Tomasz Błeszyński - od 2007 r. bloguje na Money.pl
 Oceń wpis
   

UŁ chce sprzedać niemal wszystkie budynki Wydziału Filologicznego oraz dwa inne. Malejąca atrakcyjność Łodzi oraz kryzys nie wróżą sukcesu.

Na sprzedaż przeznaczone są obiekty przy al. Kościuszki 65, ul. Gdańskiej 107, ul. Lipowej 81 oraz ul. Sienkiewicza 21 - gdzie mieścił się Wydział Filologiczny, a także przy ul. Rewolucji 1905 r. nr 66 (Wydział Biologii i Ochrony Środowiska Katedra Neurobiologii) oraz przy ul. Piramowicza 3 (Wydział Ekonomiczno-Socjologiczny Ośrodek Kształcenia Służb Społecznych).

Pieniądze ze sprzedaży - jak wyjaśnia Tomasz Boruszczak, rzecznik Uniwersytetu Łódzkiego - przeznaczone zostaną częściowo na budowę nowego Wydziału Filologicznego przy ulicy Pomorskiej, który pomieści studentów z dotychczasowych budynków. Uczelnia już remontuje, także przy Pomorskiej, budynek pofabryczny dla Publicznego Liceum Ogólnokształcącego UŁ oraz zamierza remontować budynek dawnego Wydziału Chemii przy ul. Narutowicza 68. 

Według Tomasza Błeszyńskiego, niezależnego analityka rynku nieruchomości, nie jest to jednak dobry moment na sprzedaż. - Od dwóch lat obserwujemy nadpodaż nieruchomości do sprzedaży. Wszyscy chcą sprzedać, lecz nikt nie chce kupić - tłumaczy Błeszyński.

Jak wyjaśnia analityk rynku nieruchomości, spowodowane jest to z jednej strony kryzysem gospodarczym, z drugiej zaś nie najlepszą pozycją miasta. - Winna jest malejąca atrakcyjność inwestycyjna Łodzi, w tej materii wyprzedził nas nawet Rzeszów - ubolewa Tomasz Błeszyński.

Niestety inwestorzy zewnętrzni nie są zainteresowani Łodzią, a lokalnych... nie stać. - Miasto jest biedne, bez perspektyw, więc pieniądze, które lokalni przedsiębiorcy mogą dać są dużo niższe od realnej wartości nieruchomości - zauważa analityk i proponuje przeczekać kryzys, aż rynek będzie w fazie podbicia, albo... dopasować ceny do portfela nabywcy.

Uniwersytet Łódzki zdaje sobie sprawę z sytuacji i podkreśla, że budynki chce sprzedać jak najlepiej. - Nie wiemy, kiedy uda się je sprzedać, ale liczymy się z tym, że są to pieniądze publiczne - zapewnia rzecznik Uniwersytetu Łódzkiego.

 

Źródło; Moje Miasto

Autor: Emilia Białecka

http://www.mmlodz.pl

27.06.2011 r.

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Inwestując w projekty deweloperskie można osiągnąć nawet 30 proc. zwrot kapitału w skali roku. Jednak wybór złej spółki lub nieodpowiedniego projektu przyniesie straty.

Trudniejszy dostęp do kredytów, zdaniem Pawła Grząbki, szefa firmy doradczej CEE Group, paradoksalnie stworzył nowe możliwości zarabiania na rynku mieszkaniowym. - Inwestowanie w nowe projekty wspólnie z deweloperami może przynieść co roku nawet 20-30 proc. zwrot z wyłożonego kapitału - wylicza Grząbka.

Na czym to polega? - Inwestor dysponujący środkami np. w wysokości 1-2 mln zł, uzupełnia wkład własny dewelopera w budowę nowego osiedla mieszkaniowego czy nawet niewielkiego biurowca albo powierzchni handlowej. Powoływana jest w tej sytuacji celowa spółka komandytowa lub komandytowa akcyjna, w której sprzedawane są udziały inwestorom prywatnym - tłumaczy Paweł Grząbka.

Spektakularne zyski

Z tegorocznej edycji rankingu Banków Kredytujących Deweloperskie Projekty Mieszkaniowe, przygotowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich, wynika, że banki są coraz bardziej elastyczne dla kredytobiorców-deweloperów. Co więcej, niektóre nie wymagają nawet przedsprzedaży mieszkań przed przyznaniem kredytu, a to jest największa zmora deweloperów, zwłaszcza tych mniejszych, bez zaplecza finansowego.

W rzeczywistości jednak sporo firm deweloperskich, zwłaszcza małych i średnich, nadal nie ma szans na uzyskanie kredytu z banku, bez dużego wkładu własnego lub odpowiedniej przedsprzedaży lokali, np. sięgającej 30 proc., co w obecnych realiach jest często niemożliwe. W takiej sytuacji chętnie więc skorzystają z oferty inwestora gotowego wnieść kilka mln zł w takie przedsięwzięcie. Zwykle są to inwestycje o niewielkiej skali, dla których deweloperzy potrzebują pozyskać od prywatnych inwestorów kilkunastu milionów złotych. Zdaniem Pawła Grząbki taki projekt może przynieść inwestorowi wiele korzyści. - Po pierwsze, roczne stopy zwrotu (20-30 proc.) uzyskiwane przy tym sposobie inwestowania, przekraczają zyski z gwarantowanych obligacji emitowanych przez firmy deweloperskie czy też przez fundusze inwestycyjne działające na rynku nieruchomości. W praktyce oznacza to, po ok. trzech latach od startu projektu do jego zakończenia, czyli sprzedaży mieszkań, dochodzi niemal do podwojenia wyłożonego na początku inwestycji kapitału.

Inwestor otrzyma jednak kapitał wraz z odsetkami dopiero po rozliczeniu całego projektu proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Zatem jest to inwestycja z zyskiem odroczonym o 2-3 lata - zaznacza Paweł Grząbka. Ponadto, inwestor prywatny, może np. wymóc na deweloperze opcję wykupu mieszkań w pierwszej kolejności, na preferencyjnych warunkach, co jest zachętą stosowaną przez deweloperów. Wówczas inwestor zarabia dodatkowo na wynajmie lub wzroście wartości nieruchomości.

Bez kontroli

Sukces przedsięwzięcia zapewni wybór wiarygodnego dewelopera a dalej - rentownego projektu. - Deweloperzy z reguły przystępującym do spółki udziałowcom dają gwarancję osiągnięcia określonego poziomu rentowności. A zapewnić go mogą jedynie projekty, które odpowiedzą na popyt, kiedy zostaną ukończone. Znalezienie takich projektów nie jest łatwe. Wymaga wiedzy o rynku nieruchomości, podobnie jak znajomości realiów rynków lokalnych - trzeba przewidzieć jakie lokalizacje będą atrakcyjne dla klienta w ciągu najbliższych lat, jaki będzie potencjalny popyt oraz czy w danym segmencie i danej lokalizacji mamy duża konkurencję - wylicza Paweł Grząbka.

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego / www.tomaszbleszynski.pl /, doradcy na rynku nieruchomości, osoba fizyczna posiadająca oszczędności, wybierze w pierwszej kolejności najprostsze sposoby pomnożenia kapitału, czyli lokaty w banku, akcje, obligacje itd. Inwestorzy z większą wiedzą o mechanizmach rynków finansowych ulokują aktywa w fundusze inwestycyjne czy wreszcie sami zainwestują, kupując np. mieszkania, ziemię itd. - Jeśli inwestor zdecyduje się na projekt deweloperski, ma ograniczony wpływ na realizację i powodzenie inwestycji. Gdy projekt się nie sprzeda, inwestor straci pieniądze. Trzeba mieć więc ogromną wiedzę co do skali i rentowności przedsięwzięcia, zwłaszcza, że od kilku lat ciągle słyszymy o bankructwach deweloperów, nierzetelności, braku wiarygodności, itd. - opowiada Tomasz Błeszyński.

Jego zdaniem, dodatkowo ryzyko takiego przedsięwzięcia zwiększa brak możliwości zweryfikowania projektu w czasie. - Rynek nieruchomości ciągle jest w stanie kryzysu i trudno przewidzieć kiedy nastąpi prawdziwe ożywienie. Niełatwo więc skalkulować czy projekt, który np. wchodzi teraz na rynek, za 2-3 lata zostanie całkowicie skomercjalizowany czy też deweloper będzie sprzedawał mieszkania przez kolejne pięć lat i to mocno schodząc z marży, by znaleźć klienta - mówi Błeszyński. Dodaje, że inwestycje realizowane z udziałem prywatnego kapitału stanowią marginalny udział na rynku.

Tymczasem, zdaniem Pawła Grząbki, rynek prywatnych inwestycji w projekty deweloperskie będzie się systematycznie powiększał w miarę rosnącego zainteresowania banków i wyspecjalizowanych firm zarządzaniem spółkami inwestorskimi.

Dorota Kaczyńska      Rzeczpospolita     24.06.2011 r.      / www.rp.pl /

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

W Polsce ciągle panuje popyt na ziemię, zarówno pod budowę domów jednorodzinnych jak i osiedli czy projektów komercyjnych. Brakuje jednak odpowiedniej oferty. Ta sytuacja daje szansę zarobić inwestorom spekulacyjnym.

Inwestowanie w ziemię w obecnej sytuacji rynkowej jest bardzo trudne i ryzykowne. Może jednak przynieść niezłe zyski - Tzw. proces land developmentu - czyli przygotowania gruntu pod realizację projektu deweloperskiego lub indywidualną zabudowę jednorodzinną to przedsięwzięcie pozwalające wypracować najwyższe marże i jednocześnie jest obarczone największym ryzykiem niepowodzenia - twierdzi Łukasz Madej, szef spółki ProDevelopment.

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości   www.tomaszbleszynski.pl , że te inwestycje są znacznie trudniejsze od kupowania np. mieszkań pod wynajem. - Ale w tym roku wskutek utrzymania się kryzysu powstała nadpodaż ziemi na rynku, można więc znaleźć bardzo atrakcyjne oferty, pod inwestycje mieszkaniowe i komercyjne. To są jednak inwestycje, których przeprowadzenie trzeba koniecznie zlecić specjalistom - mówi Błeszyński.

Outsourcing usług

Najciekawszą formą inwestycji jest kupno ziemi rolnej, przekształcenie jej przeznaczenia w działkę budowlaną i sprzedaż po znacznie wyższych cenach. Jednak niewiele inwestorów dziś interesuje się takimi przedsięwzięciami. Zdaniem Łukasza Madeja, zamożne osoby i instytucje wchodzą tylko w prawdziwe okazje. - Pojawiły się też firmy organizujące zakupy dla małych inwestorów grupując ich w tzw. spółdzielnie inwestycyjne. Wiele firm oferuje organizację zakupu działek rolnych i prowadzenie procesu przekształcenia w budowlane, ale w lokalizacjach odległych od Warszawy. W konsekwencji może okazać się, że droga wyjścia z takiej inwestycji jest iluzoryczna i ziemi potem nie uda się sprzedać - zauważa Łukasz Madej.

Tymczasem Tomasz Błeszyński przekonuje, że nabycie ziemi przy pomocy firmy, która zajmie się jej odpowiednim zarządzaniem, pozwoli w ciągu kolejnych 2 - 3 lat wprowadzić ofertę na rynek i sprzedać ją z dużym zyskiem. Największą stopę zwrotu przynosi np. kupno od miasta najtańszej ziemi rolnej z potencjałem uchwalenia przyszłego planu miejscowego i możliwością doprowadzenia do niej infrastruktury drogowej i technicznej. - Po przygotowaniu ziemi pod inwestycje jej wartość znacznie wzrośnie. Np. kupowaliśmy ziemię na przetargu od syndyka, płacąc po 17 zł za m2. Dziś cena transakcyjna tej działki to 80 zł za każdy metr - wylicza Błeszyński.

Z góry trudno przewidzieć ile na działce da się zarobić, biorąc pod uwagę, że jej odsprzedaż nastąpi najwcześniej za 2-3 lata, w czasie których koniunktura może się zmienić diametralnie. Ile wkłada się w ziemię rolną, która trafi pod "opiekę" firmy zarządzającej? - Może to być np. 50-100 tys. zł. Grupa inwestorów kupuje potem wspólnie duże areały ziemi, która po przekształceniu w grunty budowlane jest dzielona na mniejsze działki. Oprócz kosztów kupna nieruchomości, trzeba się liczyć z zainwestowaniem dodatkowych 8-15 proc. na przygotowanie działki pod budowę, koszty jej obsługi czy też na zapłatę podatku od nieruchomości. Takie przedsięwzięcie powinno nam jednak przynieść minimalne zyski rzędu 20-30 proc. w skali roku - wylicza Tomasz Błeszyński.

Łukasz Madej dodaje, że nie warto interesować się projektami, które mają potencjał wzrostu ceny mniejszy niż 70 proc. w perspektywie maksymalnie pięciu lat. Na niekorzyść tej formy inwestowania może również przemawiać różnica między cenami gruntów rolnych i budowlanych, która zmalała w ciągu ostatniej dekady. Stało się tak, gdyż obecnie stosunkowo łatwo jest przekonać gminę czy miasto do uchwalania planu miejscowego zezwalającego na zabudowę - mówi Madej.

Brak oferty

Popyt, przynajmniej potencjalny, można zauważyć niemal w każdym sektorze nieruchomości. Np. sporo osób szuka dziś tysiąc-metrowej działki budowlanej, na której chce postawić wymarzony dom. Pośrednicy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN) obserwują wzrost zainteresowania takimi ofertami zwłaszcza na Pomorzu, w Gdyni, Gdańsku i Koszalinie. Tymczasem w ofercie do wzięcia są głównie... duże, o pow. co najmniej 3 tys. m2 działki rolne. - Mimo, że stawki transakcyjne spadły w stosunku do okresu "bańki cenowej" o ok. 40 proc., ceny wyjściowe w wielu przypadkach pozostają bez zmian. W efekcie niektóre działki "stoją" w ofercie nawet po 2-3  lata - twierdzi Leszek Hardek, toruński pośrednik. Choć więc jest popyt, transakcje blokują odmienne oczekiwania nabywców i sprzedawców, co inwestorom daje zielone światło do przedsięwzięć typu land development.

Ziemi pod nowe inwestycje szukają deweloperzy mieszkaniowi, głównie w obrębie dużych aglomeracji oraz spółki inwestujące w nieruchomości "wakacyjne", głównie hotele 2- i 3-gwiazdkowe, zarówno w dużych ośrodkach miejskich, jak i turystycznych. Mimo rosnącego nasycenia powierzchniami handlowymi w Polsce, nadal nie brak deweloperów szukających nowych gruntów pod zabudowę wielkopowierzchniową, zarówno o pow. do 2 tys. m2 jak i ponad 2 tys. m2.

- Nawet jeśli inwestor spekulacyjny nie posiada gotówki, może posiłkować się kredytem - jeśli kupi grunt "z głową" i tak na tym przedsięwzięciu nieźle zarobi - przekonuje Marek Rembieliński, doradca w Aspiro.

Przygotowanie gruntu pod inwestycję magazynową również może okazać się dobrym pomysłem, gdyż, podobnie jak na rynku mieszkaniowym, deweloperzy mają banki ziemi, ale często nie w tych lokalizacjach, na których zależy potencjalnemu najemcy. Są więc zmuszeni szukać nowych działek.

- Z drugiej strony spekulowanie na działkach jest bardzo ryzykowną lokatą, wymagająca fachowej wiedzy rynkowej i cierpliwości, gdyż po pierwsze nie każdy grunt uda się odrolnić, po drugie — nie każdą odrolnioną działką zainteresuje się inwestor, gotów wydać miliony - zaznacza Marek Rembieliński.

Źródło: www.rp.pl
Dorota Kaczyńska
08-06-2011
 
Kategoria: Biznes
 
Oferty na etapie projektu 2011-06-03 23:09
 Oceń wpis
   

Kupno "dziury w ziemi" w systemie 10/90 w dobrym projekcie może przynieść niezły zysk. Jeśli jednak wybierzemy złą ofertę, której wartość nie wzrośnie w ciągu roku - czekają nas straty.

System 10/90 polega na wpłacie 10 proc. wartości nieruchomości w dniu podpisania umowy przedwstępnej, pozostałe 90 proc. klient płaci deweloperowi przed odebraniem kluczy do lokalu. Takie rozwiązanie było bardzo popularne w czasie boomu na rynku nieruchomości, zwłaszcza w latach 2006-2007. Wraz z bessą odeszło do lamusa, choć część spółek deweloperskich, zwłaszcza tych największych nadal ma takie oferty. Zdaniem Pawła Grząbki, prezesa firmy doradczej CEE Property Group, ten tryb zakupów można z powodzeniem wykorzystać do spekulacyjnego zarabiania na nieruchomościach.

- Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej z deweloperem wpłacamy mu 10 proc. wartości mieszkania, a tuż przed zakończeniem inwestycji i dopłatą brakującej kwoty dokonujemy cesji, czyli przenosimy prawo do lokalu na inną osobę. Zarobimy jednak pod jednym warunkiem - ceny mieszkań w tej inwestycji muszą wzrosnąć - mówi Paweł Grząbka.

Popularne lokale

Na przykład, decydując się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera stosującego system 10/90 (czy też jego inne mutacje - 20/80 lub 30/70, działające na tych samych zasadach) o wartości 300 tys. zł, wpłacamy na jego konto jedynie 30 tys. zł. Jeśli przed podpisaniem umowy taki lokal podrożeje o 10 proc. a my dokonamy cesji w ciągu kilkunastu miesięcy podwoimy wyłożony na początku kapitał. - A kupując choćby obligacje czy jednostki w niezłym funduszu inwestycyjnym możemy zarobić co najwyżej kilkanaście proc. w skali roku. Oczywiście w naszym przypadku trzeba odliczyć od potencjalnego zysku koszty umowy notarialnej oraz podatku dochodowego od przychodu z cesji - zauważa Paweł Grząbka.

Warunkiem powodzenia całej transakcji jest wzrost ceny nieruchomości od pierwszej wpłaty do momentu odbioru kluczy. - Jeśli tak się nie stanie, to albo dokonamy cesji po cenie początkowej byleby wyjść z inwestycji, niestety bez żadnego zysku, a nawet ze stratą, bo zainwestowane 30 tys. nie procentowało, albo, co gorsze, gdy ceny na rynku spadną, a chcemy odzyskać kapitał będziemy zmuszeni dokonać cesji z niższą ceną, ponosząc straty. Możemy też, broniąc się przed stratami, kupić je, dopłacając deweloperowi brakujące 90 proc. ceny mieszkania i sprzedać je dopiero wtedy, gdy rynek odzyska wigor - opowiada Grząbka.

Z jednej wiec strony, w obecnej sytuacji rynkowej, jest to nieco ryzykowne rozwiązanie - Inwestor musi trafić w dobry projekt, bo generalnie ceny nowych mieszkań w Polsce raczej spadają niż rosną - zauważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości  / www.tomaszbleszynski.pl /.

Z drugiej strony, deweloper zaczyna zwykle od sprzedaży "dziury w ziemi" i często zależy my na jak najszybszym upłynnieniu pierwszej puli ofert. Będzie więc skłonny do obniżek. Jeśli inwestor wybierze przy tym np. 2-3 pokojowe lokale o najbardziej popularnym metrażu - 40-60 m2, może liczyć na dość szybką "odsprzedaż" nieruchomości, gdy inwestycja będzie już na ukończeniu. Osoby szukające ofert najchętniej decydują się na gotowe lokale, które z reguły też są droższe od ofert znajdujących się w fazie projektu.

- Nie można w tej chwili raczej liczyć na to, że w okresie nawet 16 miesięcy cena m2 pójdzie do góry o 10 proc., a tylko wtedy zarabiamy krocie. Kluczem jest tu znalezienie taniego projektu na starcie z dużym potencjałem wzrostu ceny. Nie znajdziemy ich na billboardach czy całostronicowych ogłoszeniach w gazetach. Trzeba uważniej przyjrzeć się ofercie mniej znanych spółek deweloperskich i spółdzielni mieszkaniowych. Te drugie, jak wiadomo często dysponują gruntami w atrakcyjnych lokalizacjach, które nabyły nawet dziesiątki lat temu. I dla nich koszt działki w całym projekcie jest bardzo niski, czasami bliski zeru. Problemem może być znalezienie spółdzielni posiłkującej się systemem płatności 10/90. Ale są spółdzielnie, które godzą się na cesję w trakcie inwestycji, nawet bez konsekwencji finansowych - opowiada Paweł Grząbka.

Zabezpieczenia w kontraktach

Jak podaje Paweł Grząbka, system 10/90 stosują w tej chwili raczej duzi gracze tacy jak Budimex Nieruchomości, ale nie brak też i mniejszych spółek, jak np. Religa Development z Wrocławia. - W tej chwili zakup systemowy proponuje, około 10 proc. krajowych deweloperów - wylicza Grząbka.

Dla dewelopera cel wprowadzenia sprzedaży w systemie 10/90 jest jeden - przyciągnięcie do inwestycji na jej początkowym etapie "dziury w ziemi" jak największej liczby chętnych klientów. Robią to z powodów finansowych, gdyż banki kredytujące wymagają od deweloperów by ubiegając się u nich o kredyt dysponowali już odpowiednio wysoką, nawet 30-proc. przedsprzedażą mieszkań.

- Kupujący nabywając mieszkania na rynku pierwotnym na początkowym etapie inwestycji najbardziej obawiają się ryzyka plajty dewelopera i utraty pieniędzy. System 10/90 tę niechęć do ryzyka znosi lub co najmniej neutralizuje, bo w przypadku bankructwa dewelopera klient traci jedynie niewielką część środków. Poza tym, by przekonanie kupujących o bezpieczeństwie transakcji jeszcze wzmocnić, niektóre spółki oferują możliwość wpłat pierwszej raty (10 proc.) na specjalny zamknięty rachunek powierniczy - zapewnia Paweł Grząbka.

Zauważa jednocześnie, że dla deweloperów inwestor dokonujący cesji zakupionego wcześniej mieszkania jest ryzykowny, gdyż w każdym momencie może się wycofać z inwestycji, a dokonując cesji tworzy na rynku wtórnym dodatkową ofertę mieszkaniową danego projektu. Deweloperom jest więc w takiej sytuacji znacznie trudniej sprzedawać swoją pulę lokali na rynku pierwotnym, zwłaszcza na końcowym etapie projektu. Próbują sobie z tym radzić w dwojaki sposób. Po pierwsze, w umowach przedwstępnych zamieszczają klauzulę o karze umownej w przypadku odstąpienia od umowy. Po drugie, cesja może być przeprowadzona jedynie za zgodą dewelopera.

Źródło: Rzeczpospolita
Dorota Kaczyńska
30-05-2011
 
Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
Doradca Rynku Nieruchomości, Coach biznesu, Bloger.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-05-23 12:46
Janwar do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Nie istnieje prawidłowa wartość mieszkania. Rzeczoznawcy majątkowi mylą się także w jedną i[...]
 
2017-05-23 09:56
Lodzianin do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Zgadzam się w 100%
 
2017-05-22 21:36
Martinos10 do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Głupoty Pan Tomasz wygaduje, ... jakie call center? Tak było 10, 15 lat temu... nowoczesne[...]
 
2017-05-16 13:32
Robert Bogdański do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Z mego serca ten artykuł, ale urealniając to: Od zawsze kupujący chciał jak najwięcej, a[...]
 
2017-05-15 12:14
PsychOPAT do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Odpowiednia cena, to taka, którą akceptuje kupujący i sprzedający. To jedyna wytyczna.[...]