Tomasz Błeszyński - od 2007 r. bloguje na Money.pl
Zielone budownictwo 2014-02-12 17:59
 Oceń wpis
   

Byłem dzisiaj na konferencji "Zrównoważone budownictwo - tradycja i nowoczesność", zorganizowanej przez Łódzką Specjalną Strefę Ekonomiczną wraz z firmami MCKB oraz PwC  w fabryce Ludwika Grohmana.

Konferencja poświęcona była prezentacji stanu wdrażania rozwiązań w zakresie zrównoważonego budownictwa w Polsce. Podczas spotkania zaprezentowano przykłady inwestycji w zielone budynki w naszym kraju, a także wyniki badań dotyczących opłacalności tego typu budownictwa.

Wnioski płynące z konferencji nie są budujące, w kraju jest niewiele prawdziwie zielonych certyfikowanych budynków. Są to głównie nieruchomości komercyjne, przeważają w tej statystyce biurowce i niewielki odsetek galerii handlowych. Budownictwo mieszkaniowe jest reprezentowane przez pojedyncze projekty deweloperskie.

Zielone inwestycje wyróżniają się nietuzinkową architekturą, energooszczędnością, nowatorskimi technologiami, proekologicznymi materiałami budowlanymi i przede wszystkim skróceniem czasu budowy oraz co również ważne mniejszymi kosztami późniejszej eksploatacji. Energooszczędność w budownictwie wcale nie musi oznaczać tandety i czy brzydoty.

W tym miejscu należałoby zadać pytanie czy projekty energooszczędne i ekologiczne są w naszym pięknym kraju potrzebne? Odpowiedz jest banalna i brzmi chyba jeszcze nie! Od dłuższego czasu wydaje się, że prowadzona polityka nie zachęca do oszczędzania. Ochrona środowiska i poszanowanie energii nie idzie zawsze w parze z ekonomią i rynkiem.

Model działania jest prosty, czym więcej oszczędzasz tym więcej za to płacisz!

Nie ma wsparcia prawnego, systemu ulg podatkowych czy łatwego dostępu do preferencyjnych kredytów dla inwestorów chcących realizować zielone i certyfikowane projekty. Bez takich konkretnych zachęt nawet najlepsze wskaźniki opłacalności inwestycji czy też nagrody za ich realizację nie spowodują wzrostu projektów. Budowanie zielonych budynków musi się po prostu opłacać i inwestorom jak i być korzystne dla ich użytkowników. Jeśli się to nie zmieni to nadal będzie wokół nas więcej brązowych budynków niż zielonych.

Tomasz Błeszyński Doradca rynku nieruchomości

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Polaka odkładającego całą średnią pensję stać będzie na zakup niedużego mieszkania po 7-10 latach. Wolimy więc kupić wymarzone M" na kredyt.

Rodzina, która przeznaczałaby w całości pensję jednego z małżonków na zakup używanego lokum, musiałaby odkładać te pieniądze co najmniej siedem lat. Oczywiście w grę wchodzi zarobek nie niższy niż średnia dla danego miasta.

W dodatku za te pieniądze nie kupi się niczego rewelacyjnego. Siedem lat zaciskania pasa wystarczy bowiem np. na niewielkie dwa pokoje, o powierzchni ok. 45 mkw., i to w tańszych" aglomeracjach, np. w Poznaniu czy Gdańsku. Warszawiak, by stać się właścicielem M3, musi w ten sposób oszczędzać aż dziesięć lat  szacują przedstawiciele serwisu otoDom.pl.

Bez spadków cen

Chętni na trzy pokoje poczekają znacznie dłużej od ok. dziewięciu w Gdańsku czy Poznaniu do ponad 11 lat w stolicy. I na razie nic nie wskazuje, że ten czas się skróci.Ceny mieszkań zarówno nowych, jak i z drugiej ręki, od kilku miesięcy są dość stabilne, a popyt całkiem spory. Może nawet dojść do podwyżek, zwłaszcza tam, gdzie trudno o tanie lokale dostępne w ramach programu Mieszkanie dla Młodych" (MdM).

Jednocześnie najnowsze regulacje wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego, narzucające obowiązek posiadania wkładu własnego (min. 5 proc. wartości nieruchomości), mogą osłabić dobre nastroje na rynku i zahamować popyt. Na razie jednak nic takiego się nie dzieje.

Obligatoryjny wkład własny nie stanowi żadnej bariery. Większość osób szukających mieszkań posiada zwykle choćby niewielkie oszczędności, które mogą zostać spożytkowane właśnie w postaci wkładu własnego mówi Marcin Jańczuk, przedstawiciel agencji nieruchomości Metrohouse. Nabywcy do tej pory nie byli skłonni ich uruchamiać, ponieważ były to z reguły środki poświęcone na remonty w mieszkaniach co ma duże znaczenie zwłaszcza przy kupnie lokali w stanie deweloperskim, wymagających znacznego dokapitalizowania. Koszt wykończenia takiego lokum to co najmniej 500600 zł za mkw., co w przypadku np. 50 metrów oznacza dodatkowe 2530 tys. zł dodaje Jańczuk.

Więcej kredytów

Według szacunków Metrohouse obecnie ok. 80 proc. transakcji na rynku mieszkaniowym jest zawieranych przy wsparciu kredytu. Klienci spłacają zaciągniętą pożyczkę średnio przez 25 lat.

Najbardziej powszechnym wariantem finansowania jest kredyt w połączeniu ze środkami własnymi. Jednak poza wkładem własnym pozostaje do zapłaty m.in. podatek od czynności cywilnoprawnych (rynek wtórny), taksa notarialna, czasem wynagrodzenie pośrednika itd. tłumaczy Marcin Jańczuk. Dodaje, że całkiem sporo, bo ponad 30 proc. potencjalnych klientów, deklaruje zakup nieruchomości za gotówkę. Fakt ten nieco zaburza rzeczywiste statystyki, choć poza największymi miastami odsetek transakcji gotówkowych bywa znacznie większy przyznaje ekspert Metrohouse.

Obecnie najczęściej na rynku wtórnym dochodzi do zamiany mieszkań klienci sprzedają mniejsze, by kupić większe lokum. Ale nawet w takiej sytuacji podpierają się kredytem zastrzega Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. Dodaje, że pierwsze miesiące 2014 r. raczej nie będą obfitować w wiele transakcji, również na rynku pierwotnym. Klienci, biorąc pod uwagę możliwość kupna lokum w ramach MdM, ale i obostrzenia kredytowe, na razie sprawdzają swoje możliwości mówi Błeszyński. Większy ruch zacznie się w drugiej połowie roku.

Zdaniem Haliny Kochalskiej, analityka Open Finance, ten rok przyniesie większy popyt na rynku kredytów hipotecznych. Ubiegły wypadł blado, mimo znacznego ożywienia w drugim semestrze, prawdopodobnie banki nie udzieliły nawet 180 tys. kredytów, podczas gdy ok. 200 tys. kredytów stanowi w miarę korzystny wynik dla rynku  wylicza Halina Kochalska.

W tym roku do kupowania na kredyt będzie przekonywać klientów program MdM, niskie stopy procentowe oraz informacje o kończących się spadkach cen. Podniesienie progu wkładu własnego do 10 proc. w 2015 również nie będzie bez znaczenia.

Dorota Kaczyńska

07-02-2014

Źródło:Rzeczpospolita

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

Kategoria: Biznes
 
Oto mój Facebookowy film 2014-02-06 17:52
 Oceń wpis
   

Facebook przygotował podsumowanie wydarzeń z ostatnich 3 lat.

Link facebook.com/lookback/

                                                                                                               Tomasz Błeszyński www.tomaszbleszynski.pl

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Inwestycja w superluksusowe lokale musi być poprzedzona szczegółową analizą rynku. Inaczej może przynieść straty. Niedoświadczony inwestor powinien zaczynać od kupna tańszych mieszkań na wynajem, które z czasem zyskują na wartości.

Rynek najwyższej klasy apartamentów jest ograniczony do Warszawy i kilku apartamentowych budynków w innych dużych miastach mówi Marcin Jańczuk z sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse. W ostatnich latach deweloperzy koncentrowali się na tańszych inwestycjach mieszkaniowych, na które był największy popyt. Rynek apartamentów powoli się jednak ożywia. Z informacji firmy redNet Consulting wynika, że deweloperzy przygotowują kolejne luksusowe projekty. Apartamentowce mają powstawać w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu i Trójmieście. Warto zainwestować w mieszkanie z najwyższej półki?

Co zyskuje na wartości

Marcin Jańczuk podkreśla, że zakup luksusowego apartamentu, w odróżnieniu od segmentu mieszkań popularnych, musi być poparty dokładną znajomością lokalnego rynku. Zainteresowanych wynajmem takich lokali jest najwyżej kilka tysięcy osób. To bardzo mało, dlatego warto wiedzieć, jakie są ich preferencje, co je skłania do najmu takich właśnie mieszkań radzi Marcin Jańczuk. Inwestycja w superluksusowe nieruchomości może być ryzykowna także z innego powodu. Jak podkreśla przedstawiciel agencji Metrohouse, moda na określone apartamentowce przemija. Nawet jeżeli dziś coś jest na topie, za kilka lat modny może się stać zupełnie inny budynek, oferujący najnowocześniejsze rozwiązania tłumaczy Marcin Jańczuk.

Opinię potwierdza Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson Realty, pośredniczącej i doradzającej na rynku nieruchomości. Na wartości zyskują przeważnie małe mieszkania położone w dobrym miejscu. Z apartamentami jest trochę inaczej. Im nowszy i bardziej modny projekt, tym droższy zauważa Jarosław Mikołaj Skoczeń. Dodaje, że na metr luksusowego apartamentu z wszelkimi udogodnieniami, jakie oferuje ten segment rynku, trzeba mieć ok. 40 tys. zł. Minimalna powierzchnia takiego lokalu to 150200 mkw. Ceny całkowite supermieszkań zaczynają się więc od 6 mln zł.

Tego typu apartamenty znajdziemy w zaledwie kilku inwestycjach w Polce mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń. W jego opinii to bardzo droga inwestycja, na której bardzo trudno zarabiać. Mając do dyspozycji kilka milionów, możemy się zastanowić nad zupełnie inną, a co najważniejsze bezpieczniejszą inwestycją radzi Jarosław Mikołaj Skoczeń. Przyjmijmy, że za 6 mln zł kupimy w dobrej lokalizacji w Warszawie 15 mieszkań po 400 tys. zł. Taka kwota wystarczy na ok. 45-metrowy lokal, który wynajmiemy bez większego problemu zapewnia. I podkreśla, że zwykłe mieszkanie będzie też łatwiej odsprzedać niż bardzo drogi apartament.

Jeśli jednak zdecydujemy się na inwestycję w apartament, do wyboru mamy zaledwie kilka lokalizacji: Warszawę, Trójmiasto, Kraków i Wrocław. Na rynku wtórnym znajdziemy lokale w apartamentowcach wybudowanych w ostatnich latach. Np. przy ul. Grzybowskiej w Warszawie oferujemy 150-metrowy  apartament z 35-metrowym tarasem, wyceniony na 2,6 mln zł. W lokalu można zamieszkać bez dodatkowych nakładów. Także przy ul. Grzybowskiej w stolicy mamy do sprzedania sześciopokojowy apartament o powierzchni 220 mkw. w cenie 5,94 mln zł podaje Marcin Jańczuk. Ten ostatni lokal można wynająć za 20 tys. zł miesięcznie.

Luksusowe apartamenty ma w swojej ofercie także sieciowa agencja nieruchomości Ober-Haus. Np. w warszawskiej inwestycji Opera przy ul. Niecałej, na skraju Ogrodu Saskiego, jest do kupienia 237-metrowy pięciopokojowy apartament z trzema podziemnymi miejscami parkingowymi i komórką lokatorską. Za ten lokal z 2004 roku właściciel żąda 12 mln zł, czyli 50,6 tys. zł za mkw. Atuty nieruchomości: wysoki na 6 metrów salon z jadalnią, 100-metrowy trawiasty taras z grillem, oddzielna służbówka z łazienką, oddzielna w pełni wyposażona i umeblowana kuchnia, gabinet, biblioteka, dwie sypialnie z własnymi łazienkami. Budynek jest całodobowo chroniony, a mieszkańcy mają do dyspozycji recepcję, basen i klub fitness.

W sopockiej ofercie Ober-Haus jest z kolei trzypoziomowy apartament z 2009 roku, o powierzchni 772 mkw., z bezpośrednim widokiem na molo, wyceniony na 12 mln zł. Otwarte przestrzenie dają nieograniczone możliwości aranżacji zachwala właściciel sopockiej nieruchomości.

Jaka rentowność

W Trójmieście, jak podaje Paweł Grabowski z gdańskiego oddziału agencji Ober-Haus, stawki najmu najdroższych apartamentów sięgają 10 tys. zł miesięcznie. Jego zdaniem zakup luksusowego mieszkania na wynajem może być bardzo opłacalną inwestycją. Możemy liczyć na lepszych, płacących wyższe czynsze najemców, którzy akceptują większe kaucje i zawierają dłuższe umowy najmu stwierdza Paweł Grabowski. Jego zdaniem najlepiej inwestować w Warszawie, gdzie potencjalnych najemców, których stać, by płacić za wyższy standard, jest najwięcej. Chętnych można szukać m.in. wśród przedstawicieli korpusu dyplomatycznego.

Potencjalni najemcy to wąska grupa pełniących wysokie stanowiska w międzynarodowych koncernach. Często to ekspaci na kontraktach w Polsce dodaje Marcin Jańczuk.

Z analiz Metrohouse wynika, że kupując apartament w Warszawie za ok. 2,5 mln zł, przy miesięcznej stawce najmu 17 tys. zł, rentowność wyniesie ok. 66,5 proc. rocznie. To nieco więcej niż przy inwestycji w zwykłe mieszkanie. Oczywiście to tylko szacunki zastrzega Marcin Jańczuk. Ważna jest ciągłość najmu, opłaty dla administracji, wysokość czynszu itp.

W opinii Pawła Grabowskiego ze względu na wysokie ceny luksusowych apartamentów stopy zwrotu nie są wysokie. Przy droższych apartamentach można liczyć na zwrot do ok. 5 proc. szacuje przedstawiciel Ober-Haus. Dodaje, że zazwyczaj tańszy będzie zakup mieszkania do remontu i odnowienie go we własnym zakresie niż zakup gotowego do zamieszkania lokalu. Ważne są także umiejętności zarządzającego wynajmem zauważa Paweł Grabowski.

Także Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, zwraca uwagę na niewielką ofertę prawdziwych apartamentów. Deweloperzy na wyrost reklamują swoje projekty jak apartamentowce. Z tego względu cena zakupu jest wysoka i raczej nie podlega negocjacjom zauważa Tomasz Błeszyński. Jego zdaniem kwoty rzędu 30-40 tys. zł za mkw. są, jak na nasz rynek, za wysokie.

W podobnych cenach można bez problemu kupić nieruchomości w innych krajach mówi doradca. Jego zdaniem w polskich warunkach wynajem drogich apartamentów nie jest opłacalny. Trudno znaleźć dobrego klienta. W grę wchodzą tylko korporacje i bogaci biznesmeni. Takich najemców nie ma wielu. A duże firmy zamiast wynajmować mieszkania, wolą kupić na swoje potrzeby służbowy apartament hotelowy mówi Tomasz Błeszyński. Inwestycja w apartamenty jest więc długookresowa, obarczona sporym ryzykiem podsumowuje.

Aneta Gawrońska

Źródło: Rzeczpospolita

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Łódź najbardziej przyjaznym miastem w Polsce dla rządowego programu "Mieszkanie dla Młodych". Choć ceny nowych mieszkań w Łodzi są jednymi z najniższych w kraju, to jednocześnie mamy jeden z najwyższych limitów warunkujących skorzystanie z pomocy w ramach MdM.

Jak podaje portal Rynek pierwotny.com, w Łodzi kryteria programu spełnia aż 51 procent nowych mieszkań o powierzchni do 85 mkw. Tymczasem w Krakowie - zaledwie 2,71 proc. Program MdM wystartował 1 stycznia. W jego ramach państwo dopłaca osobom do 35. roku życia do kredytów na zakup mieszkania od dewelopera. Programem objęte są mieszkania o powierzchni do 75 mkw. lub 85 metrów (w przypadku rodzin z przynajmniej trojgiem dzieci). Aby można było skorzystać z dopłaty, cena metra kwadratowego mieszkania nie może przekraczać ustalanego raz na kwartał limitu. Sceptycy podkreślają, że w większości miast Polski właśnie to ograniczenie czyni program MdM fikcją - w praktyce ceny mieszkań są dużo wyższe od limitów.

W Łodzi jest inaczej

Limit cenowy dla MdM wynosi w 1 kwartale 2014 roku aż 5031 zł za mkw. Tymczasem, jak podaje portal Rynek pierwotny.com, średnia cena mieszkania deweloperskiego w stolicy naszego regionu wynosiła pod koniec 2013 roku 4575 złotych. Nawet w najdroższym Śródmieściu przeciętna cena (5020 zł) jest niższa niż limit MdM. W przypadku najtańszej Górnej (3428 zł) średnie ceny są od limitu niższe o ponad 30 procent.
Nic dziwnego, że tak wielu deweloperów, działających w Łodzi, kusi możliwością skorzystania z dopłaty. Znaczki MdM widnieją na stronach internetowych takich inwestycji, jak Nowe Polesie (Atal), Osiedle Centrum (JW Constru-ction) czy Osiedle Botanicum (TreeDevelopment). - Jest duże zainteresowanie programem MdM, od początku roku podpisaliśmy już kilka umów na sprzedaż mieszkania - mówi Łukasz Chwiałkowski z TreeDevelopment.
Ceny promocyjne w Botanicum zaczynają się na poziomie 4,4 tys. złotych. Inne mieszkania kosztują tu ok. 4,9 - 5 tys. zł, ale Chwiałkowski mówi, że jeśli cena metra kwadratowego nieznacznie przekracza limit MdM, można negocjować stosowny upust.
W odróżnieniu od Łodzi, w pozostałych dużych miastach Polski poszukiwanie mieszkań kwalifikujących się do rządowej dopłaty jest zajęciem dla hobbystów, osób wytrwałych oraz najmniej wybrednych.

W Warszawie średnia cena nowego mieszkania wynosi 7,2 tys. zł za metr, tymczasem limit MdM to jedynie 5,8 tys. zł. W efekcie kryteria spełnia jedynie 5,8 proc. mieszkań o powierzchni do 85 mkw. W większości są to lokale o niższym standardzie, w dodatku na peryferiach. W Krakowie w limicie mieści się ledwie 2,57 proc. mieszkań. Nic dziwnego, skoro wynosi on 4,8 tys. zł, a średnia cena mieszkania to 6,5 tysiąca. We Wrocławiu kryteria spełnia 4,7 proc. mieszkań (limit 4,7 tys. zł, średnia cena - 5,8 tys. zł).
Skąd takie różnice w dostępności do MdM? Nie ma w tym żadnej magii. Do określenia limitu używa się tzw. wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Jest on ustalany raz na kwartał przez wojewodów i niekoniecznie odpowiada rynkowym cenom mieszkań w danym mieście. Limit MdM uzyskuje się mnożąc ten wskaźnik przez 1,1.

Część specjalistów przekonywała, że program MdM może doprowadzić do wzrostu cen mieszkań, jest to jednak wielce wątpliwe, bo skutki ewentualnego wyższego popytu równoważyć będzie presja na obniżanie cen, tak by zmieścić się w limitach. Bardziej możliwe, że na niewielki wzrost cen przełoży się niski koszt cen kredytów i zwiększona aktywność inwestorów lokujących oszczędności w nieruchomościach.
Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości prognozuje, że hossa powróci na rynek dopiero w 2016 roku. / www.tomaszbleszynski.pl /

Piotr Brzózka        

Źródło: Dziennik Łódzki

Polskapresse Sp. z o.o.

 

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
Doradca Rynku Nieruchomości, Coach biznesu, Bloger.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-05-23 12:46
Janwar do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Nie istnieje prawidłowa wartość mieszkania. Rzeczoznawcy majątkowi mylą się także w jedną i[...]
 
2017-05-23 09:56
Lodzianin do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Zgadzam się w 100%
 
2017-05-22 21:36
Martinos10 do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Głupoty Pan Tomasz wygaduje, ... jakie call center? Tak było 10, 15 lat temu... nowoczesne[...]
 
2017-05-16 13:32
Robert Bogdański do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Z mego serca ten artykuł, ale urealniając to: Od zawsze kupujący chciał jak najwięcej, a[...]
 
2017-05-15 12:14
PsychOPAT do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Odpowiednia cena, to taka, którą akceptuje kupujący i sprzedający. To jedyna wytyczna.[...]