Tomasz Błeszyński - od 2007 r. bloguje na Money.pl
Uwaga na pluskwy … 2014-06-19 09:27
 Oceń wpis
   

niebezpiecznie jest teraz być

managerem w restauracji

bo można zostać zatrzymanym

za posiadanie PLUSKWY

i wcale niż zrobi tego sanepid

aforyzm polityczny Tomasz Błeszyński 19.06.2014.

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Brak badania rynku oraz konsultacji z doświadczonymi inwestorami lub odpowiednimi doradcami i kupowanie na oko to główne grzechy początkujących inwestorów.

Osoby z wolnym kapitałem celują najczęściej w mieszkania na wynajem, lokale użytkowe oraz ziemię, gdyż zwłaszcza w tym ostatnim przypadku są kuszeni kilkudziesięcioprocentowymi stopami zwrotu w ciągu roku. Teraz są dobre czasy na rozsądne lokowanie pieniędzy na rynku nieruchomości. Ale klienci, którzy dokonują samodzielnych transakcji, bardzo często ulegają złudnym pokusom niby niskiej ceny czy super lokalizacji. Nie potrafią też ustrzec się pułapek prawnych. Ostatecznie lukratywna inwestycja staje się tylko kłopotem ostrzega Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Od małych lokali

Bez większego doświadczenia najlepiej inwestować w mieszkania na wynajem, czy to w dużych miastach, czy w apartamentach w wakacyjnych kurortach. Przy tego typu przedsięwzięciach można liczyć na 68-proc. zyski w skali roku. Duża podaż mieszkań na rynku ułatwia dokonanie zakupu w dobrej lokalizacji za rozsądną cenę. A rynek najmu w aglomeracjach jest ciągle atrakcyjny, mieszkań poszukują i studenci, i osoby pracujące. Jedynym niebezpieczeństwem jest kłopot z usunięciem lokatora, gdy nie płaci, z powodu nadmiernej regulacji w ustawie o ochronie praw lokatorów. Bo niestety instytucja najmu okazjonalnego również się nie sprawdziła w takich przypadkach tłumaczy Tomasz Błeszyński.

Również i Tomasz Koszyk, dyrektor warszawskiego oddziału Metrohouse, uważa, że najprostszym sposobem wejścia na rynek inwestycji w nieruchomości jest zakup jedno- bądź dwupokojowego mieszkania w dobrej lokalizacji, przy czym nie musi to być koniecznie żadna z prestiżowych i modnych dzielnic. Niewielki metraż niesie za sobą niskie koszty związane z utrzymaniem. W wypadku takich nieruchomości mniej ważny jest standard wyposażenia, gdyż różnica w cenie czynszu w wypadku mieszkania o porównywalnej wielkości a średnim i podwyższonym standardem jest niewielka. Przy takim zakupie często można posłużyć się w mniejszej bądź większej części finansowaniem zewnętrznym i zwiększyć tym samym stopę zwrotu opowiada Tomasz Koszyk. Poprzeczkę, zarówno pod względem finansowym, jak i wymaganego doświadczenia, podnosi zakup lokalu użytkowego na wynajem. Takie przedsięwzięcie może jednocześnie być znacznie bardziej intratne.

Jak przekonuje Wojciech Korzeniowski z Grupy Emmerson, w tym przypadku roczna stopa zwrotu sięgnie 9 i więcej procent. Problemem są jednak bariery wejścia przeważnie trzeba mieć około 1 mln zł, aby wejść na ten rynek, w dobrej lokalizacji dużego miasta. Problemem jest też mocno ograniczona podaż atrakcyjnych ofert mówi Bartosz Turek z Home Broker. Jak opowiada Wojciech Korzeniowski, osoba, która zaczyna swoją przygodę na rynku nieruchomości, zanim znajdzie swój sektor", pierwsze pieniądze zazwyczaj wydaje na mieszkania. Oczywiście chodzi tutaj o inwestora zupełnie początkującego. Debiutant na rynku nieruchomości, ale inwestujący wcześniej w innych dziedzinach, raczej wybierze rynek komercyjny mówi Korzeniowski.

Emocje zamiast excela

Błędy można jednak popełnić na każdym kroku, nawet przy wydawałoby się najprostszych mieszkaniach. Decydujemy się w końcu na spekulacyjny zakup, jeśli np. wybierzemy lokum wymagające gruntownego remontu czy chcemy je nabyć od osoby, która jest niewypłacalnym dłużnikiem. W pierwszym przypadku problem pojawia się w braku odpowiedniego doświadczenia do przeprowadzenia możliwie niskim kosztem prac pozwalających na zwiększenie wartości nieruchomości. W drugiej sytuacji również niełatwo oszacować koszty, jakie trzeba będzie ponieść, aby mieszkanie mogło zostać sprzedane, a pieniądze pochłonie nie tylko sama transakcja i jej koszty towarzyszące typu notariusz, agenci nieruchomości, podatek dochodowy, lecz czasami wyprowadzka dotychczasowych właścicieli lub ewentualne prace remontowe. Często klienci nie biorą pod uwagę wszystkich wydatków, które będą musieli ponieść, oraz czasu potrzebnego na skuteczne przeprowadzenie takiej operacji opowiada Tomasz Koszyk.

Emocje zamiast excela to zdaniem pośredników podstawowy błąd każdego początkującego, który wierzy w nierealne zyski, szukając okazji, a te trafiają się naprawdę rzadko. Zdaniem Tomasza Koszyka często inwestorzy" bezpośrednio szukają przecenionych ofert, bez fachowej wiedzy czy doświadczenia potrzebnego dla właściwej oceny ryzyka. Efekty bywają opłakane. Debiutanci konsultują też przedsięwzięcia głównie ze znajomymi czy przyjaciółmi, którzy także nie znają się na rynku, ale usłyszeli, że mieszkania będą drożeć albo tanieć i teraz najlepiej kupić to albo tamto opowiada Wojciech Korzeniowski. Na rynku gruntów rolnych wielu kuszą dane GUS, które sugerują, że od końca 2004 roku do I kwartału 2014 roku ceny ziemi wzrosły o ok. 350 proc. Czyli, przynajmniej teoretycznie, rocznie zarabiamy kilkanaście procent, posiadając niemal bezobsługowo nieruchomość.

Rzeczywistość nie jest aż tak kolorowa. Nikt nie zagwarantuje, że ziemia rolna będzie wciąż drożała w takim tempie. Większą nadzieję na zysk dają grunty, których przeznaczenie można zmienić. Ale te stanowią kilka procent wszystkich parcel mówi Bartosz Turek. Tymczasem wielu inwestorów podejmuje pochopne decyzje o zakupie ziemi, nie mając nawet pełnej wiedzy o statusie prawnym gruntu. Potem odkrywają np., że nie ma żadnych gwarancji, iż przeznaczenie gruntu widoczne w gminnym studium zostanie potwierdzone w miejscowym planie lub warunkach zabudowy. Kupując dużą i dzięki temu relatywnie tanią działkę, inwestorzy zapominają, że jeśli znajduje się na niej las, nieużytek czy rowy, to tych obszarów raczej nie uda się przeznaczyć pod budownictwo. Co więcej, nawet 20 proc. powierzchni parceli trzeba będzie wygospodarować na drogi dojazdowe do działek powstałych po podziale. Wiele osób zapomina też o pojawiającej się czasami konieczności zapłacenia podatku VAT od sprzedaży działek czy renty planistycznej tłumaczy Turek.

Na giełdzie

Decyzje o inwestowaniu w papiery wartościowe spółek z branży deweloperskiej nierzadko podejmowane są przez inwestorów indywidualnych na bazie także dość specyficznych przesłanek. Często poprzez niewłaściwe postrzeganie rynku nieruchomości i brak zrozumienia fundamentów inwestorzy generalizują działania spółek deweloperskich. Wówczas podejmują decyzje poprzez pryzmat posiadanych własnych nieruchomości, ich wartości, a dokładniej ich przeszacowania czy nadziei na wzrost wartości. Inwestorzy pamiętają wzrost cen mieszkań w latach 20002007 i na ich decyzje wpływają również optymistyczne doniesienia o podwyżkach w najbardziej atrakcyjnych miejscach na świecie. Ponadto sprzedawcy produktów finansowych opartych na rynku nieruchomości czy nawet pośrednicy często przytaczają slogan nieruchomości zawsze drożeją" opowiada Łukasz Wardyn, dyrektor zarządzający City Index na Europę Środkowo-Wschodnią. Dodaje, że nierealistyczne szacowanie ryzyka to również podstawowy błąd inwestorów indywidualnych na giełdzie. Przy analizie konkretnej spółki czy produktu finansowanego należy się zagłębić w fundamenty dewelopera. Wpływ na sukces będą miały m.in.: zadłużenie spółki, bieżąca oferta, udział sprzedanych lokali i wynajętych powierzchni, banki ziemi, nowe realizacje itp. Gant i Orco to najlepsze przykłady spółek, których ceny zachowują się znacznie gorzej od rynku właśnie z uwagi na błędne decyzje pod względem lokalizacji, skali projektów i zadłużenia opowiada Wardyn.

W ostatnich miesiącach spółki deweloperskie zachowują się słabiej od szerokiego indeksu WIG. Cechuje je większa zmienność. Warto jednak podkreślić, iż od kilkunastu sesji indeks WIG-Deweloperzy regularnie rośnie, a co ważniejsze efektem tego wzrostu jest przebicie poziomów konsolidacji z kwietnia. Kolejnym testem siły indeksu będą więc wartości ze stycznia i z lutego. Innymi słowy, obraz rynku znacznie poprawił się i wygląda dziś obiecująco zapewnia Łukasz Wardyn.

Dorota Kaczyńska Parkiet Plus 09.06.2014 r.

http://archiwum.parkiet.com/artykul/757408-Debiutanci-wybieraja-mieszkania-na-wynajem.html

Kategoria: Biznes
 
Skok w mieszkaniówce 2014-06-06 23:46
 Oceń wpis
   

Ostatnie ćwierćwiecze zmieniło preferencje kupujących mieszkania, ale też technikę ich budowy i standard.

Gdyby przyjrzeć się obecnemu budownictwu mieszkaniowemu w Polsce i porównać je z tym z 1989 r., można odnieść wrażenie, że minęło nie 25 lat, ale przynajmniej 100.

Postęp widać gołym okiem. Czy ćwierć wieku temu marzyliśmy o wieżowcach, w których będziemy mogli mieszkać np. na 30 piętrze? Czy jadąc przez Wrocław, Kraków albo Poznań, przypuszczaliśmy, że po 25 latach tak pięknie zostaną odrestaurowane kamienice, a na obrzeżach miast powstaną nowoczesne osiedla mieszkaniowe i domki jednorodzinne zastanawia się Jarosław Skoczeń, pełnomocnik zarządu w firmie Emmerson. Przypomina, że na warszawskim Tarchominie jeszcze 15 lat temu pasły się krowy, a dziś mieszka tam 150 tys. osób.

Jak w kalejdoskopie

Pierwsze inwestycje deweloperskie w Polsce powstały w 1993 r. Ukończono wtedy budowę 485 lokali. To niewiele wobec 57,5 tys. mieszkań z 2013 r. Trzeba przy tym pamiętać, że GUS jako mieszkania rozumie także domy jednorodzinne mówi Bartosz Turek, kierownik działu analiz Lions Banku.

Tymczasem zapotrzebowanie rynkowe rosło, aż w końcu przewyższyło podaż. Na początku lat 90. nie było jeszcze kredytów hipotecznych, a te, które oferowały banki, miały oprocentowanie rzędu 40-60 proc. W 1995 r. pojawiły się pierwsze kredyty mieszkaniowe z uchodzącym wtedy za atrakcyjne oprocentowaniem na poziomie 23-27 proc. mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Większość mieszkań kupowano jednak za gotówkę, a nabywcy niechętnie wskazywali źródło jej pochodzenia. Połowa lat 90. to czas wyraźnego zastoju. Jednym z jego powodów było zmniejszenie skali działalności spółdzielni mieszkaniowych, które wcześniej budowały znacznie więcej mieszkań niż indywidualni inwestorzy.

Udział w budownictwie mieszkaniowym mocno ograniczyli też gracze z kategorii wskazanej przez GUS jako pozostałe chodzi o budownictwo komunalne, czynszowe, zakładowe. W 1991 r. instytucje te zbudowały aż 13,3 tys. mieszkań. Dla porównania, w 2013 r. było to tylko niespełna 4 tys. lokali informuje Bartosz Turek.

Spadającej aktywności spółdzielni towarzyszył rosnący udział inwestorów indywidualnych i deweloperów, którzy w 2013 r. zbudowali odpowiednio: 55,9 proc. i 38,9 proc. wszystkich mieszkań oddanych do użytku, a spółdzielnie tylko 2,4 proc.

Szukanie recepty

Niestety pierwsze lata XXI wieku spowodowały odpływ klientów. Próbowano ich zatrzymać m.in. zmianą w kredytach hipotecznych, które dostawał prawie każdy i na każde mieszkanie.

Takie działanie faktycznie ożywiło rynek, ale doprowadziło do kryzysu, który rozpoczął się w 2008 r. Podaż była niewielka, ceny wysokie, zaś deweloperzy celowo ograniczając wprowadzanie mieszkań na rynek, nakręcali bańkę spekulacyjną. Rynek inwestycyjny rozkwitał, marże deweloperów były wysokie, a klienci straszeni informacjami przez opłaconych analityków, że taniej już nie będzie, kupowali wszystko, zadłużając się we frankach szwajcarskich tłumaczy Tomasz Błeszyński.

Skutki grzechów tamtych lat są odczuwalne do dzisiaj wielu deweloperów inwestujących w przeszacowane projekty upadło, a banki ograniczyły udzielanie kredytów w obcej walucie, choć dla wielu kredytobiorców niestety było już za późno. Obciążenie Polaków kredytami hipotecznymi nadal rośnie. Prawdziwe ożywienie powinno wrócić na rynek około 2016 r. Takie są cykle koniunkturalne i trzeba się do tego przyzwyczaić, a nie zaklinać rzeczywistość twierdzi Tomasz Błeszyński.

Dwa bieguny

Jednak minione ćwierćwiecze znacząco zróżnicowało przede wszystkim preferencje nabywców mieszkań. W latach 90. kupowano lokale 2-3 pokojowe do 45 mkw., w wielkiej płycie. Potem nastał czas bardziej nowoczesnych M4 i M5. W połowie 2000 r. zaczęła się natomiast moda na apartamenty i penthousy.

Dzisiaj na rynek wróciło myślenie ekonomiczne. Mieszkanie ma być dostosowane do potrzeb i za rozsądną cenę mówi Tomasz Błeszyński.

Podobnego zdania jest Marcin Jańczuk, dyrektor ds. PR w Metrohouse, który twierdzi, że minione lata wiele nauczyły zarówno pośredników i deweloperów, jak i samych klientów. Nabywcy z dużą ostrożnością podchodzą do transakcji na rynku mieszkaniowym. Zresztą dziś interesy klienta zabezpieczają m.in. zapisy tzw. ustawy deweloperskiej, regulującej kwestie rachunków powierniczych. Rynek dojrzał i bardzo się ucywilizował uważa Marcin Jańczuk.

Źródło : Puls Biznesu http://pulsbiznesu.pb.pl/3715023,80842,skok-w-mieszkaniowce

autor: Anna Gołasa

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Opublikowana przez Clean Clothes informacją o strukturze podziału zarobków w branży odzieżowej uświadomiła mi, że żyję w jednym z najbogatszych krajów na świecie. :-|

Analizując podane wartości widzimy jasno, że największe marże nakładają na towar nie producenci, ale właśnie handlowcy. To w ich ręce trafiają największe zyski uzyskane ze sprzedaży, nie ponosząc przy tym dużego ryzyka. Od lat handlowcy optymalizują koszty, zatrudniają młodych ludzi za grosze na umowy śmieciowe. Ograniczają powierzchnie handlowe, likwidują magazyny i zapasy. Starają się niesprzedane towary zwracać producentom. ;-)

Konsumenci są bardzo często nieświadomi zagrożeń łapią się na różnego rodzaju wyprzedaże czy promocje. Dzięki tej informacji teraz już wiemy, co to za promocje, z jakich marż są one realizowane. Jeśli na zwykłej koszulce przeciętny sklep ma 60 procent narzutu to bez problemu zrobi obniżkę ceny. :D

Z witryn sklepowych atakują nas krzykliwe reklamy zachęcając do zakupów po super obniżonej cenie 10 czy 30 procent. To nie jest żadna promocja tylko urealnienie ceny sprzedaży towaru wymuszone przez rynek. ;(

Podobne praktyki stosują również niektórzy deweloperzy, windując ceny mieszkań dużymi marżami. Gdy widmo pustostanów zagląda im w oczy łaskawe ogłaszają promocję. Ceny mieszkań nawet i po tych bonusach są za wysokie. Przeciętnego klienta nie stać na zakup lokalu, z pensji nigdy tego nie sfinansuje. By kupić mieszkanie jest zmuszony do zaciągnięcia kredytu hipotecznego z marżą na rzecz banku oczywiście. :(

Można, więc odnieść wrażenie, że gospodarka na marżach stoi. :/

Jesteśmy, więc chyba jednak bogatym krajem skoro stać nas na akceptowanie tak wysokich cen . :-<

Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
Doradca Rynku Nieruchomości, Coach biznesu, Bloger.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-05-23 12:46
Janwar do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Nie istnieje prawidłowa wartość mieszkania. Rzeczoznawcy majątkowi mylą się także w jedną i[...]
 
2017-05-23 09:56
Lodzianin do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Zgadzam się w 100%
 
2017-05-22 21:36
Martinos10 do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Głupoty Pan Tomasz wygaduje, ... jakie call center? Tak było 10, 15 lat temu... nowoczesne[...]
 
2017-05-16 13:32
Robert Bogdański do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Z mego serca ten artykuł, ale urealniając to: Od zawsze kupujący chciał jak najwięcej, a[...]
 
2017-05-15 12:14
PsychOPAT do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Odpowiednia cena, to taka, którą akceptuje kupujący i sprzedający. To jedyna wytyczna.[...]