprowadzenie w Polsce certyfikatów energetycznych dla budynków. Oczekiwania nabywców nieruchomości dotyczące zużywania przez nie energii także będzie się zmieniać – prognozuje Łukasz Madej.

Dziś do nielicznych przykładów stosowania energooszczędnych rozwiązań można zaliczyć np. warszawskie projekty Orco Property Group – osiedla Feliz Residence i Klonową Aleję. Spółka w obu inwestycjach podwyższyła izolację cieplną ścian, zaproponowała też innowacje technologiczne obniżające zużycie energii elektrycznej. – Na dachach montujemy kolektory słoneczne wpływające na kilkudziesięcioprocentową redukcję zużycia energii do przygotowania ciepłej wody. Na osiedlu Feliz Residence możliwe jest wykorzystywanie wody deszczowej, np. do toalet czy podlewania zieleni – wylicza Krzysztof Godleś z Orco Property Group. Zapewnia, że mieszkańcy tych osiedli będą płacić niższe rachunki za wodę, gaz i energię – o 15 – 20 proc. w skali rocznej. Za 1 mkw. mieszkania na ochockim osiedlu Feliz Residence trzeba zapłacić co najmniej 13 tys. zł. Ceny lokali w Klonowej Alei na Targówku zaczynają się od 7,5 tys. zł za mkw.

Dom z fotopanelem

Do budowy proekologicznych mieszkań przy warszawskim parku Pod Skocznią przymierzała się spółka DFP Design. Budynek, w którym zaprojektowano dziesięć apartamentów, miał wytwarzać energię elektryczną na własne potrzeby dzięki systemowi fotopaneli. Jednak teren, na którym zaplanowano inwestycję, długo nie był objęty planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy go wreszcie uchwalono, okazało się, że zabudowa wielorodzinna nie jest w tym miejscu możliwa. – Zmieniamy więc projekt i będziemy tu stawiać domy. Do ich budowy także zamierzamy wykorzystać fotopanele – zapewnia Jerzy Kwiatkowski, projektant i deweloper.

Pod Warszawą z kolei spółka UBM Polska buduje Oazę Kampinos – osiedle 209 domów. – Zaplanowaliśmy kolektory słoneczne, wysokowydajne kotły kondensacyjne czy pompy ciepła – wylicza Agnieszka Bomianowska z UBM Polska. Za mkw. domu trzeba zapłacić 1,2 – 1,8 tys. zł. 

Wielkie ekologiczne miasteczko ma z kolei powstać nad zalewem Przeczycko-Siewierskim na Śląsku. W przedsięwzięciu uczestniczy m.in. Instytut Ekologii Stosowanej. Projekt zakłada wykorzystanie m.in. kolektorów słonecznych czy odprowadzanie wody deszczowej do oczyszczalni biologicznej. Budowa infrastruktury EkoMiasteczka Siewierz być może ruszy jeszcze w tym roku, a realizacja całej inwestycji zaplanowana jest na 25 lat. Deweloperem jest spółka TUP.

 
Dorota Kaczyńska
Rzeczpospolita
10-08-2009
Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]
 
2017-09-06 20:46
Marek I. do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
uczucie takiej walki na pewno nie raz niejednemu towarzyszące, mnie na pewno też. Czasem nie[...]
 
2017-09-02 14:10
Michoł do wpisu:
Inwestorzy podbijają ceny mieszkań
Pan Błeszyński może mieć rację, bo chciwość deweloperów na pieniądze jest nam znana od lat. Oby[...]
 
2017-08-31 22:14
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
Dokładnie tak - trafnie Pan to określił - ciężki życiowy wybór. Jak zachować w tym wszystkim[...]
 
2017-08-23 18:39
Marek I. do wpisu:
Te mieszkania tanieją. Warto kupić ?
Nie dziwię się, firmy budowlane oszczędzają na materiałach jak mogą, w związku z dużą[...]