Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Gdzie na mieszkaniach można zarobić najwięcej?

We Wrocławiu, Warszawie i Krakowie.Tam lokale sprzedawane są średnio z 20-proc. marżą, choć są projekty, na których deweloperzy mogą zarobić nawet 40 proc.

– Marże deweloperskie sięgają dziś 15 – 28 proc. w największych polskich miastach. To duży spadek w porównaniu z wynikami z lat 2006 – 2007, kiedy zyski największych spółek giełdowych sięgały 50 i więcej proc. wartości inwestycji mieszkaniowych – mówi Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group.

Zarobki deweloperów w Polsce wypadają całkiem nieźle w porównaniu z innymi krajami Europy Zachodniej, gdzie marże wynoszą ok. 15 –17 proc., a w najlepszym przypadku 20 proc.

Kupowali w hossie – mniej zarobią

Analitycy rynku twierdza, że w Polsce deweloper nie weźmie się dziś za budowę osiedla, jeśli uzyska marżę poniżej 15 proc. Chyba że inwestycja została błędnie skalkulowana. Z wyliczeń analityków CEE Property Group wynika, że najwięcej zarabiają dziś deweloperzy budujący mieszkania we Wrocławiu, osiągając średnio marże rzędu 28 proc., a najmniej – w Łodzi (15 proc.).

Jednak rentowność znacznie spada, jeśli w grę wchodzi kredyt, po który sięgają małe i średnie spółki. Wówczas np. w Łodzi deweloperzy mogą uzyskać średnio 6-procentowe zyski, a w Warszawie – 18-proc. I w tym przypadku liderem pozostaje Wrocław, gdzie deweloperzy mogą wypracować średni zysk rzędu 22 proc.

Poza kredytem największy wpływ na rentowność projektu ma cena gruntu oraz koszty wykonawstwa. W najlepszej sytuacji są spółki, które mają ziemię kupioną przed laty, przed szaleńczymi wzrostami cen, kiedy stawki np. w stolicy dochodziły do 2,5 tys. zł za mkw. Zdarza się jednak, że deweloper ma grunty w lokalizacjach, w których dziś mieszkania będą się bardzo trudno sprzedawały, więc musi szukać innych terenów.

– Sporo spółek kupiło grunty bardzo drogo, w czasie hossy na rynku, więc teraz stoją przed dylematem, co zrobić. Niektóre ruszają z budową, chcąc jak najszybciej chociaż częściowo odzyskać pieniądze. Inne myślą o likwidacji podmiotów zależnych, które kupiły ziemię w okresie koniunktury, na dodatek na kredyt, a teraz nie mają pieniędzy, aby płacić raty – mówi Paweł Grząbka.

Jednak zdaniem Łukasza Madeja, szefa firmy doradczej ProDevelopment, spółki deweloperskie najgorsze mają już za sobą. – Największe problemy z rentownością pojawiały się na początku ubiegłego roku, gdy sprzedaż mieszkań praktycznie stała, a pracownikom trzeba było płacić pensje. Teraz deweloperzy, zwłaszcza ci, którzy mają przygotowane projekty, nie powinni narzekać – twierdzi Madej.

 Tańszy wykonawca, a nie metr

Średni koszt budowy mkw. mieszkania w Warszawie, według CEE Property Group, sięga ok. 5,6 tys. zł. Stawka ta w ciągu roku spadła o ok. 400 zł. Można jednak budować znacznie taniej. Łukasz Madej zapewnia, że w stolicy da się zrealizować dobry projekt nawet za ok. 3 tys. zł za mkw. (koszt wykonawstwa 1,8 tys. zł, koszt gruntu 1 tys. zł za mkw.)

– Ostatnio ogłaszane wyniki przetargów pokazują, że koszt budowy mieszkań wynosi ok. 3,2 – 3,6 tys. zł za mkw. dla stołecznych projektów – zapewnia Madej.

Biorąc pod uwagę, że najtańsze lokale w Warszawie kosztują ok. 4,7 tys. zł za mkw., deweloper może liczyć nawet na 40-procentowe zyski, jeśli dobrze skalkuluje wszystkie koszty i wystartuje z projektem w odpowiednim czasie.

– Deweloperzy z nawiązką przełożyli spadki cen na wykonawców i właścicieli działek. Np. w ciągu roku koszty generalnego wykonawstwa spadły o ok. 30 proc. Wzrosły wprawdzie koszty finansowania oraz marketingu i sprzedaży, głównie ze względu na dłuższy okres komercjalizacji, ale przy odpowiednim tempie sprzedaży deweloperzy mogą się zbliżyć do marż sprzed kryzysu. Wszystko zależy od przygotowania inwestycji – wyjaśnia Łukasz Madej.

Zdaniem analityków najbliższe sześć miesięcy to optymalny okres na rozpoczynanie inwestycji deweloperskich, gdyż stawki generalnych wykonawców oraz ceny materiałów budowlanych są dość niskie.

– Do dalszego spadku cen materiałów raczej już nie dojdzie. Wręcz przeciwnie, wraz z poprawą koniunktury stawki za materiały oraz robociznę będą rosły. Obecnie niskie ceny wynikają z tego, że część wykonawców próbuje znaleźć jakąkolwiek pracę, aby utrzymać firmy – przekonuje Paweł Grząbka. Im taniej budują, tym wyższa marża dla dewelopera.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości

– Marża deweloperów budujących w Polsce była zawsze wygórowana. W czasach boomu osiągali nawet kilkudziesięcioprocentowe zyski. Teraz, gdy próg rentowności znacznie się obniżył, muszą przeliczać koszty i minimalizować straty. Nadal jednak dobrze zarabiają, podczas gdy np. hiszpańscy inwestorzy twierdzą, że byliby szczęśliwi, gdyby mieli zagwarantowaną 10-proc. marżę. W najbliższym czasie deweloperzy będą musieli prawdopodobnie jeszcze raz zweryfikować swoje oczekiwania co do zarobków oraz sposób realizacji inwestycji. Być może wprowadzą wtedy więcej tańszych projektów na rynek, co oznacza niższe marże.

Sami deweloperzy, zapytani przez „Rzeczpospolitą” o średnie marże, nie chcą rozmawiać o swoich zyskach. W komunikatach giełdowych szacują je na 20 – 30 proc. Także Polski Związek Firm Deweloperskich nie chciał podać średnich kosztów budowy mkw. i marż.

Dorota Kaczyńska

Rzeczpospolita

22-03-2010

 
Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-11-17 15:19
pieniadze do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Wynik bardzo dobry. Praktycznie wygraliśmy ale sądzę, że przeważył argument niemerytoryczny tj.[...]
 
2017-11-15 19:08
Tomasz Błeszyński do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Polska nie zorganizuje International EXPO 2022 Poland w Łodzi. Wystawę zorganizuje stolica[...]
 
2017-11-07 15:38
angling do wpisu:
Dokąd płynie Łódź ?
Tak jest potencjał na 10 lat pracy dla eksperta dobrego. W pozytywnym sensie - jest co[...]
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]