Tomasz Błeszyński - od 2007 r. bloguje na Money.pl
 Oceń wpis
   

Inwestycje alternatywne

Zbiorowe kupowanie nieruchomości staje się coraz bardziej powszechne. W ten sposób każdy drobny inwestor może stać się właścicielem ziemi, a nawet biurowca czy centrum handlowego.

– Realizowane projekty w oparciu o grupowy kapitał dziś są najczęściej w fazie rozruchu. Po 2013 r. może się spodziewać pierwszych realizacji w wypłat zysków, które ostrożnie wycenianie są na poziome min. 30 - 40 proc. w skali rocznej – wylicza Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości   / http://www.tomaszbleszynski.pl /.

 Jego zdaniem, obecnie warunki budowania portfela inwestycyjnego są dobre ze względu na  dużą podaż nieruchomości w różnych cenach i lokalizacjach. Sami inwestorzy chętnie szukają nowych sposób na lokowanie oszczędności. - Jedynym mankamentem jest brak możliwości powiększenia kapitału po przez finansowanie zewnętrze, gdyż sektor bankowy jest bardzo ostrożny w finansowaniu rynku nieruchomości – zauważa Błeszyński.

Za niewielkie kwoty

Niedawno na rynek rzucono nowy pomysł - powołano serwis crowdfunders.pl, który ma na celu finansowanie różnorodnych przedsięwzięć przez społeczność Internautów.

Łukasz Madej, właściciel ProDevelopment Group, przekonuje, że dzięki Internetowi wielu drobnych inwestorów może wspólnie zrealizować nawet duże projekty inwestycyjne, takie jak np. zakup biurowca, hotelu czy nawet sfinansowanie jego budowy. - W oparciu o crowdfunding, duża grupa Internautów dysponujących zwykle niewielkimi kwotami, może wspólnymi siłami zgromadzić wymagany kapitał, np. kupić duży grunt lub nawet bank gruntów, sfinansować budowę hotelu, biurowca czy wreszcie nawet kupić biurowiec albo centrum handlowe – opowiada Łukasz Madej. - Rentowność z inwestycji zależy od aktualnej sytuacji i perspektyw w danych branżach w jakich dokonuje się inwestycji – dodaje.

Właściciele serwisu crowdfunders.pl proponują dziś zbiorowy zakup krakowskiego biurowca klasy A, o pow. ok. 2,8 tys. mkw., zbudowanego w 2007 r. przy ul. Bratysławskiej (Krowodrza). Obecnie budynek jest wynajęty w 40 proc. Jego ofertowa cena wynosi 22 mln zł. Sprzedawca dopuszcza możliwość kupna poszczególnych pięter przez osobne podmioty, do wzięcia są więc powierzchnie o wielkości ok. 350 mkw., w cenie  7 - 10,5 tys. zł.  Współudziałowcy biurowca będą czerpać zysk z jego wynajmu.

- Jeżeli nie zbierzemy wystarczającej liczby zainteresowanych, opcją „mini" jest zakup tylko jednego piętra. Zakładamy jednak, że głównym źródłem następnych projektów  inwestycyjnych będą użytkownicy serwisu – opowiada Łukasz Luzar, pomysłodawca serwisu crowdfunders.pl.

Jak ma wyglądać transakcja oparta na tej koncepcji? Łukasz Luzar proponuje powołanie spółki celowej albo wykorzystanie mechanizmu funduszu inwestycyjnego zamkniętego.

-  W ciągu niecałych dwóch tygodni ponad 130 zainteresowanych wstępnie zadeklarowało niemal 100 tys. zł. Jednocześnie szukamy firm, które będą zainteresowane zmianą swojej siedziby, tak żeby osiągnąć 80 proc. powierzchni wynajmu za pomocą listów intencyjnych, jeszcze przed finalizacją transakcji – zapewnia Luzar.

Trudna ocena

Jednak taka inwestycja, zdaniem pośredników i analityków, budzi wiele pytań i wątpliwości. Osoby zainteresowane inwestowaniem grupowym muszą najpierw ustalić, kto i w jaki sposób będzie oceniać rentowność proponowanych do sprzedaży projektów, jaka może być ich stopa zwrotu oraz w jaki sposób będzie zagwarantowana współwłasność nieruchomości osobie, która zainwestowała np. kilka tysięcy zł. Istotne jest także kto będzie zarządzać obiektem i w jaki sposób inwestorzy mogą na wpływać na to, co dzieje się z nieruchomością. Również nie jest bez znaczenia fakt, czy łatwo będzie sprzedać swoje udziały i z jakim zyskiem.

–Trudno utrzymać optymalne koszty, bezpieczeństwo prawne - w tym podatkowe - oraz sens samej inwestycji przy takiej konstrukcji gdzie kilkaset osób wpłaca drobne kwoty. Ta formuła może się sprawdzać, jeśli grupa fanów np. finansuje wydanie książki swojego ulubionego pisarza czy przygotowanie gry komputerowej – tak, by ominąć udział kosztownych wydawców. Ale takie osoby nie liczą na odzyskanie swoich pieniędzy z zyskiem. Jeśli ktoś chce inwestować drobne kwoty w duże obiekty czy  projekty, sprawdzonym rozwiązaniem jest zakup akcji w ofercie publicznej lub na rynku wtórnym – na giełdzie – sugeruje Maciej Kossowski, prezes Wealth Solutions.

Również zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, kupowanie „kawałka" budynku w nadziei na zyski jest mało efektywne. - Rynek nieruchomości jest szczególnie wrażliwy na cykle koniunkturalne. Co kupić, za ile i kiedy odsprzedać projekt to podstawa udanej inwestycji. Nie jest tajemnicą, że wiele projektów biurowych zostało wstrzymanych, a inne borykają się z brakiem najemców, stawki podlegają dużym negocjacją, a i tak niektóre projekty są obłożone zaledwie w maks. 40 proc. Poprawa obecnej sytuacji nadejdzie nieprędko. Zakup pojedynczej powierzchni biurowej ze względów czysto inwestycyjnych (długoletnia stopa zwrotu), jak i praktycznych, jest dla indywidualnego inwestora nieopłacalny i kłopotliwy. Pojedynczy lokal biurowy czy jego kilka metrów nie zawsze łatwo potem sprzedać na rynku wtórnym, po wtóre towarzyszyć nam będzie stała niepewność o jego wynajem, co do stawki, solidności najemcy i konkurencji na rynku. Poza tym, zarządzanie takim obiektem przy tylu współwłaścicielach też może być uciążliwe, kosztowne i nieefektywne – opowiada Tomasz Błeszyński.

Dorota Kaczyńska

Rzeczpospolita, ekonomia 24,

23-06-2012

© Wszystkie prawa zastrzeżone  Presspublica Sp. z o.o.

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Idealna polityka mieszkaniowa w mieście rozpadających się kamienic? Zdaniem łódzkich urzędników złotym środkiem będzie przekonanie lokatorów, żeby wykupili gminne lokale. Tylko czy to się uda? I komu ten zakup by się opłacał?

To już pewne - miasto nie chce dłużej być największym w kraju kamienicznikiem. W czasie ogłaszania zasad nowej polityki mieszkaniowej urzędnicy przedstawili nawet dokładne wyliczenia: w tej chwili gmina jest właścicielem 59 828 lokali, a za osiem lat chce ich mieć nie więcej niż 30 tys. Żeby - jak przekonują w magistracie - móc swoją własność efektywniej remontować i doprowadzać do przyzwoitego stanu i lepiej nimi zarządzać. Brzmi świetnie. Ale to oznacza, że trzeba znaleźć 30 tys. rodzin gotowych zainwestować, żeby odkupić od gminy lokal, w którym i tak mieszkają od lat. Tu magistrat proponuje marchewkę - czyli bonifikaty przy wykupie sięgające nawet 95 proc. wartości rynkowej lokalu. Jest też kij - na decyzję o kupnie od gminy mieszkania najemcy mają rok. Jeśli podejmą ją później, będą musieli zapłacić dużo więcej, bo preferencyjne zasady nie będą już obowiązywać.

Własne mieszkanie za 5 proc. wartości? To wygląda na prezent od losu. Ale pomysł budzi kontrowersje. "Z pozoru wszystko wygląda atrakcyjnie, ale niestety diabeł tkwi w szczegółach" - pisze na swoim blogu Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości / 
www.tomaszbleszynski.pl / "Moim zdaniem łodzianie mają rację [że niechętnie kupują od gminy mieszkania - przyp. red.], taka transakcja może okazać się bardzo ryzykowna w perspektywie czasu. Jeśli już kupować, to naprawdę po gruntownej analizie opłacalności takiej inwestycji" - pisze.

A nie da się ukryć, że z tą opłacalnością może być różnie. Władze miasta same przyznają, że po gruntownej analizie stanu łódzkich kamienic wniosek jest prosty - połowa z nich nie nadaje się do remontu. Miasto zaplanowało, że pozbędzie się połowy swej własności. Warto się zastanowić, której - bo trudno podejrzewać, że zechce wybrać dla siebie rudery, a sprzedać łodzianom mieszkania w dobrym stanie.

"W Łodzi jest już naprawdę niewiele lokalizacji z nieruchomościami w przyzwoitym stanie technicznym i użytkowym" - pisze Błeszyński. - "Są to nieliczne budynki, gdzie jeszcze w miarę opłaca się wykupić lokal na własność. Pozostałe nieruchomości nie są już niczym superatrakcyjnym".

Ekspert nie ma wątpliwości, kto skorzysta na sprzedaży gminnych mieszkań. To na nowych właścicieli spadnie cały trud utrzymania lokalu i nieruchomości, remonty, wyższe opłaty, podatki oraz pozostałe uciążliwości. A miasto spije tylko śmietankę. Zwraca też uwagę, że często wartość lokali w stosunku do ich stanu jest przeszacowana, wobec czego proponowane przez miasto bonifikaty nie są tak atrakcyjne, jak je przedstawiają urzędnicy. Jego zdaniem z inwestycyjnego punktu widzenia nieopłacalny jest więc wykup starej i zdegradowanej substancji. Najemca, który stanie się właścicielem, będzie musiał ponosić wszystkie koszty utrzymania budynku, płacić wysokie zaliczki na fundusz remontowy, a nieruchomością i tak będzie zarządzać ta sama administracja, która przez lata pozwalała jej popadać w ruinę. Błeszyński ma dla łodzian radę: "Liczmy swoje pieniądze i nie kupujmy byle czego. Nie zawsze trzeba być właścicielem, by godnie żyć. Dopóki łódzkie nieruchomości nie zostaną zrewitalizowane, będą odstraszać, a nie zachęcać mieszkańców i inwestorów".

Tyle ekspert od nieruchomości. A w magistracie przypominają, że ci, którzy jednak mieszkanie chcą wykupić, już teraz mogą składać wnioski w administracjach.

Agnieszka Urazińska

 2012-06-19

                              Tekst pochodzi z portalu Gazeta.pl  © Agora SA

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Władze Łodzi startują z kolejnym odświeżonym projektem sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą.Okazało się, że dochody miasta ze sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych dotychczasowym najemcą z roku na rok maleją. Łodzianie nie chętnie już decydują się na wykup lokalu na własność.

Obecna propozycja zakłada szalenie korzystną, bo nawet 90-95 procentową bonifikatę. Z pozoru wszystko wygląda atrakcyjnie, ale niestety „diabeł tkwi w szczegółach”. Moim zdaniem łodzianie mają rację, taka transakcja może okazać się bardzo ryzykowna w perspektywie czasu. Jeśli już kupować to naprawdę po gruntownej analizie opłacalności takiej inwestycji. W Łodzi jest już naprawdę niewiele lokalizacji z nieruchomościami w przyzwoitym stanie technicznym i użytkowym. Są to nieliczne budynki gdzie jeszcze w miarę opłaca się wykupić lokal na własność. Pozostałe nieruchomości nie są już, niczym super atrakcyjnym z powodu przede wszystkim złego stanu technicznego.

Są źle zarządzanie, licencjonowanych zarządców jest pewnie nie wielu w podległych gminie administracjach nieruchomości. Przeglądając strony internetowe tych rejonowych jednostek nigdzie nie spotkałem informacji o kompetencjach zawodowych ani też numeru licencji odpowiedzialnego zawodowo zarządcy. A proponowana reforma tych zakładów nic nie zmieni. Nowo powstałe wspólnoty będą skazane na współprace z tymi „specjalistami”.

Wiele nieruchomości już praktyczne nadaję się tylko do rozbiórki w innych zaniedbania sięgają niepamiętnych czasów.  Zawsze jedno to samo wytłumaczenie brak pieniędzy. Jeśli już uda się doczekać upragnionego remontu to jest on połowiczny i szalenie kosztowny. Kolejne reformy ograniczają się do zapowiedzi i realizacji głównie podwyżek czynszów a reszta pozostaje bez zmian. Tylko dzięki ofiarności mieszkańców, lokatorów i najemców niektóre nieruchomości pomału odzyskują blask.

Jak rozwiązać problemy mieszkaniowe w mieście, bardzo prosto, wystarczy po sprzedawać mieszkania i lokale. Korzyści będą oczywiste przede wszystkim finansowe. Bo to na nowych właścicieli spadnie cały trud utrzymania lokalu i nieruchomości, remonty, wyższe opłaty, podatki oraz pozostałe uciążliwości. A miasto spije tylko śmietankę. Proponowane warunki wykupu mieszkań i lokali nie są znowu takie atrakcyjne, bonifikata owszem jest, ale, od jakiej ceny. Wartość lokali w stosunku do ich stanu moim zdaniem jest czasem mocno przeszacowana.

Z inwestycyjnego punktu widzenia nie opłacalny jest, więc wykup tej starej i zdegradowanej substancji. Będziemy właścicielami lokalu a wokół nas będzie tak jak do dotychczas brudno, szaro i niebezpiecznie. Ponosić będziemy wszystkie koszty utrzymania płacić wysokie zaliczki na fundusz remontowy, którym to dzielna administracja będzie zarządzać jak do tej pory. Liczmy swoje pieniądze i nie kupujmy byle, czego nie zawsze trzeba być właścicielem by godnie żyć. Dopóki łódzkie nieruchomości nie zostaną zrewitalizowane, będą odstraszać a nie zachęcać mieszkańców i inwestorów. 

Pamiętamy przecież, że kuszące super promocje już nie jednemu zaszkodziły.

Tomasz Błeszyński   Doradca Rynku Nieruchomości

 www.tomaszbleszynski.pl                                       czerwiec 2012

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Przybywa ofert nieruchomości na zamianę. Transakcje nie są jednak łatwe, a znalezienie chętnego na zamianę może trwać miesiącami.

Leszek Michniak, szef wrocławskiego biura WGN Nieruchomości, podkreśla, że tendencja wymiany mieszkań na inny lokal  lub dom się nasila.

– Wynika to m.in. z problemów ze spłaceniem kredytu czy wysokich opłat eksploatacyjnych za duże mieszkanie lub dom – tłumaczy Leszek Michniak. – Duży lokal na mały dom starają się też czasem wymienić osoby starsze. A cena niedużego budynku jednorodzinnego w okolicach Wrocławia jest porównywalna z ceną dużego lokalu w mieście.

Bolesław Drapella, prezes Morizon.pl, szacuje, że ok. 10 proc. klientów wystawiających mieszkania na sprzedaż bierze pod uwagę także możliwość ich zamiany na inne. I tak w serwisie Morizon.pl właściciel 33-metrowej kawalerki na warszawskich Bielanach wycenionej na 265 tys. zł ogłasza, że lokal może wymienić na dwa pokoje.

Z kolei właściciel 53-metrowego lokalu na stołecznej Białołęce chętnie zamieniłby się na dom. Za pośrednictwem WGN Nieruchomości młode małżeństwo wymienia trzypokojowe mieszkanie we Wrocławiu przy ul. Lipskiej na duży dom na osiedlu Złotniki. – Do domu trzeba dopłacić, ale łatwiej o kredyt, gdy ma się wkład własny w postaci mieszkania – zauważa szef WGN.

Z pomocą agencji Metrohouse & Partnerzy właściciel 30-metrowej kawalerki w wielkiej płycie na gdańskim Przymorzu chce ją wymienić na dwa pokoje. Oferuje do 60 tys. zł dopłaty. Bolesław Drapella prognozuje, że liczba ofert zamiany nieruchomości w tym roku się jeszcze zwiększy, m.in. z powodu niemożności zaciągnięcia dużego kredytu.

– Mniejszy lokal stanowi w takim przypadku wkład własny – mówi szef Morizon.pl. I dodaje, że jeśli wymieniane nieruchomości nie są obciążone hipoteką, transakcja może być bardzo szybka. – Po ustaleniu szczegółów wystarczy udać się do notariusza – tłumaczy szef Morizona.

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości www.tomaszbleszynski.pl dodaje, że na pierwszy rzut oka może się wydawać, że zamiana mieszkań to szybka i korzystna procedura. – Tymczasem znalezienie kontrahentów, którym nawzajem spodobają się oferowane mieszkania, trwa miesiącami – podkreśla Błeszyński. Według niego zamiana mieszkań nie stanie się zjawiskiem masowym. – Będą to pojedyncze transakcje – uważa.

Opinię podziela Waldemar Oleksiak ze spółki Emmerson. – Takie transakcje zdarzają się niezwykle rzadko – mówi Oleksiak. – Poszukiwanie dwóch osób, które wymienią się mieszkaniami, to jak szukanie igły w stogu siana. Kiedy rośnie podaż, klienci mają coraz większe wymagania.

Według pośrednika Cezarego Szubielskiego z warszawskiej agencji Krupa Nieruchomości nie ma też związku pomiędzy zdolnością kredytową a chęcią zamiany. – Jeśli klient ma mieszkanie warte 300 tys. zł, a chce kupić lokal za 400 tys. zł, to musi mieć zdolność kredytową na poziomie 100 tys. zł – tłumaczy Szubielski. – Dla banku wkład własny w gotówce jest lepszy niż w postaci lokalu, bo niezbędna będzie tylko jedna wycena nieruchomości. Natomiast po dokonaniu zamiany z dopłatą z kredytu bank zabezpieczy się na hipotece mieszkania droższego. Zatem to, co było wcześniej – zamiana czy kupno – nie ma żadnego znaczenia.

I dodaje, że klient, który chce kupić dwupokojowe mieszkanie w Warszawie, ma dziś do wyboru nawet kilka tysięcy ofert. A ten, który chce się zamienić – najwyżej kilkadziesiąt.

Jednak, jak podkreśla Leszek Michniak, zamiana nieruchomości ma wiele zalet: niższe są koszty notarialne, bo notariusz pobiera podatek tylko od droższej nieruchomości. – Opłatą strony często się dzielą – mówi szef WGN. Według niego banki łaskawiej patrzą na kredytobiorcę, który ma wkład własny w postaci nieruchomości.

Są i wady. Jak zauważa Bolesław Drapella, w większości przypadków takie transakcje nie mogą być przeprowadzane przez osoby, których lokale są obciążone hipoteką, a którzy chcą je wymienić na mniejszą nieruchomość.

– Ustanowiona w księdze wieczystej hipoteka wygasa dopiero wtedy, gdy zadłużenie zostanie spłacone. W sytuacji zamiany mieszkania konieczne jest jej przeniesienie, a to wymaga zgody banku. Ten zgodzi się raczej, gdy wymieniamy się na droższe lokum. W innym przypadku bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia kredytu albo na transakcję się nie zgodzi – tłumaczy Bolesław Drapella.

Aneta Gawrońska  

Źródło : Rzeczposoplita

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
Doradca Rynku Nieruchomości, Coach biznesu, Bloger.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-05-23 12:46
Janwar do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Nie istnieje prawidłowa wartość mieszkania. Rzeczoznawcy majątkowi mylą się także w jedną i[...]
 
2017-05-23 09:56
Lodzianin do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Zgadzam się w 100%
 
2017-05-22 21:36
Martinos10 do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Głupoty Pan Tomasz wygaduje, ... jakie call center? Tak było 10, 15 lat temu... nowoczesne[...]
 
2017-05-16 13:32
Robert Bogdański do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Z mego serca ten artykuł, ale urealniając to: Od zawsze kupujący chciał jak najwięcej, a[...]
 
2017-05-15 12:14
PsychOPAT do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Odpowiednia cena, to taka, którą akceptuje kupujący i sprzedający. To jedyna wytyczna.[...]