Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Właściciele gruntów nie muszą ich sprzedawać – większe pieniądze zarobią wchodząc w spółkę z deweloperem. Jednak ten pomysł jest bardzo ryzykowny, zwłaszcza w obecnej koniunkturze.

  W tym roku deweloperzy nieco zintensyfikowali poszukiwania atrakcyjnych działek budowlanych, zwłaszcza, że ich ceny ostatnio mocno spadły. Jednak o dużym ożywieniu trudno mówić, gdyż na kupno gruntów mogą sobie pozwolić przede wszystkim firmy, które dysponują własnym kapitałem, albo mają tani dostęp do zewnętrznego finansowania. Banki takich transakcji nie kredytują, chyba, że deweloper przedstawi zabezpieczenie w postaci rezerwacji, przedsprzedaży przyszłych mieszkań lub umów najmu w przypadku powierzchni komercyjnej.

  Uzyskanie takich gwarancji graniczy jednak z cudem – bo kto w obecnych czasach zdecyduje się na lokal w projekcie, który nawet nie ma pozwolenia na budowę? Deweloperzy, szukając alternatywnych źródeł finansowania, zaczęli więc m.in. proponować właścicielom gruntów wejście w spółkę. – Deweloper, zamiast kupna ziemi, namawia właściciela do zaangażowania się w inwestycję. Obie strony zawiązują w tym celu spółkę celową, w której właściciel jest partnerem i współudziałowcem – tłumaczy Adam Sadowski, prezes spółki deweloperskiej Green House Development.

Dobrze przemyślane projekty

  Zdaniem Adama Sadowskiego, taka spółka przynosi korzyści dla obu stron. - Deweloper nie ponosi kosztów zakupu gruntu, a właściciel po zakończeniu inwestycji czerpie zyski, które gwarantuje mu podpisana umowa. Są one często wyższe w stosunku do pierwotnej wartości gruntu wniesionego przez właściciela aportem do spółki. Deweloper bierze ponadto odpowiedzialność za przygotowanie inwestycji, zarówno projektu architektonicznego, jak i uzyskania pozwolenia na budowę – tłumaczy Adam Sadowski.

  Według Tomasza Błeszyńskiego, doradcy i eksperta na rynku nieruchomości, zainteresowani takim rozwiązaniem będą głównie właściciele działek położonych w gorszych lokalizacjach, które generalnie jest dziś bardzo trudno sprzedać. – Do takiej współpracy dochodzi dziś jednak rzadko, a ryzyko w doborze partnera istnieje po obu stronach. Na przykład, deweloper może zostawić właściciela z ukończoną inwestycją, która będzie się wyprzedawać latami. Nie mamy też pewności co do kondycji i solidności dewelopera, a ten z kolei nie będzie chciał mieć na głowie np. humorzastego właściciela działki – opowiada Tomasz Błeszyński / www.tomaszbleszynski.pl /

  Jego zdaniem, w spółce zyskuje najwięcej deweloper, bo dostaje grunt pod zabudowę. – Szansę na sukces mają tylko dobrze przemyślane projekty, więc będzie to niszowy produkt – prognozuje Błeszyński.

Ryzykowna branża

  Również Hubert Telecki z firmy doradczej Wealth Solutions-Inwestycje Ziemskie twierdzi, że wnoszenie aportem ziemi do spółki z deweloperem to niezbyt dobry pomysł na inwestowanie. - Lepiej sprzedać im ziemię i otrzymać pieniądze z góry. Branża deweloperska jest bardzo narażona na wahania koniunktury. Wchodząc więc w spółkę z deweloperem, akceptujemy ryzyko działalności danej firmy. Jeśli mamy grunt budowlany, gdzie możliwa jest zabudowa jednorodzinna, to zdecydowanie lepiej samodzielnie podzielić grunt i sprzedać małe działki inwestorom indywidualnym, planującym budowę domu jednorodzinnego. Dzięki temu uzyskamy dużo lepszą cenę. Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest reinwestycja środków ze sprzedaży gruntu deweloperowi w inwestycje w ziemię, np. poprzez grupowe formy inwestycji w ziemię rolną – sugeruje Hubert Telecki.

  Na bankructwa szczególnie są dziś narażone małe spółki celowe. - Załóżmy, że koniunktura się pogarsza, deweloper chce zrezygnować z projektu. W efekcie właściciel pozostaje w spółce, co do której mogą pojawić się później roszczenia (bank, niedoszli klienci). Zobowiązania te będą przede wszystkim pokrywane ze sprzedaży działki. Właściciel bierze więc na siebie ryzyko działalności dewelopera, a ten będzie miał zapewne dużo lepszych prawników niż właściciel działki, więc to głównie interesy dewelopera będą zabezpieczone w spółce – tłumaczy Telecki. - Wspólna spółka z deweloperem to zdecydowanie pomysł dla partnera w postaci innej spółki czy instytucji o podobnym lub nawet wyższym potencjale finansowym i merytorycznym – dodaje.

Źródło: Rzeczpospolita

Dorota Kaczyńska

14-07-2012

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Pożółkłe od starości firanki, zniszczone, skrzypiące łóżko, odrapane ściany, meblościanka pamiętająca czasy Gierka, złośliwi i wścibscy sąsiedzi – to nie jedyne atrakcje, na które trzeba się przygotować, szukając mieszkania do wynajęcia.

Wakacje i zbliżający się rok akademicki, to jak zwykle czas, w którym dużo się dzieje na rynku najmu, zwłaszcza, jeśli chodzi o ceny. Idą w górę, co jednak nie oznacza, że jest i będzie, w czym wybierać. Wynajmujący muszą przygotować się na niemiłe niespodzianki, z których pożółkłe firanki, PRL-owski wystrój, łóżko, z którego plam można wyczytać historię mieszkania, wszechobecny brud i wścibscy sąsiedzi, będą jednymi z najmilszych.

 – Rynek bardzo się zmienił, ale są oczywiście jeszcze w ofercie do najmu tzw. „babcine” mieszkania, czyli odziedziczone zazwyczaj w spadku po rodzinie lokale z całym majątkiem, w który wchodzą stylowe paździerzowe meblościanki, czasem też na wysoki połysk meble z dawnego Swarzędza, dywany, wielkie kanapy, dębowe stoły, olbrzymie szafy i kredensy oraz nieśmiertelna lodówka Mińsk w kuchni, a w łazience poczciwa pralka Polar – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości www.tomaszbleszynski.pl

Najgorszą jednak niespodzianką są nie stare wnętrza, a właściciele mieszkania. – Zdarza się, że właściciel mieszkania zachowuje komplet kluczy i zastrzega sobie prawo wizytowani oraz „lotnych kontroli” najemców. Pamiętam zdziwienie najemców, kiedy po wejściu do mieszkania znajdowali na stole owoce z działki właściciela albo jego samego pod prysznicem... – twierdzi Tomasz Błeszyński. Ale nie tylko do tego zdolni są właściciele mieszkań…

Oko na najemców

Aleksandra obecnie wynajmuje czwarte mieszkanie w Rzeszowie. Do stolicy Podkarpacia na studia przyjechała z Sanoka, siłą rzeczy musiała więc znaleźć lokum. Od początku jednak nie miała szczęścia do mieszkań. W ciągu trzech lat studiów przeprowadzała się trzykrotnie, za każdym razem z winy wynajmujących. – Mieszkania, które wynajmowałam, można podsumować następująco. Pierwsze – kościół, drugie – dworzec, trzecie – burdel. Dopiero z czwartym się udało – mówi.

Po przyjeździe do Rzeszowa, wraz z koleżankami zamieszkały w dwupiętrowym domu. – Dom wynajmowany był przez 12 osób. Ja z pięcioma dziewczynami miałam górę. Właściciele, po pięćdziesiątce, początkowo wydawali się dość mili. Pierwszy tydzień był w porządku. Właściciel przychodził raz, góra dwa razy w tygodniu, wynosił śmieci, pytał, czy czegoś nie potrzebujemy, dziewczyny nawet kilka razy podwiózł na uczelnie. Po dwóch tygodniach sytuacja zaczęła się komplikować – opowiada Aleksandra. – Właściciele notorycznie zaczęli nas odwiedzać, w końcu nawet nachodzić. Przychodzili niekiedy kilka razy dziennie, zazwyczaj wtedy, gdy ktoś u nas był. W jednym pokoju  był czujnik, nie wiemy czy ruchu, czy dymu. Podejrzewałyśmy, że to nawet mogła być kamera, ponieważ właściciele zjawiali się nawet do 30 minut po tym, jak ktoś nas odwiedził. Irytujące było to, że na weekendy sprzątali nam pokój, przestawiali nasze rzeczy, wietrzyli pokoje itd. A najbardziej denerwujący był fakt, że właściciel wchodził do łazienki bez pukania, chodził nam po pokojach, sprawdzał, przeglądał. Potem doszło do tego, że zabronił nam przyjmować gości i wprowadził zakaz spożywania alkoholu. A kiedy zauważył butelki po piwie, dzwonił do naszych rodziców, wyzywał nas i obrażał, krzycząc: ,,Pana córka jest alkoholiczką”. Nie dałyśmy rady. Wyprowadziłyśmy się – mówi Aleksandra.

Lokatorów nigdy za wiele

Na tym jednak przygody się nie skończyły. – Znalazłyśmy mieszkanie na pierwszym piętrze. Właścicielką była kobieta po czterdziestce, typ kocicy, spalona od solarki, doklejone rzęsy, nosiła tipsy. Początkowo, jak we wcześniejszym przypadku, wszystko było piękne. Ładne mieszkanie, dobra lokalizacja, ale na jednym z weekendu wyjechałyśmy wszystkie do domu. Jedna ze współlokatorek postanowiła jednak wybrać się z rodzicami do Rzeszowa, w związku z tym mieli u nas nocować. Gdy otworzyła drzwi do mieszkania okazało się, że jest w nim kobieta z dwójką dzieci. Jak się dowiedziała, była to koleżanka naszej właścicielki, która miała przenocować dwa dni, o czym  nie miałyśmy żadnego pojęcia. Baraszkowali nam po całym mieszkaniu, wśród naszych rzeczy, korzystali, z czego chcieli… Zadzwoniłyśmy do właścicielki, ale ta nie odbierała. Oddzwoniła po kilku dniach, tłumacząc, że o niczym nie miała pojęcia – opowiada Aleksandra.

– Do tego doszedł problem z czynszem. Nagle właścicielka zaczęła windować nam cenę. Raz podniosła o 100 zł, potem o 50, za miesiąc zadzwoniła, że znowu chce więcej. Zdecydowałyśmy się na wyprowadzkę. Nie było wyjścia. Zaczęłyśmy przeglądać ogłoszenia na jednym z portali i natrafiłyśmy na mieszkanie niemalże identyczne, jak to, które wynajmowałyśmy. Też trzy pokoje, pierwsze piętro, nawet ulica ta sama. Zdecydowałyśmy się zadzwonić i umówić na spotkanie. W momencie, gdy wykręcałam numer okazało się, że łączy mnie z ,,właścicielką mieszkania”. Zaskoczona i z szokowana rozłączyłam się. Okazało się, że nasza właścicielka wystawiła mieszkanie na portalu, nic nam nie mówiąc. Od razu zadzwoniłyśmy do niej i chciałyśmy wytłumaczyć tę sytuację. Kobieta głupio nam się tłumaczyła i ogólnie zaczęła strasznie kręcić. Po kilku dniach zaczęła sprowadzać do mieszkania przyszłych lokatorów, pokazując im lokum. Nie dało się żyć, ruch jak na dworcu. Znów musiałyśmy się wyprowadzić – mówi Ola.

Pokój igraszek

Dziewczyny przeniosły się do trzeciego mieszkania i miały nadzieję, że zgodnie z powiedzeniem „do trzech razy sztuka”, wreszcie uda im się zagrzać miejsce na nieco dłużej niż kilka miesięcy. – Właścicielami mieszkania było młode małżeństwo z dwójką dzieci.  Przez pół roku było praktycznie bez zastrzeżeń. Gdy zaczęły się wakacje, żeby mniej płacić, właściciel zaproponował nam, że jeden pokój  wynajmie dziewczyna, która będzie dokładała się do czynszu, sama płaciła rachunki. Stwierdziłyśmy, że może faktycznie, skoro mamy płacić mniej… Wyprowadziłyśmy się z najmniejszego pokoju i udostępniłyśmy jej jedynkę. Po wakacjach właściciel stwierdził, że owa dziewczyna pomieszka z nami jeszcze miesiąc, bo nie ma serca jej wyrzucać, gdyż jest w złej sytuacji rodzinnej. Zgodziłyśmy się oczywiście. Płaciłyśmy mniej, ale we trójkę spałyśmy w salonie. Ten miesiąc okazał się fatalny dla nas. Dziewczyna ewidentnie lubiła imprezować, bawić się. Właściciel przychodził do niej niemalże dwa razy w tygodniu. Śmiali się, pili wino, mężczyzna siedział do północy. Raz tak się upili, że zaczęli biegać po klatce schodowej, krzyczeć, a co najgorsze dziewczyna po pijaku usiadła mi na laptopa i rozwaliła matrycę… Ale nie to było najgorsze… Okazało się, że dziewczyna jest kochanką właściciela mieszkania, a pokój służy im za miejsce schadzek i igraszek miłosnych. Niestety o wszystkim dowiedziała się żona. Do sądu trafił pozew o rozwód, a mieszkanie trzeba było sprzedać. My znów trafiłyśmy na bruk… – wspomina Aleksandra.

Warunki nie do przyjęcia

Ilu wynajmujących rezygnuje z najmu przez właścicieli mieszkań? Tego nikt nie bada. Ale zapewne jest ich wielu. Wymagania niektórych właścicieli są wręcz kuriozalne. – Jeśli ktoś do nas przyjeżdżał, trzeba było płacić za jego nocleg i możliwość przebywania w mieszkaniu. Pod groźbą kary nie wolno było używać suszarek do włosów, prostownic, lokówek, bo, jak twierdziła właścicielka, pożerały prąd. Za niezastosowanie się do zakazu groziła kara finansowa w wysokości 300 zł. Jak to sprawdzała? Notorycznie nas nachodziła. Kontrolowała wszystko, co robimy. Wpadała kilka razy w tygodniu o różnych porach, oczywiście bez zapowiedzi. Bywało, że jak wracaliśmy z uczelni, ona siedziała sobie w kuchni przy herbatce lub oglądała telewizję! Grzebała nam w rzeczach, a zimą wchodziła i kontrolowała kaloryfery. Jeśli podkręciłyśmy za dużo, natychmiast skręcała, tłumacząc, że rachunki będą za wysokie, chociaż płaciłyśmy wcale niemało. Jeśli przyprowadziłyśmy na obiad kogoś znajomego, a ona akurat była w mieszkaniu, kazała tej osobie się wylegitymować. Po prostu sprawdzała dowód i spisywała. Jak policjant!! – mówi Marta, która wynajęła mieszkanie w Warszawie.

Co z tymi wynajmującymi?

Wydawać by się mogło, że osoby, które decydują się na wynajęcie mieszkania, zdają sobie sprawę z konsekwencji takiej decyzji. Przed ewentualnymi uszkodzeniami i stratami, mogą zabezpieczyć się kaucjami i odpowiednimi klauzulami w umowach. Niektórym, jak widać, to jednak nie wystarcza. Dlaczego? – Nachodzenie i sprawdzanie lokatorów może wynikać np. ze złych wcześniejszych doświadczeń z najemcami, tak, jak bywają rożni wynajmujący, tak bywają różni najemcy i czasami wynajęcie mieszkania wiąże się ze złymi doświadczeniami. Oczywiście może to być też związane z osobowością wynajmującego. Zdarza się, że bez względu na zachowanie najemcy, niektóre wynajmujące osoby mają potrzebę kontroli, sprawdzania i decydowania o „swoim" mieszkaniu nawet wtedy, gdy zdecydują się na oddanie go w użytkowanie komuś innemu. Często można się uchronić przed takimi „trudnymi" wynajmującymi juz w trakcie oglądania mieszkania czy negocjowania warunków umowy, np. zbytnia drobiazgowość może być zwiastunem późniejszych kłopotów – twierdzi Sylwia Sitkowska, psycholog z Przystani Psychologicznej.

Zachowanie właścicieli mieszkań dziwi tym bardziej, że nachodzenie lokatorów jest niezgodne z prawem. Jeżeli właściciel mieszkania nachodzi lokatora, to popełnia przestępstwo polegające na naruszeniu miru domowego. Czyn ten zagrożony jest karą grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do roku. Lokatorzy wolą jednak się wyprowadzić, niż dochodzić swoich praw. Dlaczego? – Prawo teoretycznie jest skonstruowane poprawnie, jednak w praktyce egzekwowanie tych przepisów często okazuje się trudne albo w ogóle niemożliwe – uważa prawnik Leszek Poręba z portalu prawna-porada.pl.
 

Justyna Sobolak

14.07.2012 r.

Źródło: Onet.pl

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Trybunał Konstytucyjny uznał, że prawie połowa ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych jest niezgodna z konstytucją.

W programie „ Punkt widzenia ” TV TOYA  Marek Krzciuk  rozmawiał  z Tomaszem Błeszyńskim doradcą rynku nieruchomości / www.tomaszbleszynski.pl / o konsekwencjach prawnych orzeczenia TK w sprawie rodzinnych ogródków działkowych.

Źródło; TV TOYA  lipiec 2012

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Trybunał Konstytucyjny uznał dzisiaj, że prawie połowa ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych jest niezgodna z konstytucją.

Paweł Blajer rozmawiał min. z Tomaszem Błeszyńskim doradcą rynku nieruchomości o konsekwencjach prawnych orzeczenia TK w sprawie rodzinnych ogródków działkowych.

      Źródło: TVN CNBC 11.07.2012 r.

Kategoria: Biznes
 
Działki na wagę złota 2012-07-10 12:33
 Oceń wpis
   

Jeszcze w tym tygodniu Trybunał Konstytucyjny rozstrzygnie czy zgodna jest z konstytucją ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych. Ustawa jak i sama struktura organizacyjna ogródków działkowych od lat budzi wiele kontrowersji. Kilkakrotnie już próbowano wzruszyć ten relikt minionych czasów, jak na razie bezskutecznie.

Dowiemy się czy między innymi, czy władze Polskiego Związku Działkowców nie naruszają uprawnień działkowców tworząc swojego rodzaju monopol w zarządzaniu tym ogromnym majątkiem. Obecnie w Polsce jest prawie 5000 rodzinnych ogrodów działkowych. Zajmują one powierzchnię blisko 44 tysięcy ha. Na przykład we Wrocławiu jest to ok. 1400 hektarów, w Warszawie 1200, a w Łodzi - 700 hektarów. To ogromny potencjał inwestycyjny i urbanistyczny, dający wiele możliwości dla realizacji ciekawych projektów architektonicznych.  Rodzinne ogródki działkowe zajmują, bowiem w przeważającej części bardzo atrakcyjne tereny w centrach dużych miast. Są doskonale skomunikowanie o zwartej strukturze i bardzo często wyposażone w pełną infrastrukturę techniczną.

Ustawa o ogrodach działkowych została uchwalona w 2005 roku pod rządami lewicy. Daje ona Polskiemu Związkowi Działkowców prawo do wieczystego użytkowania gruntów, a działkowcy są tylko właścicielami nasadzeń i naniesień. Należy w tym miejscu przypomnieć, że obecnie trwają zaawansowane prace na ustawą o likwidacji prawa użytkowania wieczystego i przekształcenia we własność na początku lipca taki projekt został już przez Sejm przyjęty. Gdyby ta ustawa weszła w życie to mamy nowego pełno prawnego właściciela ważnych terenów inwestycyjnych. Pokazuje to być może prawdziwy obraz tego z pozoru sielskiego i rodzinnego biznesu działkowego. Czas i prawo pokażą, jaki będzie finał i kto ma rację, kto zyska, kto straci.

Obecnie działki w ogrodach działkowych użytkują w praktyce wszystkie grupy społeczne i zawodowe. Działkowcami są robotnicy i urzędnicy, emeryci i renciści, a ostatnio również bezrobotni. Spośród zawodów popularne są działki użytkowane przez pracowników przemysłu ciężkiego, ale również cenią sobie działki pracownicy przemysłu lekkiego np. włókienniczego w Łodzi. Działki uprawiają nauczyciele, wojskowi, kolejarze, pracownicy służby zdrowia, urzędnicy, pracownicy małych instytucji i zakładów.

Najliczniejszą grupę wśród działkowców stanowią emeryci i renciści, którzy szczególnie dbają o te swoje małe włości, pielęgnują sadzą, sieją, zbierają plony czasem niestety nie z ekologicznych upraw. Działki z powodu ich położenia często narażone są na zwykle miejskie choroby cywilizacyjne i skażenia. Kolejnym czynnikiem negatywnym jest brak ładu architektonicznego, w ogrodach działkowych spotykamy niemal wszystkie style od minimalizmu, który reprezentuje drewniana altanka zbudowana z rożnych materiałów po wytworne murowane rezydencje działkowe. Spotkać tu możemy twórczy chaos, form, materiałów, kolorów, ambicji, potrzeb.

Jedynym dobrem jest otaczająca zieleń, która w dużych metropoliach jest potrzebna, ale i tu mamy całą feerię gatunków, szczepów i odmian od starej poczciwej papierówki czy antonówki począwszy po nowoczesne krzyżówki. Działkowcy inwestują z pasją swoje skromne środki i czują się od lat niewzruszonymi właścicielami. Tym czasem uchylenie ustawy może spowodować utratę prawa do nieodpłatnego korzystania z działki narzucić obowiązek płacenia lokalnych podatków, a ochrona zgromadzonego przez działkowców mienia będzie mniejsza. To z kolei ułatwi miastom pozyskiwanie przez nie strategicznych terenów, którymi można przyciągnąć inwestorów.

Taki stan rzeczy nie podoba się przede wszystkim związkowi i działkowcom, bo mogą strać kontrolę na pielęgnowanym przez lata skarbem. Ogródki działkowe zawsze były nie tylko oazą szeroko rozumianej rekreacji, ale i zapleczem politycznym szczególnie dopieszczanym przed wyborami. Dlatego też przez lata głównym uzasadnieniem utrzymywania struktur ogrodów działkowych były względy polityczne. Obecnie kryzys w gospodarce, co raz śmielej uderza też w te polityczne enklawy, miasta cierpią na brak pieniędzy, gwałtownie szukają przygotowanych terenów dla inwestorów, śrubują wpływy z podatków i opłat lokalnych wszystko po to by domknąć budżet i dotrzymać do końca kadencji. Rodzinne ogródki działkowe są przecież na wyciągnięcie ręki nie pogardzi nimi deweloper komercyjny czy mieszkaniowy.

Czas ogródków działkowych w takiej formie dobiega już końca, należy bezwzględnie włączyć te tereny do żywej tkanki urbanistycznej miast. Opracować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, być może w części zachowując zielony charakter miejsca. Uruchomić projekty architektonicznie o ciekawych funkcjach przestrzennych wykorzystywanych przez wszystkich mieszkańców a nie tak jak do tej pory tylko szczęśliwych posiadaczy działek i ich rodziny. Funkcjonujemy już w innej rzeczywistości, zakłady pracy obecnie nie fundują pracownikom działek, młodzi ludzie preferują inne sposoby aktywnego spędzania wolnego czasu i nie są zainteresowani przejmowaniem drewnianych altanek od swoich dziadków czy rodziców. Jeśli już inwestują w działki to budowlane bądź inwestycyjne w modnych lokalizacjach. Bez względu, na to, jaki zapadnie wyrok Trybunału Konstytucyjnego, jakie będą zabiegi polityczne los ogródków działkowych wydaje się być przesądzony. Kolejne lata pokażą, że i tu nastąpią zmiany wymuszone przez czynniki demograficzne, ekonomiczne i rynek nieruchomości.

„A poza tym nic na działkach się nie dzieje,
co niedziela działkowiczów barwny tłum,
każdy coś tam sobie plewi, coś tam sieje,
na natury łono z żoną pędzi tu.” -

jak śpiewała Barbara Krafftówna

Tomasz Błeszyński

Doradca Rynku Nieruchomości

www.tomaszbleszynski.pl

10.07.2012 r.

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Utrudnienia w otrzymaniu korzystnego kredytu zmuszają deweloperów do szukania nowych sposobów finansowania zakupu nieruchomości. Jedną z nich jest wspólna inwestycja z właścicielem gruntu. 

Od kilku lat mówi się o rynku kupującego. Wiele firm decyduje się na zakup gruntów pod przyszłe inwestycje. Podejmowaniu decyzji sprzyja systematyczny spadek cen na rynku gruntów, co potwierdza ostatni raport portalu domy.pl. Wynika z niego, że  w ostatnich dwóch lat średnie stawki za grunty spadły nawet o blisko 20 procent. Dotyczy to wszystkich segmentów rynku, w tym również sektora działek inwestycyjnych. Nic więc dziwnego, że ostatnio deweloperzy ponownie ruszyli na zakupy. Większość z nich decyduje się na zaciągnięcie kredytu na zakup gruntu. Inni szukają nowych źródeł finansowania.

W ostatnim czasie na zakup gruntu zdecydowały się m.in. firmy Ronson i Robyg, które zakupiły grunty  na warszawskim Mokotowie i Bemowie. Na zakupionych działkach obie firmy planują nowe mieszkaniowe inwestycje. Takim transakcjom sprzyja niewielka poprawa sytuacji na rynku kredytów. W ostatnim czasie polityka banków uległa częściowej liberalizacji, instytucje finansowe ponownie zaczęły udzielać kredytów na zakup ziemi. Niestety, dla obu stron, zarówno dla instytucji finansowej, jak i dewelopera, taki krok w dalszym ciągu wiąże się ze sporym ryzykiem.

Banki żądają zazwyczaj częściowego sfinansowania wartości kupowanej nieruchomości, a resztę pieniędzy musi wyłożyć deweloper. Oczekują również przedstawienia biznes planu inwestycji do akceptacji,  a jeżeli już zdecydują się udzielić kredytu, to niestety oferują wysokie marże, które dochodzą nawet do 5 proc.  Ponadto nie każdy deweloper otrzyma finansowanie, trudności może mieć na pewno ktoś, kto rozpoczyna działalność w biznesie.

Alternatywą dla kredytu może być porozumienie z właścicielem działki.

- Deweloper zamiast zakupić grunt od właściciela namawia go do zaangażowania się w inwestycję deweloperską. Obie strony zawiązują w tym celu spółkę celową, w której właściciel jest partnerem i współudziałowcem. Co ciekawe, nie jest to wcale nowość na rynku nieruchomości. W podobny sposób działają niektóre spółdzielnie mieszkaniowe. – mówi Adam Sadowski Prezes Green House Development.

W Warszawie w oparciu o ten sposób inwestowania powstało już kilka inwestycji deweloperskich m.in. Dom na Skarpie wybudowany przez spółkę Reescon w 2006 roku w popularnym rejonie Górnego Mokotowa.

Według prezesa Green House Development ten sposób finansowania daje korzyści obu stronom. Deweloper nie ponosi kosztów zakupu gruntu, a właściciel po zakończeniu inwestycji czerpie zyski, które gwarantuje mu podpisana umowa. Są one często wyższe w stosunku do pierwotnej wartości gruntu, który wnoszony jest przez właściciela aportem do spółki. Deweloper bierze ponadto odpowiedzialność za przygotowanie inwestycji, zarówno projektu architektonicznego, jak i uzyskania pozwolenia na budowę.

- Niestety na taki krok nie zdecyduje się każdy właściciel gruntu, ponieważ nie wszyscy chcą czekać na spodziewane zyski, a ponadto nie do końca zadają sobie sprawę w z korzyści, które daje to rozwiązanie, a często nie mają po prostu do niego zaufania. – podkreśla  Adam Sadowski prezes Green House Development.

Według Mirosława Aleksandra eksperta rynku nieruchomości coraz więcej deweloperów i właścicieli gruntów wybiera taki sposób finansowania inwestycji. Powodem jest poszukiwanie nowych alternatywnych źródeł finansowania.

- Jednym ze sposobów jest porozumienie się z właścicielem ziemi.  Deweloper w takim wypadku staje się de facto inwestorem zastępczym. Jednak najważniejszym partnerem tego projektu jest bank, który udziela kredytu, zaś bezpieczeństwo inwestycji gwarantuje z kolei rachunek powierniczy. Po zakończeniu budowy pieniądze ulokowane na rachunku spłacają zaciągnięty przez spółkę kredyt. – podkreśla Mirosław Aleksander.

Zdaniem Dariusza Karbowniczaka, właściciela firmy Relocation Services Poland, działającej w sektorze nieruchomości mieszkaniowych taką formą transakcji mogą być zainteresowane osoby, które w ostatnich latach nabyły grunty w atrakcyjnych lokalizacjach w celach inwestycyjnych.

- Znam właścicieli nieruchomości, którzy kupili na przykład ziemię od skarbu państwa z zamiarem inwestycji w przyszłości. Takie osoby mogą być bardziej skłonne do porozumienia się z deweloperem w celu wspólnej inwestycji. – podsumowuje Dariusz Karbowniczak z firmy Relocation Services Poland.

Zainteresowani mogą być również właściciele mniej korzystnie położonych działek.

- Takie transakcje należą do nielicznych na rynku. Dotyczą tych właścicieli nieruchomości, którym zależy na zdobyciu partnera z doświadczeniem. Ryzyko w doborze partnera istnieje jednak po obu stronach. Zaletą takiego rozwiązania są na pewno niższe koszty finansowania. Właściciel gruntu wnosi aportem grunt do spółki, przedsięwzięcie jest więc tańsze o wartość gruntu. Zainteresowani takim rozwiązaniem mogą być właściciele nieruchomości położonych w gorszych lokalizacjach, które generalnie jest  trudniej sprzedać - mówi Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości   / www.tomaszbleszynski.pl
/

28 czerwca 2012  |  Autor: Marta Śniegocka

Tereny Inwestycyjne Info  

© Wszystkie prawa zastrzeżone

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]
 
2017-09-06 20:46
Marek I. do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
uczucie takiej walki na pewno nie raz niejednemu towarzyszące, mnie na pewno też. Czasem nie[...]
 
2017-09-02 14:10
Michoł do wpisu:
Inwestorzy podbijają ceny mieszkań
Pan Błeszyński może mieć rację, bo chciwość deweloperów na pieniądze jest nam znana od lat. Oby[...]
 
2017-08-31 22:14
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
Dokładnie tak - trafnie Pan to określił - ciężki życiowy wybór. Jak zachować w tym wszystkim[...]
 
2017-08-23 18:39
Marek I. do wpisu:
Te mieszkania tanieją. Warto kupić ?
Nie dziwię się, firmy budowlane oszczędzają na materiałach jak mogą, w związku z dużą[...]