Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Aby kupno mieszkania było dobrym interesem, należy wybrać nie apartament, ale lokal popularny, bo łatwiej można go wynająć, a w razie potrzeby szybko sprzedać.


– Dla kupujących mieszkania kryzys ma swoje dobre strony: podaż lokali jest duża, a ich ceny podlegają negocjacjom. Do tego można znaleźć ciekawe oferty w atrakcyjnych lokalizacjach, których nikt w czasie hossy nie chciałby się pozbyć – mówi Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. / www.tomaszbleszynski.pl /


Jego zdaniem, jeśli nie będziemy inwestować w przeszacowane i przereklamowane projekty i lokalizacje, możemy dziś zrobić dobry interes.


– Ale pod warunkiem, że współpracujemy z niezależnymi doradcami, a nie tymi, którzy radzą kupującemu, jednocześnie reprezentując sprzedającego – podkreśla Błeszyński.


Mieszkanie czy hotel


Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu firmy Emmerson SA, która pośredniczy i doradza w transakcjach na rynku nieruchomości, uważa, że obecnie jest dobry czas na kupowanie mieszkań. – Z naszych analiz wynika, że uśrednione ceny spadły w większości miast i regionów w kraju. Pod kątem inwestycji najlepiej byłoby obecnie kupić mieszkanie dwupokojowe o powierzchni ok. 35 – 40 mkw. w centrum Warszawy, do 350 tys. zł. Ale takie lokale szybko znikają z rynku – mówi Waldemar Oleksiak.
Jego zdaniem stopa zwrotu z inwestycji powinna być wyższa i pewniejsza w przypadku mniejszych mieszkań. – W obecnych warunkach roczna stopa zwrotu w wysokości 5 proc. mogłaby być uznana za całkiem atrakcyjną. Ponadto można zakładać, że ceny nieruchomości w dłuższym okresie znowu zaczną wzrastać, choć pewnie już nie w takim tempie jak kilka lat temu – prognozuje Oleksiak.
Według niego na nieruchomościach można zarobić jeszcze więcej, jeśli zainwestuje się nie w mieszkania, lecz w condohotele. – Są na rynku oferty z wysoką stopą zwrotu, minimum 10 proc. rocznie, i to gwarantowaną – twierdzi doradca.


Nie czekać za długo


Paweł Grząbka, prezes zarządu firmy doradczej CEE Property Group, uważa, że stopniowy, ale ciągły spadek cen mieszkań sugeruje, iż należy jeszcze poczekać, gdy ktoś szuka okazji.
– Ale też nigdy nie wiadomo, kiedy trend spadkowy się odwróci. Myślę, że w perspektywie 12 – 18 miesięcy ceny nieruchomości mogą zacząć rosnąć z powodu obniżenia podaży. A poza tym lepiej zainwestować wcześniej, by nasz kapitał pracował, niż bez końca wyczekiwać jeszcze niższych cen – uważa Paweł Grząbka. – Zatem teraz, przy trendzie spadkowym cen, warto kupować. Stały, wysoki popyt na mieszkania, duże ruchy migracyjne Polaków za pracą, rosnące aspiracje młodych ludzi co do standardu życia – to przekonuje, że na obecnie kupionej nieruchomości trudno będzie stracić. Lokal będzie można wynajmować (chętnych w dużych aglomeracjach stale przybywa) lub, kiedy ceny zaczną rosnąć, korzystnie sprzedać – dodaje.
Paweł Grząbka podkreśla, że aby kupno lokum było dobrym interesem, należałoby się nastawić na zakup lokalu popularnego, bo jest łatwiejszy do wynajmu, a potem do sprzedaży. W przypadku apartamentów lub domów zwykle jest kłopot ze sprzedażą.
Analitycy firmy CEE Property Group policzyli, ile można zarobić, kupując apartament wakacyjny w Karpaczu. Zakup lokalu trzypokojowego, o powierzchni 62 mkw., za 390 tys. zł i jego wynajęcie przez dziesięć lat może przynieść dochód netto w wysokości 239,9 tys. zł. To oznacza, że roczna rentowność będzie się wahała między 5,5 a 6,9 proc.


Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy z Oppenheim Enterprise, uważa, że zanim zamrozimy kapitał w nieruchomościach, warto rozważyć lokaty bankowe.
– Bo dziś banki mocno rywalizują o klientów na rynku lokat, oferując wysokie oprocentowanie. Natomiast o ciągły wynajem mieszkania nie jest łatwo – zwraca uwagę Oppenheim.
– Na małe mieszkania w Warszawie, w niezłych lokalizacjach, trzeba wydać ok. 280 tys. zł. Miesięczny dochód brutto z takiego lokalu to 1,4 – 1,5 tys. zł. Pozwala to na zysk 6 – 6,5 proc. w skali roku. Musimy jednak odliczyć od zarobku koszty, które co pewien czas się pojawią, na przykład prowizja dla agencji za znalezienie kolejnego najemcy, odnowienie lokum itp. Poza tym co jakiś czas lokal będzie pusty, trzeba więc będzie płacić czynsz samemu. A im większe mieszkanie, tym gorszy wynik finansowy – wylicza Krzysztof Oppenheim.

Grażyna Błaszczak
30-01-2012
Źródło; Rzeczpospolita

Kategoria: Biznes
 
Inwestorzy sondują rynek 2012-01-19 13:45
 Oceń wpis
   

Obecnie najbardziej opłaca się lokata kapitału w grunty, wakacyjne apartamenty, lokale użytkowe lub niewielkie projekty deweloperskie.


Kryzys ma swoje dobre strony – ceny idą w dół a rozmowy ze sprzedawcą owocują kolejnymi obniżkami. – Właśnie w czasie kryzysu można znaleźć ciekawe oferty w atrakcyjnych lokalizacjach, których nikt w czasie hossy by nie sprzedał. Takie inwestycje są bardziej rentowne niż akcje, obligacje czy fundusze – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości               www.tomaszbleszynski.pl

Odporne na zawirowania


- Po dłuższej stagnacji inwestycyjnej klienci zaczynają pytać o niewielkie mieszkania dwupokojowe, a także o grunty budowlane. Zgłaszają się również inwestorzy zainteresowani zakupem lokali komercyjnych , zwłaszcza, jeśli są one objęte długoterminowymi umowami najmu, np. z jednym z sieciowych sklepów – twierdzi Marcin Jańczuk, przedstawiciel biura Nieruchomosci Metrohouse. Dodaje, że ze strony klientów pojawia się coraz więcej pytań o możliwości inwestowania - Jednak zazwyczaj są to osoby, które dopiero sondują rynek i czekają na kolejne obniżki. Chętnych do inwestowania w ciągu ostatnich lat było niewielu, pomijając zakupy okazyjne, które stanowią margines transakcji – mówi Jańczuk.


Z danych GUS wynika, że od II połowy 2009 r. rośnie liczba transakcji. Największy obrót dotyczy mieszkań - ok. 45 proc. ogólnej wartości transakcji rynkowych. Natomiast 27 proc. rynku, pod względem wartości sprzedaży, zajmuje obrót gruntami.  - W 2011 r. trend ten raczej nie uległ odwróceniu a nawet mógł się wzmocnić ze względu na niepewność na pozostałych rynkach inwestycyjnych – zapewnia Paweł Grząbka, szef CEE Property Group - Nie bez znaczenia jest też spadkowy trend cen nieruchomości – dodaje.


Według analityków, za jedną z form inwestycji, których wyniki nie są zależne od zawirowań na rynkach finansowych, uchodzą transakcje na rynku gruntów.  - Np. od stycznia do listopada 2011 r. nasi klienci „włożyli” w ziemię 22 mln zł., przeznaczając na poszczególną inwestycję średnio ok. 200 tys. zł. Kupują oni przeważnie grunty rolne położone na południe, zachód i południowy-zachód od Warszawy. Jest to w tej chwili teren szczególnie atrakcyjny, ze względu na bliskość stołecznej aglomeracji oraz prowadzone na nim inwestycje w infrastrukturę komunikacją – tłumaczy Hubert Telecki z Wealth Solutions – Inwestycje Ziemskie.
W tym roku stolica uzyska z zachodniej strony autostradowe połączenie z zachodnią Europą. Oprócz tego przebiegają przez te tereny trasy S8 i S7, które łączą Warszawę z Radomiem, Kielcami, Krakowem, Łodzią, Wrocławiem i Katowicami. Bardzo dobrze rozwinięta jest na Mazowszu również infrastruktura kolejowa. - Warszawa ciągle „rozlewa się” na okoliczne miejscowości. Już teraz granice miedzy nią, a okolicznymi miejscowościami są w wielu miejscach nieczytelne. Proces ten najszybciej będzie postępował w kierunkach najlepiej skomunikowanych z metropolią. Dlatego dobrym pomysłem jest inwestowanie właśnie na tych terenach – zapewnia Telecki.


Z drugiej strony, trwający od kilku lat spadek wartości nieruchomości sprawia, że lokata kapitału na tym właśnie rynku jest obarczona dużym ryzykiem – Zanim więc zdecydujemy się przeznaczyć np. nadwyżkę naszych oszczędności na kupno mieszkania czy działki, miejmy na uwadze, że uzyskanie satysfakcjonującej stopy zwrotu wymaga zaangażowania kapitału na dłuższy czas  – zaznacza Arkadiusz Rembowski, dyrektor ds. Rozwoju Produktów Finansowych w Money Expert.


Same mieszkania, nie tak dawno jedne z najpopularniejszych i najprostszych form inwestowania dziś nie przynoszą dużej stopy zwrotu – ok. 3,5 – 5,5 proc., co jest porównywalne z lokatami bankowymi. Klienci rzadko więc kupują lokale w dużych miastach w celach inwestycyjnych, choć takie transakcje nadal zajmują pewną część obrotów na rynku. W grę wchodzą najczęściej lokale, średnio za ok. 300 tys. zł o pow. 50 mkw. – W ubiegłym roku prowadziłem także rentowne  projekty związane z wykupem po atrakcyjnych cenach praw do lokali (cesja) od klientów rezygnujących z „wkupionego” wcześniej lokalu ze względów finansowych – mówi Tomasz Błeszyński.


Zdaniem Pawła Grząbki, Polacy niezbyt jeszcze potrafią jak i również ze względu na brak profesjonalnego serwisu mają ograniczone możliwości inwestowania w nieruchomości za granicą, stąd prawie cały potencjalny popyt koncentruje się na rynku krajowym. - Polskim inwestorom daleko jeszcze do Irlandczyków czy Hiszpanów, którzy w okresie boomu faktycznie byli poważnymi inwestorami na naszym podwórku – zauważa Grząbka. Twierdzi, że zamożni klienci indywidualni obecnie najczęściej albo kupują apartamenty wakacyjne, zwykle o pow. 35–50 mkw., za 200–350 tys. zł albo wchodzą w projekty deweloperskie. – W tym drugim przypadku oczekują rentowności powyżej 20 proc. rocznie, wykładając na przedsięwzięcie co najmniej 500 tys. zł – zapewnia Paweł Grząbka.


Jak twierdzi Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości, obecnie inwestorzy poszukują ofert po okazyjnych cenach, czyli co najmniej 30 proc. poniżej średniej stawki ofertowej w danym sektorze. - Nasi klienci inwestują głównie w projekty z wydanymi decyzjami budowlanymi, albo fizycznie istniejące. Mało jest drobnych, pojedynczych inwestorów. Takie osoby zazwyczaj zawiązują małe kooperacyjne struktury złożone na ogół z kilku prywatnych osób i koncentrują się na małych projektach do 3 mln zł – opowiada Edyta Krakowiak.


Chybione pomysły


Nadal jednak ceny wielu ofert odbiegają od ich realnej wartości. - Przy zakupach inwestycyjnych należy się kierować twardymi liczbami. Nie ma tu mowy o niepewności, czy przypadkowości – każdy taki zakup powinien być poprzedzony szczegółową analizą. W innym przypadku możemy narazić się na istotne straty – mówi Marcin Jańczuk.


Złym pomysłem wydaje się zakup mieszkania w standardzie popularnym na wynajem. Ich ceny hossa nadmiernie wywindowała a teraz nie widać końca fali obniżek. Np. w Warszawie, według danych Centrum AMRON – mkw. mieszkania w III kw. 2011 r. kosztował średnio 7,8 tys. zł a rok wcześniej – 8,2 tys. zł.
- Od kilku lat nie zmienia się lista nietrafionych inwestycji. Są to z pewnością mieszkania z rynku wtórnego z wielkiej płyty. Popyt na nie systematycznie maleje, w miarę spadku cen na rynku pierwotnym, tracą też swój  walor niskiej ceny. Nie warto również inwestować w mieszkania na obrzeżach aglomeracji, ponieważ, takich ofert stale przybywa, ich podaż w zasadzie nie ma ograniczeń wraz z upływem czasu, w przeciwieństwie do tych zlokalizowanych w centrach. Mieszkania i domy poza dużymi aglomeracjami uchodzą także za towar o bardzo słabej płynności, charakteryzując się cenami w najlepszym przypadku stabilnymi. Podobnie w przypadku domów wokół dużych aglomeracji  - ceny gotowych budynków nie są zbyt atrakcyjne, a poza tym są one trudno zbywalne – zwykle trzeba czekać co najmniej rok na nowego nabywcę - opowiada Paweł Grząbka.


Tomasz Błeszyński odradza inwestować w przeszacowane i przereklamowane projekty, inwestycje i lokalizacje. - Nie kupujmy po wpływem emocji i marketingowych sztuczek. Chłodno i z dystansu oceniajmy przyszły zakup – sugeruje Błeszyński.


Nie należy warto także wkładać kapitał w duże mieszkania, gdyż z uwagi na sporą podaż tego typu mieszkań i mały popyt na nie są one trudno zbywalne i trudne do wynajęcia i raczej przez najbliższe lata sytuacja w tym sektorze się nie poprawi. - Obecnie największe spadki cen dotyczą tych mieszkań – zauważa Edyta Krakowiak.


Oferty z potencjałem


W co więc najlepiej zainwestować biorąc pod uwagę obecna realia? Zdaniem pośredników i analityków, mamy dziś szansę zarobić np. na lokalach bardziej luksusowych bądź też wakacyjnych czy użytkowych jak i na ziemi.
- Obecnie warto rozważyć oferty gruntów z tzw. potencjałem czyli takich, na których w niedalekim czasie będą realizowane inwestycje drogowe, budowane biurowce lub obiekty handlowe. Ich ceny z pewnością są już dziś dość wysokie, ale wraz ze zbliżaniem się terminu realizacji inwestycji, będą jeszcze rosły. Mogą się nawet podwoić. Ale w tym przypadku trzeba uzbroić się w cierpliwość. W przypadku gruntów pod inwestycje rozsądek nakazuje by nie były to całe nasze zasoby gotówki, ponieważ okres zwrotu - transakcja sprzedaży gruntu - może być dość odległa w czasie. Wiadomo, że niektóre inwestycje ze względów formalnych trwają czasami długie lata. A to oznacza zamrożenie gotówki bez odsetek – tłumaczy Paweł Grząbka.


Np., według Huberta Teleckiego, dobrym rozwiązaniem może się okazać zakup kilkuhektarowej działki rolnej w okolicy jednego z największych polskich miast.  Dzięki  zmianie przeznaczenia, podziałowi, uzbrojeniu w media, mamy szansę uzyskać skokowy wzrost jej wartości. Proces ten zajmuje ok. 3-4 lata, ale po odliczeniu jego kosztów powinniśmy uzyskać stopę zwrotu wysokości kilkudziesięciu procent rocznie. - Operacja ta jest możliwa dzięki dużej dysproporcji między cenami gruntów rolnych i budowlanych w okolicach większych ośrodków miejskich. Dla przykładu jeden metr kwadratowy  ziemi rolnej w powiatach okalających Warszawę według Centrum AMRON kosztuje ok. 20 zł. Za ziemię budowlaną musimy płacić już ok. 180 zł za mkw. – wylicza Telecki.


Doradcy proponują także zakup nieruchomości zarządzanej przez operatora zarządzającego wynajmem np. pokoju w aparthotelu czy też apartamentu wakacyjnego. W tym przypadku zyski w ciągu roku sięgają od 4 do nawet 9 proc. wartości kupionego lokum. Dodatkowo, właściciel nieruchomości zyskuje możliwość wypoczywania we własnym apartamencie poza sezonem oraz liczy na wzrost wartości nieruchomości w długim okresie czasie.


Zdaniem Arkadiusza Rembowskiego, w naszym kraju daleko od nasycenia znajduje się rynek nieruchomości o wysokim standardzie. Mowa o apartamentach wyjątkowych pod względem jakości, architektury, położenia i wyposażonych w pakiety concierge. Są to jednak bardzo drogie oferty kosztujące nawet po kilka mln złotych, więc pozostają poza zasięgiem „przeciętnych” inwestorów indywidualnych - Jednak to te nieruchomości cieszą się największą odpornością na zmiany cen, szczególnie ich spadki, które dyktuje rynek bardziej detaliczny. Ponadto zapewniają najwyższą stopę zwrotu w przypadku ich wynajęcia – zapewnia Rembowski.

W takim przypadku stopa zwrotu oscyluje zwykle na poziomie ok. 5 - 10 proc. Co Więcej, zdaniem Pawła Grząbki luksusowe lokale zwłaszcza w miastach stołecznych na całym świecie systematycznie drożeją, nawet jeśli ceny w nieruchomości spadają. – Cały czas mówimy o zakupach w celach inwestycyjnych a nie spekulacyjnych, zatem pod uwagę brać trzeba okres w przedziale od 10 do 20 lat – wylicza Grzabka.


Coraz częściej oczy inwestorów zwrócone są na nieruchomości komercyjne – obiekty handlowe czy biura. - Inwestycja w lokal usługowy w nowym budownictwie w Warszawie powinien dać nam rentowność znacznie wyższą niż w przypadku mieszkań – nawet 8 - 9 proc. w skali rocznej. Wystarczy w takim przypadku zainwestować 300-400 tys. zł – zapewnia Marcin Jańczuk.


Za pożyczone


Wsparcie kredytowe z jednej strony może sprawić, że inwestycja okaże się całkowicie nieopłacalna, z drugiej – zwiększy skalę przedsięwzięcia a w efekcie końcowy zysk.
 - Trudno uzyskać teraz kredyt na dobrych warunkach. Marże i odsetki są wysokie. Po co bank ma zarabiać lepiej? Niech cała kwota zysku trafi do nas – radzi Tomasz Błeszyński.


Szczególnie trudno o kredyt na zakup ziemi w celach inwestycyjnych. Dodatkowo jego koszty są wysokie. -  Banki po tym rezygnacji z kredytów we frankach szwajcarskich, teraz coraz częściej wycofują się z kredytów w euro. Z kolei kredyty złotowe cały czas drożeją, a wysokość trzymiesięcznej stopy WIBOR to już niemal 5 proc. Najlepiej jest inwestować z wykorzystaniem gotówki, dzięki temu możemy działać szybko i wynegocjować znaczną obniżkę ceny. Na rynku ziemi ceny ofertowe mogą poważnie odbiegać od transakcyjnych, a możliwość szybkiego przelania całości środków jest często czynnikiem znacznie obniżającym wymagania sprzedającego – opowiada Hubert Telecki.


 Co jednak, gdy nie posiadamy całości potrzebnych funduszy?  -W takim wypadku, korzystnym rozwiązaniem jest udział w grupie inwestycyjnej, w ramach której stajemy się współwłaścicielem kilku nieruchomości.  Jest to również metoda o wiele bezpieczniejsza niż samodzielne inwestowanie. Zakup jednej dużej działki rolnej w atrakcyjnej lokalizacji to wydatek rzędu kilkuset tysięcy złotych. Dla bezpieczeństwa powinniśmy mieć jednak w portfelu kilka takich nieruchomości, żeby nie być uzależnionym tylko od wyników w jednym konkretnym miejscu. Dywersyfikacja taka wymaga jednak kwot rzędu kilku milionów złotych. Niewiele osób posiada wystarczające środki. Dzięki inwestycjom grupowym możemy stać się współwłaścicielem wielu nieruchomości inwestując już 100 tys. zł. – tłumaczy Telecki.


Dorota Kaczyńska
Styczeń 2012
Źródło;  ekonomia24

Kategoria: Biznes
 
Nowy rok, stare problemy 2012-01-11 22:23
 Oceń wpis
   

Na rynek nieruchomości w nadchodzącym roku będą nadal silnie oddziaływać zawirowania w gospodarce europejskiej i niestety również krajowej.

Rynek pozytywnie nie zareaguje na wprowadzenie przez banki rekomendacji S, co skutkować będzie w skali roku poważnym ograniczeniem dostępności do kredytów hipotecznych.

Na nieruchomości w sposób pośredni wpłynie też zamieszanie spowodowane piłkarskimi mistrzostwami EURO 2012, głównie za sprawą opóźnionych lub nawet wstrzymanych niektórych inwestycji infrastrukturalnych. Nie będziemy również obserwować wielkiego najazdu kibiców zagranicznych, a kryzys w UE powstrzyma ich zapędy do nadmiernego wydawania pieniędzy. Główne miasta mistrzostw zarobią, co nieco, ale na pewno nie tyle, co planują, a czasem będzie to saldo ujemne.

Negatywny wpływ na rynek inwestycyjny będzie mieć utrzymująca się huśtawka walutowa i rosnąca inflacja, oby jak najmniejsza. Bezrobocie w kraju, problemu z pracą w UE spowodują brak wolnych środków i tym samym zmniejszenie obrotu na rynku. Ceny mieszkań, których i tak już jest nadpodaż będą spadać nawet i do 20-30 % w skali roku, na różnych rynkach i segmentach. Jedynie Warszawa będzie zagrożona mniejszymi spadkami, jako „zielona wyspa”. Deweloperzy będą nadal borykać się z płynnością i kłopotami w kredytowaniu inwestycji. Chcąc nie chcąc będą zmuszeni dokończyć rozpoczęte projekty. Proces spadku cen czy też urealnienia wartości przeszacowanych nieruchomości potrwa w zależności od dynamiki poszczególnych lokalnych rynków. Jest to proces konieczny by odbudować „nadęty” polski rynek nieruchomości.

Na rynku wtórnym też zaobserwujemy duże korekty cen, co prawda oczekiwania właścicieli używanych mieszkań zawsze są wygórowane, ale by sprzedać będę bardziej skłonni do negocjacji. Bo i opcja wynajmu, zamiast sprzedaży też nie będzie za korzystna. Koszty utrzymania nieruchomości będą rosły, chociażby zapowiadana podwyżka energii elektrycznej czy gazu. Tak wiec ogólne koszty zakupu czy najmu mieszkań w skali miesiąca wzrosną a pensje raczej nie.
Moim zdaniem czeka Nas jeszcze i rewolucja podatkowa, czyli kataster zamiast podatku od nieruchomości. Samorządy lokalne mają już napięte budżety, na dofinansowanie od rządu chyba nie mają, co liczyć, pozostają, więc lokalne działania fiskalne. Już i tak na niektórych rynkach nie opłaca się inwestować z powodu małej atrakcyjności. To smutne, ale podział kraju na strefy A czy B dalej następuje.

Rynek nieruchomości komercyjnych, też nie będzie zachwycał, owszem projekty na potrzeby mistrzostw będą powstawać, „ale jedna jaskółka wiosny nie czyni.” Duża podaż w tym segmencie dalej się utrzyma, a jej skutki oceniać będziemy mogli dopiero późną jesienią.
Pomimo wszystko zachęcam do kupowania nieruchomości, jest to i zawsze będzie dobra inwestycja, tym bardziej, że w czasach recesji można kupić bardzo ciekawe projekty po okazyjnych cenach.

Kupujmy, inwestujmy w 2012 roku w nieruchomości, które z dużym zyskiem sprzedamy w 2014 -2015 roku, kiedy to znów powróci ożywienie i dobra koniunktura na ten rynek.

                                                                      Tomasz Błeszyński
         
                                            Doradca Rynku Nieruchomości
                                                              www.tomaszbleszynski.pl

Styczeń 2012

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Deweloperzy nie chcą ryzykować kupna ziemi, jeśli nie trafią na cenowe okazje. Mogą jednak wchodzić w spółki z właścicielami atrakcyjnych działek.

Pogłębiające się problemy deweloperów z uzyskaniem finansowania nowych osiedli, rekordowa liczba nowych mieszkań (ok. 48 tys. lokali do kupienia na głównych rynkach kraju), kolejne spadki cen nieruchomości. To wszystko powoduje, że firmy są dużo bardziej ostrożne w planowaniu nowych inwestycji. W konsekwencji zmniejsza się zainteresowanie działkami budowlanymi.

Zachodni model biznesu

Popyt na ziemię pod inwestycje stymuluje w pewnym stopniu nowa ustawa deweloperska, której przepisy zaczną obowiązywać pod koniec kwietnia br. Nakłada ona na deweloperów m.in. obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych.

– Można zakładać, że do czasu wejścia w życie nowych przepisów deweloperzy będą starali się wprowadzić na rynek jak największą liczbę inwestycji – prognozuje Krzysztof Nowak, analityk z Emmersona, firmy doradczej i pośredniczącej w obrocie nieruchomościami.

W tej sytuacji, jak przekonuje część analityków, alternatywnym rozwiązaniem może być tworzenie spółek typu joint venture między właścicielami gruntów a deweloperami.

– Ponieważ właściciele chcą na działce zarobić więcej, niż deweloper jest w stanie na nią wydać, wprowadzają nieruchomość aportem do spółki, a deweloper buduje na niej osiedle mieszkaniowe. Po zakończeniu przedsięwzięcia albo dzielą się zyskiem, albo właściciel gruntu dostaje za niego uzgodnioną wcześniej kwotę – wyjaśnia Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group. – Takie projekty realizowane są już w różnych miastach, np. na warszawskiej Białołęce – podkreśla.

Zdaniem Łukasza Madeja, szefa firmy doradczej ProDevelopment, dzięki takiej formule właściciel nieruchomości może liczyć na większy zysk, a deweloper – na mniejsze ryzyko. – Na bardziej rozwiniętych rynkach jest to popularny model biznesu – zapewnia Madej.

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, zauważa, że więksi deweloperzy mają jednak własne banki ziemi, z których będą korzystać przez co najmniej dwa lata.

– Szukają więc tylko okazji. Nierzadko sami chcą się pozbyć własnych działek – zauważa Tomasz Błeszyński.

Według niego tworzenie spółek deweloperów z właścicielami gruntów niesie ze sobą spore ryzyko.

– Nie sztuka wnieść do spółki ziemię i budować. Całe powodzenie inwestycji opiera się na sprzedaży mieszkań czy domów, a to nie jest dziś łatwe. Jeszcze trudniej będzie w 2012 r. Banki nie będą już tak przychylne ani deweloperom, ani kupującym. Program „Rodzina na swoim" wygasa, brakuje innej realnej koncepcji wpierania budownictwa, szczególnie mieszkaniowego – ocenia Błeszyński.

Częściej stosowanym rozwiązaniem, jak twierdzi Maciej Kossowski, prezes Wealth Solutions, jest finansowanie nowych inwestycji poprzez emisje obligacji. – Skupowanie ziemi „pod" deweloperów mieszkaniowych nie jest szczególnie atrakcyjnym pomysłem na biznes. Według GUS w pierwszych dziesięciu miesiącach 2011 r.inwestorzy indywidualni oddali do użytku o 2,3 proc. więcej domów jednorodzinnych niż w analogicznym okresie 2010 r. Natomiast w branży deweloperskiej doszło w tym czasie do spadku liczby oddawanych mieszkań i domów rzędu 11,1 proc. Znacznie większy sens ma zatem kupowanie ziemi w okolicach aglomeracji, którą po podziale i odrolnieniu będziemy mogli sprzedać indywidualnym nabywcom pod budowę domów – twierdzi  Maciej Kossowski.

Kuszenie okazjami

Jak szacuje Paweł Grząbka, w Polsce ziemię na sprzedaż ma kilkadziesiąt spółek i kilka tysięcy osób fizycznych. – Właściciele działek skupiają się na podwyższaniu ich wartości np. poprzez przekształcenie w grunt budowlany albo uzyskanie pozwolenia na budowę. I dopiero taka oferta trafia na rynek – tłumaczy Paweł Grząbka. Dewelopera może dziś jednak skusić tylko prawdziwa okazja.

Działki na obrzeżach Warszawy, jak podają analitycy CEE Property Group, kosztują ok. 500 – 700 zł za mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań, w której zawarty jest koszt gruntu. Deweloperom zależy, by z danej działki „wycisnąć" jak najwięcej PUM, bo wtedy zarobią więcej). W centrum stolicy stawki te wzrastają do 1 – 2 tys. zł za mkw. PUM.

W pozostałych aglomeracjach, w zależności od lokalizacji, ziemia pod budowę osiedli mieszkaniowych kosztuje 400 – 900 zł za mkw. PUM.

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego większość ofert jest jednak przeszacowana o 20 – 30 proc., co dodatkowo utrudnia obrót ziemią.

– Sprzedają się głównie działki już przygotowane pod inwestycję, np. z pozwoleniem na budowę lub chociażby z decyzją o warunkach zabudowy. Dla deweloperów liczy się czas realizacji projektu – podkreśla Michał Kosiarski z firmy doradczej Kos-Consulting.

Deweloperzy ofert ziemi szukają głównie na rynku stołecznym. W cenie są niewielkie, dobrze zlokalizowane, tanie działki.

Ile kosztuje mkw. ziemi budowlanej w zł*
•    Warszawa     710
•    Kraków     511
•    Wrocław     495
•    Trójmiasto     470
•    Poznań     420
•    Łódź     320
•    Katowice     335
*Zawarty w mkw. PUM, czyli powierzchni użytkowej mieszkania

Źródło: ProDevelopment

Dorota Kaczyńska
02-01-2012,
Źródło: Rzeczpospolita

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-11-17 15:19
pieniadze do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Wynik bardzo dobry. Praktycznie wygraliśmy ale sądzę, że przeważył argument niemerytoryczny tj.[...]
 
2017-11-15 19:08
Tomasz Błeszyński do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Polska nie zorganizuje International EXPO 2022 Poland w Łodzi. Wystawę zorganizuje stolica[...]
 
2017-11-07 15:38
angling do wpisu:
Dokąd płynie Łódź ?
Tak jest potencjał na 10 lat pracy dla eksperta dobrego. W pozytywnym sensie - jest co[...]
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]