Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Mając ofertę mieszkania na wyłączność, agent bardziej się stara przekonują pośrednicy. Pokaże lokal na targach, zareklamuje w prasie, wywiesi baner.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, że umowa pośrednictwa może być zawarta z klauzulą wyłączności na rzecz biura nieruchomości bądź pośrednika.

Taki rodzaj umów od dawna funkcjonuje w obrocie gospodarczym. Mamy wyłącznych przedstawicieli handlowych sprzedających jakiś produkt czy wyłącznych dystrybutorów. Na rynku nieruchomości klauzula wyłączności stosowana jest od niemal dziesięciu lat mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Pełna kontrola

Wyłączność oznacza, że jeśli klient zawarł z pośrednikiem umowę z klauzulą wyłączności i złożył oświadczenie, że nie będzie zgłaszał oferty do innej agencji oraz że nie będzie sam reklamował nieruchomości, to nie wolno mu tego robić.

Całym procesem najmu lub sprzedaży kieruje jedno biuro. Zawierając umowę pośrednictwa bez klauzuli wyłączności klient może zgłaszać nieruchomość do wielu agencji, może sam też reklamować i prowadzić sprzedaż. To zasadnicza różnica tłumaczy Błeszyński.

Paweł Grabowski z gdańskiego oddziału agencji Ober-Haus dodaje, że umowy różni zakres działań reklamowo-promocyjnych podejmowanych przez pośrednika. W przypadku umowy na zasadach wyłączności, można liczyć na dużo więcej. Taka umowa daje gwarancję publikacji wiarygodnej oferty, najkorzystniejszej prezentacji nieruchomości i jednego pośrednika do kontaktów z właścicielem. Gdy oferta jest w wielu biurach, często różni się ceną, opisem, powierzchnią, piętrem, a zdjęcia bywają antyreklamą twierdzi Paweł Grabowski.Oferty klientów, którzy umówią się z pośrednikiem na wyłączność, są lepiej pozycjonowane w Internecie. Dla takiej nieruchomości wykonujemy sesję zdjęciową, możemy też przygotować wirtualną wycieczkę i zorganizować dni otwarte dla klientów. Najlepsze oferty trafią na stronę główną agencji wylicza Paweł Grabowski. Jeśli klient wyrazi zgodę, agencja reklamuje nieruchomość w prasie.

Mariusz Kania, prezes sieciowej agencji Metrohouse, dopowiada, że oferty mogą być też pokazane na targach nieruchomości. Mogą też liczyć na wzmożoną promocję skierowaną do określonej grupy docelowej. Zdaniem Mariusza Kani umowa z klauzulą wyłączności mobilizuje pośrednika do uruchomienia różnorodnych narzędzi promocyjnych. Agent ma świadomość, że sprzedaż nieruchomości zależy tylko od niego, a wszystkie działania prowadzą do transakcji. Przy tzw. umowie otwartej nie jest to takie oczywiste. Nawet duże zaangażowanie pośrednika może nie doprowadzić do skojarzenia stron mówi prezes.

Tomasz Błeszyński dodaje, że zawierając umowę pośrednictwa bez klauzuli wyłączności, klient powinien sobie zdawać sprawę, że jego oferta będzie traktowana jak jedna z wielu, tym bardziej, że będzie dostępna w innych biurach, często z różnymi parametrami i cenami. To wprowadza kupujących w błąd i nie pomaga w realizacji transakcji mówi doradca.

Marek Kiełpikowski, szef bydgoskiego biura Arenda M. Kiełpikowski, umowy na wyłączność stosuje w wyjątkowych przypadkach. Na prawie 500 ofert w jego biurze, klauzule wyłączności mają cztery. Takie umowy zawieram tylko ze sprawdzonymi lub poleconymi klientami, którzy znają moją firmę i jesteśmy dla siebie rzetelnymi partnerami tłumaczy Marek Kiełpikowski. Na taką współpracę decyduję się wtedy, gdy ktoś ma stanowczy zamiar sprzedaży i proponuje rynkową cenę. Traktuję wyłączność jako zobowiązanie do ponoszenia kosztów. Nie chcę klienta, który sam nie wie, czy sprzedaje czy nie. Nie chcę też takiego, który ma zbyt drogą ofertę. Kiedyś przyjmowałem takie oferty, ponosząc koszty promocji niesprzedawalnych nieruchomości opowiada Marek Kiełpikowski. Dodaje, że dla pośrednika umowa na wyłączność niesie nadzieję, że jego praca i poniesione na reklamę koszty nie zostaną zmarnowane. Gdy dla sprzedającego pracuje dziesięć biur, to przynajmniej dziewięć pracuje za darmo i kosztów własnych nie odzyska. Umowa na wyłączność zmienia nastawienie do oferty i zwiększa poczucie obowiązku wobec sprzedającego twierdzi Kiełpikowski.

Raport z działań

Zdaniem pośrednika z Bydgoszczy ważny jest moment zapłaty. Gwarancja wynagrodzenia po znalezieniu kupującego powoduje, że agent stanie na głowie, żeby tylko doprowadzić do transakcji. Ale czy nie jest tak, że jeśli ofertę ma dziesięciu pośredników, to wygra najbardziej skuteczny? Czy właśnie taka konkurencja nie powoduje, że każdy stara się bardziej, bo prowizję dostanie najlepszy? Jeśli ktoś zleca mi sprzedaż nieruchomości, to ja ofertę niezwłocznie udostępniam poprzez system wymiany ofert wszystkim działającym na rynku pośrednikom tłumaczy Paweł Grabowski. Każdemu biuru za pozyskanie klienta i wspólną realizację transakcji oferuję co najmniej połowę swojego wynagrodzenia. Dzięki temu każdy pośrednik, a nie wybranych dziesięciu, ma motywację do pracy dodaje.

Tomasz Błeszyński przekonuje, że jeśli ofertę ma dziesięciu agentów, to nie ma jej nikt. Takie wyścigi do niczego nie prowadzą. Pośrednik myśli, że nie ma się co starać, bo przecież nie tylko on ma ofertę, która może być już nieaktualna, a on wydaje pieniądze na promocję tłumaczy Błeszyński.

Z kolei zdaniem Grabowskiego współpraca z jednym pośrednikiem to przede wszystkim możliwość uzyskania korzystniejszej ceny. W przypadku, gdy konkuruje ze sobą wielu agentów, każdemu zależy na sprzedaży nieruchomości własnemu klientowi. Mogą więc doradzać przyjęcie każdej propozycji, w obawie, że jutro inny pośrednik przyprowadzi klienta, który zaproponuje lepsze warunki tłumaczy Paweł Grabowski. Mając wyłączność na pośrednictwo, agent ma swobodę w negocjacji najkorzystniejszych warunków transakcji, bo wszyscy klienci są jego klientami. 

Według Tomasza Błeszyńskiego niektórzy klienci chętnie podpisują umowy z klauzulą wyłączności, składają stosowne oświadczenia, po czym odwiedzają inne biura, gdzie podpisują podobne umowy. Rekordziści potrafią dać" wyłączność nawet dziesięciu biurom. Myślą, że są sprytni i nikt się nie dowie, a  mieszkanie sprzeda się szybciej, co nie jest prawdą twierdzi doradca.

Kolejnym problemem jest podpisanie umowy z klauzulą wyłączności i żądanie rzeczy niemożliwych, np. sprzedaży mieszkania w trzy dni za nierynkową cenę, pod groźbą wypowiedzenia umowy.

Ile kosztują" umowy na wyłączność? Wynagrodzenie za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości to 3,69 proc. brutto ceny transakcyjnej. Przy umowie na wyłączność wynagrodzenie bywa wyższe ze względu na szerszy zakres działań promocyjno-reklamowych mówi Paweł Grabowski. Nie zawsze jednak tak jest.

Wynagrodzenie zależy od rodzaju nieruchomości, rynku, czynności, jakie trzeba wykonać mówi Tomasz Błeszyński. Czasem bardziej pracochłonna jest sprzedaż małej działeczki niż dużego obiektu komercyjnego.

Opinia dla "Rz"

Jak wybierać agencję nieruchomości

Bolesław Drapella, szef portalu Morizin.pl:

Chcąc mieć pewność, że będziemy traktowani indywidualnie, powinniśmy skoncentrować się na współpracy z jednym biurem nieruchomości.

- Zapytajmy znajomych, czy mogą zarekomendować konkretną agencję lub pośrednika, z którego usług byli zadowoleni. Zwróćmy uwagę na doświadczenie agenta.

- Część serwisów nieruchomości daje możliwość wyszukania pośredników nie tylko pod kątem miejscowości, licencji, ale również konkretnych wskaźników, np. kompletności ofert, czasu reakcji na pytania klientów, aktywności.

- Warto sprawdzić, którzy pośrednicy angażują się w pracę, dobrze prezentując oferty, są aktywni i znani w regionie, w którym pracują, oraz są dyspozycyjni.

- Przede wszystkim sprawdźmy jednak, czy pośrednik ma licencję zawodową nadaną przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Informacje znajdziemy w rejestrze na stronie internetowej resortu. Pośrednik musi mieć także ubezpieczenie OC.

- Wprawdzie od 1 stycznia 2014 r., po wprowadzeniu w życie nowej ustawy zmieniającej dotychczasowe regulacje dotyczące wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, nie będzie konieczności posiadania licencji zawodowej, nadal jednak trzeba będzie mieć aktualne ubezpieczenie.

- Warto też sprawdzić, czy pośrednik należy do stowarzyszenia zawodowego. To powinno dawać gwarancje przestrzegania przez niego określonego standardu usług.

- Treść umowy pośrednictwa jest opracowywana przez pośredników. Ważne, aby klient mógł spokojnie i dokładnie ją przeczytać oraz dopytać o poszczególne zapisy. Każdą umowę można negocjować.

- W przypadku, gdy chcemy sprzedać nieruchomość, pośrednik powinien zadbać o zrealizowanie transakcji  na warunkach przez nas określonych. Powinien efektywnie prezentować nieruchomość klientom oraz dbać o  jakość ogłoszeń zamieszczanych w Internecie.

- Znalezienie klienta oraz sprawne pokierowanie całym procesem sprzedaży lub wynajmu to główne cele, jakie powinniśmy stawiać pośrednikowi.

- Trzeba jednak pamiętać, że nie zawsze uda się zrealizować transakcję szybko. Sukces sprzedaży zależy od wielu czynników: lokalizacji, standardu mieszkania, sugerowanej ceny, okolicy, a także sytuacji na rynku. Dobry pośrednik powinien zaproponować najlepsze rozwiązanie.

- Chcąc mieć pewność, że będziemy traktowani indywidualnie, warto współpracować z jednym biurem nieruchomości. Warto postawić na jakość, nie ilość. Pamiętajmy, że zamieszczenie ofert w kilkunastu portalach przez kilku pośredników nie zagwarantuje sukcesu.

Co daje klientowi umowa z klauzulą wyłączności

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości:

- zgłoszenie i rejestracja oferty odbywa się tylko raz w wybranym biurze. To oszczędność czasu. Oferty się nie dublują.

- komfort dla sprzedającego. Utrzymuje kontakt z jednym biurem, od którego wymaga aktywności i jak najszybszej sprzedaży. Ścisła współpraca pozwala na szybkie wprowadzanie zmian w ofercie

- oferty są przesyłane do całej sieci biur MLS, w której mogą pracować setki pośredników. Są umieszczone w prasie, Internecie, wystawiane na targach ze zdjęciami i dokładnym opisem lokalizacji

- biuro i jego pośrednicy są skłonni poświęcić więcej czasu, uwagi i nakładów na promowanie oferty z klauzulą wyłączności

- możliwość wystawiania baneru lub tablicy z informacją, że daną nieruchomość oferuje dane biuro

- klient ma jednoznaczną informację, komu i w jakiej wysokości zapłaci wynagrodzenie. Unika problemów z wycofaniem oferty z innych biur.

Aneta Gawrońska

27-08-2013

Źródło: Rzeczpospolita

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

Kategoria: Biznes
 
Inwestycje w mieszkania 2013-08-25 21:09
 Oceń wpis
   

W TVN CNBC Robert Stanilewicz rozmawiał z Tomaszem Błeszyńskim doradcą rynku nieruchomości na temat inwestycji w mieszkania pod wynajem.

Czy zakup mieszkania pod wynajmem jest dobrą inwestycją? Gdzie na rynku szukać ciekawych ofert? Czy sugerować się ceną czy również brać pod uwagę lokalizacje i standard lokalu? Czy to inwestycja sezonowa, czy też sposób na stabilne przychody? Obecnie podaż przewyższa popyt, a ceny podlegają znacznym negocjacją czy to dobry czas na zakupy mieszkań. Jakie są perspektywy rynku najmu lokali mieszkalnych?

Źródło: TVN CNBC 22.08.2013 r.

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

W Sejmie podjęto pracę nad projektem nowelizacji Prawa Bankowego przewidującym min. zniesienie bankowego tytułu egzekucyjnego.

Bankowy tytuł egzekucyjny to relikt minionych czasów. Rozwiązania dotyczące egzekucji zawarte w Prawie Bankowym są korzystne wyłącznie dla sektora finansowego. Zawierając umowę kredytową z bankiem musimy również podpisać klauzulę dotyczącą poddaniu się dobrowolnej egzekucji. W praktyce oznacza to, że gdy przestaniemy terminowo spłacać zadłużenie, kredytodawca ma prawo wystawić przeciwko nam tytuł egzekucyjny, będący podstawą do wszczęcia procesu egzekucji komorniczej.

Bankowy tytuł egzekucyjny to dokument wystawiany wyłącznie przez banki, będący ich zabezpieczeniem, który przyjmuje formę oświadczenia stwierdzającego istnienie wierzytelności banku wobec klienta, który zaciągnął kredyt lub ustanowił na jej rzecz zabezpieczenie wierzytelności.

Konieczność likwidacji bankowego tytułu egzekucyjnego podyktowana jest jego nadużywaniem przez instytucje finansowe. Bankowi wygodniej jest wszcząć egzekucje niż prowadzić postępowanie ugodowe z kredytobiorcą. Egzekucja nie jest jedynym skutecznym rozwiązaniem problemu nie tylko, że zwiększa po przez to zadłużenie generując dodatkowe koszty i karne odsetki. Korzystanie przez banki z tej procedury spowodowało upadłość wielu polskich przedsiębiorstw a prywatne osoby doprowadziło do bankructwa.

Zawarcie umowy kredytowej to nic innego jak świadczenie usługi finansowej przez bank, strony umowy winny mieć równe prawa i obowiązki wobec siebie. Niestety od lat sektor bankowy, który jest w dużej części już sprywatyzowany, korzysta z różnego rodzaju przywilejów. Traktuje swoich klientów drugorzędnie stawiając im często zaporowe warunki, na które niestety czasem muszą się zgodzić będąc w złej kondycji finansowej. Bankowy tytuł egzekucyjny pomaga bankom utrzymywać dalej pozycję dominującą na rynku.

Bankowy tytuł egzekucyjny do likwidacji, koniec z przywilejami jak wolny rynek, to wolny rynek i równe prawa dla wszystkich jego uczestników.

Tomasz Błeszyński Doradca Rynku Nieruchomości www.tomaszbleszynski.pl

 

Kategoria: Biznes
 
Wakacyjna burza kredytowa 2013-08-06 22:25
 Oceń wpis
   

No i po latach spekulacji na kredytach walutowych doczekaliśmy się rewolucji finansowej.

Chorwacja, Hiszpania, Węgry wręcz twierdzą, że denominowane kredyty hipoteczne są niesprawiedliwe dla konsumentów i nadają się do unieważnienia. W Chorwacji sąd nakazał bankom ich przewalutowanie, na Węgrzech rząd szykuje się do rozwiązania problemu kredytów hipotecznych.

W Barcelonie sąd wydał wyrok, w którym uznał kredyt hipoteczny w walucie obcej za produkt spekulacyjny i niebezpieczny dla kredytobiorcy. Na mocy postanowienia sądu rozwiązano szkodliwą umowę kredytową umorzono odsetki, co oznacza w praktyce ze klient ma oddać wyłącznie pierwotną kwotę kredytu. Wyrok jest jeszcze nieprawomocny, ale gdyby utrzymał się w mocy otworzyłby drogę wielu kredytobiorcom w dochodzeniu swoich praw nie tylko w Hiszpanii.

A co z naszymi kredytami walutowymi ? Banki w Polsce mają się dobrze, nie podejrzewam by pozwoliły na wybuch epidemii złych kredytów. Nadal to banki dyktują warunki udzielania kredytów, przygotowują korzystne dla siebie umowy.

Co na to UOKiK działający obronie praw konsumentów ścigający innych za klauzule niedozwolone ?

Dla przypomnienia, że nadal wszystko u nas po staremu załączam mój komentarz z 2008 roku Kredyt hipoteczny, radość czy zmartwienie

Tomasz Błeszyński

Doradca Rynku Nieruchomości

sierpień 2013

 

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]
 
2017-09-06 20:46
Marek I. do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
uczucie takiej walki na pewno nie raz niejednemu towarzyszące, mnie na pewno też. Czasem nie[...]
 
2017-09-02 14:10
Michoł do wpisu:
Inwestorzy podbijają ceny mieszkań
Pan Błeszyński może mieć rację, bo chciwość deweloperów na pieniądze jest nam znana od lat. Oby[...]
 
2017-08-31 22:14
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
Dokładnie tak - trafnie Pan to określił - ciężki życiowy wybór. Jak zachować w tym wszystkim[...]
 
2017-08-23 18:39
Marek I. do wpisu:
Te mieszkania tanieją. Warto kupić ?
Nie dziwię się, firmy budowlane oszczędzają na materiałach jak mogą, w związku z dużą[...]