Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Kiedy inwestycja w mieszkanie na wynajem da wolność finansową ? Gdy suma przychodów z najmu lokali przekroczy miesięczne wydatki inwestora, osiągnie on wolność finansową. Jednemu wystarczą dwa lokale i 4 tys. zł miesięcznie, innemu 20 tys. zł.

W odróżnieniu od bogactwa definicja wolności finansowej jest bardzo precyzyjna. To stan, w którym co miesiąc inwestor osiąga regularne wpływy na konto w wysokości co najmniej równej poziomowi jego comiesięcznych wydatków, ze źródeł innych niż jego aktywność zawodowa  tłumaczy Sławek Muturi, założyciel spółek Mzuri oraz Mzuri Investments, autor kilku poradników o inwestowaniu w mieszkania na wynajem. Jego zdaniem kluczem do wolności jest pasywna gotówka, czyli odsetki z lokat bankowych, tantiemy autorskie, dywidendy albo właśnie wpływy z najmu.  Wolność finansową można zatem osiągnąć wtedy, gdy suma przychodów z najmu przekroczy miesięczne wydatki inwestora. Jeśli zatem na utrzymanie standardu życia ktoś wydaje niewiele, to osiągnie wolność finansową, spłacając kredyt na zakup swojej 10. kawalerki na wynajem w Warszawie lub 15. kawalerki na wynajem w Radomiu. Jeśli jednak ktoś potrzebuje 20 tys. zł miesięcznie, to będzie musiał mieć dwa razy więcej kawalerek, a może dwietrzy wille i kilka lokali użytkowych  wyjaśnia Sławek Muturi.

Kłopotliwe kawalerki

Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości, uważa, że teraz mamy dobry moment, by wybrać mieszkanie w dobrej lokalizacji za rozsądną cenę, bo na rynku jest dużo lokali wystawionych na sprzedaż.

Zanim jednak kupimy lokum, zastanówmy się, czy kupujemy mieszkanie gotowe do wynajmu, czy raczej do remontu, który pochłonie określoną kwotę. Trzeba też policzyć koszty utrzymania lokum. To wszystko ma znaczenie w bilansowaniu naszej inwestycji  podpowiada Tomasz Błeszyński.

Dodaje, że inwestor powinien stworzyć sobie profil potencjalnego najemcy. Jeśli chce, aby nim był student, to niech zainwestuje w lokal w rejonach uczelni, z bardzo dobrym dojazdem. Jeśli osoba pracująca, to również musi zwrócić uwagę na lokalizację i komunikację z centrum. Poza tym tacy najemcy szukają najchętniej mieszkań 1- i 2-pokojowych. Zatem kupowanie dużego lokalu i zasiedlanie go większą liczbą osób może sprawiać kłopoty ostrzega Tomasz Błeszyński.

Również według Bartłomieja Annusewicza z firmy Home Estate inwestor powinien nie tylko zwrócić uwagę na właściwą relację ceny zakupu do oczekiwanego zwrotu z wynajmu, ale także na to, czy mieszkanie uda się szybko wynająć. Bez spełnienia tego warunku trudno będzie osiągnąć wolność finansową.

Tutaj kluczowymi kryteriami są lokalizacja nieruchomości, typ mieszkania oraz standard wykończenia  podkreśla Bartłomiej Annusewicz.  Warto inwestować w dużych miastach, które się dynamicznie rozwijają oraz przyciągają inwestorów. Poza Warszawą, która jest najodpowiedniejszym miejscem do inwestycji w mieszkanie na wynajem, warto też wziąć pod uwagę Kraków, Wrocław i Poznań.

Jeśli chodzi o typ nieruchomości, Annusewicz poleca mieszkanie o podwyższonym standardzie o powierzchni około 50 mkw. (z jedną sypialnią) lub 8090 mkw. (z dwoma sypialniami).  Takie lokale są najczęściej poszukiwane przez klientów korporacyjnych, zarówno z Polski, jak i zagranicy  uzasadnia ekspert Home Estate. Dodaje, że wyższych stóp zwrotu można oczekiwać, inwestując w tanie mieszkania o niskim standardzie i małej powierzchni, ale jest to ryzykowne, bo ich najemcy częściej zawodzą.

Łam schematy

Ciągle spotykam osoby, których strategią inwestowania jest: dziś coś kupię, a jutro się zobaczy. To błąd. Trzeba precyzyjnie zdefiniować wizję swojego portfela nieruchomości na wynajem. Po drugie, jeśli ktoś przepłaci za mieszkanie lub za jego remont, to zmniejszy zwrot z najmu. Trzeba więc szukać okazji rynkowych i wyłączyć emocje. To jednak najtrudniejsze  mówi Sławek Muturi.  A to emocje powodują, że ktoś odrzuca doskonałą okazję, tylko dlatego że mieszkanie jest zapuszczone i wymaga poważnego remontu, lub jest zbyt małe albo ma fatalny kolor kafelków w łazience.

Sławek Muturi dodaje, że częstym błędem niedoświadczonych inwestorów jest bezrefleksyjne powielanie cudzych schematów.  Np. inwestorka nie chce kupić mieszkania na parterze, bo odradza jej to pośrednik. Albo upiera się, by kupić lokum przy stacji metra, bo wielokrotnie słyszała, że lokalizacja jest najważniejsza. Problem w tym, że większość kupujących mieszkania w Polsce to osoby, które będą w tym lokalu mieszkać, a nie inwestorzy. W związku z tym większość tzw. prawd ludowych dotyczy rynku konsumentów. A inwestor musi być gotowy pójść pod prąd powszechnych schematów  podkreśla Muturi.

Jego zdaniem nie zawsze trzeba inwestować w lokal  na wynajem właśnie w stolicy. Tu mieszkania są o wiele droższe. Koszt kawalerki w Warszawie to 180 tys. zł, podczas gdy w  Katowicach podobne lokum można mieć już za 60 tys. zł. Katowice mogą zapewnić większy zwrot, o ile inwestor ma tam kogoś z rodziny lub zaufaną firmę, która zaopiekuje się lokalem  twierdzi Sławek Muturi.

Natomiast Tomasz Błeszyński dodaje, że dobra umowa najmu też jest bardzo ważna. Poza tym trzeba monitorować stan mieszkania i płatności, aby nie popaść w kłopoty.  Przy rozsądnie zaplanowanej inwestycji i ciągłym najmie można się spodziewać zysków na poziomie 6-8 proc. w skali roku, przed opodatkowaniem. To  więcej niż oferują obecnie banki  podkreśla doradca.

Osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu, a zamierzają wynająć posiadane mieszkanie czy dom, mogą rozliczać się z fiskusem na dwa sposoby: ryczałtem od przychodów (stawka 8,5 proc.) lub na zasadach ogólnych (stawki 18 i 32 proc.).

Nie zawsze najkorzystniejszy jest ryczałt. Czasem wynajmującemu bardziej opłaca się rozliczenie według skali podatkowej. Dotyczy, to w szczególności tych, którzy ponoszą duże koszty związane z wynajmowanym lokalem. Warto też wiedzieć, że osoby wynajmujące stale kilka i więcej lokali powinny rozliczać się jak przedsiębiorcy, zwłaszcza jeżeli nie mają innych dochodów. Taka skala wynajmu to już działalność gospodarcza. Wtedy mogą odliczać np. koszty remontów  mówi Tomasz Błeszyński.

Grażyna Błaszczak - 20.01.2014  Źródło: Parkiet Plus

Foto:Tomasz Błeszyński

Kategoria: Biznes
 
Rośnie apetyt na ziemię 2014-01-17 22:40
 Oceń wpis
   

Na działki budowlane polują zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy prywatni.

O ile w pierwszej połowie ubiegłego roku na rynku gruntów pod budowę i mieszkaniowym zawierano niewiele transakcji, o tyle w drugiej połowie sytuacja zaczęła się zmieniać na korzyść sprzedających. Od jesieni zainteresowanie ziemią rośnie. Deweloperzy nie tylko rozglądają się za ofertą, skala zawieranych transakcji jest coraz większa. Jeśli ten trend się utrzyma, działki budowlane w wybranych lokalizacjach zaczną w tym roku drożeć prognozuje Piotr Suchodolski, przedstawiciel firmy doradczej Wealth Solutions. Co więcej, zdaniem Łukasza Madeja z ProDevelopment Group, gdzieniegdzie już widać pierwsze delikatne podwyżki.

Przygotowane oferty

Deweloperzy nie szukają gruntów po to, by zwiększyć zasoby swoich banków ziemi. Potrzebują ich pod nowe projekty i chcą jak najszybciej zacząć budowę. Ich uwagę przykuwają areały, na których można postawić niezbyt duże osiedla liczące średnio ok. 150, co najwyżej 300 mieszkań mówi Łukasz Madej. I tłumaczy, że chodzi o to, by przy dobrych projektach cena ziemi nie przekraczała 1520 proc. całkowitych kosztów realizacji projektu. Popyt na dobre lokalizacje jest widoczny szczególnie w stolicy. Tu deweloperzy celują w okolice dobrze rozpoznawalne przez klientów, np. przemysłową część Mokotowa albo Bielany, blisko metra. Budzi się również apetyt na grunty w Krakowie. Od 2012 r. miałem na sprzedaż kilka działek inwestycyjnych blisko centrum miasta. Przez wiele miesięcy nie wzbudzały żadnego zainteresowania opowiada Jan Zieleniewski, właściciel krakowskiego biura Inter-Polmex. Jesienią 2013 r. sytuacja się zmieniła i wszystkie oferty zostały niemal błyskawicznie sprzedane. Od kilku miesięcy wydzwaniają do mnie deweloperzy szukający nowych gruntów dodaje Zieleniewski.

Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group, największego popytu na działki pod budownictwo jednorodzinne i wielorodzinne spodziewa się na peryferiach miejskich. Grunty będą się dobrze sprzedawać tam, gdzie mieszkania mogą spełnić kryteria programu Mieszkanie dla młodych" (MdM), czyli będą tanie opowiada Paweł Grząbka. W grę wchodzą więc obrzeża większych miast, np. Ursus, Włochy czy Białołęka w Warszawie. W niektórych miastach, np. w Poznaniu, w ramy programu MdM" mogą wejść mieszkania budowane nawet bliżej centrum dodaje Paweł Grząbka,

W Poznaniu zdaniem Jarosława Krajewskiego, właściciela agencji Ager, lokalizacja ma mniejsze znaczenie. Deweloperzy koncentrują się na działkach, na których można zrealizować projekt bez większych problemów z infrastrukturą czy uzbrojeniem działki itd.

Duża podaż

O ziemię pyta również coraz więcej klientów indywidualnych. Teraz, gdy ceny gruntów spadły, mamy dobry moment na kupno działki, zwłaszcza że w wielu miejscach poprawiła się w ostatnich latach infrastruktura opowiada Łukasz Madej.

Według wyliczeń spółki Briland najniższe ceny ofertowe działek o wielkości do 1,5 tys. mkw. pod budowę domów wynoszą od 120 zł (Kraków, Poznań) do 190 zł za mkw. (Gdańsk, Warszawa).

Idealne działki pod budowę domu nie przekraczają 1 tys. mkw. Znacznie więcej jednak jest do wzięcia gruntów liczących po ok. 1,5 tys. mkw. i więcej, co podwyższa finalny koszt zakupu i blokuje część transakcji.

Mimo to, jak zapewnia Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, podaż gruntów budowlanych pod projekty jednorodzinne jest spora we wszystkich miastach. Pewnym mankamentem są braki aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego, a klienci szukają ziemi, na której mogą jak najszybciej zacząć budowę. Wybór pada więc często na lokalizacje w promieniu 70 km od obrzeży dużych miast, jeśli tylko grunty są przygotowane do realizacji inwestycji opowiada Tomasz Błeszyński.

Dorota Kaczyńska

Rzeczpospolita

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

Kategoria: Biznes
 
Ponad milion wyświetleń 2014-01-08 18:20
 Oceń wpis
   

Milion  !!!!

 Już ponad 1. 009 546 wyświetleń mojego bloga Biznes - Nieruchomości - Gospodarka http://bleszynski.bblog.pl/

  Dziękuję bardzo.

  Zapraszam do dalszej lektury.

Tomasz  Błeszyński

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Nowym Roku będzie zmierzał do stabilizacji.

Wprowadzenie programu Mieszkanie dla Młodych wspierającego budownictwo nie zmieni wiele na rynku. Program jest niedopracowany, obejmuje nieliczne grono beneficjentów. Oferta mieszkań na rynku pierwotnym jest cały czas większa niż możliwości nabywcze klientów, program tak jak jego poprzednik Rodzina na Swoim rewolucji rynku nie zrobi.

Za to wprowadzanie rekomendacji S przez banki może nieco studzić zapał kupujących przyzwyczajonych głownie z ekonomicznych powodów do finansowania kredytem 100 procent a czasem nawet więcej ceny przyszłego mieszkania. Wymóg  posiadania wkładu własnego na dłuższa metę będzie dobrym rozwiązaniem. Pogrążanie się w wysokim, wieloletnim kredycie w tak niepewnej sytuacji politycznej i gospodarczej było i jest ryzykowne. Niestety dla wielu kupujących było to jedynym rozwiązaniem bez takiego wsparcia nie stać ich by było na zakup nieruchomości. Czynnikami mobilizującymi do zakupów na kredyt jest nie tylko niskie oprocentowanie i atrakcyjne ceny mieszkań, ale przede wszystkim stała praca pozwalająca planować długoterminowe zobowiązania.

W pierwszych miesiącach nowego roku wprowadzenie rekomendacji spowolni zakupy mieszkań szczególnie na rynku pierwotnym. Klienci z obawy przed noworocznymi zmianami w większości podejmowali decyzje o zakupie jeszcze w starym roku. Tak, więc ci, co chcieli i mogli kupić mieszkanie już to zrobili. Nowi przez pewien czas bacznie będą się przyglądać rynkowi, sprawdzą jak działa program, MdM jaki wymogi stawiać będę banki pod rządami rekomendacji S. Gruntownie przejrzą również oferty deweloperów szukając projektów odpowiednich dla siebie. Rynek temu będzie sprzyjał, inwestycje mieszkaniowe będą realizowane, wysoka podaż lokali na rynku pierwotnym nie ulegnie zmianie. Jedynie luksusowe apartamenty w prestiżowych lokalizacjach utrzymają swoją wartość.

Sytuację na rynku może poprawić zmiana polityki inwestycyjnej deweloperów. Powinni oni pomyśleć o obniżeniu marż i przygotowaniu ciekawych projektów w dobrych lokalizacjach za rozsądną cenę. Proponowane zachęty PR, promocje już nie będą działały na klientów jak kiedyś. Liczyć się będzie twarda ekonomia ile mam zapłacić ile skredytować i jak wykończyć mieszkanie. Ceny mieszkań nadal będą podlegały negocjacjom, klienci dysponujący gotówka będą mieli większe przywileje.  Należy mieć nadzieję, że politycy nie wprowadzą żadnych nowych ustaw destabilizujących rynek nieruchomości. Powrót większej hossy na rynek nieruchomości powróci niestety dopiero w 2016 roku.

Tomasz Błeszyński

Doradca Rynku Nieruchomości

www.tomaszbleszynski.pl 

Copyright prawa autorskie zastrzeżone

Żadna część jak i całość artykułów zawartych w niniejszym blogu nie może być powielana i rozpowszechniania  w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób w tym także zamieszczana w Internecie bez podania  źródła lub autora.

Kategoria: Biznes
 
Rok 2013 2014-01-01 22:27
 Oceń wpis
   

W pamięci pozostanie to, co działo się dobrego i złego na rynku nieruchomości w 2013 roku.

Uchwalono min. ustawę deregulacyjną, likwidującą zawody pośrednika i zarządcy nieruchomości. Był to cios dla środowiska zaangażowanego w rozwój zawodów i podnoszenie standardów usług świadczonych na rzecz klientów.

Były też miłe wydarzenia min. wyróżnienie mnie złotym medalem "Pro aequo et bono" za zasługi dla polskiego rynku nieruchomości. Jest to piękne podsumowanie mojej ponad 23-letniej działalności społecznej i zawodowej.

Jaki będzie ten Nowy Rok 2014 zobaczymy już za 12 miesięcy.

 

Tomasz Błeszyński

Doradca Rynku Nieruchomości

 

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-11-18 08:53
mam w głębokim poważaniu gigantomanie... do wpisu:
Expo jednak nie dla Łodzi
Byłoby jednak milej, aby miast walczyć z wiatrakami połatać dziury w jezdniach na Wojska[...]
 
2017-11-17 15:19
pieniadze do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Wynik bardzo dobry. Praktycznie wygraliśmy ale sądzę, że przeważył argument niemerytoryczny tj.[...]
 
2017-11-15 19:08
Tomasz Błeszyński do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Polska nie zorganizuje International EXPO 2022 Poland w Łodzi. Wystawę zorganizuje stolica[...]
 
2017-11-07 15:38
angling do wpisu:
Dokąd płynie Łódź ?
Tak jest potencjał na 10 lat pracy dla eksperta dobrego. W pozytywnym sensie - jest co[...]
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]