Tomasz Błeszyński - od 2007 r. bloguje na Money.pl
 Oceń wpis
   

Błędy w sztuce zarządzania ujawniają się zwykle po latach.

Szkodząc nieruchomości i jej właścicielom.

Tomasz Błeszyński

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Dzieła sztuki czy wino to aktywa najczęściej zaliczane do inwestycji alternatywnych. Ale ta grupa jest o wiele bogatsza. Należą do niej m.in.: nieruchomości, surowce, fundusze hedge oraz tzw. struktury.

Eksperci jako inwestycje alternatywne traktują wszystkie aktywa inne niż akcje i obligacje. Ideą tego typu inwestycji jest ich pewna niezależność od rynku kapitałowego.

W powszechnej opinii takie aktywa nie są w żaden sposób skorelowane z tradycyjnymi formami inwestowania. Nie jest to jednak prawda  zauważa Dariusz Orynek, makler papierów wartościowych z Friedrich Wilhelm Raiffeisen. W bessie wyceny niektórych aktywów alternatywnych mogą spaść mniej niż indeksy giełdowe, a innych  szybko rosnąć, kiedy akcje lecą w dół. Przykładowo cena złota dynamicznie rosła jeszcze w pierwszych miesiącach bessy, która rozpoczęła się w drugim półroczu 2007 roku.

Szeroka grupa aktywów

Zdaniem analityków Polacy, kiedy mówią o inwestycjach alternatywnych, mają na myśli: sztukę, wino, whisky czy znaczki. Ale są to tylko niektóre aktywa z tej grupy (tzw. inwestycje emocjonalne)  do której należą też: nieruchomości, inwestycje w ziemię, fundusze hedge, private equity (inwestujące w prywatne spółki), surowce (w tym metale szlachetne) oraz produkty strukturyzowane.

Można się spotkać również z podziałem inwestycji alternatywnych na realne i finansowe. Pierwsze z nich to wszystkie te aktywa, które inwestor może fizycznie nabyć, a ich głównym celem jest ochrona majątku przed inflacją. Natomiast do drugiej grupy należą aktywa oparte na akcjach czy obligacjach, ale w postaci bardziej skomplikowanych strategii czy instrumentów pochodnych  wyjaśnia Dariusz Orynek.

Według niego takie inwestycje są uważane za ryzykowne, choć często służą do ograniczania ryzyka. I w gruncie rzeczy mogą się okazać bezpieczniejsze niż tradycyjne formy inwestowania oparte tylko na długich pozycjach.

Przykładem funduszu o alternatywnej strategii, dostępnego dla przeciętnego inwestora (minimalna wpłata to 1tys. zł) jest Skarbiec Alternatywny. Do 100 proc. aktywów lokuje on w fundusz Man AHL Trend (zarządzany przez światowego giganta MAN), który inwestuje zgodnie ze strategią podążania za trendem. Jest zarządzany automatycznie na podstawie algorytmów, które wychwytują trendy równocześnie nawet na 36 giełdach i ponad 150 instrumentach finansowych. Inwestuje głównie poprzez kontrakty terminowe na stopy procentowe, obligacje, akcje, waluty czy surowce. Fundusz na razie nie pozwolił zarobić polskim inwestorom. Od września 2010 r., kiedy działa na naszym rynku, stracił ok. 8proc. Ale od 1997 r. średnio w ciągu roku fundusz zarabia 14,7 proc., a w 2008 r. w czasie spadków na giełdach zyskał 33 proc.

Oprócz funduszy hedge do inwestycji alternatywnych zaliczane są też produkty strukturyzowane (tzw. struktury), które pozwalają lokować kapitał m.in. w surowce przemysłowe, metale szlachetne czy płody rolne. Można je kupić na warszawskiej giełdzie (ponad 500). Oferują je również banki  ale głównie z ochroną kapitału.

Sztuka i alkohole

Coraz więcej inwestorów interesuje się aktywami typowo kolekcjonerskimi, jak np. dzieła sztuki, wina czy whisky.

Przygodę z inwestycjami alternatywnymi można zacząć już od kilkunastu tysięcy złotych. Dzięki niej możemy stworzyć nieduży portfel alkoholi inwestycyjnych, takich jak wino czy whisky. Dla inwestorów nie- dysponujących większym kapitałem dostępny jest również rynek sztuki. Tu właściwie nie ma minimalnej kwoty inwestycji, ale rekomendujemy budowanie portfeli inwestycyjnych od. ok. 50 tys. zł  mówi Piotr Suchodolski z Wealth Solutions.

Klasą aktywów, którą warto wziąć pod uwagę, są również nieruchomości.

W przyszłym roku należy się spodziewać dalszej korekty cen transakcyjnych mieszkań. Jedynie luksusowe apartamenty w prestiżowych lokalizacjach utrzymają wartość. Natomiast największe zyski może przynieść świadome inwestowanie w projekty ziemskie, gdzie stopa zwrotu wynosi minimum 20 - 30 proc. w skali roku - mówi Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.

 Inwestycje na rynku ziemi dostępne są już od kwoty 100 tys. zł, ale dzięki niej możemy stać się współwłaścicielem w ramach grupy inwestycyjnej kilku nieruchomości o łącznej wartości nawet kilkunastu milionów złotych  informuje Piotr Suchodolski.

Źródło: PARKIET

Kinga Żelazek

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Coraz więcej inwestorów szuka atrakcyjnych mieszkań na wynajem. Ale dochody z tej działalności są coraz mniejsze.

Ostatnie półrocze przyniosło wzrost odsetka zakupów inwestycyjnych wśród transakcji realizowanych na rynku mieszkaniowym. Jak szacują przedstawiciele firmy Home Broker, obecnie wynosi on ponad 16 proc., podczas gdy jesienią 2012 r. co 14. nabywca deklarował kupno mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Jeśli planujemy inwestować w mieszkania w segmencie popularnym,  najlepszym rozwiązaniem jest zakup lokalu dwu- lub trzypokojowego w centrum miasta lub w miejscu dobrze skomunikowanym  z centrum. Dobrym zabiegiem jest zakup mieszkania o jak najmniejszej powierzchni przy założonej liczbie pokoi. To zmniejsza cenę zakupu, nie ma dużego wpływu na możliwy do osiągnięcia czynsz i tym samym prowadzi do maksymalizacji rentowności tłumaczy Bartosz Turek z Home Broker.

Gotówkowe zakupy

Według Home Brokera średnie przychody z najmu mieszkań najbardziej popularnych wśród najemców, czyli dwu- lub trzy pokojowych,  oscylują na poziomie 7 proc. w skali rocznej. Jednak wyliczenia te nie uwzględniają kosztów utrzymania nieruchomości, podatków czy okresów, w których lokum stoi puste. Zdaniem Łukasza Madeja, szefa firmy ProDevelopment, rentowność netto w dobrym przypadku wynosi około 34 proc.  Nie każdy jednak pochwali się takim zyskiem. Główny wpływ na wysokość stopy zwrotu ma wysokość kapitału przeznaczonego na zakup nieruchomości. Najwyższe zarobki osiągniemy kupując mieszkania z wyższej półki oraz lokale przeznaczane na biura zaznacza Łukasz Madej.

Inwestorzy coraz częściej kupują za gotówkę. Kredytowanie takiej transakcji w obecnej sytuacji jest nieopłacalne. Oprócz wysokiego kosztu kredytu, łatwiej wynegocjować niższą cenę kupna, jeśli posiadamy gotówkę zauważa Jerzy Sobański, rzecznik Warszawskiego Stowarzyszenia w Obrocie Nieruchomości i właściciel biura Akces.

Z wyliczeń Home Brokera wynika, że gotówką dysponuje 42  proc. inwestorów. Jeśli zdecydują się na finansowanie bankowe, średnie LTV wynosi 50 proc. mówi Turek.

Według Tomasza Błeszyńskiego, doradcy na rynku nieruchomości, najem mieszkań nie jest dziś lukratywnym zajęciem, ze względu na dużą podaż ofert, restrykcyjne zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów czy rosnące koszty utrzymania nieruchomości. Trudno na rynku znaleźć solidnego najemcę i do tego długoterminowego. Mieszkania dziś wynajmują głównie studenci i pracownicy firm, podpisując umowy na 3 - 12 miesięcy opowiada Błeszyński.

Dwa pokoje

W Warszawie, według agencji nieruchomości Metrohouse, mieszkania na wynajem przynoszą przeciętnie 4,5-proc. zwrot kapitału w skali roku. Zakładając zakup 45-metrowego, dwupokojowego lokum za około 300 tys. zł za gotówkę, przy miesięcznym koszcie jego utrzymania rzędu 500 zł i podatku od przychodu sięgającym około 300 zł i średnim najmie przez 10 miesięcy w roku, potrzebujemy aż 16,5 lat by odzyskać włożony w inwestycję kapitał opowiada Jerzy Sobański.

W Warszawie wśród najemców największą popularnością cieszą się Mokotów, Śródmieście i Wola. Są to więc optymalne lokalizacje dla potencjalnych inwestorów. Budowa drugiej nitki metra może spowodować zwiększone zainteresowanie Pragą-Południe i innymi dzielnicami prawobrzeżnymi. Nie sadzę jednak, by zmianie uległy preferencje co do liczby pokoi i powierzchni. Popularne są i będą dwa pokoje o powierzchni 45 mkw. lub trójki liczące 60 mkw. tłumaczy Sobański.

Z kolei w Krakowie optymalne lokalizacje dla mieszkań pod wynajem to centrum, Krowodrza i Dębniki. Jak wylicza Jan Zieleniewski, szef krakowskiego biura Inter-Polmex,  najwyższa stopa zwrotu sięga 7,5 proc. w skali rocznej, jednak tylko w przypadku atrakcyjnych mieszkań i ciągłego najmu, co nie jest proste do osiągnięcia. Pośrednicy Metrohouse przyjmują średnią stopę zwrotu netto w wysokości około 4,3 proc. W stolicy Małopolski mieszkania wynajmują najczęściej studenci. Rozwija się również rynek turystycznego najmu krótkoterminowego, ale w tym przypadku trudno o odpowiedni lokal w sprzedaży brakuje ofert spełniających konkretne wymagania cenowe i lokalizacyjne klientów. Zdaniem Zieleniewskiego w Krakowie skończył się wynajem komercyjny", czyli dla przedstawicieli biznesu. Jeszcze kilka lat temu bez trudu można było wynająć apartamenty za 10 tys. zł miesięcznie. Teraz podobne oferty długo czekają na zainteresowanych z czynszem o połowę niższym mówi.

Okazje cenowe

W Trójmieście średnie stopy zwrotu z kupna mieszkania na wynajem wynoszą niecałe 4 proc. Do najbardziej dochodowych zalicza się małe i tanie w utrzymaniu dwa pokoje, dobrze skomunikowane z w miarę rozwiniętą infrastrukturą usługowo-handlową. Tu sprawdza się zarówno wielka płyta, jak i jeszcze starsze mieszkania. Optymalne rozwiązanie to 4050 metrów, dwa pokoje za 170220 tys. zł, w centralnych dzielnicach Gdańska, starych, spółdzielczych" osiedlach Sopotu lub jak najbliżej centrum Gdyni. Ważny jest nie tyle miesięczny przychód, ile jego ciągłość i przewidywalność. Im dłuższe okresy poszukiwania kolejnego najemcy, tym większe straty właściciela opowiada Grzegorz Dobrowolski, z agencji obrotu nieruchomościami. Druga istotna grupa na trójmiejskim rynku to tzw. oferta butikowa, czyli apartamenty, w doskonałych lokalizacjach. W tym przypadku wprawdzie o najemcę nie jest łatwo, ale przy pewnej dozie szczęścia, można trafić na stabilnego i wypłacalnego klienta zapewnia Dobrowolski. Choć wszystko zależy od lokalizacji i standardu wykończenia, inwestowanie z przeznaczeniem na wynajem w starsze mieszkania jest bardziej opłacalne niż w nowe budownictwo dodaje. Głównym motorem napędzającym rynek inwestowania w mieszkania na wynajem są spadające bądź bardzo negocjowalne ceny. Nierzadko właśnie okazja cenowa czyni inwestora zapewnia.

                  Dorota Kaczyńska     

Źródło: Rzeczpospolita

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

 

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
Doradca Rynku Nieruchomości, Coach biznesu, Bloger.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-05-23 12:46
Janwar do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Nie istnieje prawidłowa wartość mieszkania. Rzeczoznawcy majątkowi mylą się także w jedną i[...]
 
2017-05-23 09:56
Lodzianin do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Zgadzam się w 100%
 
2017-05-22 21:36
Martinos10 do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Głupoty Pan Tomasz wygaduje, ... jakie call center? Tak było 10, 15 lat temu... nowoczesne[...]
 
2017-05-16 13:32
Robert Bogdański do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Z mego serca ten artykuł, ale urealniając to: Od zawsze kupujący chciał jak najwięcej, a[...]
 
2017-05-15 12:14
PsychOPAT do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Odpowiednia cena, to taka, którą akceptuje kupujący i sprzedający. To jedyna wytyczna.[...]