Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Tanie, egzotyczne kraje kryją w sobie duży potencjał inwestycyjny. Jednak na zakup domu czy apartamentu pozwalają sobie jedynie najbogatsi, którzy nie boją się stracić pieniędzy.

Zamiast mieszkania w Hiszpanii, wolałbym kupić apartament w Moskwie, gdyż ten rynek jest bardziej perspektywiczny. Jest jednocześnie bardziej ryzykowny - zauważa Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości.

Dziś jednak Polacy kupują nieruchomości za granicą rzadko, ograniczając się właściwie do najbardziej „cywilizowanych” turystycznych regionów — Hiszpanii, Francji, Portugalii i Włoch. Im bardziej egzotyczny kraj, tym zainteresowanie mniejsze, bo bezpieczeństwo inwestycji maleje.

Nie więcej niż 5 proc. aktywnych dziś polskich inwestorów jest skłonnych do kupowania za granicą. Nawet w czasie inwestycyjnej hossy w Polsce, zagraniczne transakcje okazały się marginalnym rynkiem. Polacy kupili co najwyżej kilkaset lokali na rynkach zagranicznych, głównie w Europie, choć atrakcyjną ofertą wabił też Egipt, a nawet jeszcze bardziej odległe zakątki świata — Brazylia i Indonezja — opowiada Łukasz Madej, szef firmy doradczej ProDevelopment.

Bajeczne plaże

Afryka, Azja czy Ameryka Południowa to rejony o dużym potencjale inwestycyjnym. Tam, w turystycznych miejscowościach, na sprzedaż trafiają domy czy lokale w wysokim standardzie za mniej niż 100 tys. euro. Np., jak podaje serwis Propertyinbrasil.com, w Brazylii, w Porto Seguro, można kupić 80-metrowy apartament za 93 tys. euro (ok. 362 tys. zł), znajdujący się blisko plaży.

W mieście Patong, na zachodnim wybrzeżu największej tajlandzkiej wyspy Phuket, do wzięcia jest sześciopokojowy dom za 146 tys. euro (ok. 370 tys. zł) — podaje serwis Green-acres.com. W tym serwisie na klientów czeka też oferta 120-metrowego domu w Phnom Penh (Kambodża) za niecałe 37 tys. euro (ok. 144 tys. zł).

Tymczasem w Sal Island (Wyspy Zielonego Przylądka), w projekcie Dunas Beach Resort, niedaleko miejscowości Santa Maria, można kupić 2-3 pokojowe apartamenty za 100 tys. euro (ok. 400 tys. zł). Dla porównania, w Warszawie trzeba mieć co najmniej 700 tys. zł, by kupić niewielki domek, zwykle w zabudowie szeregowej, a dwupokojowe mieszkanie o lepszym standardzie kosztuje ok. 400 tys. zł.

W polskich miejscowościach turystycznych, nad morzem, np. w Krynicy Morskiej czy w Sopocie, deweloperzy oferują apartamenty za ponad 10 tys. zł za m2, co w przypadku kupna choćby 60-metrowego lokum wynosi ok. 600 tys. zł. W polskich górach — np. w Zakopanem, Wiśle czy Karpaczu — stawki obecnie budowanych apartamentów, wynoszą 8,3—8,9 tys. zł a więc na niewielkie, 60-70 metrowe lokum wydamy co najmniej 500 tys. zł.

Hiszpania i Francja wciąż popularniejsze niż Brazylia

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego ( www.tomaszbleszynski.pl ), inwestowanie za granicą to atrakcyjna oferta albo dla specjalistów, albo dla osób bogatych, które nie boją się stracić pieniędzy.

W Polsce nie więcej niż tysiąc osób może pozwolić sobie na taki luksus -szacuje Błeszyński. Przed przysłowiowym „Kowalskim”, który szuka pomysłu na lokatę kapitału, stoją dwie bariery — brak finansowania i brak znajomości trendów na lokalnych rynkach. — W naszym kraju niełatwo dziś uzyskać kredyt na mieszkanie, a co dopiero za granicą. Ponadto trudno znaleźć dziś firmę która ma dobrze zbadane rynki za granicą- tłumaczy Tomasz Błeszyński.

W jakich krajach szukają Polscy dziś ofert? — W Hiszpanii, na francuskim wybrzeżu Morza Śródziemnego, w Portugalii, we Włoszech oraz - czasem - w Bułgarii i w Egipcie. Pojawiają się też zapytania o możliwość kupna apartamentu lub domu na Florydzie w USA.

W egzotycznych krajach polscy inwestorzy są niemal niewidoczni. Do sporadycznych transakcji doszło w ostatnich dwóch latach na Zanzibarze, w Brazylii i w Malezji — opowiada Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group. Dodaje, że głównie kupujemy nieruchomości na własny użytek, rzadko z myślą o wynajmie. Nie chcemy też płacić więcej niż 500 tys. zł za domy w Hiszpanii czy na Florydzie, szukając tanich ofert, do 100—200 tys. zł np. w Bułgarii.

- Transakcje za granicą wiążą się z wysokimi kosztami stałymi — np. firmy zajmującej się wynajmem lokali, nie mówiąc już o usługach pośrednika, prawnika czy tłumacza. Aby inwestycja stała się opłacalna, roczne dochody z nieruchomości muszą sięgać co najmniej 15 proc. — wylicza Łukasz Madej. Dodaje, że do kupowania mieszkań w wielu państwach zniechęca również skomplikowane prawo. — Np. na Ukrainie, która jest bardzo atrakcyjnym rynkiem z punktu widzenia inwestycyjnego, można handlować nieruchomością bez prawa do gruntu, na którym dany obiekt został postawiony. Jaki cudzoziemiec zgodzi się na taką transakcję? — pyta Madej.

Kraje ryzykowne, ale też i atrakcyjne z punktu widzenia inwestycyjnego, to Turcja, Serbia, Czarnogóra, Albania i - jeszcze dalej — Syria, Tunezja lub Maroko.

Dorota Kaczyńska
Rzeczpospolita
14-01-2011
Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Kolejne bankructwa firm deweloperskich są bardzo prawdopodobne.

Nadchodzący rok nie będzie łatwy dla branży deweloperskiej. Wyższy VAT i ograniczenia w Rodzinie na swoim zachwieją wieloma firmami. Najnowsze prognozy dla deweloperów mieszkaniowych nie są zbyt optymistycznie. W 2011 r. wejdą w życie niekorzystne dla branży regulacje Komisji Nadzoru Finansowego. Zmniejszy się też rola rządowego programu Rodzina na swoim. Sytuacji nie poprawi nawet zapowiadany wzrost PKB. Rezultatem mogą być nawet bankructwa mniejszych deweloperów.

Tanie będzie atrakcyjne

Autorzy najnowszego raportu firmy CEE Property Group, w którym zaprezentowano prognozy dla branży na 2011 r., zwracają uwagę na to, że perspektywy makroekonomiczne są dobre. Założenia budżetowe przewidują, że PKB wzrośnie o 3,5 proc., a niektórzy członkowie Rady Polityki Pieniężnej mówią o wzroście nawet o 4 do 4,5 proc. Rząd zakłada ponadto, że płace realne wzrosną o, 1,4 proc., a bezrobocie ponownie spadnie poniżej 10 proc. Prognozowane wskaźniki są lepsze niż w 2010 r., co pozytywnie wpłynie na popyt. Na tym jednak koniec dobrych wiadomości. Na przyszły rok zapowiadane jest ograniczenie lub wręcz wygaśnięcie rządowego programu Rodzina na swoim wspierającego kupujących pierwsze mieszkanie dopłatami do odsetek od zaciągniętych kredytów hipotecznych.

Eksperci CEE Property szacują, że program zakończy się na przełomie marca i kwietnia 2011 r., gdy sejm prawdopodobnie uchwali zmiany w ustawie o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Szacuje się, że tylko w 2010 r. blisko 20 proc. wszystkich kupowanych mieszkań stanowiły lokale nabywane z rządowym wsparciem. Program ożywił sprzedaż mieszkań we wszystkich największych aglomeracjach. Niestety, w 2011 r. tego bodźca zabraknie. Negatywny wpływ na rynek kredytów hipotecznych będzie miało również wejście w życie tzw. rekomendacji T. Jednym z jej założeń jest ograniczenie wysokości kredytów do 50 proc. miesięcznych dochodów netto kredytobiorcy. Skutkiem będzie zmniejszenie popytu na rynku mieszkaniowym i wzrost zainteresowania tańszymi lokalami.

VAT i ceny

Na kondycję deweloperów wpłynie również wzrost stawki VAT od sprzedawanych mieszkań z 7 do 8 proc. Zdaniem ekspertów CCE wielu deweloperów wykorzysta podwyżkę marketingowo reklamując na przykład sprzedaż swoich lokali pod hasłem: "U nas ceny z 2010 roku" lub "Podwyżkę podatku weźmiemy na siebie". Na politykę cenową deweloperów wpłynie też podwyżka stawek VAT na usługi i materiały budowlane. Zdaniem autorów raportu, ceny materiałów budowlanych wzrosną prawdopodobnie od 10 do 15 proc. w 2011 r.

W segmencie mieszkań dużych i apartamentów popyt nie będzie duży, a klienci będą polowali na okazje. Najwięksi deweloperzy prawdopodobnie zaczną budowę dużych apartamentowców. Budynki z niewielkimi mieszkaniami obarczone mniejszym ryzykiem pozostaną domeną mniejszych podmiotów. Pojawią się również nowe źródła finansowania inwestycji, wśród nich obligacje korporacyjne. Rynek obligacji GPW Catalyst, na którym obraca się tego typu papierami, wystartował w 2009 r. Coraz więcej inwestycji będzie też finansowanych przez osoby prywatne i zamknięte fundusze inwestycyjne.

Zdaniem autorów raportu, w 2011 r. można spodziewać się niewielkich wzrostów cen mieszkań. Powodem będzie zarówno wzrost kosztów pracy, w tym również usług budowlanych, jak i cen materiałów. Naliczane przez deweloperów marże będą zależały od segmentu, w którym działają. Najwyższe, w przedziale od 50 do 70 proc., uzyskają firmy budujące atrakcyjnie zlokalizowane apartamenty. Z kolei deweloperzy nieruchomości wakacyjnych mogą spodziewać się marży w wysokości około 30 proc. Najniższe, blisko 20-procentowe, uzyskają inwestorzy budujący tanie mieszkania z segmentu popularnego. Na największe rabaty cenowe, do około 20 proc., będą mogli liczyć głównie nabywcy najdroższych lokali.

Pojawią się również nowe rynkowe nisze. Będą to mieszkania na wynajem, akademiki, apartamenty wakacyjne, rewitalizacje starych obiektów i budowy wielorodzinnych podmiejskich willi. Obrót ziemią pod budowę będzie zdaniem autorów raportu ograniczony. Najatrakcyjniejsze działki będą odkupywane od inwestorów, którzy mają kłopoty z obsługą kredytu. Za to duzi deweloperzy, którzy zgromadzili duże zasoby ziemi, będą stopniowo wznosić na nich kolejne budynki. W 2011 r. można się również spodziewać kolejnej fali bankructw. Niebezpieczeństwo wisi przede wszystkim nad spółkami, które nie uzyskają prolongaty spłat bankowych kredytów. - Wygrają te firmy, które aktywnie podejdą do finansowania nowych inwestycji i potraktują to jako wyzwanie, a nie problem - podsumowuje Paweł Grząbka prezes CEE Property Group.

Okiem eksperta

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości  www.tomaszbleszynski.pl

Niektórych nie uratują nawet obniżki cen

Rozpoczynający się 2011 r. dla branży deweloperskiej będzie kolejnym rokiem trudnych zmagań z bankami i chudnącymi portfelami klientów. Pomimo tego inwestycje mieszkaniowe będą realizowane, bo przecież deweloperzy mają zapasy ziemi, pozwolenia na budowę i linie kredytowe. Rozsądni inwestorzy zmienią nieco styl i standard budowanych mieszkań. Nie będą już powstawały osiedla "modnych apartamentowców". Zastąpią je inwestycje o niższym standardzie wykończenia i mniejszych metrażach. Na rynku pojawi się więcej mieszkań jedno i dwu pokojowych. Ceny nowych lokali będą dostosowane do skromniejszego rynku. Przewiduję spadki rzędu 30-40 proc. od wyjściowej ceny mieszkania. Podaż będzie w 2011 duża, będzie to okazja do negocjacji i mądrych zakupów. Wielu deweloperów nawet obniżki cen nie uchronią od upadłości. Ten "kryzys" przetrwają firmy z doświadczeniem. Dobry interes będzie można zrobić kupując ciekawe projekty od zadłużonych spółek. Prognozy gospodarcze nie wskazują na wzrost zamożności społeczeństwa w najbliższych latach. Jedyną drogą do sfinansowania zakupu upragnionego mieszkania będzie tak jak dotychczas długoletni kredyt hipoteczny. Banki, wróciły na rynek z bardziej przyjaznymi ofertami kredytowymi. Niestety, czekają nas ograniczania w udzielaniu walutowych kredytów hipotecznych, co może doprowadzić do ich wyeliminowania z rynku. Kupującemu pozostanie kredyt w naszej walucie, podatnej na wszelkiego rodzaju "zagrania rynkowe". I to wraz z podwyżką podatku VAT będzie największym zagrożeniem dla rynku w nadchodzącym roku.

           Agnieszka Zielińska
Puls Biznesu
08.01.2011 r.
                                                           
Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

220 tys. mkw. powierzchni użytkowej mają nowo wybudowane biurowce w Łodzi. 10 lat temu nowoczesnych biur było 10 razy mniej i nikt na ciasnotę nie narzekał. I nie ma się co dziwić, skoro teraz blisko 20 procent lokali świeci pustkami.

Dziewięć euro za metr
 
Największą powierzchnię biurową w Łodzi oferuje kompleks University Business Park przy ul. Wólczańskiej 178 (między ul. Żwirki a ul. Radwańską). W dwóch 7-kondygnacyjnych budynkach znajduje się w sumie 37,5 tys. mkw. do wynajęcia, przy czym do użytku oddano tylko jeden z gmachów. Chociaż można się do niego wprowadzać od pół roku, udało się zasiedlić go w zaledwie 25 procentach.
 
Wiatr hula także w innych łódzkich biurowcach, których budowa zakończyła się w 2010 roku. W oddanym w listopadzie Sterlinga Business Centre przy ul. Sterlinga 8a zajęto 2,5 tys. z dostępnych 13,4 tys. mkw. W oddanym na początku grudnia zrewitalizowanym Domu Stefanusa przy ul. Jaracza 47 Prestige nie ma jeszcze ani jednego najemcy, a do wzięcia jest tylko 1,2 tys. mkw. powierzchni.
 
Nieco lepiej sytuacja przedstawia się w pozostałych, nowych, łódzkich biurowcach. Choć trzeba zaznaczyć, że poszukiwania najemców trwają już rok, dwa lata, a czasami nawet i dłużej. Np. w wyremontowanej dawnej ślusarni Moellera i Saidla przy ul. Wólczańskiej 125 wynajęto połowę pomieszczeń, w Zenicie przy ul. Sienkiewicza 82/84 – 65 procent, a w Textorial Parku przy ul. Fabrycznej 17 – 70 procent.
 
Na palcach jednej ręki można tymczasem zliczyć inwestorów szczęściarzy, którym udało się wynająć gmach w całości. – Szkoda tylko, że nie udało się tego zrobić tak szybko i za takie pieniądze, jakie planowaliśmy – mówi Zbigniew Górecki, wiceprezes zarządu firmy, która oddała do użytku w październiku 2009 r. Fabrykę przy ul. Żeromskiego 94c. Chętnych brak, mimo że stawki czynszu w łódzkich biurowcach spadły w ostatnim roku z 13–14 euro za mkw. miesięcznie do 9–12 euro za mkw.
 
Przegapiona szansa
 
W wyrastających jak grzyby po deszczu biurowcach pokładano olbrzymie nadzieje. – Zajmowane przez firmy powierzchnie w nowych budynkach oznaczają nowe miejsca pracy, co w konsekwencji mogłoby oznaczać spadek wzrastającego bezrobocia (obecnie na poziomie 9,7 procent) – twierdzi Krzysztof Ciesielski, zastępca dyrektora Biura ds. Promocji Zatrudnienia UMŁ. Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, na boom na łódzkie biura nie ma jednak co liczyć. Ani teraz, ani za pięć lat.
 
Obecnie w Łodzi jest najwięcej, bo 20 proc. biurowych pustostanów. Dla porównania we Wrocławiu stanowią one tylko 4 procent (przy 350 tys. mkw. powierzchni), w Poznaniu – 9 procent (200 tys. mkw.), w Krakowie – 10 procent (450 tys. mkw.), a w Trójmieście – 13 procent (300 tys. mkw.). – Od połowy lat 90. do 2000 r. szanse na zawojowanie ogólnopolskiego rynku nieruchomości biurowych były ogromne – mówi. – Powstawało wtedy wiele firm, które potrzebowały ulokować gdzieś swoje siedziby. Łódź nie miała jednak wówczas nic do zaoferowania. Dodatkowo zbyt wolno ściągano inwestorów gotowych do budowy biurowców. Tę łódzką ospałość wykorzystały inne miasta i to tam, poza Warszawą, zaczęły powstawać siedziby ogólnopolskich firm.
 
Za drogo dla małych
 
Na tym problemy właścicieli łódzkich biurowców się jednak nie kończą. – Zdecydowana większość biurowców powstających w Łodzi to budynki najwyższej klasy, a więc i najdroższe – dodaje Tomasz Błeszyński. – Są przygotowywane pod wielkie międzynarodowe koncerny, a takie odwiedzają Łódź niezwykle rzadko. Dla lokalnych przedsiębiorców, jakich jest sporo i którzy chętnie wynajęliby biuro, takie powierzchnie są za drogie. Poza tym ciągle zapomina się o tym, że piękne budynki nie załatwią wszystkiego. Potrzebny jest jeszcze dobry dojazd do miasta (drogowy i kolejowy), sprawne poruszanie się po nim oraz parkingi. Tego w Łodzi nie ma.
Nie wszyscy widzą przyszłość łódzkich biurowców w tak czarnych barwach.
– Najemcom podobają się biura w zrewitalizowanych budynkach – mówi Agnieszka Sińska, p.o. dyrektor Biura Rozwoju Przedsiębiorczości i Obsługi Inwestora UMŁ. – A takich w Łodzi jest sporo. Naszym atutem jest również to, że oferowana powierzchnia jest dostępna od ręki.
 
Powierzchnia biurowa w Łodzi (istniejąca, budowana i planowana):
Biurowiec - Powierzchnia - Metraż wynajęty
1. University Business Park (ul. Wólczańska 178) 37,5 tys. mkw. 12,5 %
2. Park Biznesu Teofilów (ul. Traktorowa 141/143) 36 tys. mkw. 0 %
3. Green Horizon (ul. Pomorska 106) 30 tys. mkw. 0 %
4. Aurus (al. Piłsudskiego 86) 19,2 tys. mkw. 0 %
5. Sterlinga Business Centre (ul. Sterlinga 8a) 13,4 tys. mkw. 20 %
6. Cross Point (al. Rydza-Śmigłego 20) 12,5 tys. mkw. 70 %
7. Textorial Park (ul. Fabryczna 17) 12 tys. mkw. 70 %
8. Forum 76 (róg al. Piłsudskiego i ul. Kopcińskiego) 7 tys. mkw. 80 %
9. Synergia (ul. Wólczańska 128/134) 7 tys. mkw. 100 %
10. Real Office/dawny Skórimpex – biura na sprzedaż
(róg ul. Aleksandrowskiej i ul. Traktorowej) 5 tys. mkw. 40 %
11. Zenit (ul. Sienkiewicza 82/84) 4,4 tys. mkw. 65 %
12. Przędzalnia Braci Muehle (ul. Żeligowskiego 3/5) 3,8 tys. mkw. 26 %
13. Fabryka (ul. Żeromskiego 94c) 3,5 tys. mkw. 100 %
14. Biura przy ul. Kopcińskiego 73/75 2,4 tys. mkw. 100 %
15. Biura przy ul. Pomorskiej 21 2,2 tys. mkw. 0 %
16. Biura przy ul. Wólczańskiej 125 1,5 tys. mkw. 50 %
17. Jaracza 47 Prestige/Dom Stefanusa (ul. Jaracza 47) 1,2 tys. mkw. 0 %
 
Express Ilustrowany
Iwona Jędrzejczyk
2011-01-03
Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-11-17 15:19
pieniadze do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Wynik bardzo dobry. Praktycznie wygraliśmy ale sądzę, że przeważył argument niemerytoryczny tj.[...]
 
2017-11-15 19:08
Tomasz Błeszyński do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Polska nie zorganizuje International EXPO 2022 Poland w Łodzi. Wystawę zorganizuje stolica[...]
 
2017-11-07 15:38
angling do wpisu:
Dokąd płynie Łódź ?
Tak jest potencjał na 10 lat pracy dla eksperta dobrego. W pozytywnym sensie - jest co[...]
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]