Tomasz Błeszyński - od 2007 r. bloguje na Money.pl
 Oceń wpis
   

Okazało się, że dochody miasta ze sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych dotychczasowym najemcą z roku na rok maleją. Łodzianie nie chętnie już decydują się na wykup lokalu na własność.

Moim zdaniem łodzianie mają rację, taka transakcja może okazać się bardzo ryzykowna w perspektywie czasu. Jeśli już kupować to naprawdę po gruntownej analizie opłacalności takiej inwestycji. W Łodzi jest już naprawdę niewiele lokalizacji z nieruchomościami w przyzwoitym stanie technicznym i użytkowym. Są to nieliczne budynki gdzie jeszcze w miarę opłaca się wykupić lokal na własność. Pozostałe nieruchomości nie są już, niczym super atrakcyjnym z powodu przede wszystkim złego stanu technicznego.

Są źle zarządzanie, licencjonowanych zarządców jest pewnie nie wielu w podległych gminie administracjach nieruchomości. Przeglądając strony internetowe tych rejonowych jednostek nigdzie nie spotkałem informacji o kompetencjach zawodowych ani też numeru licencji odpowiedzialnego zawodowo zarządcy.

Wiele nieruchomości już praktyczne nadaję się tylko do rozbiórki w innych zaniedbania sięgają niepamiętnych czasów.  Zawsze jedno to samo wytłumaczenie brak pieniędzy. Jeśli już uda się doczekać upragnionego remontu to jest on połowiczny i szalenie kosztowny. Kolejne reformy ograniczają się do zapowiedzi i realizacji głównie podwyżek czynszów a reszta pozostaje bez zmian. Tylko dzięki ofiarności mieszkańców, lokatorów i najemców niektóre nieruchomości pomału odzyskują blask.

Jak rozwiązać problemy mieszkaniowe w mieście, bardzo prosto, wystarczy po sprzedawać mieszkania i lokale. Korzyści będą oczywiste przede wszystkim finansowe. Bo to na nowych właścicieli spadnie cały trud utrzymania lokalu i nieruchomości, remonty, wyższe opłaty, podatki oraz pozostałe uciążliwości. A miasto spije tylko śmietankę. Proponowane warunki wykupu mieszkań i lokali nie są znowu takie atrakcyjne, bonifikata owszem jest, ale, od jakiej ceny. Wartość lokali w stosunku do ich stanu moim zdaniem jest czasem mocno przeszacowana.

Z inwestycyjnego punktu widzenia nie opłacalny jest, więc wykup tej starej i zdegradowanej substancji. Będziemy właścicielami lokalu a wokół nas będzie tak jak do dotychczas brudno, szaro i niebezpiecznie. Ponosić będziemy wszystkie koszty utrzymania płacić wysokie zaliczki na fundusz remontowy, którym to dzielna administracja będzie zarządzać jak do tej pory. Liczmy swoje pieniądze i nie kupujmy byle, czego nie zawsze trzeba być właścicielem by godnie żyć. Dopóki łódzkie nieruchomości nie zostaną zrewitalizowane, będą odstraszać a nie zachęcać mieszkańców i inwestorów. 

Tomasz Błeszyński      

 Doradca Rynku Nieruchomości

www.tomaszbleszynski.pl

  Grudzień 2011 r.

Kategoria: Biznes
 
Rynek mieszkaniowy 2011-12-23 18:14
 Oceń wpis
   

Strategia mieszkaniowa, nowe stawki czynszów, planowe remonty, eksmisje.              
Na te i inne pytania w programie „Bez etatu” odpowiadali zaproszeni do studia eksperci min. Tomasz Błeszyński / www.tomaszbleszynski.pl / doradca rynku nieruchomości.

  

Źródło : TV TOYA

Grudzień 2011 r.

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Kupno lokalu użytkowego na wynajem przyniesie rocznie 6-9 proc. zwrot wartości włożonego kapitału. Pieniądze dobrze ulokowane w ziemię, pozwolą zarobić znacznie więcej w ciągu kilku lat.

W co warto dziś zainwestować mając w kieszeni 500 tys. zł? Zapytaliśmy o to pośredników i doradców na rynku nieruchomości. Ich zdaniem, obecnie najlepiej opłaca się ulokować kapitał w powierzchnię użytkową, apartamenty wakacyjne lub w działki budowlane. Stanowczą odradzają zakup mieszkania na wynajem.

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości:

/ www.tomaszbleszynski.pl

Inwestorowi posiadającemu 500 tys. zł proponuję kupno taniej i atrakcyjnie zlokalizowanej działki pod Warszawą. Wbrew pozorom takie oferty można dziś znaleźć na rynku, choć z pewnością nie jest ich za wiele. Np. kupujemy działkę o pow. 6 tys. mkw., która kosztuje 82 zł za każdy metr. Choć nie jest uzbrojona, media znajdują się w jej sąsiedztwie. W dodatku, po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania, na takiej działce można będzie zbudować domy jednorodzinne, wolnostojące lub bliźniaki. Dodatkowe opłaty przy tej inwestycji ( koszty sądowe, notarialne, podatek, ewentualne wynagrodzenie pośrednika itp.) nie przekroczą 20 tys. zł

Po uchwaleniu planu zagospodarowania, dzielimy nieruchomość na cztery działki. Ten proces pochłonie dodatkowe ok. 84 tys. zł, co w sumie oznacza koszt rzędu ok. 600 tys. zł. Jeśli jednak sprzedamy ziemię po upływie 2-3 lat za 200 zł za mkw. – co jest jak najbardziej realną kwotą do uzyskania w tym przypadku – zarobimy na czysto ok. 660 tys. zł.

Jak widać na tym przykładzie, inwestycja w ziemię daje wysoką stopę zwrotu, w porównaniu z rynkiem komercyjnym i mieszkaniowym, gdzie średni okres zwrotu inwestycji to 10 lat. Ziemia pozwala odzyskać i pomnożyć włożony kapitał w ciągu zaledwie 1-3 lat.

Marcin Jańczuk, przedstawiciel agencji pośredniczącej Metrohouse&Partnerzy:

Lepszą stopę zwrotu niż przy mieszkaniach powinniśmy otrzymać kupując lokal użytkowy. Np. na warszawskiej Ochocie jest do kupienia lokal użytkowy na osiedlu oddanym do użytku po 2000 r., który można przeznaczyć na działalność biurową, ale także na salon kosmetyczny lub działalność medyczną. Cena ofertowa za 59 mkw. wynosi 460 tys. zł. Lokal taki można wynająć średnio za 4,5-5 tys. zł miesięcznie, a nie powinniśmy mieć większych problemów ze znalezieniem najemcy, gdyż takie lokale są poszukiwane na rynku.

Dobre wykończenie nie pociągnie za sobą zbyt dużych inwestycji na wejściu, co będzie miało wpływ na stopę zwrotu z inwestycji. Rentowność takiej inwestycji w zależności od różnego rodzaju czynników, przy ciągłości najmu wyniesie od 7,5 do 9 proc. w skali rocznej, czyli nawet dwa razy więcej niż w przypadku mieszkań z segmentu popularnego. Oczywiście mówimy o sytuacji, kiedy dokonujemy zakupu za gotówkę.

Łukasz Madej, szef firmy doradczej ProDevelopment:

Za 500 tys. zł można kupić 40–50 metrowy lokal usługowy, ulokowany na parterze, w pierzei ulicy w dużej aglomeracji, z możliwością parkowania w ciągu ulicy przed budynkiem. Najlepiej szukać takiej oferty w perspektywicznej okolicy, czyli w lokalizacji o znaczącej skali nowych projektów lub tam, gdzie planowana jest nowa organizacja ruchu, co w perspektywie oznacza wzrost popytu na powierzchnie komercyjną i – co za tym idzie – wzrost stawki wynajmu.

Obecne stawki ofertowe za  niewielki lokal użytkowy oscylują na poziomie 7–10 tys. zł za mkw.

Lokale usługowe są objęte 23 proc. stawką VAT stąd ten typ inwestycji jest polecany głównie dla osób prowadzących własne firmy. W takim przypadku występują dwojakie dodatkowe korzyści odliczanie VATu i możliwość zaliczenia kosztów lokalu do kosztów przychodu.

Lokal taki można wynająć już w stanie deweloperskim - w odróżnieniu od mieszkań nie ma problemu z wykończeniem. Umowy wynajmu są zawierane na znacznie dłuższy czas, zaś ze względu na koszty wykończenia lokalu poniesione przez najemcę wcześniejsze rozwiązanie umowy jest mniej prawdopodobne. Koszty użytkowania takiego lokalu są niskie, bo nie ma części wspólnych, zaś czynsz kalkulowany jest podobnie jak dla powierzchni mieszkalnej.

Rentowność z najmu wynosi 6-8 proc. i w zdecydowanej większości lokalizacji jest wyższa niż rentowność z najmu mieszkań. Także w dłuższej perspektywie czasowej możliwy jest wzrost wartości nieruchomości - wycena wartości lokalu jest oparta głównie o przychody z najmu.

Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group:

Przy inwestycjach do kwoty 500 tys. zł warto skupić się na lokalnym polskim rynku. Wynika to z jednego ważnego powodu: żeby zyskownie i bezpiecznie inwestować za granicą, należy przeznaczyć na to znacznie większe kwoty  i poświęcać takim projektom wystarczająco dużo uwagi i czasu by odpowiedzialnie zarządzać.

Np.  mając 500 tys. zł najefektywniej zainwestować je w apartamenty wakacyjne w jednym z najbardziej popularnych kurortów. Dotychczasowa historia tego typu przedsięwzięć pokazuje, że najlepszym rozwiązaniem jest zakup dwupokojowego lokalu w takich miejscowościach jak Karpacz, Kołobrzeg czy Świnoujście. W tych kurortach ruch turystyczny jest na tyle duży, że obłożenie noclegami takiego apartamentu może przynieść rocznie 20 tys. zł gwarantowanych przychodów przy koszcie zakupu lokalu już za ok. 300 - 350 tys. zł.

A jeśli nasze 500 tys. zł dodatkowo wzmocnimy kredytem rzędu 200 tys. zł, co w sumie da nam 700 tys. zł, możemy stać się np. udziałowcem celowej spółki deweloperskiej, realizującej konkretny projekt mieszkaniowy lub nieruchomość komercyjną.

W przypadku partycypacji w projekcie mieszkaniowym inwestorzy indywidualni mogą liczyć na 30-40 proc. zwrot z kapitału w okresie ok. 24-30 miesięcy, tj. w okresie realizacji projektu. W tym przypadku jednak rozliczenie z inwestycji odbędzie się po zakończeniu inwestycji.

Natomiast udział w projekcie komercyjnym (powierzchnia handlowa lub biurowa) przyniesie ponad 20 proc. zysk, jeśli po zakończeniu inwestycji będziemy chcieli z niej wyjść. Jeśli zaś pozostaniemy udziałowcem spółki wynajmującej powierzchnię i będziemy partycypować w zyskach z jej wynajmu, roczna stopa zwrotu przyniesie 4-5 proc.

Źródło: Rzeczpospolita

Dorota Kaczyńska

 03-12-2011

Kategoria: Biznes
 
Polityka mieszkaniowa 2011-12-03 11:47
 Oceń wpis
   

Władze Łodzi przygotują do końca roku założenia polityki mieszkaniowej.

Budynki, szczególnie kamienice międzywojenne w centrum są w złym stanie technicznym, czynsze nie pokrywają kosztów utrzymania. Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości komentował projekt w ŁWD TVP 3 Łódź.

Źródło: TVP 3   01.12.2011 r.

Kategoria: Biznes
 
Definicja dewelopera 2011-12-01 20:40
 Oceń wpis
   

Ja nie mam nic, Ty nie masz nic, będziemy deweloperami.

Ja się na tym nie znam, Ty się na tym nie znasz, zbudujemy apartamentowiec.

Ja się nie martwię, Ty się nie martwisz, kupujący mają problem.

Ja zarobiłem, Ty zarobisz, długi spłacą inni …….........................

Tomasz Błeszyński

Grudzień 2011 r

www.tomaszbleszynski.pl

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
Doradca Rynku Nieruchomości, Coach biznesu, Bloger.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-05-23 12:46
Janwar do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Nie istnieje prawidłowa wartość mieszkania. Rzeczoznawcy majątkowi mylą się także w jedną i[...]
 
2017-05-23 09:56
Lodzianin do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Zgadzam się w 100%
 
2017-05-22 21:36
Martinos10 do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Głupoty Pan Tomasz wygaduje, ... jakie call center? Tak było 10, 15 lat temu... nowoczesne[...]
 
2017-05-16 13:32
Robert Bogdański do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Z mego serca ten artykuł, ale urealniając to: Od zawsze kupujący chciał jak najwięcej, a[...]
 
2017-05-15 12:14
PsychOPAT do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Odpowiednia cena, to taka, którą akceptuje kupujący i sprzedający. To jedyna wytyczna.[...]