Tomasz Błeszyński - od 2007 r. bloguje na Money.pl
 Oceń wpis
   

Fundusz Mieszkań na Wynajem jest jednym z priorytetowych działań rządu i nic w tym dziwnego przecież mamy rok wyborczy.

Zdaniem polityków wprowadzenie tego populistycznego projektu może zwiększyć poparcie dla rządu, ponieważ zrywa z tradycyjnym modelem chcesz mieszkanie - to sobie kup. Proponując nową koncepcję nie masz gdzie mieszkać - wynajmij mieszkanie od Państwa. Nie jest to jednak żadne nowatorskie rozwiązanie w Europie podobne projekty, realizują Niemcy, Francja czy Wielka Brytania. Z tą tylko drobną różnicą ze są to kraje bogatsze od nas i lepiej przygotowanie do realizacji takich przedsięwzięć.

W ciągu najbliższych 4 lat, Fundusz ma zainwestować podobno 5 mld zł w 20 tys. mieszkań na wynajem w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi, które mają być tańsze niż te dostępne na rynku. Projekt zakłada, że czynsze najmu mają być niższe o 25% od stawek rynkowych, co moim zdaniem nie będzie to żadną szczególną okazją. Rynek najmu podlega prawom popytu i podaży, w zależności od koniunktury czynsze najmu są bardzo zróżnicowane i również podlegają negocjacją.

Rynek najmu mieszkań

Na rynku prywatnym można obecnie bez kłopotu wynająć 2 pokojowe mieszkanie np. w Śródmieściu Warszawy za średnio 2 tysiące miesięcznie, negocjując czynsz z właścicielem i płacąc za jakiś okres z góry z pewnością uzyskamy atrakcyjną stawkę nie gorszą niż oferta funduszu a nawet może i korzystniejszą, jeśli potrafimy dobrze wyszukać oferty. Co raz częściej na rynku pojawiają się oferty najmu tzw. lokali bezczynszowych gdzie ponosimy tylko koszty związane z eksploatacja lokalu.

Fundusz zakłada, że ma być to inwestycja komercyjna ze stopą zwrotu z czynszów na poziomie 4 procent, zysku, który ma dalej inwestować w mieszkaniówkę. Nie jest to zawrotny zysk obecnie podobne projekty dają stopę zwrotu rzędu 6-8 procent w zależności od rynku. Jak rentowny będzie ten nowy projekt zobaczymy podczas eksploatacji. Na razie nie wiele wiemy.

Diabeł tkwi w szczegółach

Ciekawi mnie, w jakim standardzie fundusz będzie kupował mieszkania od deweloperów, czy będą one sprawne technicznie i użytkowo? Czy czasem fundusz nie stanie się miejscem składowania niechcianych przez rynek i kiepsko wykonanych inwestycji deweloperskich?

Kto będzie zarządzał tymi mieszkaniami? Jakie będą opłaty z tego tytułu? Jak będzie wyglądać monitoring płatności czynszu, co w przypadku zadłużeń, jakie umowy zostaną zawarte z najemcami? Diabeł tkwi w szczegółach a one przesadzą o powodzeniu bądź klęsce projektu. Brakuje informacji o projekcie i jego realizacji, na razie otrzymujemy tylko PR-owskie wizje, które najlepiej zweryfikuje czas i rynek.

Tomasz Błeszyński Doradca Rynku Nieruchomości

 

Kategoria: Biznes
 
Złoty żagiel na wietrze 2014-05-19 11:25
 Oceń wpis
   

Ten futurystyczny projekt, który miał powstać na prestiżowej i drogiej działce przy ulicy Złotej 44 w Warszawie moim zdaniem od początku był nieprzemyślany i niedopasowany do realiów rynku.

Nie dokonano chyba właściwej analizy rynku nieruchomości, zbyt optymistycznie oceniono przyszłość i zaufano grubym portfelom bardzo wąskiej nastawionej na snobizm grupie klientów. To głownie oni i ich bogate firmy mieli kupować te penthousy pod chmurami na niebotyczne kwoty. Najdroższy 400 metrowy apartament wyceniono na bagatela 20 milionów złotych.

Deweloper pewnie zaufał tym badaniom, nie zweryfikował i rozpoczął inwestycje, w 2007 kiedy trwały jeszcze resztki hossy na rynku nieruchomości, ale już początki nadchodzącego kryzysu były dobrze widoczne. Liczono, że fala zachodniego kryzysu ominie Polskę i nie zagrozi prestiżowym projektom. Okazało się inaczej upadały banki, fundusze inwestycyjne a bogata kadra managerska zaczęła tracić pracę i wysokie zarobki. Kto miał w takiej sytuacji głowę by kupować te złote apartamenty.

Projekt sam w sobie awangardowy również nie przypadł do gustu okolicznym mieszkańcom. Zaczęły się protesty, blokowanie budowy, procesy sądowe a czas upływał recesja na rynku nieruchomości się pogłębiała.

Dlaczego realizując tak drogą inwestycję wcześniej nie dokonano sąsiedzkich uzgodnień, nie skorygowano tak projektu by był przyjazny dla wszystkich a nie tylko dla inwestora? Co zaniedbano, na co liczono, może na to, że mieszkańcy sąsiednich domów sami zachwycą się projektem i nie uruchomią stosownych procedur?

Czas pokazał, że było inaczej do tego wszystkiego zrobiło się głośno o inwestycji o problemach jej i inwestora a to przyczyniło się do wzrostu niepokoju wśród potencjalnych klientów i budowało negatywny PR. Wiele czynników złożyło się na porażkę tej inwestycji, ale to zjawisko jak najbardziej normalne.

Inwestycje deweloperskie były, są i będą ryzykowne na jednych zarabia się na innych traci. To czyste prawa ekonomii i rynku, nigdy tak nie było i nie będzie, że każdy, kto inwestuje ma zbierać tylko profity. Działalność deweloperska jest, co prawda w swoich założeniach nastawiona na zysk, ale powinna też zakładać ocenę ryzyk mogących niszczyć inwestycję.

Niestety po nietrafionych projektach widać u wielu deweloperów brak krytycyzmu w podejmowanych działaniach i bezgraniczne nastawienie na sukces bez wglądu na okoliczności. Na szczęście rynek i profesjonalni doradcy, którzy co raz częściej reprezentują klientów przy inwestycjach potrafią zweryfikować projekty. Nie jest to ani pierwsza ani ostatnia porażka deweloperów na rynku, procesy upadłościowe stały się nieodłącznym elementem prowadzenia takiego biznesu.

Co dalej stanie się z tą inwestycją czas pokaże, niedokończony szkielet przypomina o popełnionych błędach i nie jest dobrą zachętą. Dobrze by było dla projektu i rynku by znalazł się inwestor, który dokończy projekt. Pewnie nie będzie już tak okazały, ale ważne jest by na Złotą 44 wróciło życie.

Tomasz Błeszyński Doradca Rynku Nieruchomości

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Od dłuższego czasu chodził mi po głowie pomysł by odświeżyć wspomnienia i spróbować wymienić funkcjonujące w Łodzi kawiarnie bary kawowe, które nie ostały się do dzisiaj.

Pamięcią sięgam do lat 70-80 i początku 90 roku, były to czasy szczególne, nie tylko na ustrój polityczny, jaki panował, ale i zwyczaje. Młodzież miała inne zainteresowania, inaczej spędzała wolny czas. Życie towarzyskie toczyło się praktycznie każdego dnia od popołudnia do późnych godzin nocnych. Wszyscy byliśmy młodzi i pomimo wszystko z optymizmem patrzyliśmy w nadchodzącą przyszłość. Bywanie w lokalach dawało poczucie dorosłości, uczyło życia i pozwalało spędzać czas ze znajomymi.

Oto, co pozostało w mojej pamięci;

    Kawiarnia Miś przy ul. Głównej 1 [obecnie Piłsudskiego] niestety kamienice zostały zburzone. Lokal był gdzieś na wysokości obecnego Centrum Biurowego. Dlaczego Miś, bo właśnie nad barem na półce siedział olbrzymi chyba z tego, co pamiętam brązowy pluszowy miś. Kawiarnia serwowała świetne ciastka i herbatę parzoną w szklankach.

    Kawiarnia Akademicka przy ul. Piotrkowskiej 126 róg Nawrot. Nazwa nie bez przyczyny, ponieważ przesiadywali tam akademicy, prawnicy, sędziowie, lekarze. Lokal ożywał zawsze w godzinach 11-14 kiedy z pojawiali się tam adwokaci ze swymi klientami.

    Kawiarnia Orbis-Grand, ul. Piotrkowska 72, zwana popularnie Grandką to lokal najwyżej kategorii. Spotkać tam można było nie tylko gości hotelowych, ale i przedstawicieli łódzkiego biznesu tzw. prywaciarzy. Szpan, zapach dobrych papierosów, markowe trunki i merce zaparkowane tuż przed wejściem.

    Kawiarnia Egzotyczna przy ul. Piotrkowskiej 106/110, maleńka kawiarenka z tarasem, na którym rosły okazałe drzewa. Później lokal rozbudowano i uruchomiono bodaj w 1976 roku pod nazwą, Hortexu a teraz Hort-Cafe. Drzewa z dawnego tarasu pozostały zabudowane i stanowią do dziś ciekawą aranżację wnętrza. Przejadało się tam całe kieszonkowe a lody były wyborne latem i zimą.

    Kawiarnia i bufet Klubu Dziennikarza ul. Piotrkowska 96, wyjątkowa atmosfera, przeciekawi goście, specyficzna woń mielonej i parzonej kawy i chmury dymu z papierosów.

    Kawiarnia Honoratka przy ulicy Moniuszki 2, niewielki ciemny lokalik, w którym przy małych stolikach przesiadywali artyści, filmowcy, literaci. Wyprawy po autografy były zawsze udane.

    Kawiarnia Łodzianka ul. Piotrkowska 76, spotkać tam było można cały kwiat łódzkiego piłkarstwa. Zawodnicy ŁKS, Łodzinki i innych klubów bywali nie tylko w ciągu tygodnia, ale i świętowali wygrane mecze. Po latach przeniesiono lokal z parteru na I piętro i zmieniono nazwę chyba na Czarny Koń. Po meczach zawsze było, o czym dyskutować przy dobrych trunkach.

    Kawiarnia Agawa al. Kościuszki 74/78, specyficzna lokalizacja, dobudowany parter w bloku. W ciągu dnia raczej pustawo, ale kiedy były dancingi ciężko było o wolny stolik.

    Kawiarnia Teinka ul. Traugutta 2 to raczej malutka przytulna herbaciarnia. Gdzie w biegu można było się napić wybornej herbaty.

    Bar Kawowy Beza przy ulicy Tuwima 1 gdzie serwowano najsmaczniejsze bezy w mieście oraz lody i bitą śmietanę także na wynos.

    Klub Maxim ul. Piotrkowska 52, to połączenie klubu muzycznego, restauracji i kawiarni. Nowoczesna na owe czasy aranżacja wnętrza, kolorowe świata, telebimy i non stop muzyka.  Spędzały tu czas na świetnych dyskotekach ówczesne młode elity intelektualne i finansowe miasta. Pamiętam jak tam grano pierwsze teledyski ZZ TOP, Dire Straits, OMD, Petera Gabriela czy Kim Wilde.

    Kawiarnia Klub Dziekanka przy dawnym pasażu ZMP (ob. pasaż Rubinsteina), to lokal ciekawie położony pomiędzy ul. Piotrkowską a Kościuszki. Bardziej chyba klub muzyczny z fajnymi dyskotekami niż kawiarnia. Lokal był bardzo lubiany przez młodzież uczącą się i studencką. Dziekanka był stałym przystankiem na mapie naszych wędrówek po Pietranie.

    Kawiarnia Ratuszowa ul. Piotrkowska 103105, modny lokal usytuowany na I piętrze ładnie urządzony z dobrą obsługą. Zawsze był oblegany tłumnie przez swoich fanów. Latem z tarasu można było podziwiać Piotrkowską.

    Klub Studencki 77 przy ul. Piotrkowskiej 77, to kultowe miejsce spotkań młodzieży nie tylko akademickiej. Muzyka od jazzu, rocka po disco. Lokal istnieje do dzisiaj.

    Kawiarnia Balaton ul. Struga 6/10, lokal na I piętrze z tarasem gdzie latem można było zajadać lody i pić ciepłe wino.

    Kawiarnia Europa al. Kościuszki 100, lokal kategorii S znany raczej z dancingów i zabaw sylwestrowych.

    Kawiarnia Kurant przy pl. Wolności 7, lokl na I piętrze, z widokiem na plac Wolności i ul. Piotrkowską. To miejsce spotkań młodych ludzi raczej z północnej części miasta. Bywali tam mieszkańcy Teofilowa, Radogoszcza, Żubardzia oraz innych okolic.

    Kawiarnia Cyganeria ul. Piotrkowska 25, lokal nie cieszył się dużą popularnością wśród młodych bywalców.

    Kawiarnia Irena przy ul. Narutowicza 78 róg ul. Wierzbowej, to miejsce krótkich spotkań okolicznej braci studenckiej. Obecnie lokal jest wykorzystywany na sklep spożywczy.

    Kawiarnia Kaskada, ul. Narutowicza 7/9, byłem w tym lokalu może kilka razy, nie zachęcał do odwiedzin był raczej miejscem późno wieczornych zabaw tanecznych.

    Kawiarnia Mariolka ul. Piotrkowska 12, róg ul. Rewolucji 1095 r., nie byłem częstym bywalcem tego lokalu, obecnie mieści się tam restauracja Polska.

    Kawiarnia Rarytas przy pl. Niepodległości 4, lokal na drugim końcu ul Piotrkowskiej, oblegany przez mieszkańców południowej części miasta.

    Kawiarnia Teatralna pl. Dąbrowskiego 8, lokal mieści się do dziś w gmachu Teatru Wielkiego, gdzie jeszcze niedawno [teraz nie wiem nie byłem] podawano herbatę w prawdziwej szklance ze spodeczkiem. Miejsce spotkań wszystkich, przyjazne dla starszych i młodzieży.

Oczywiście to nie wszystkie lokale gastronomiczne, skupiłem się głownie na tych, które miały specyficzny klimat, były zlokalizowane w szeroko rozumianym Śródmieściu Łodzi i były przeze mnie odwiedzane.

Tomasz Błeszyński

lokalny patriota, miłośnik dobrej herbaty, ciasta i wina marki Tokaj .....

                       fot.arch. Kawiarnia Łodzianka ul. Piotrkowska 76

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

W opinii Tomasza Błeszyńskiego doradcy rynku nieruchomości projekt Orco od początku był nieprzemyślany i niedopasowany do ówczesnych realiów.

- Nie dokonano chyba właściwych badań rynkowych. Zbyt optymistycznie oceniono przyszłość i zaufano grubym portfelom snobistycznej grupy klientów, którzy mieli kupować penthousy pod chmurami na niebotyczne kwoty. Zastanawiam się też, dlaczego realizując tak drogą inwestycję, zabrakło porozumienia z sąsiadami nie skorygowano projektu tak, by był przyjazny dla wszystkich, a nie tylko dla inwestora?

Cały artykuł http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/1101769-Pycha-pograzyla-Zlota.html

 

 

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
Doradca Rynku Nieruchomości, Coach biznesu, Bloger.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-05-23 12:46
Janwar do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Nie istnieje prawidłowa wartość mieszkania. Rzeczoznawcy majątkowi mylą się także w jedną i[...]
 
2017-05-23 09:56
Lodzianin do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Zgadzam się w 100%
 
2017-05-22 21:36
Martinos10 do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Głupoty Pan Tomasz wygaduje, ... jakie call center? Tak było 10, 15 lat temu... nowoczesne[...]
 
2017-05-16 13:32
Robert Bogdański do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Z mego serca ten artykuł, ale urealniając to: Od zawsze kupujący chciał jak najwięcej, a[...]
 
2017-05-15 12:14
PsychOPAT do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Odpowiednia cena, to taka, którą akceptuje kupujący i sprzedający. To jedyna wytyczna.[...]