Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
Komisja deredgulacyjna 2012-11-27 11:08
 Oceń wpis
   

Komisja Nadzwyczajna do rozpatrzenia projektów ustaw deregulacyjnych pracuje pełną parą odbyło się już kolejne posiedzenie.

Skład komisji, która liczy łącznie 26 osób trafnie odzwierciedla obecną arytmetykę sejmową składa się z 12 posłów PO, 2 - PSL, 8 - PIS, 2 - RP, 1 - SP, 1 - SLD. Będzie to zapewne gra do jednej bramki i wydaje się, że wynik meczu jest już przesądzony. Komisji przewodniczy poseł PO, były przewodniczący komisji Przyjazne Państwo.

Po prawie dwugodzinnej dyskusji na temat otoczenia deregulacyjnego komisja podjęła uchwałę o przeprowadzeniu w Sejmie wysłuchania publicznego. Jest to jak na razie jedyna i do tego pozytywna uchwała podjęta prze komisję. Publiczne wysłuchanie odbędzie się w dniach 10 i 11 grudnia 2012 r. W pierwszy dzień wysłuchanie publiczne zacznie się o godz. 12: 00, a w dniu drugim o godzinie godz. 9:00.

Należy mieć nadzieję, że do głosu zostaną dopuszczone wszystkie zainteresowane ustawą środowiska zawodowe. Konsultacje społeczne projektu ustawy przeprowadzane przez Ministerstwo Sprawiedliwości podczas procesu legislacji w ocenie wielu środowisk zostały wykonane nierzetelnie. Organizacje zawodowe chciałyby bardzo przedstawić swoje argumenty w imię dobrego demokratycznego zwyczaju.

Podtrzymuje swoja opinię, że proponowana deregulacja to nic innego jak planowe i systematyczne niszczenie funkcjonujących z powodzeniem struktur gospodarczych sektora MSP. Pod płaszczykiem zwiększenia konkurencyjności, tworzenia wirtualnych miejsc pracy wprowadza się regulacje prawne działające na szkodę polskich przedsiębiorców.

Strach, cwaniactwo, krwiożercza spekulacja, oszustwa, bankructwa zapanują po tych zmianach na rynku nieruchomości. Wszystko w imię deregulacji, swobody gospodarczej, która doprowadzi do pogorszenia, jakości świadczonych usług zawodowych, zagrażając bezpieczeństwu obywateli naszego państwa. Koszty społeczne i gospodarcze likwidacji licencji zawodowych pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości będą dotkliwe. Żal mi tylko ludzi, którzy tracić będą majątki życia na rzecz niekompetentnych pozbawionych kontroli deregulowanych fachowców.

Tomasz Błeszyński

Pośrednik w obrocie nieruchomościami /przed deregulacją/

Doradca Rynku Nieruchomości

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego przyjmowanego w formie uchwały rady gminy.

Określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Ustalenia planu miejscowego, wraz z innymi przepisami, kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Ma on wiążące i nadrzędne znaczenie również dla gospodarowania nieruchomościami. Podstawowym celem miejscowego planu jest zagwarantowanie optymalnego ładu przestrzennego. Brak miejscowych planów jest silnie oddziałującym hamulcem rozwoju inwestycji.

Przyczyn braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jest wiele. Według powszechnej opinii podstawowym powodem są szczegółowe przepisy, uciążliwe uzgodnienia, a to przekłada się na wysoki koszt opracowania planów, na co wielu gmin po prostu nie stać.

Łódź posiada zaledwie 5 procentowe pokrycie miasta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. To za mało w stosunku do potrzeb i lokuje to miasto na szarym końcu pośród innych metropolii.

Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości komentował w TVP znaczenie planów miejscowych dla rozwoju inwestycyjnego miasta.

Źródło: TVP /26/11/2012/

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Na razie firmy mają w ofercie umowę o rentę dożywotnią. Działa ona podobnie, jak odwrócona hipoteka, ale właściciel mieszkania traci prawo własności od razu, a nie po śmierci, jak będzie w przypadku nowych rozwiązań.

Otwiera się furtka dla osób, które zdecydują się oddać mieszkanie w zamian za dożywotnie świadczenia. Resorty finansów i gospodarki przygotowały założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Proponowane rozwiązania są krytykowane przez część środowiska doradców nieruchomości.

Doradca rynku nieruchomości Tomasz Błeszyński uważa, że w obecnym stanie prawnym w Polsce nie jest to "najszczęśliwsze" rozwiązanie. Zwraca uwagę na przykład na kwestię wyceny nieruchomości - według niego nie wiadomo jakie realnie pieniądze będzie otrzymywała osoba w zamian za swoje mieszkanie, nie ma też uregulowanych związanych z eksmisją, jeśli osoby, które podpiszą umowę z bankiem wpadną w poważne tarapaty finansowe.

W opinii Błeszyńskiego, odwrócona hipoteka to produkt dla osób świadomych i wiedzących czego chcą. Ekspert dodaje, że odwrócona hipoteka sprawdza się na przykład w krajach skandynawskich. Jednak jak podkreśla tam banki mają przygotowane wyceny, dzięki czemu każda z osób, która decyduje się na kredyt hipoteczny, wie na jaką kwotę może liczyć.

Źródło: Polskie Radio  25/11/2012/


Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

W 2013 r. nastąpi dalszy spadek cen mieszkań, zaś odbicie na rynku nieruchomości zacznie się od 2016 r. ocenia Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości (F PPRN).

W naszej ocenie obecna sytuacja wskazuje, że w 2013 r. nadal występować będzie duża nadpodaż mieszkań. Będą również problemy z finansowaniem zakupu, ze względu na wzrastające bezrobocie oraz malejące dochody zarówno osób pracujących w Polsce jak i tych z emigracji. Jeżeli nie będzie siły nabywczej, to nastąpi spadek cen powiedział Tomasz Błeszyński, wiceprezydent Federacji.

Spodziewamy się drastycznych spadków cen w segmencie mieszkań popularnych. Na rynku mieszkań luksusowych w 2013 r. sytuacja może się utrzymać projektów luksusowych jest niewiele i te projekty będą się sprzedawały dodał.

Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości prognozuje, że odbicie na rynku nieruchomości może nastąpić w 2016 roku.

Jeżeli sytuacja się unormuje to myślę, że odbicie na rynku nastąpi w 2016 roku, wcześniej możliwa jest pewna stabilizacja powiedział Błeszyński.

Źródło: PAP /nik/ jow/ jtt/ 22/11/2012/

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

22 listopada 2012 r. w Centrum Prasowym PAP Warszawa, ul. Bracka 6/8 odbyła się Konferencja prasowa Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości pod hasłem "Rynek nieruchomości w niebezpieczeństwie?"

W konferencji wzięli udział przedstawiciele reprezentujący rynek nieruchomości:

Zbigniew Kubiński - Prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, Powszechnego Towarzystwa Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości,
Aneta Filipiak-Karasińska Prezes Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Polski Centralnej,
Tomasz Błeszyński Wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości
,

Aneta Filipiak Karasińska przedstawiła korzyści płynące z realizacji bezpiecznej transakcji z udziałem pośrednika w obrocie nieruchomościami. Dobry pośrednik profesjonalnie przygotowuje ofertę nieruchomości, intensywnie ją reklamuje, angażując w to swoją wiedzę i środki finansowe, organizuje proces sprzedaży od skojarzenia klientów, aż do przekazania nieruchomości. Kupującym pośrednik przedstawia ofertę nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży oraz sprawdza ich stan prawny, weryfikuje dokumenty. Celem pośrednika jest bezpieczne doprowadzenie stron transakcji do finału w postaci umowy sprzedaży czy umowy najmu.

Karasińska zwróciła uwagę, aby kupujący dla swojego bezpieczeństwa zawierali umowy pośrednictwa, bowiem tak zwane pokazywanie nieruchomości bez umowy nie zabezpiecza możliwości korzystania z ochrony transakcji z ubezpieczenia pośrednika. Kupujący powinien wręcz żądać podpisania mowy o pośrednictwo, ponieważ dzięki temu jest chroniony. Usługa pośrednictwa to także porada ekspercka, która niesie za sobą ogromna odpowiedzialność za bezpieczne przeprowadzenie transakcji. Pośrednik w obrocie nieruchomościami to nie odpowiednik handlowca działającego w innych branżach. Zakup nieruchomości to inwestycja wymagająca dużych nakładów finansowych. Należy minimalizować ryzyko popełnienia błędu, kupienia nieruchomości obciążonej. Dobry pośrednik to osoba doskonale znająca lokalny rynek nieruchomości, mogąca nam służyć radą w razie wątpliwości.

Zbigniew Kubiński wskazał na zagrożenia bezpieczeństwa finansowo kredytowego na rynku nieruchomości. Zwrócił uwagę na ekspansję banków w sfery życia gospodarczego niezwiązanego z działalnością finansową. Podkreślił, że obecnie stanowione prawo uprzywilejowało system bankowy w procesach gospodarczych. W szczególności zwrócił uwagę na to, że niedawno obowiązująca ustawa deweloperska przekazała faktyczną władzę nad mieszkaniowymi projektami deweloperskimi bankom. W istocie istnieje tu konflikt interesów, bowiem często te same banki decydują o realizacji projektów deweloperskich, finansują projekty deweloperskie, a niejednokrotnie kredytują zakup mieszkań.

Zbigniew Kubiński podkreślił, że obecna sytuacja spłacania kredytów hipotecznych zaciągniętych kilka lat temu jest niekorzystna dla wielu spłacających i ich rodzin. Kilkaset tysięcy kredytobiorców spłaca mieszkania, których wartość w wyniku kryzysu znacznie zmniejszyła się a tymczasem pozostałe do spłaty kredyty przewyższają wartość zakupionych mieszkań. Banki żądając dodatkowych zabezpieczeń kredytu nierzadko wchodzą na majątki rodzin. W ten sposób uzależniane są całe rodziny na wiele lat.

Zdaniem F PPRN konieczne są rozwiązania systemowe obejmujące wszystkich kredytobiorców a nie tylko indywidualne sprawy. Banki hiszpańskie w obliczu kryzysu by nie pogrążać dalej swoich kredytobiorców na dwa lata zamroziły postępowania egzekucyjne. Podobne rozwiązania stosują banki amerykańskie wręcz umarzając część zobowiązań. Takich rozwiązań nie stosuje się w Polsce. Dodatkowo F PPRN zwraca uwagę na niebezpieczny dla przejrzystości operacji finansowych proceder tworzenia przez banki biur nieruchomości, co zdaniem Zbigniewa Kubińskiego stwarza konflikt interesów, bo bank jest powołany do obrotu pieniędzmi a nie nieruchomościami. Przypomniano, że USA w 2011 roku zabroniono bankom zajmować się pośrednictwem i zarządzaniem nieruchomościami.

Zbigniew Kubiński podkreślił, że państwo od kilku ostatnich lat nie prowadzi kompleksowej polityki mieszkaniowej, nadal nie powołano składu Państwowej Rady Nieruchomości, a w obliczu kończącego się w roku 2012 programu Rodzina na Swoim przedstawienie nowego programu jest spóźnione, co najmniej o rok. Nowy program ma charakter tylko koncepcji a sama nazwa programu projekt założeń projektu ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych świadczy o jego reklamowym PR owskim charakterze. Ponadto jest to kolejny pomysł wspierania przez państwo prywatnych firm deweloperskich a w rzeczywistości obsługujących je banków.
Odnośnie deregulacji zawodów rynku nieruchomości Kubiński zwrócił uwagę na obłudę projektodawców, którzy likwidując bezpieczeństwo na rynku nieruchomości zadbali o to, aby deregulacja nie oznaczała rezygnacji z administracyjnej obsługi tego rynku, bowiem w projekcie zachowano rejestry pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości, które nadal będzie prowadzić administracja rządowa pobierając za to określone opłaty. Wg projektu, aby być wpisanym do tego rejestru wystarczy złożyć dwa oświadczenia o zdolności do czynności prawnych i niekaralności za grupę przestępstw. Deregulacja zawodów rynku nieruchomości spowoduje utratę miejsc pracy na rynku nieruchomości przy zachowaniu etatów ministerialnych dla obsługi niepotrzebnych nikomu rejestrów.

Tomasz Błeszyński przedstawił korzyści płynące z inwestowania na rynku nieruchomości szczególnie w czasie kryzysu. Lokata w nieruchomości jest bardziej bezpieczna i korzystna niż w akcje, obligacje czy metale szlachetne, stare wino, dzieła sztuki. Wskazał, jakie profity możemy osiągnąć z inwestycji inwestycje w domy jednorodzinne nie są obecnie opłacalne. Kupowanie na oślep lokali użytkowych czy mieszkalnych w mało atrakcyjnych lokalizacjach i standardach jest również mało rentowne. W obecnej sytuacji zyski z wynajmu mieszkań też nie są zadowalające i szacowane na poziomie 4-6 procent w skali roku. Najlepsze zyski przynosi świadome inwestowanie w projekty ziemskie, gdzie stopa zwrotu wynosi min. 20 -30 procent w sakli roku. Błeszyński zaznaczył, że skuteczne i bezpieczne inwestowanie w nieruchomości wymaga gruntownej wiedzy i znajomości trendów. Dobry doradca rynku nieruchomości jest gwarantem udanej inwestycji, uchroni klientów przed nieprzemyślanymi zakupami.

Błeszyński wskazał, że obecna sytuacja gospodarcza, rosnące bezrobocie nie rokuje dobrych prognoz również dla rynku nieruchomości w 2013 roku. W nadchodzącym roku drożej nie będzie. Należy się spodziewać dalszych obniżek cen ofertowych min. mieszkań, na rynku pierwotnym i wtórnym. W segmencie mieszkań popularnych obniżki będą znacząca z powodu nadpodaży. Jedynie dobre luksusowe apartamenty w prestiżowych lokalizacjach utrzymają swoją cenę. Na rynku wtórnym przeszacowane oferty znacznie się urealnią, będzie królować kupujący posiadający gotówkę. Ewentualna stabilizacja rynku nieruchomości i powolny wzrost cen może nastąpić najwcześniej w granicach 2016 roku.


Źródło: www.pprn.pl  

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Mimo trudnej sytuacji na rynku, inwestycje w zakup ziemi są jednymi z najbezpieczniejszych.

Tak uważa wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Ruchu Nieruchomości Tomasz Błeszyński.

Podkreśla, że o ile ogólnie na rynku nieruchomości jest bardzo trudna sytuacja, to rynek ziemi radzi sobie stosunkowo dobrze. Zaznacza, że inwestując w ziemię nie chodzi o zakup byle jakiej działki, a takiej która jest położona w dobrym miejscu i jest uzbrojona.

Błeszyński podkreśla, że osoby, które zainwestowały na rynku nieruchomości - głównie ziemi, w długiej perspektywie na pewno nie stracą.

Jeśli chodzi o rynek mieszkań i domów to w najbliższym czasie nie należy spodziewać się poprawy. Rok 2013, podobnie jak obecny, będzie trudny - dodają eksperci.

Pomimo widocznej na rynku nieruchomości tendencji spadkowej cen, a także obniżania poziomu stawki WIBOR, zdolność kredytowa Polaków nie poprawiła się znacząco. Wciąż wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych spowodowane jest prowadzoną przez banki polityką, które wykorzystując spadki stawki WIBOR podwyższają swoje marże.

Analitycy prognozują, że na poprawę sytuacji potencjalnych kredytobiorców wpływ mogą mieć zapowiadane przez Komisję Nadzoru Finansowego zmiany w Rekomendacji S.

Źródło: Money.pl 22.11.2012

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Podział na Polskę A i B istnieje od lat i szybko nie zniknie. Inwestorzy wciąż wolą bezpieczny ekonomicznie zachód.

Linią dzielącą Polskę na dwie części: zachodnią lepiej rozwiniętą i wschodnią na niższym poziomie rozwoju jest Wisła. Wyjątkiem jest Mazowsze, przez które biegnie linia podziału.

Mazowsze stanowi odrębną jednostkę. Dzięki temu, że tutaj znajduje się stolica kraju, trafia tam najwięcej środków z funduszy Unii Europejskiej i najwięcej inwestorów lokuje tam swój kapitał mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Do rejonów zdecydowanie opóźnionych w porównaniu do reszty kraju zalicza się pięć województw: lubelskie, podkarpackie, podlaskie, świętokrzyskie i warmińsko-mazurskie.

Ogólnie tereny te historycznie uważa się za typowo rolnicze, upośledzone pod względem napływu kapitału zagranicznego, inwestycji bezpośrednich, rozwoju przemysłu, a nawet budownictwa mieszkaniowego. Wystarczy wspomnieć, że województwa te w momencie polskiej akcesji do Unii Europejskiej oficjalnie były uznane za najsłabiej rozwinięte w skali całej Wspólnoty. To w tych rejonach kraju tradycyjnie notuje się najniższe średnie płace, rekordowo niski poziom PKB na głowę mieszkańca oraz wysokie, choć niekoniecznie najwyższe, w Polsce bezrobocie podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Obawy inwestorów

Deweloperzy, podejmując decyzję o inwestycji, dokładnie analizują wskaźniki ekonomiczne konkretnych regionów i wybierają te, w których wyniki są najlepsze.

Kluczowymi czynnikami są naturalnie parametry ekonomiczne, ale również stopień rozwoju infrastruktury transportowej, dostępność wykwalifikowanej siły roboczej i kompetencje władz lokalnych oraz sprawność przeprowadzania procedur administracyjnych. Każdy z deweloperów, zwłaszcza komercyjnych, rozważa sprzedaż inwestycji po jej ukończeniu lub skomercjalizowaniu, dlatego decydując się na rozpoczęcie budowy, musi mieć pewność, że budynek znajdzie nabywców wyjaśnia Monika Rajska-Wolińska, partner zarządzający Colliers International w Polsce.

Niestety, tym, co od razu dyskwalifikuje Polskę Wschodnią w procesie decyzyjnym inwestorów, jest infrastruktura, a raczej jej brak. Aż cztery z pięciu wymienionych wcześniej województw (podlaskie, lubelskie, podkarpackie i warmińsko-mazurskie) uznano za najgorsze w kraju pod względem tzw. dostępności transportowej. Inwestycje drogowe rozpoczęte kilka lat temu w związku z przygotowaniami do Euro 2012 szerokim łukiem ominęły Polskę Wschodnią, podobnie jak sama organizacja mistrzostw Europy.

Poza ukończoną niedawno autostradą A4 ta część kraju nie dysponuje infrastrukturą drogową o standardach europejskich. W ten sposób wschodnie regiony kraju zdają się kręcić na karuzeli błędnego koła. Ponieważ nie ma tu dostatecznie dobrych dróg, inwestorzy zagraniczni zdecydowanie stronią od lokowania tu swoich biznesów, uważając tego typu pomysły za ryzykowne i pozbawione głębszego sensu. Z drugiej strony państwo, nie dostrzegając parcia na wschód Polski kapitału zagranicznego, nie widzi specjalnego sensu w inwestowaniu miliardów złotych w infrastrukturę drogową tych województw, bo i po co? Poza tym skutecznie działa tu efekt śnieżnej kuli. Ponieważ gros inwestycji zagranicznych wybiera zachód, kolejni cudzoziemcy, planując inwestycje w Polsce, wybierają te same rejony jako jedyne pewne i sprawdzone miejsca do inwestowania swoich pieniędzy i prowadzenia interesów uważa Jarosław Jędrzyński. Z kolei większość inwestycji we wschodnich regionach realizowanych jest przez niewielkich lokalnych deweloperów.

Zatarcie podziałów

Jest szansa, że dysproporcje między Polską Wschodnią i Zachodnią stopniowo będą zanikać. Już od jakiegoś czasu są podejmowane działania w tym celu. Od dwóch lat funkcjonuje Krajowa Strategia Rozwoju Regionalnego 2010- 2020, określająca sposoby wspierania funduszami unijnymi biedniejszych regionów kraju.

Poza tym w przyszłym roku dobiega końca misja siedmioletniego Programu Operacyjnego Rozwoju Polski Wschodniej, specjalnie przeznaczonego dla piątki wschodnich województw. W jego ramach z funduszy unijnych (około 2,8 mld EUR) finansowane są przedsięwzięcia związane z rozwojem infrastruktury komunikacyjnej, wspieraniem innowacji, dostępem do Internetu, rozwojem miast, szkolnictwa wyższego i turystyki.

Niestety, ich skuteczność na razie wydaje się ograniczona. Największym sukcesem programów wsparcia wschodnich rejonów kraju jest uświadomienie rządzącym gremiom ogromnej skali potrzeb, sił i środków koniecznych do zasypania przepaści rozwojowej dzielącej Polskę A i Polskę B uważa Jarosław Jędrzyński.

Podobnie uważa Tomasz Błeszyński, którego zdaniem sukces zacierania granic zależy przede wszystkim od woli politycznej i ilości pieniędzy lokowanych w rozwój pięciu województw.

Jest to praca na długie lata i na pewno obecny kryzys nie przyspieszy tych działań, a wręcz może je opóźnić. Należy spodziewać się bowiem dalszych cięć nie tylko budżetu centralnego, ale i Unii Europejskiej przewiduje Tomasz Błeszyński.

Małgorzata Ciechanowska

2012-11-21

Źródło: portal www.pb.pl


Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Ceny mieszkań spadają, więc kupno lokalu na wynajem staje się bardziej opłacalne.

Analitycy agencji Metrohouse & Partnerzy sprawdzili, ile można zarobić na wynajmie w dużym mieście  chodziło o dwupokojowe mieszkanie używane, kupione po średnich cenach z okresu VIIIX 2012 r. Założyli, że lokal przez miesiąc w roku może stać pusty oraz że właściciel płaci podatek od najmu (ryczałt 8,5 proc.).

Okazało się, że z siedmiu badanych miast (Warszawa, Kraków, Katowice, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Łódź) największy zysk z wynajmu można osiągnąć z mieszkania w Katowicach.

 To jedyne z miast, gdzie rentowność z wynajmu przekracza 5 proc. W Łodzi, Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu i Warszawie wynosi ona od 4,05 proc. w Łodzi do 4,55 proc. w stolicy  wylicza Marcin Jańczuk z Metrohouse & Partnerzy.  Najmniejsze szanse na szybkie pomnożenie kapitału mają inwestorzy kupujący lokale w Krakowie. Tam średnia rentowność wynosi 3,95 proc.  dodaje.

Metrohouse podaje, że ostatnio rentowność wynajmu nieco wzrosła. Na początku sezonu wakacyjnego średnia wyniosła 4,17 proc., a teraz wzrosła do 4,45 proc.  Wpływ na to mają spadki cen mieszkań, które są powodowane brakiem finansowania i dużą konkurencją na rynku lokali na sprzedaż. W ofercie deweloperów budujących w największych miastach jest przecież ok. 60 tys. mieszkań  mówi Jańczuk.

Sławek Muturi, prezes stowarzyszenia Mieszkanicznik, z ponad dziesięcioletnim doświadczeniem w wynajmie nieruchomości, uważa, że najem jest bardziej stabilny niż inwestowanie polegające na kupnie nieruchomości i jej późniejszej sprzedaży z zyskiem.

 Mała dostępność kredytów powoduje, że mniej osób poszukuje mieszkań, więc spadają ich ceny. Natomiast ci, którzy nie mają wystarczającej zdolności kredytowej, zamiast kupować, wynajmują lokal. Oba te czynniki przyczyniają się do wzrostu rentowności najmu  wyjaśnia Muturi.

Tomasz Błeszyński, pośrednik i doradca na rynku nieruchomości, zwraca uwagę, że duża podaż lokali na wynajem powoduje długi okres oczekiwania na potencjalnego klienta.

 Rentowność najmu nie jest taka jak kiedyś. Dziś w zależności od rynku, lokalizacji i długości najmu oraz stawek można zyskać ok. 46 proc. rocznie  szacuje.

  Źródło: Rzeczpospolita - Grażyna Błaszczak -20-11-2012


Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Pakietowe kupno mieszkań to wydatek rządu co najmniej 500-600 tys. zł. Przychody z najmu długo nie zrekompensują włożonego kapitału, a na wzrost wartości lokum trudno w najbliższych latach liczyć.

   Inwestorzy zarobią dziś jedynie na zakupach pakietowych mieszkań w Warszawie i Poznaniu twierdzi Paweł Grząbka, szef CEE Property Group. Wstrzymałbym się jeszcze w przypadku Wrocławia i Krakowa oraz Trójmiasta. W tych aglomeracjach średnie ceny mogą jeszcze spaść, po pojawieniu się na rynku nowych, tańszych projektów położonych na obrzeżach miasta dodaje.

Pakietowe zakupy to jednak dziś segment bardzo trudny, nawet w stolicy. Transakcje, do których dochodzi sporadycznie, zwykle dotyczą indywidualnych inwestorów kupujących dwa, góra trzy lokale. Podmioty instytucjonalne, które kiedyś kupowały mieszkania garściami, w ogóle nie interesują się rynkiem. W czasie hossy Amerykanie, Kanadyjczycy, Irlandczycy, Hiszpanie kupowali mieszkania nawet ich nie oglądając. Teraz nie ma takich sytuacji, a przynajmniej my ich nie widzimy zapewnia Bartosz Turek, analityk z Home Broker.

Przegrzany rynek

   Nikt dziś nie liczy na wzrost wartości nieruchomości, przynajmniej w ciągu najbliższych lat, a to automatycznie blokuje większość pakietowych zakupów. Inwestorzy, którzy wchodzą w takie transakcje, chcą zarabiać na najmie.

Podczas gdy w latach 2006 -2008 do zakupów pakietowych zaliczano transakcje obejmujące powyżej 10-15 mieszkań, obecnie już 3-4 lokale uchodzą za pakiet. - Każdy deweloper szacuje koszty marketingu i sprzedaży - a zakup pakietowy obniża je, gdyż skraca czas komercjalizacji projektu. Dlatego deweloper może zaoferować niższą cenę mieszkania. Wysokość upustu zależy od projektu, segmentu rynku czy miasta wylicza Łukasz Madej, szef firmy doradczej ProDevelopment.

Część deweloperów, zmuszonych do sprzedaży, np. by dzięki temu kredyt banku, który wymaga odpowiedniego stopnia komercjalizacji inwestycji, będzie gotowa do rozmowy o rabatach nawet przy 2-3 lokalach. Jednak inni deweloperzy w ogóle nie chcą o tym rozmawiać, by nie doprowadzić do obniżania cen albo w obawie, że lokale wcześniej czy później wrócą do sprzedaży.

-  Obecna nadpodaż mieszkań na rynku pierwotnym powinna zachęcić do inwestycji pakietowych. Deweloperom takie rozwiązania byłyby na rękę, gdyż oznaczają większą sprzedaż i szybsze zasiedlenie projektu. Przy pakietach są więc skłonni do większych obniżek czy dodatkowych promocji. Propozycja ta jednak nie jest zbyt opłacalna dla inwestorów. Nie sztuką jest dziś kupić pakiet za dobrą cenę. Nie wiadomo jednak, co z tym projektem dalej robić. Czy czekać na zwyżkę cen, do której może dojść nawet dopiero w 2016 r.? Czy wynajmować, prawdopodobnie przy niewielkiej rentowności? zastanawia się Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości.

Obecnie na sprzedaż trafią właśnie mieszkania kupowane w pakietach w latach 2007 2009.

- Pozbywają się ich inwestorzy, którzy wierzyli w wysokie stopy zwrotu, jakie mieli otrzymać z rosnących cen, jak i wynajmu lokum. Rynek się mocno przegrzał, stawki spadły i obiecane zyski odeszły w przeszłość. Niemal, co tydzień do działu inwestycyjnego naszej spółki zgłaszają się osoby reprezentujące pakietowych właścicieli - opowiada  Błeszyński.

Dalsze spadki cen

  Ci, którzy myślą o pakietowym kupnie, będą musieli wyłożyć znacznie więcej pieniędzy niż kilka lat temu, mimo spadków cen. W okresie hossy wystarczyło nawet 20 30 tys. zł, jeśli inwestor decydował się na lokal, np. w tzw. systemie 10/90 i następnie sprzedawał go jeszcze w trakcie realizacji inwestycji.

- Teraz minimalny poziom finansowy to koszt zakupu mieszkania, czyli kilkaset tysięcy złotych. W obecnej sytuacji rynkowej bez własnych środków finansowych czy też zdolności kredytowej na sfinansowanie 100 proc. transakcji nie warto kupować nieruchomości opowiada Łukasz  Madej.

Bartosz Turek przypomina, że pojawiały się różnego rodzaju zrzeszenia osób, które chciały grupowo negocjować ceny u deweloperów. Ale dziś ten rynek nawet w niewielkiej skali nie istnieje i ciężko mówić o miejscu na jego potencjalny rozwój twierdzi. Jak dodaje Paweł Grząbka, grupa inwestorów kupująca razem pakietowo mieszkania jest sensownym przedsięwzięciem, ale trudnym dziś do wdrożenia. W ciągu ostatnich czterech lat pojawiło się kilka takich inicjatyw, ale nie wyszły poza planowanie  mówi Paweł Grząbka.

Pakietowe kupno mieszkań to wydatek rządu co najmniej 500-600 tys. zł. Przychody z najmu długo nie zrekompensują włożonego kapitału, a na wzrost wartości lokum trudno w najbliższych latach liczyć

Ponadto, jak zauważa Tomasz Błeszyński, ostatnio skurczyła się oferta atrakcyjnych i ciekawych projektów. Deweloperzy budują coraz dalej od centrum miast, oddając coraz gorsze projekty pod względem architektury, funkcjonalności czy standardu wykończenia. Istnieje więc ryzyko zamrożenia funduszy i to na długo. Na rynku co chwilę pojawiają się różne pomysły mające podnieść sprzedaż deweloperom, np. zakup z gwarancją najmu. Jest to nierealne, tym bardziej, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym spadają i będą spadać. Nie pomogą tu nowe koncepcje dofinansowania mieszkań w stylu Mieszkania dla Młodych (MDM), którą można raczej nazwać programem satyrycznym z cyklu Mann do Materny, gdyż jest pomyślany, by pomagać deweloperom, a nie kupującym mieszkania zapewnia Tomasz Błeszyński.

Źródło: Rzeczpospolita

Dorota Kaczyńska

10-11-2012

 

Kategoria: Biznes
 
Polska branża budowlana 2012-11-13 23:22
 Oceń wpis
   

Potężny program inwestycji infrastrukturalnych zaskoczył całe państwo. Wbrew nadziejom na szybki rozwój przedsiębiorstwa budowlane przeżywają trudny okres. Spada rentowność, brakuje nowych kontraktów.

Strzeliliśmy sobie samobójczą bramkę. Przygotowania do Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej EURO 2012 miały być niesłychanie korzystne między innymi dla naszych przedsiębiorstw budowlanych. Polska w budowie to było atrakcyjne hasło. Niestety dziś już wiadomo, że szansa została zaprzepaszczona.

Wartość rynku budowlanego w ubiegłym roku wyniosła około 190 mld zł. Największy udział w tej kwocie, ok. 40 proc., miały przedsiębiorstwa realizujące inwestycje infrastrukturalne: stadiony, autostrady i inne drogi, lotniska. Łącznie z budowlami wodnymi i rurociągami ten udział wzrasta do 60 proc. ocenia Zofia Bolkowska, profesor w Wyższej Szkole Zarządzania i Prawa, ekspert Kongresu Budownictwa Polskiego.

Po dwóch latach stagnacji w 2011 r. i w pierwszych miesiącach br. sektor budownictwa osiągał wysokie wskaźniki wzrostu. Oczywiście w ogromnym stopniu przyczyniały się do tego gigantyczne fundusze europejskie. Ale te pieniądze się kończą. Być może w nowej perspektywie finansowej znów pojawi się szansa dla tej branży. Jednak z pewnością będą to znacznie mniejsze kwoty.

Rosną trudności

Tak czy inaczej, ulegaliśmy rządowej propagandzie. Przed EURO 2012 występowała niezwykle silna presja na realizację opóźnionych zadań infrastrukturalnych. Jednocześnie trudności finansowe zaczęły mieć negatywny wpływ na działalność firm budowlanych. Na rosnące koszty kontraktów wpływał wzrost płac, a także cen materiałów. Realizowano projekty w pośpiechu, często bez dobrego przygotowania, co mści się do dzisiaj podkreśla Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Dziś można powiedzieć, że nastąpiło wręcz załamanie. Już drugie półrocze ubiegłego roku wskazywało, że sytuacja finansowa w budownictwie może być zagrożeniem dla płynnego funkcjonowania wielu przedsiębiorstw. W I kwartale br. warunki finansowe uległy dalszemu pogorszeniu, szczególnie w firmach budujących autostrady, drogi i obiekty infrastrukturalne. Wprawdzie I kwartał jest zawsze w budownictwie najgorszy, ale w tym roku wskaźniki są znacznie niższe niż w latach ubiegłych.

Niezakończone i nierozliczone kontrakty spowodowały brak płynności finansowej. Ma to bezpośredni wpływ na tempo wykonywanych prac i powoduje również zatory płatnicze u podwykonawców zwraca uwagę Tomasz Błeszyński. / www.tomaszbleszynski.pl /

Maleje rentowność firm budowlanych. Dwa lata temu budownictwo osiągnęło wskaźnik rentowności netto na poziomie 4,2 proc., w ubiegłym roku 2,3 proc., a w I kwartale br. wynik netto był ujemny (-1 proc.). Rosły straty, szczególnie w przedsiębiorstwach realizujących projekty infrastrukturalne. Wzrastało zadłużenie i powstawały zatory płatnicze dodaje Zofia Bolkowska.

W I kwartale br. 56 proc. spośród 1,7 tys. badanych przedsiębiorstw budowlanych nie przynosiło zysku, a w firmach realizujących projekty infrastrukturalne nawet 70 proc. Przedsiębiorstwa będące w trudnej sytuacji finansowej zaciągają kredyty krótkoterminowe, których wartość w 2011 r. do marca br. wzrosła prawie o 80 proc. Z drugiej strony banki coraz częściej odmawiają udzielania kredytów.

Kłopoty nie spadły na nas nagle. Niektórzy eksperci mówili o nich od dawna. Co do jednego w zasadzie nie ma wątpliwości: potężny program inwestycji infrastrukturalnych wart dziesiątki miliardów euro nie stał się motorem rozwoju. Przeciwnie, nie byliśmy do niego przygotowani ani organizacyjnie, ani prawnie. Poza tym nie przewidziano skokowego wzrostu cen materiałów budowlanych przypomina Dawid Piekarz, wiceprezes Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa.

Kwadratura koła

Przekleństwem naszej gospodarki, w tym budownictwa, jest dominujące w przetargach (a czasem jedyne) kryterium najniższej ceny. Dlatego nieuczciwi wykonawcy często podają cenę rażąco niską. A zamawiający udają, że tego nie widzą. W efekcie ta cena staje się absurdalnie wysoka.

Mamy do czynienia z istną kwadraturą koła. Wyceny prac, powtórzmy, są drastycznie zaniżane. Rosną ceny materiałów i płace (te ostatnie ze względu na pośpiech w realizacji zadań i konieczność angażowania dodatkowych wykwalifikowanych specjalistów). W rezultacie koszty kontraktów są znacząco przekraczane.

Sytuacja przedsiębiorstw budowlanych w naszym kraju jest wyjątkowo niedobra. Projekty są opracowywane w ostatniej chwili. Często wymagają wielu zmian, zaś kosztami obciąża się wykonawcę (nawet jeśli zmian dokonuje się nie z jego winy). W ogóle obowiązujące przepisy są niekorzystne dla wykonawców. To oni prawie zawsze ponoszą ryzyko, na przykład z powodu wzrostu cen materiałów, VAT, zmian w regulacjach podatkowych twierdzi Dawid Piekarz.

Inna nasza specjalność narodowa to polityka przetargów. Występuje w nich niesamowita nierównowaga stron. Zamawiający ma tylko przywileje, a wykonawca obowiązki. Nie zwraca się uwagi na doświadczenie. Rezultaty są często fatalne. Ostatnio mamy tego liczne przykłady.

W drugim półroczu br. kondycja przedsiębiorstw budowlanych pogarsza się. Po EURO 2012 nie ma już rządowej presji na realizację zadań infrastrukturalnych. Spada portfel zamówień. Wzrost jest więc coraz słabszy. W tej sytuacji przewiduje się zwolnienia sięgające w najgorszych scenariuszach nawet 150 tys. osób mówi Dawid Piekarz.

 

Mieczysław T. Starkowski

Źródło: INWESTOR

Listopad 2012

 

 

Kategoria: Biznes
 
1 | 2 |

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]
 
2017-09-06 20:46
Marek I. do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
uczucie takiej walki na pewno nie raz niejednemu towarzyszące, mnie na pewno też. Czasem nie[...]
 
2017-09-02 14:10
Michoł do wpisu:
Inwestorzy podbijają ceny mieszkań
Pan Błeszyński może mieć rację, bo chciwość deweloperów na pieniądze jest nam znana od lat. Oby[...]
 
2017-08-31 22:14
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
Dokładnie tak - trafnie Pan to określił - ciężki życiowy wybór. Jak zachować w tym wszystkim[...]