Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Mieszkania raczej nie potanieją w ciągu roku więcej niż 5 procent. Jeśli pojawi się lokal w dobrej cenie i upatrzonej lokalizacji, klienci decydują się na kupno i negocjują rabat.

Tak mówią pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Wielu ekspertów prognozuje na koniec roku sezonowe ożywienie i lepszą sprzedaż. Spodziewam się, że końcówka 2013 roku może być najlepszym od trzech lat okresem na rynku nieruchomości. Ceny są stabilne, oferta nadal duża, a stopy procentowe niskie uważa Marta Kosińska, analityk Szybko.pl. Dodaje, że bodźcem do większego ożywienia byłyby obniżki marż i bardziej agresywna akcja kredytowa ze strony banków. Czynnikiem, który zawsze wpływał na zachowania kupujących, są zmiany w zasadach kredytowania wprowadzane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Jeśli nowe przepisy były bardziej restrykcyjne, to zawsze pewna grupa kupujących starała się zaciągnąć kredyty przed ich wprowadzeniem mówi Marta Kosińska. A aktualnie taką zmianą będzie wymóg posiadania 5-proc. wkładu własnego przez klienta od stycznia 2014. Nie przeceniałabym jednak jego wpływu na rynek. Gdyby od razu został wprowadzony wymóg 20-proc. wkładu własnego, z pewnością do końca roku mielibyśmy zdecydowany wzrost popytu. Mariusza Kania, prezes agencji nieruchomości Metrohouse &Partnerzy, mówi, że ożywienie na rynku mieszkań widać było już w wakacje.

Zamiast OFE?

W stosunku do dwóch poprzedzających je miesięcy liczba klientów dokonujących transakcji za pośrednictwem naszych doradców wzrosła o 20 proc. Takie dane pozwalają przypuszczać, że ostatni kwartał obecnego roku będzie udanym okresem, jeśli chodzi o liczbę transakcji przewiduje prezes Kania. Zaznacza jednak, że mimo zwiększonego zainteresowania, potencjalni nabywcy nie będą mieć problemów z wyborem odpowiadającego im lokalu, bo podaż nadal jest duża.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, podkreśla, że zawsze pod koniec roku klienci bardziej interesują się zakupami nieruchomości. Wiele osób robi wtedy kalkulacje swoich dochodów i planuje inwestycje, by zdyskontować przychody. Także część osób pracujących za granicą właśnie pod koniec roku lokuje swoje środki w nieruchomościach wyjaśnia Tomasz Błeszyński. Kolejnym czynnikiem wzrostu zainteresowania mieszkaniami na koniec roku będzie brak atrakcyjnych form inwestowania. Lokowanie pieniędzy w akcje, obligacje czy fundusze nie jest już tak rentowne jak kiedyś. Do tego dochodzą informacje o zmianach w ZUS i OFE, które skłonią młodych ludzi do zadbania o swoją emeryturę we własnym zakresie, m.in. poprzez inwestycje w nieruchomości przewiduje ekspert.

Powody inwestycji

Szymon Jungiewicz z działu badań i analiz sieciowej agencji nieruchomości Emmerson także spodziewa się sezonowego ożywienia na koniec roku? Na zakupy mogą ruszyć osoby zamierzające w 100 procentach sfinansować transakcje kredytem. Od przyszłego roku wymagany będzie już wkład własny uważa Szymon Jungiewicz. Z kolei firmy deweloperskie chciały podrasować wyniki sprzedażowe wypracowane w całym 2013 r. i zaoferują promocje zimowo-mikołajkowo-świąteczne. Z dużym prawdopodobieństwem można więc założyć poprawę na rynku kredytów hipotecznych, gdzie cena pieniądza jest na najniższym poziomie w historii rynku deweloperskiego w naszym kraju.Według eksperta Emmersona także obserwacja sytuacji makroekonomicznej  pozwala na przyjęcie założenia, że najcięższy okres polska gospodarka ma za sobą. Zatem w obliczu informacji o poprawiającej się sytuacji gospodarczej przynajmniej teoretycznie łatwiej będzie z psychologicznego punktu widzenia zaciągać długookresowe zobowiązania uważa Szymon Jungiewicz.

Zdaniem Marty Kosińskiej większość przesłanek wskazuje na to, że nadchodzi dobry moment na zakup mieszkań. Nie da się jednak wykluczyć spadków cen na rynku wtórnym w 2014 roku. Chodzi przede wszystkim o wpływ programu Mieszkanie dla Młodych na popyt na rynku wtórnym. Jeśli program wystartuje, a dotyczyć ma jedynie nowych lokali, to prawdopodobnie mieszkania używane, aby znaleźć nabywców, będą musiały potanieć. Nie przewiduję, żeby obniżki były większe niż 5 proc. w skali roku i to głównie w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu prognozuje Marta Kosińska.

Także Mariusz Kania uważa, że zapowiedzi nowego programu dopłat do kredytów mogą spowodować, że część nabywców będzie wstrzymywać się z zakupem do przyszłego roku. Jednak nawet tacy oczekujący inwestorzy, w przypadku pojawienia się ciekawych ofert z rynku wtórnego, są w stanie zrezygnować z dopłat i sfinalizować zakup bez pomocy z budżetu państwa uważa prezes Kania

Leszek Hardek, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, przyznaje, że nowe rekomendacje nadzoru finansowego dotyczące obowiązkowego wkładu własnego mogą nakręcić popyt pod koniec roku. Jak bardzo? Wiele zależy od tego, w jaki sposób będzie działać Mieszkanie dla młodych". Jeśli tylko na rynku pierwotnym, popyt może być jeszcze większy, ale jeżeli również na rynku wtórnym, wiele osób może się wstrzymać z zakupem, co może zrównoważyć sytuację związaną z rekomendacjami wyjaśnia Leszek Hardek. Niestety, wszelkie tego typu zmiany to sztuczne i chwilowe wstrzymywanie lub napędzanie popytu, co dla stabilności sytuacji na rynku nie jest dobre podkreśla.

Z kolei Tomasz Błeszyński zwraca uwagę, że czynnikami mobilizującymi do zakupów na kredyt jest nie tylko niskie oprocentowanie i atrakcyjne ceny mieszkań, ale przede wszystkim stała praca pozwalająca planować długoterminowe zobowiązania.

Grażyna Błaszczak

Rzeczpospolita

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Jeśli chcemy kupić lub wynająć mieszkanie to gdzie szukać na rynku dobrych ofert.

Na co zwracać uwagę kupując swoje pierwsze mieszkanie u dewelopera. Jakie dokumenty sprawdzać i skuteczne negocjować cenę sprzedaży. Jak zabezpieczyć swoje interesy dobrą umową najmu okazjonalnego min. na te pytania w programie TV  "Twoje pieniądze" odpowiadał Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.

Źródło: TV TOYA  http://moya.toya.net.pl

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Wywiad z Tomaszem Błeszyńskim, doradcą rynku nieruchomości, który przeprowadził red. Piotr Brzózka z Dziennika Łódzkiego.

Projekt NCŁ zaszkodzi Łodzi. Jeżeli w jakimś stopniu uda się go zrealizować, doprowadzi to do maksymalnego wysiedlenia biznesu z ulicy Piotrkowskiej. Taka koncentracja w Łodzi doprowadzi do wymarcia tej ulicy.

Czy w Łodzi można dziś sprzedać działkę inwestycyjną po 5 tys. zł za metr kwadratowy?

Biorąc pod uwagę aktualne ceny nieruchomości na łódzkim rynku, ich nadpodaż oraz brak inwestorów, realna cena za dobrą działkę inwestycyjną wynosi około 2 tys. zł. Taka jest mniej więcej cena ziemi w rejonie Kościuszki, Piotrkowskiej, Nowego Centrum. Zakup ziemi to często zaledwie jedna trzecia kosztów inwestycji. Jeśli ziemia kosztowałaby aż 5 tys. zł za metr, to produkt - nieważne biura, galeria handlowa czy mieszkania - musiałby być niewiarygodnie drogi.

Władze miasta odpowiadają, że na działkę pod Bramę Miasta nie można patrzeć jak na wszystkie inne działki, lecz jak na specjalny projekt - brama ma być naszą wizytówką...

Ale cena rynkowa wynika z lokalizacji, tego, co dzieje się wokół. Tylko z powodu tego, że tam stanie dworzec, wartość ziemi nie wzrośnie przeszło dwukrotnie. Nie tak dawno miasto twierdziło, że narożnik w pobliżu Pałacu Poznańskiego też jest niebotycznie drogi, też jest unikatowy. Też był pokazywany na targach w Cannes i też mieli inwestorzy o niego zabiegać - bo koło pałacu, koło Manufaktury, koło Piotrkowskiej. Okazało się to fikcją, nic na temat sprzedaży nie słyszymy. A wracając do Bramy Miasta. Jak powiedziałem, sam dworzec wartości tak nie podniesie. A są przykłady z Polski, gdy uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego - bo na ten argument powołuje się miasto - wartość ziemi zamiast rosnąć, spadała. Istotną rolę, oprócz samej lokalizacji, mają funkcje, jakie będzie można w danym miejscu realizować. Czy pod tym względem działka pod bramę jest unikatowa? Dla mnie nie. Unikatowa była działka, sprzedana Philipsowi, przy alei Piłsudskiego.

Teraz miasto ma się rozwijać wokół dworca. Nie wierzy Pan w Nowe Centrum?

Według mnie, NCŁ zaszkodzi Łodzi. Jeżeli w jakimś stopniu uda się zrealizować ten projekt, doprowadzi to do maksymalnego wysiedlenia biznesu z ulicy Piotrkowskiej. Do zera. To nie są gołosłowne obawy. W innych miastach, gdzie powstały takie enklawy - w Krakowie, Warszawie, Katowicach - ludzie nie oddalają się od dworca. Nie idą z Galerii Krakowskiej na Rynek. Nie mają, po co. W Warszawie podmiejska infrastruktura kolejowa powoduje, że ludzie gromadzą się przy dworcu, w Złotych Tarasach, nie biegają już po Marszałkowskiej i Chmielnej. Taka koncentracja w Łodzi doprowadzi do wymarcia Piotrkowskiej. I w dodatku ta brama. Ona w psychologiczny i marketingowy sposób odetnie nowe miasto od starego.

W zamyśle ma otwierać.

Zamknie. Tak jak brama Poznańskiego. Manufaktura bardzo lansowała tę bramę w materiałach reklamowych. Tu jest lepsza rzeczywistość, za bramą jest gorsza. Powstanie kolejna wyspa w bardzo biednym mieście, które nie ma żadnej strategii rozwoju. Ta wyspa unieszczęśliwi mieszkańców, którzy dziś żyją w tej okolicy i będą przesiedlani. Unieszczęśliwi innych z powodu budowanej na chybcika infrastruktury drogowej, w szczególności ulicy Nowotargowej. A przyjezdni wysiądą na dworcu, pobiegają po okolicy i wrócą do pociągu, nie idąc już w miasto. Co gorsza, jeśli doczekamy tunelu średnicowego do dworca Łódź Kaliska i zrobimy przystanek Manufaktura, to będzie ostateczny strzał w kolano dla miasta. Zostanie ono ograniczone do dwóch wysp.

A czy Nowe Centrum nie odciągnie inwestorów od innych części miasta, powodując tam dalszy spadek wartości nieruchomości i ogólną zapaść?

Inwestorzy kalkulują. Przy dworcu będzie duży ruch, więc będzie się kalkulowało budowanie galerii handlowych czy kin. Ale już inwestorzy biurowi nie mają zbyt wielu powodów, by tam się pakować, przepłacać za ziemię. Dworzec nie ma tu znaczenia. Można taniej budować na obrzeżach, w kierunku Strykowa, skąd szybciej dotrze się do Warszawy autostradą. W Warszawie city biurowe przenosi się z przyczyn ekonomicznych na obrzeża. Prestiżowy biurowiec przy Marszałkowskiej nie jest już marzeniem pana prezesa, czasy się zmieniają. On chce mieć dobre funkcje za dobre pieniądze. Dlaczego Infosys nie chciał budować biurowca w centrum Łodzi, tylko przeniósł się na rondo Solidarności? Dlatego uważam, że NCŁ nie będzie się cieszyło wielkim powodzeniem wśród inwestorów biurowych. Co więcej, wielu może się zastanawiać, czy w takiej sytuacji w ogóle inwestować w Łodzi - mieście, z którego takie "wyspy" będą wysysać potencjał.

Jak pojawienie się na horyzoncie projektu NCŁ wpłynęło na wartość nieruchomości w tym rejonie?

Rynek tego absolutnie nie odczuł. Były zapytania właścicieli prywatnych kamienic w tym rejonie, co mają robić, czy wzrośnie wartość ich nieruchomości. Ale, o czym w ogóle dziś mówić, skoro nie znamy żadnych konkretów. Rozmawiajmy, gdy poznamy plan miejscowy, funkcje - wtedy będzie można mówić o ewentualnych ruchach. Kilka lat temu było trochę ofert z wabikiem "obok nowego centrum Łodzi". Dziś ich nie widać. Bo była nadzieja. Nowa inwestycja zawsze rodzi nadzieję na biznes spekulacyjny. Kiedyś mówiło się, że będzie lotnisko w Babsku, więc wszyscy rzucili się wykupywać ziemię w tym rejonie.

A w Łodzi nie rzucono się na ziemię w nowym centrum i okolicach?

Nie. Na razie to nie jest świetny biznes. Ba, to może być nawet utrapienie, bo nie wiemy, jak na tym obszarze będą wyglądać rozwiązania komunikacyjne, gdzie będą wywłaszczenia. Dla mnie to niesamowite, że miasto planuje tak dużą inwestycję, a do dziś nie ma żadnego planu. W każdym razie nie spotkałem się z tym, żeby prywatni inwestorzy próbowali coś kupić tam spekulacyjnie, licząc, że będą mogli zyskać, gdy pojawi się plan. W tej koncepcji jest zbyt wiele niewiadomych, żeby zaryzykować i utopić tam pieniądze.

No dobrze, ale na logikę powinna wzrosnąć wartość nieruchomości wokół NCŁ.

Cały czas mam do sprzedania kamienice na Kilińskiego, których nikt nie chce, cały czas mam kamienice przy Sienkiewicza, których nikt nie chce. Nic się nie zmienia. Francuzi kiedyś liczyli wartość ziemi w Łodzi odległością od Manufaktury, choć był to zabieg głównie marketingowy. W przypadku NCŁ nie ma żadnej zależności. Czasy gorącego kupowania nieruchomości się skończyły. Dziś duzi gracze na rynku, fundusze inwestycyjne, mają wielkie banki ziemi, oni gruntów mają w bród. Jeżeli ktoś cokolwiek kupuje, to wcześniej dokonuje gruntownej analizy i czeka na informacje. O NCŁ wiemy tylko tyle, że kiedyś będzie. Jak to będzie wyglądać - nikt nie wie. Nikt wobec tego nie zainwestuje pieniędzy, by potem czekać na określenie funkcji poszczególnych części NCŁ.

No to jak nie nowe centrum, to co dziś stanowi najgorętszy towar na rynku nieruchomości?

Szczerze mówiąc, nie ma takich miejsc. Założenie, że będzie się inwestować w Łodzi, to założenie inwestowania na bardzo niepewnym rynku, w bardzo niepewnych warunkach ekonomicznych. Mam do sprzedania kilka ciekawych nieruchomości, nawet przy alei Kościuszki, ale nikt się nie garnie. Ludzie mówią: w Łodzi, panie, co w tej Łodzi jest, tam nie ma nic. Proszę zwrócić uwagę na ofertę przetargową miasta. Ile razy na przetargi są wystawiane ładne nieruchomości, których nikt nie kupuje? Dam przykład z okolic właśnie Nowego Centrum Łodzi. Przyglądałem się sprzedaży pięknego pałacyku po dawnym Towarzystwie Przyjaźni Polsko-Radzieckiej przy ulicy Narutowicza, obok parku, niedaleko dworca. Ładna rzecz, nawet mówiłem o tym moim klientom. Idealne na siedzibę firmy. Były chyba trzy albo cztery przetargi. Sprzedano to w wielkich bólach - nie chcę skłamać - chyba za 3 mln zł. A gdyby NCŁ faktycznie miało tak oddziaływać na otoczenie, to ten pałacyk zszedłby od ręki.

Ale przecież są miejsca, gdzie ziemia kosztuje 200 zł za metr, a są takie, gdzie kosztuje 2 tys.

Powiedzmy o tych drugich. Życzeniowo kosztuje 2 tys., w praktyce różnie bywa. Były propozycje w rejonie Kościuszki w granicach nawet 3 tys. zł, ale nikt do tego na poważnie nie podszedł. W rejonie alei Włókniarzy zdarzają się projekty po tysiąc złotych, też nikt nie podchodzi. Bo to nie jest biznes. Porównywałem nas z Warszawą. I jeżeli ktoś ma zapłacić 40 milionów za grunt pod Bramę Miasta w Łodzi, to równie dobrze może mieć za te pieniądze naprawdę piękną działkę w stolicy. Więc bez sensu jest topić takie pieniądze w Łodzi. Uważam, że nawet 20 milionów za Bramę to za dużo.

Naprawdę nie wskaże Pan superatrakcyjnych miejsc w Łodzi?

Weźmy zbieg Ogrodowej i Zachodniej. Ale, na co ta ziemia? Wracamy do punktu wyjścia. Co się w Łodzi opłaca? Hotele? Nie, jest ich w mieście już dużo, te, które już są, będą miały problem. Biura? W Łodzi duża część oddanych powierzchni biurowych przez długi czas pozostaje pusta. Galeria handlowa?

Wywiad jest dostępny również na stronie ...

http://www.dzienniklodzki.pl/artykul/991007,tomasz-bleszynski-nikt-nie-topi-pieniedzy-w-ncl,id,t.html#drukuj_dol

Źródło:  Polskapresse Sp. z o.o. Dziennik Łódzki  15-09-2013

 

 

Kategoria: Biznes
 
Brama Miasta 2013-09-12 23:30
 Oceń wpis
   

O co chodzi w grze o najdroższą działkę w Łodzi?

Dzisiaj okaże się, czy rada miejska daje zielone światło dla sprzedaży działki pod budowę Bramy Miasta. Prezydent Marek Cieślak kusi inwestorem i trzema tysiącami miejsc pracy. Część radnych chce czekać. O co chodzi w grze o najdroższe grunty w historii Łodzi.

Miasto jest właścicielem działki, na której kiedyś był parking dla podróżnych przed dworcem Łódź Fabryczna. Na niej ma powstać Brama. Magistrat chciałby teren sprzedać jak najszybciej, by w możliwie najkrótszym czasie rozpoczęła się inwestycja. Ale najpierw muszą na to zgodzić się radni.

W 2015 roku gotowy będzie dworzec Łódź Fabryczna i zabytkowa EC1. Ale do wypełnienia treścią terenu Nowego Centrum Łodzi potrzeba dużo więcej. Życie muszą tchnąć tam inwestorzy. A budowa reprezentacyjnego budynku byłaby sygnałem dla rynku, że warto tu inwestować.
Od początku pomysł szybkiej sprzedaży działki nie podobał się radnym. Chcieli poczekać, aż zostanie uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego. Argumentowali, że wtedy miasto dostałoby za nią więcej. Plan zostanie uchwalony najwcześniej w marcu przyszłego roku. Procedura może przeciągnąć się nawet do jesieni. Dlatego opracowano jeszcze jeden dokument: "Opinię o potencjalnej wartości". Mówi ona, ile teren będzie wart, gdy plan zostanie przyjęty. Wykazała, że potencjalnie można za niego dostać blisko 40 mln zł. I właśnie za taką kwotę magistrat chce go wystawić na sprzedaż. Wcześniejsze wyceny mówiły o 17 mln zł.

40 mln zł to 5 tys. zł za m kw. Takiej ceny nigdy wcześniej za miejskie grunty nie udało się uzyskać. Stąd kolejne wątpliwości. - Gratulacje dla speca, który dokonał tej sufitowej wyceny - napisał na Facebooku Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.

Dlaczego miasto spieszy się z procedurą? Najprawdopodobniej jest już dogadane z potencjalnym kupcem. I prawdopodobnie "sufitowa wycena" kupcowi nie przeszkadza. Kim jest tajemniczy inwestor? Rąbka tajemnicy uchylił ostatnio wiceprezydent Marek Cieślak. Powiedział, że nie jest to deweloper, a "instytucja która wypełni budynek pracownikami". Zdradził, że utworzyłaby ona od 2,5 do 3 tys. miejsc pracy, i że proces inwestycyjny trzeba zacząć w tym roku, bo firma ma pieniądze w obecnym budżecie.
Istnienie dogadanego inwestora potwierdzają też szczegóły szykowanej transakcji. Przetarg ma zostać ogłoszony już w październiku. Firmy będą miały dwa miesiące na zaproponowanie ceny i koncepcji budowli. Takich opracowań nie przygotowuje się z dnia na dzień.
Radni działki sprzedawać tak szybko nie chcieli, ale teraz się wahają. Najważniejszy argument, że sprzedamy ją za tanio, już upadł. Jeśli to, co mówi prezydent Cieślak jest prawdą, i inwestor da 3 tys. nowych miejsc pracy, wydaje mi się, że ceną specjalnie nie powinniśmy się przejmować. Nawet jeśli działka pójdzie za mniej, miasto odbije to sobie w podatku od nieruchomości, CIT i PIT.
Jednak zgoda rady na transakcję wcale nie jest oczywista. Prezydent Hanna Zdanowska nie ma zaplecza, które pozwalałoby jej spokojnie myśleć o głosowaniu. Na przykład radny Jacek Borkowski nadal uważa, że ze sprzedażą trzeba poczekać do czasu uchwalenia miejscowego planu. Ten jest dopiero we wczesnej fazie opracowywania. Zdaniem Borkowskiego niebezpieczeństwo polega na tym, że inwestor weźmie działkę z obiecanym planem, a potem dokument ulegnie zmianie. Wtedy inwestor mógłby powiedzieć: "nie na takie warunki umawialiśmy się" i z transakcji wycofać się.
Marek Janiak, architekt miasta, mówi, że taka sytuacja jest możliwa, ale mało prawdopodobna. Jak tłumaczy, miejscowy plan określa jedynie ogólne przeznaczenie terenu. W tym przypadku mówi się o funkcjach usługowych, handlowych i mieszkalnych, a wyklucza sklepy wielkopowierzchniowe czy magazyny.
Załóżmy, że plan zostanie zmieniony i nagle okaże się, że zamiast usług w Nowym Centrum Łodzi ma być np. logistyka. W takim wypadku rzeczywiście inwestor znajdzie się w trudnej sytuacji. A więc ryzyko, że tak się stanie, jest po jego stronie. Jeśli mimo to chce je ponieść, kupując działkę już teraz, znaczy, że najwyraźniej nie boi się takiego obrotu sprawy. Zatem troska radnych o to, czy nie zmienią się plany miejscowe, jest de facto troską o interes inwestora, a nie miasta. Spór sprowadza się do tego, czy przygotowany plan zagospodarowania przestrzennego dla Nowego Centrum Łodzi ulegnie istotnej zmianie i czy będzie to miało wpływ na decyzje potencjalnego inwestora. Radni zapoznali się projektem dokumentu i mogą do niego zgłaszać uwagi. Do tej pory nie wpłynęła ani jedna.

Michał Frąk   

2013-09-12

Tekst pochodzi z portalu Gazeta.pl - www.gazeta.pl Agora SA

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Zamiast jednego dużego mieszkania na wynajem, lepiej kupić dwa małe lokale. Szybciej znajdziemy na nie najemców. Warto też rozważyć inwestycję w grunty rolne. Eksperci przestrzegają, że trudno będzie zarobić na lokalach użytkowych.

Z daniem Jarosława Jędrzyńskiego, analityka portalu RynekPierwotny.com, rentowność wynajmu zależy głównie od jego ciągłości, a ta z kolei od popytu. Więcej osób poszukuje kawalerek i małych mieszkań dwupokojowych niż lokali z większą liczbą pokoi mówi Jarosław Jędrzyński. Poszukiwania kolejnego najemcy po wygaśnięciu umowy z poprzednim będą zatem zdecydowanie krótsze dodaje.

Inwestuj w kryzysie

Najważniejszym kryterium wyboru mieszkania na wynajem jest lokalizacja. Osiedle powinno być dobrze skomunikowane w Warszawie będą to np. okolice metra, bezpieczne, z rozbudowaną infrastrukturą wylicza Jarosław Jędrzyński. Dobrze, gdy lokal jest w nowym bloku z windą, ma balkon i przypisane doń miejsce postojowe w garażu albo na parkingu. Trzeba unikać parterów.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości dopowiada, że lepiej nie kupować mieszkań na ostatnich piętrach ani też lokali wymagających gruntownego remontu, chyba że są wyjątkowo tanie.

Na jakie zwroty z inwestycji w mieszkanie na wynajem można liczyć? Rentowność brutto waha się od ponad 5 do ok. 7 proc. Zasada jest taka, że im lokal mniejszy, tym rentowność większa mówi Jędrzyński. Za 500 tys. zł możemy kupić np. dwie 30-metrowe kawalerki o dobrym standardzie na warszawskiej Woli. W niektórych miastach taka kwota wystarczy na dwa lokale z dwoma pokojami. Możemy ją też przeznaczyć na trzypokojowy, 65-metrowy lokal. Czynsz za kawalerkę to średnio ok. 1,4 tys. zł miesięcznie, za dwa pokoje 1,61,7 tys. zł, a za trzy pokoje ok. 2,7 tys. zł. To kwoty brutto. Właściciel ma koszty własne. Płaci czynsz w administracji, opłaca użytkowanie wieczyste i podatki, ponosi koszty remontów. W skali roku dochód brutto z wynajmu dwóch kawalerek jest wyższy o 2,5 3 tys. zł niż z wynajmu lokalu trzypokojowego wylicza Jarosław Jędrzyński. Zdaniem analityka lepiej, gdy inwestor kupuje nieruchomości w miejscowości, w której mieszka. Nie musi wtedy wynajmować firmy zarządzającej mieszkaniem, co jest dość kosztowne.

Lidia Dołhan, doradca rynku z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości, ocenia, że najlepiej zainwestować w kupno mieszkań w dużym mieście. To tam zawsze będzie popyt na najem lokali, niezależnie od koniunktury gospodarczej. Najchętniej wynajmowane są dwupokojowe, umeblowane mieszkania o średniej powierzchni od 35 do 50 mkw., w dobrej lokalizacji mówi Lidia Dołhan. Najemcy szukają lokali wyposażonych w sprzęt AGD. Dobrze wynajmują się także apartamenty o wysokim standardzie, w nowoczesnych budynkach. Ale na ich zakup i wykończenie trzeba mieć dużo więcej niż 500 tys. zł.  Lidia Dołhan szacuje możliwe zwroty z inwestycji w mieszkania na wynajem. Załóżmy, że kupujemy dwupokojowy lokal o powierzchni 3540 mkw. za 240 tys. zł. Na dwa wydamy 480 tys. zł. Podatek od czynności cywilnoprawnych: 9,6 tys. zł, taksa notarialna: 3 tys. zł, wypisy aktów notarialnych 200 zł, wpisy w księgach wieczystych 400 zł; opłata za pośrednictwo biura nieruchomości 9,6 tys. zł. W sumie: 502,8 tys. zł. Miesięczny czynsz: 1,4 tys. zł. Koszty administracyjne wraz z zaliczkami na zużycie wody i ogrzewanie   ok. 400 zł (opłaca najemca), koszty zużycia mediów: prąd, gaz ok. 110 zł (opłaca najemca), podatek od nieruchomości ok. 40 zł rocznie (może opłacać najemca, w zależności od zapisów w umowie). Roczny przychód netto z jednego mieszkania to 16,8 tys. zł, z dwóch 33,6 tys. zł. Zakładając, że lokal będzie stał pusty dwa miesiące, trzeba odjąć 5,6 tys. zł.  Odejmując podatek dochodowy, roczny dochód za dwa lokale to 25,1 tys. zł.  Z wyliczeń WGN wynika, że roczny dochód z mieszkania o powierzchni 80 90 mkw. to 22,4 tys. zł.

Tomasz Błeszyński podkreśla, że nieruchomości warto kupować w czasach kryzysu i dużej podaży. Ceny można negocjować. Trafiają się prawdziwe okazje.  Takie inwestycje są bardziej rentowne niż akcje, obligacje czy fundusze. Jeśli się ma gotówkę i nie korzysta z kredytu, ma się silną pozycję. Można przebierać w ofertach twierdzi Błeszyński.

Na co uważać

Według Jarosława Jędrzyńskiego 500 tys. zł możemy też zainwestować w grunty rolne z myślą o ich przekwalifikowaniu i sprzedaży pod budownictwo. To jednak temat dla ekspertów. Można oczywiście skorzystać  z usług specjalistycznych firm inwestycyjnych. Stopa zwrotu może osiągnąć ponadprzeciętne wartości, jednak są to inwestycje długoterminowe, a ryzyko jest niemałe przestrzega.

Według Tomasza Błeszyńskiego wybór inwestycji zależy od rynku, na którym chcemy pieniądze ulokować. Na początek można zainwestować 50 czy 200 tys. zł. Za tyle możemy kupić działkę i przy dobrej koniunkturze zarobić 2030 proc. w perspektywie dwóch, trzech lat szacuje Tomasz Błeszyński.

Doradca przestrzega przed inwestycjami w powierzchnie użytkowe. Były one bardzo rentowne w latach 20062008, kiedy to można było za rozsądną cenę kupić lokal w nowo powstającej inwestycji wspomina Tomasz Błeszyński. Lokale były sprzedawane najczęściej w stanie surowym lub deweloperskim, co dawało możliwości aranżacji wnętrz na potrzeby potencjalnego najemcy dodaje.  Lokal w dobrym miejscu można było wynająć np. bankom, aptekom czy sklepom, podpisując umowę nawet do dziesięciu lat. To był świetny interes. Często opłacało się zaciągnąć kredyt mówi Błeszyński. Dziś takie projekty nie mają szans. Podaż lokali użytkowych handlowych, usługowych, biurowych jest bardzo duża, a czynsze spadają. Chętnych nie ma całymi miesiącami. Praktycznie wszystkie ulice handlowe w dużych miastach pełne są pustych lokali. Wolne powierzchnie są też w galeriach handlowych mówi doradca. Oczywiście, można na tym skorzystać i wynegocjować duży rabat przy kupnie lokalu. Ale co nam to da, jeśli nie będzie go komu wynająć? Chyba  że kupujemy na własne potrzeby mówi Tomasz Błeszyński. Dziś trudno jednak o dobrego najemcę, który nie tylko będzie regularnie płacił czynsz, ale i użytkował lokal przez długi czas.

Na jakie zwroty można liczyć z inwestycji w mieszkanie na wynajem

Dwa dwupokojowe lokale o powierzchni 3540 mkw.

- Cena jednego mieszkania : 240 tys. zł. Dwóch: 480 tys. zł. Podatek od czynności cywilnoprawnych: 9,6 tys. zł, taksa notarialna: 3 tys. zł , wypisy aktów notarialnych: 200 zł, koszty wpisów w księgach wieczystych: 400 zł, opłata za pośrednictwo biura nieruchomości: 9,6 tys. zł , razem: 502,8 tys. zł

- Miesięczny czynsz: 1,4 tys. zł. Koszty administracyjne płacone do zarządcy wraz z zaliczkami na zużycie wody i ogrzewanie:  ok. 400 zł miesięcznie (opłaca najemca), koszty zużycia mediów:  ok. 110 zł (opłaca najemca), podatek od nieruchomości: ok. 40 zł rocznie.

- Roczny przychód za dwa lokale : 33,6 tys. zł. Podatek dochodowy : 2,8 tys. zł . Dwa miesiące bez najemcy zmniejsza dochód o 5,6 tys. zł.

- Dochód za dwa lokale: 25,1 tys. zł.

Jedno wielopokojowe mieszkanie o powierzchni 8090 mkw.

- Cena: 460 tys. zł, podatek od czynności cywilnoprawnych: 9,6 tys. zł, taksa notarialna: 3 tys. zł, wypisy aktów notarialnych:  200 zł , koszt wpisu w księdze wieczystej: 200 zł , opłata za pośrednictwo biura nieruchomości: 9, 2 tys. zł. Razem: 481,8 tys. zł

- Czynsz : 2,5 tys. zł . Koszty administracyjne wraz z zaliczkami na zużycie wody i ogrzewanie:  ok. 550 zł  miesięcznie (opłaca najemca), koszty zużycia mediów: ok. 140 zł (opłaca najemca), podatek od nieruchomości:  ok. 58 zł rocznie (może opłacać najemca).

- Roczny przychód: 30 tys. zł. Podatek dochodowy: 2,5 tys. zł. Dwa miesiące bez najemcy -  5 tys. zł. Dochód: 22,4 tys. zł

Aneta Gawrońska

Rzeczpospolita  06-09-2013

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

 

Kategoria: Biznes
 
Stare na nowe 2013-09-02 23:14
 Oceń wpis
   

Zapowiadana przez władze Miasta Łodzi reforma administracji zarządzającej nieruchomościami komunalnymi stała się faktem.

Od 1 lipca tego roku zlikwidowano dwadzieścia pięć administracji, powołano w to miejsce pięć nowych Administracji Zasobów Komunalnych w poszczególnych dzielnicach miasta. Reforma zakładała też powołanie Miejskiego Administrator Nieruchomości [MAN] osoby kompetentnej, z szerokimi uprawnieniami zajmującej się bezpośrednio przydzielonymi nieruchomości. Dzięki tym zmianom budżet miasta miał zostać odciążony od niepotrzebnych wydatków, nieruchomości zyskać dobrego zarządcę a lokatorzy lepsze warunki mieszkaniowe.

Przeglądając strony internetowe Urzędu Miasta i podległych Administracji Zasobów Komunalnych można odnieść wrażenie, że nic się nie zmieniło. Funkcjonuje nadal rozbudowana struktura pozioma i pionowa. A między te biurokratyczne kleszcze został wciśnięty RON MAN, który bezpośrednio nie wiedzieć, czemu podlega zastępcy dyrektora ds. eksploatacji. Pozostałe struktury w tym bardzo ważne sprawy techniczne czy remontowe są już poza jego zasięgiem. Jak z tego rozumiem nowy MAN ma tylko wykonywać zlecone zadnia a decyzje dotyczące nieruchomości i jej mieszkańców podejmować będą inne osoby.

Biurokracja trzyma się nadal dzielnie, zawsze przecież administrator nieruchomości może złożyć do swojego dyrektora podanie z odpowiednimi załącznikami a struktury poziome i pionowe we właściwym czasie rozpatrzą sprawę.

Źródło: http://bip.uml.lodz.pl/index.php?str=207

http://www.polesie.azk.lodz.pl/onas/struktura.php

Tomasz Błeszyński Doradca Rynku Nieruchomości

 

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]
 
2017-09-06 20:46
Marek I. do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
uczucie takiej walki na pewno nie raz niejednemu towarzyszące, mnie na pewno też. Czasem nie[...]
 
2017-09-02 14:10
Michoł do wpisu:
Inwestorzy podbijają ceny mieszkań
Pan Błeszyński może mieć rację, bo chciwość deweloperów na pieniądze jest nam znana od lat. Oby[...]
 
2017-08-31 22:14
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
Dokładnie tak - trafnie Pan to określił - ciężki życiowy wybór. Jak zachować w tym wszystkim[...]
 
2017-08-23 18:39
Marek I. do wpisu:
Te mieszkania tanieją. Warto kupić ?
Nie dziwię się, firmy budowlane oszczędzają na materiałach jak mogą, w związku z dużą[...]