Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Jeśli przed przyjęciem wspólnej waluty Polacy ulegną psychozie kupowania dziur w ziemi, ceny nieruchomości mogą wzrosnąć nawet trzykrotnie.

Niemal we wszystkich krajach, które przyjmowały euro, ceny domów i mieszkań drastycznie rosły. W Irlandii nieruchomości od 1990 roku zdrożały o prawie 500 proc., w Hiszpanii o 300 proc., a na Malcie i w Słowenii (od momentu wejścia do strefy euro) o kilkadziesiąt procent.

Mechanizm zawsze działał podobnie: po obniżce stóp procentowych do poziomu Europejskiego Banku Centralnego rosła liczba zaciąganych kredytów hipotecznych, co nakręcało popyt na mieszkania i powodowało wzrost ich cen.

Jedni kupowali drożejące mieszkania na własne potrzeby, bojąc się, że za kilka miesięcy będą musieli zapłacić więcej. Inni traktowali je jako lokatę kapitału i zaciągali kredyty po to, żeby wkrótce odsprzedać nieruchomość z zyskiem. Spekulacyjny balon rósł w oczach, i to wbrew logice, rzeczywistym kosztom budowy czy zarobkom kupujących.

Inaczej było tylko na Słowacji, która przyjęła euro na początku 2009 roku, czyli w apogeum światowego kryzysu gospodarczego. Tam mimo obniżki stóp procentowych boomu na rynku nieruchomości nie było. Dopiero teraz, wraz z ożywieniem gospodarki, liczba kredytów hipotecznych zaczęła rosnąć, choć jeszcze nie przekłada się to na wzrost cen nieruchomości.

A co stanie się w Polsce po przyjęciu wspólnej waluty? Wiele będzie zależało od tego, w jakiej kondycji znajdzie się polska i unijna gospodarka za kilka lat. Możliwe są dwa scenariusze.

Scenariusz pierwszy: Ceny ostro w górę
Załóżmy, że spełnią się pozytywne prognozy Międzynarodowego Funduszu Walutowego i Komisji Europejskiej: wzrost gospodarczy w strefie euro w ciągu najbliższych lat wyniesie 2-3 proc., a wspólna waluta ustabilizuje się wobec dolara. Europejski Bank Centralny, widząc, że unijne kraje wracają na ścieżkę szybkiego rozwoju, zdecyduje się zapewne na podwyżkę stóp procentowych do poziomu 2-3 proc. (obecnie jest to 1 proc.), aby nie dopuścić do wzrostu inflacji.

W tym czasie w Polsce stopy procentowe też zapewne wzrosną do poziomu 4-4,5 proc. (dziś to 3,5 proc.). Wejście do strefy euro będzie więc dla Polaków oznaczało obniżkę stóp. – W takiej sytuacji niemal pewny jest wzrost wartości udzielanych kredytów, a co za tym idzie, podwyżka cen nieruchomości – uważa Jacek Łaszek z Instytutu Ekonomicznego NBP. Z opracowanego przez niego raportu „Euro a ryzyko bąbli na rynku nieruchomości mieszkaniowych” wynika, że obniżka stóp o 2 punkty procentowe spowoduje wzrost dostępności kredytów o 21 proc. i podwyżkę cen domów i mieszkań o 16-30 proc. Eksperci ostrzegają jednak, że wzrost cen może być znacznie większy. – Jeśli tak jak cztery lata temu damy się zwieść zapewnieniom deweloperów, doradców finansowych i bankowcom, że taniej już nie będzie, to ceny nieruchomości mogą wzrosnąć nawet 2-3 razy – przestrzega Łaszek.

Takiego scenariusza nie można wykluczyć, choć według Łaszka nie jest on najbardziej prawdopodobny. Cykl na rynku nieruchomości (od boomu do kryzysu) trwa zwykle około 20 lat. Tyle czasu potrzebują bowiem ludzie, żeby zapomnieć o tym, jak bolesne mogą być skutki krachu. Tak było w latach 20. ubiegłego wieku na Florydzie, gdzie ceny domów w ciągu kilku lat wzrosły o 400 proc., a potem spadły do poziomu sprzed boomu.

W Europie najbardziej spektakularny krach przeżyli zachodni Niemcy, którzy po zjednoczeniu ze wschodnimi landami, licząc na rządowe dotacje, rzucili się na kupowanie nieruchomości w byłej NRD. Po kilkumiesięcznym okresie wzrostów ceny raptownie spadły. Wielu Niemców do tej pory pamięta tamte straty. Dlatego właśnie nasi sąsiedzi zza Odry jako nieliczni w Europie oparli się owczemu pędowi kupowania nieruchomości w czasie ostatniej koniunktury. W latach 1998--2008 ceny niemieckich domów i mieszkań niemal nie drgnęły.

Sęk w tym, że konsekwencje ostatniego kryzysu na rynku nieruchomości były dla Polaków stosunkowo mało bolesne: obyło się bez spektakularnych bankructw banków, a spadek cen był raczej niewielki. To niestety oznacza, że podsycany przez deweloperów i finansistów apetyt na zyski może okazać się silniejszy niż kryzysowe doświadczenia. Tyle że konsekwencje nowej bańki mogą być znacznie bardziej bolesne – zarówno dla naszych kieszeni, jak i dla całej gospodarki.

Scenariusz drugi: Niewielka korekta
Załóżmy, że Unii Europejskiej udaje się co prawda ugasić kryzys na południu (Grecja, Portugalia i Hiszpania), ale koszty akcji ratunkowej dla balansujących na krawędzi bankructwa krajów przekraczają kilkaset miliardów euro.

Borykające się z coraz większymi deficytami budżetowymi kraje Unii bardzo powoli wychodzą z recesji, a Europejski Bank Centralny, wspomagając wzrost PKB, utrzymuje stopy procentowe na stosunkowo niskim poziomie
1,5-2 proc. Polska gospodarka, oparta w znacznej mierze na eksporcie, również ponosi konsekwencje unijnego spowolnienia; nasz PKB rośnie, tylko że nie według optymistycznych założeń (3-5 proc. rocznie), ale w tempie 1,5-2 proc. W dalszym ciągu utrzymuje się ponad 10-procentowe bezrobocie, bo firmy ograniczają inwestycje.

Wyobraźmy sobie, że właśnie w takim momencie przyjmujemy euro. W efekcie obniżki stóp kredyty potanieją. – Nie będzie jednak wielkiego wzrostu cen nieruchomości, bo biorąc pod uwagę nasze zarobki, mieszkania w Polsce są w tej chwili za drogie – uważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości. – Przeciętny mieszkaniec strefy euro musi przeznaczyć na zakup 50-, 60-metrowego mieszkania tylko czterokrotność swoich rocznych zarobków, podczas gdy statystyczny Polak aż ośmiokrotność. A nie ma większych szans, żeby po wejściu do strefy euro nasze wynagrodzenia zdecydowanie i szybko wzrosły.

To oznacza, że kontrolowane przez Komisję Nadzoru Finansowego banki, nawet gdyby chciały, nie będą mogły zbyt gwałtownie poluzować polityki kredytowej i nakręcić boomu w nieruchomościach. Owszem, mieszkania podrożeją, ale tylko te w dobrych lokalizacjach w tych miastach, które oferują dużo miejsc pracy. O kilka procent wzrosną więc ceny w odremontowanych kamienicach i plombach blisko centrum, a także nieruchomości w atrakcyjnych miejscowościach turystycznych, gdzie chętnie przyjeżdżają turyści z Zachodu.

Dziś nie wiemy, który z tych scenariuszy jest bardziej prawdopodobny. Trudno też powiedzieć, który jest lepszy, bo to trochę tak, jakby wybierać, czy być biednym, ale za to zdrowym, czy bogatym, lecz chorym. Miejmy więc nadzieję, że znajdzie się trzecia droga, której eksperci na razie nie dostrzegli.

                                                                                                                               Źródło;  Newsweek.pl

Ewa Wesołowska

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Wkrótce przekonamy się czy Polacy polubią internetowe aukcje nieruchomości. Pod koniec sierpnia serwis porazpierwszy-porazdrugi.com uruchomi pierwsze aukcje nieruchomości przeprowadzane przez Internet.

Pierwszą aukcję zaplanowano na 22 sierpnia, kolejne na 25 i 28 sierpnia. Na początku pod młotek pójdzie dom w stanie deweloperskim w Lesznowoli. Powierzchnia całkowita obiektu to 197 mkw., zaś powierzchnia działki wynosi 313 mkw. Cena wywoławcza to 440 tys. 25 sierpnia do wylicytowania będzie trzypokojowe mieszkanie na warszawskim Targówku, którego cena wywoławcza wynosi 402 tys. zł. W kolejnych terminach będzie można powalczyć o zakup ziemi w Łochowie czy Wieliszewie oraz o mieszkanie w Nowym Dworze Mazowieckim.

Jak to działa

— W przeciwieństwie do tradycyjnej metody sprzedaży, w której punktem wyjścia negocjacji jest wysoka stawka, w przypadku aukcji cena wywoławcza jest ustalana na znacznie niższym pułapie, dzięki czemu wzbudza większe zainteresowanie nieruchomością u potencjalnych nabywców. Osoba sprzedająca, która zgłasza się do porazpierwszy-porazdrugi.com wspólnie z doświadczonym pośrednikiem, który wcześniej wizytuje nieruchomość, ustala cenę wywoławczą oraz minimalną cenę sprzedaży. Potencjalni klienci rejestrujący się na porazpierwszy-porazdrugi. com, otrzymują od pośrednika wszystkie niezbędne informacje o konkretnej nieruchomości, a następnie umawiają się na jej oglądanie. Uczestnicy podczas kolejnych rund aukcji składają swoje oferty zakupu, niejednokrotnie przekraczając oczekiwania rywali — wyjaśnia Renata Nóbrega, reprezentująca w Polsce portal porazpierwszy-porazdrugi.com.

Ustalając cenę minimalną, poniżej której sprzedaż nieruchomości nie jest możliwa, sprzedający nie ponosi żadnego ryzyka. Osoby biorące udział w transakcji w trakcie jej trwania nie ponoszą żadnych kosztów, gdyż organizator nie pobiera zaliczek. Nie- potrzebne są także zabezpieczenia finansowe, a wystawienie nieruchomości na stronie jest bezpłatne. Rozliczenie transakcji odbywa się dopiero w momencie jej finalizowania. Transakcja zajmuje zwykle 6 tygodni (około 30 dni roboczych).

Polsce daleko do Zachodu

— Koncepcja sprzedaży nieruchomości poprzez aukcje internetowe cieszy się dużą popularnością na Zachodzie, choćby w krajach anglosaskich. W Polsce jest to zupełnie nowa forma sprzedaży — podkreśla Renata Nóbrega.

Anna Osiecka z Colliers International zaznacza jednak, że polski rynek znajduje się na innym etapie rozwoju niż na przykład amerykański, na którym taki sposób sprzedaży nieruchomości doskonale się sprawdza. W Polsce nie ma chociażby obrotu mieszkaniami przejętymi przez banki.

— Ponadto większym zaufaniem cieszą się aukcje nieruchomości przeprowadzane na żywo, jakie organizowaliśmy dwa lata temu przyciągając sporo kupujących. Warunkiem powodzenia takiego sposobu sprzedaży jest ciekawa oferta, z cenami wywoławczymi przynajmniej o 30 proc. niższymi od rynkowych — dodaje Anna Osiecka.

Podobnego zdania jest Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości /  www.tomaszbleszynski.pl  /

— W Polsce były już podejmowane próby organizowania aukcji nieruchomości, jednak ten sposób zakupów się nie przyjął. Polacy to nie Amerykanie, nie chcą wystawiać na widok publiczny swojego majątku lub zamiaru jego pozyskania. Zwłaszcza starsze i średnie pokolenie woli kupować nieruchomości w "zaciszu gabinetów". Młodzi nabywcy z pewnością szybciej polubią tę formę inwestycji — twierdzi Tomasz Błeszyński.

Debiut portalu porazpierwszy-porazdrugi.com miał odbyć się pod koniec lipca, jednak wakacyjny zastój na rynku nieruchomości spowodował odwołanie zaplanowanych aukcji.

— Z każdym tygodniem odnotowujemy coraz większe zainteresowanie portalem. Zarejestrowało się wiele osób, które śledzą na bieżąco wystawiane na aukcjach nieruchomości. Do współpracy zgłosiło się również kilku pośredników — mówi Renata Nóberga.

Internetowe ogłoszenia

Jak mówi Joanna Wagner z portalu Allegro.pl, zaletą internetu jest możliwość dotarcia z ofertą do jak największej liczby potencjalnych klientów. W tym celu serwis Allegro stworzył kategorię nieruchomości i serwis www.otodom.pl, w którym można znaleźć ogłoszenia o sprzedaży i wynajmie lokali mieszkalnych i użytkowych.

— Zgodnie z regulaminem Allegro, w kategorii Nieruchomości prezentowane są ogłoszenia sprzedaży i wynajmu nieruchomości. Oznacza to, że ewentualna licytacja nie zobowiązuje użytkownika do zawarcia umowy kupna, gdyż zgodnie z prawem, taka umowa musi mieć formę aktu notarialnego. Informacje prezentowane w ogłoszeniu nie mają charakteru wiążącego — podkreśla Joanna Wagner.

Okiem prawnika

Sieć nie zwiększa ryzyka

Joanna Wąsik, dyrektor departamentu nieruchomości w TGC Corporate Lawyers

W praktyce nabycie nieruchomości na aukcji internetowej nie niesie ze sobą więcej zagrożeń niż dokonanie transakcji w sposób tradycyjny. Nigdy nie można mieć stuprocentowej pewności, że kontrahent wykona swoje zobowiązania umowne. Jeśli zaś umowa przedwstępna została zawarta w formie pisemnej, możliwe jest jedynie dochodzenie roszczenia odszkodowawczego bądź o zapłatę kary umownej, o ile została zastrzeżona. Dlatego bezpieczniejsza jest aukcja, która odbywa się przy udziale notariusza i niezwłocznie po jej zakończeniu strony podpisują umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego bądź w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Możliwe jest także zamieszczenie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wzmianki o prawach i obowiązkach wynikających z umowy przedwstępnej.

Małgorzata Ciechanowska

Źródło  Puls Biznesu

2011-08-14

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Nie ma popytu na akcje spółek deweloperskich,choć mogą okazać się zyskownym biznesem.

Papiery większości notowanych na warszawskiej giełdzie spółek deweloperskich są w tej chwili niedowartościowane. Wydawałoby się więc, że warto je kupować. Inwestorzy są jednak ostrożni.

- Giełda rządzi się swoimi prawami, a utrzymująca się niska cena nie zawsze musi oznaczać nadejście wzrostów. Dzisiaj deweloperka nie jest po prostu modna wśród inwestorów. Awersja do tej branży wnika z faktu, że spora grupa giełdowych graczy poniosła straty po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości w 2008 r. Mając to w pamięci, wolą dzisiaj wystrzegać się spółek z tego sektora - twierdzi Krzysztof Nowak z agencji nieruchomości Emmerson.

Zła opinia

Przeciętna inwestycja prywatnych osób w akcje to kilka-kilkanaście tys. zł. Zyski zależą od wyboru spółki i od koniunktury giełdowej.

- W okresie hossy inwestorzy zarabiali 200-300 proc. w ciągu roku, a w okresie bessy - tracili 70 proc. zainwestowanych środków - wylicza Paweł Grząbka, szef spółki doradczej CEE Property Group.

Obecnie jednym z najbardziej idących w dół krajowych indeksów, i to od dłuższego czasu, jest właśnie WIG-Deweloperzy. - To może być efektem nie najlepszych perspektyw firm deweloperskich na najbliższą przyszłość. W największych miastach do kupienia jest więcej nowych mieszkań niż w szczytowym okresie boomu z 2007 r. Dodatkowo, niekorzystne zmiany w programie "Rodzina na Swoim" mogą wpłynąć na wzrost rywalizacji o klienta, czyli np. spadek marży u deweloperów. Ponadto obniża się zdolność kredytowa Polaków, co może zmniejszyć popyt na nowe mieszkania. Rosną też stopy procentowe kredytów zaciągniętych w złotówkach, a spłata kredytów we frankach szwajcarskich spędza sen z oczu kredytobiorców ze względu na wysoki kurs tej waluty - opowiada Krzysztof Nowak.

Tomasz Błeszyński, doradca  rynku nieruchomości twierdzi, że niechęć wśród inwestorów budzi także "zła etykieta" przyczepiona do spółek deweloperskich. - Zaufanie do deweloperów jest niewielkie, w dodatku część tych podmiotów jest notowanych na giełdzie od niedawna. Ciągle słyszy się też o upadłościach deweloperów. Mimo, iż głównie bankrutują mniejsze spółki, te informacje zniechęcają osoby szukające pomysłów na lokatę kapitału. W dodatku sukcesywnie pojawiające się orzeczenia UOKiK-u, krające deweloperów za stosowanie niedozwolonych klauzul, również nie działają na ich korzyść - tłumaczy Błeszyński.  / www.tomaszbleszynski.pl /

Dobry moment

Akcje deweloperów są wyceniane nisko - często wskaźnik ich ceny giełdowej do wartości księgowej spada poniżej 1. - To jest w dużym stopniu skutek zbyt optymistycznych wycen ziemi, jakie te spółki posiadają w swoich bankach gruntów. Inwestorzy uważają, że te grunty są przeszacowane, bo często kupowane w szczycie boomu budowlanego - zauważa Paweł Grząbka.

Jednak jego zdaniem, obecna niska wycena tych firm stanowić powinna zachętę do ich zakupu. - Spółki deweloperskie są dobrze zarządzane, profesjonalnie, mają ciekawą strategię, poszukują nisz rynkowych. Zatem jest szansa, że za jakiś czas pokażą swoją wartość i ich notowania będą pięły się w górę. Poza tym optymistyczna prognoza wzrostu PKB w 2012 r., powyżej 3,5 proc., z pewnością wpłynie na pobudzenie rynku mieszkaniowego - przekonuje Paweł Grząbka.

Jak zauważa Krzysztof Nowak, ostatnio zarządy kilku firm zadecydowały o skupie własnych papierów, co powinno pozytywnie przełożyć się na ich kurs. - Ponadto dzisiejsza wycena rynkowa poszczególnych spółek wydaje się bardzo atrakcyjna. W niektórych przypadkach znajduje się ona grubo poniżej wartości księgowej. W związku z tym, kierując się giełdową maksymą "kupuj, kiedy poleje się krew", warto zastanowić się czy obecny czas nie jest właśnie dobrym momentem do takiej inwestycji - mówi Krzysztof Nowak.

Przy wyborze spółki do inwestowania trzeba przyjrzeć się jej wynikom finansowym z ostatnich trzech lat. Liczy się także strategia firmy i jej realizacja. Oznacza to, że zanim kupimy akcje danego podmiotu, warto sprawdzić jakie projekty zostały przez niego zrealizowane, jakie zostały zaniechane, a jakie są zamrożone.

Dorota Kaczyńska

12-08-2011

Źródło -  "Rzeczpospolita"

rp.pl


Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]
 
2017-09-06 20:46
Marek I. do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
uczucie takiej walki na pewno nie raz niejednemu towarzyszące, mnie na pewno też. Czasem nie[...]
 
2017-09-02 14:10
Michoł do wpisu:
Inwestorzy podbijają ceny mieszkań
Pan Błeszyński może mieć rację, bo chciwość deweloperów na pieniądze jest nam znana od lat. Oby[...]
 
2017-08-31 22:14
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
Dokładnie tak - trafnie Pan to określił - ciężki życiowy wybór. Jak zachować w tym wszystkim[...]