Tomasz Błeszyński - od 2007 r. bloguje na Money.pl
 Oceń wpis
   

Władze Miasta Łodzi próbują uparcie na przetargach sprzedawać swoje nieruchomości. 

    Komentarz do artykułu; "Łódź wyprzedaje majątek bez ładu i składu"

Władze Miasta Łodzi próbują uparcie na przetargach sprzedawać swoje nieruchomości. Podaż nieruchomości jest bardzo duża popyt zaś niewielki, bo czasy są trudne kryzysowe. Obserwując takie działania dochodzę do wniosku, że chyba w kasie miasta brakuje pieniędzy i sprzedaż nieruchomości jest jedynym pomysłem na jej zapełnienie. Miała przecież zostać sprzedana działka, pod tzw. Bramę Miasta czy tereny pod inwestycje hotelowe, handlowe czy mieszkaniowe.

Na stronie UMŁ znaleźć można wiele interesujących gdyby nie kryzys ofert nieruchomości. Na budynku przy ul. Tymienieckiego wywieszony został transparent z informacją, że Bielnik Kopischa jest przeznaczony na sprzedaż. Nie mogę zrozumieć jak można pozbywać się szczególnie w tych czasach tak nietuzinkowego obiektu perełki architektury.

Sprzedawanie nieruchomości bez ładu i składu mija się z celem, przetargi nie są skuteczne tak jak zresztą wizyty urzędników na targach nieruchomości w Cannes. Nadal panuje kryzys, podaż nieruchomości nie tylko w Polsce, ale i Europie jest ogromna. Banki nie są już tak skłonne pożyczać pieniądze na inwestycje w nieruchomości. Kupujących już nie zachwycają zakupy działek, budynków do kapitalnego remontu czy rozbiórki nawet, jeśli są w super lokalizacjach. Poszukują pracujących nieruchomości przynoszących comiesięcznie przychody a nie pustych hal z powybijanymi oknami i zawalonym stropem. Takie mamy czasy, każdy liczy pieniądze i stara się minimalizować ryzyko inwestycji.

Wielokrotnie o tym pisałem, że należałoby zrobić w mieście inwentaryzację nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż, dokonać oceny, które z nich mają szansę na zmianę właściciela. Właściwie przygotować nieruchomości do sprzedaży wraz ze szczegółową ofertą opartą na profesjonalnej dokumentacji. Pozostałe nieruchomości nie próbować sprzedawać na siłę tylko zadbać rozsądnie w nie inwestując by nie tracąc na wartości doczekały do lepszych czasów, kiedy zostaną sprzedane za godziwą cenę.

Tak potwierdzam, wg moich analiz wynika, że koniunktura na rynek nieruchomości może powrócić dopiero w 2016-2017 roku.

A swoją drogą tak się zastanawiam jak będzie wyglądało miasto, kiedy już wszystko zostanie sprzedane. Co zrobią Ci, którzy nie mieli szczęścia i pieniędzy by kupić nieruchomości.

Czyje będą kamienice a czyje ulice...?

Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Nieruchomości miejskie: "Łódź wyprzedaje majątek bez ładu i składu"

Władze Łodzi z trudem sprzedają nieruchomości komunalne, ale zdarzają się przetargi, podczas których o jedną działkę walczy aż pięciu oferentów. Aż pięciu oferentów chciało kupić nieruchomość przy ul. Czorsztyńskiej 11. To działka o powierzchni 742 mkw. z dwoma budynkami. Cena wywoławcza wynosiła 60 tys. zł, a ostatecznie sprzedano ją za 105 tys. zł. Podczas piątkowego przetargu magistrat sprzedał jeszcze nieruchomość niezabudowaną przy Rojnej 77 i Normandzkiej bez numeru. Jej cena wywoławcza wynosiła 350 tys. zł, a sprzedano ją za 355 tys. zł.

Tydzień wcześniej zbył działkę przy ul. Wójtowskiej 10 za 229,8 tys. zł. Najdroższą transakcją w tym roku była sprzedaż obiektu przy pl. Komuny Paryskiej 6 za 4, 5 mln zł. Łącznie dochód miasta sięga 24 mln zł. Roczny plan to 58 mln zł.

- Łódź wyprzedaje majątek bez ładu i składu - twierdzi Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości. - Wystawia Bielnik Kopischa za śmieszne pieniądze, ale i tak nie znajduje nabywcy. Miasto sprzedaje nieruchomości zrujnowane, a powinno je odnowić, co pozwoliłoby przyciągnąć inwestorów i osiągnąć wyższą cenę. Koniunktura na rynku nieruchomości może pojawić się, w 2016 - 2017 r.

Wiceprezydent Agnieszka Nowak uważa, że magistrat nie powinien do tego czasu obniżać cen nieruchomości wystawianych na sprzedaż.

Źródło: Dziennik Łódzki Marcin Bereszczyński 2014-07-07

Czytaj więcej: http://www.dzienniklodzki.pl/artykul/3498321,nieruchomosci-miejskie-lodz-wyprzedaje-majatek-bez-ladu-i-skladu,id,t.html

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Modernizacja kamienic to przedsięwzięcie dla doświadczonych graczy rynkowych z grubym portfelem. Nic, więc dziwnego, że budynki te, zwłaszcza w złym stanie, długo czekają na chętnego.

Stare, zabytkowe kamienice to, przynajmniej teoretycznie, produkt wszechstronny dla osób z nadwyżką gotówki, które chcą swój kapitał ulokować w nieruchomości. W kamienicy można urządzić z powodzeniem zarówno mieszkania, apartamenty, pokoje hotelowe, jak i lokale handlowe, kawiarnie, restauracje, galerie sztuki, biura itd. I czerpać zyski z najmu lub zarobić na sprzedaży odnowionego obiektu. Co więcej, budynki te nie tracą na wartości. A w doskonałych lokalizacjach, luksusowo wykończone trzymają wysokie stawki. Inwestycja w taką nieruchomość może więc znacznie pomnożyć włożony w nią kapitał. Docelowe przeznaczenie i funkcje określamy w zależności od lokalizacji i indywidualnych cech każdego obiektu, bo nie każda opcja w dowolnej kamienicy dobrze się sprawdzi mówi Kuba Karliński, współzałożyciel spółki Magmillon. Do transakcji w tym segmencie dochodziło głównie na fali boomu w latach 20052009. Teraz jest marazm i widać pełno wywieszonych szmat na kamienicach z ofertami ich sprzedaży. Trend ten na pewno szybko się nie zmieni, dopóki prawdziwe ożywienie nie wróci na rynek nieruchomości twierdzi Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. Z kolei zdaniem pośredników agencji Ober-Haus czy przedstawicieli spółki Magmillon chętnych na dobrze wycenione oferty w ciekawych lokalizacjach nadal nie brakuje.

Duża podaż

W krajach zachodnich mieszkania w kamienicach są zwykle sporo droższe niż w nowym budownictwie. Ale zazwyczaj obiekty te są w bardzo dobrym stanie. W Polsce natomiast można jeszcze zarówno taki lokal, jak i całą nieruchomość kupić dość tanio, gdyż często stan techniczny kamienicy pozostawia wiele do życzenia, nie mówiąc o nieuregulowanych kwestiach prawnych. Przedwojenne kamienice można więc kupić niemal wszędzie. Sprzedają je gminy na przetargach, firmy, a także prywatni właściciele.

Oferta jest bogata zarówno w dużych miastach, jak i w małych miejscowościach. Teraz są czasy, kiedy wszyscy chcą wszystko sprzedać. Na rynku do wzięcia są więc duże kamienice, piętrowe z oficynami, jak i małe budyneczki. Ich ceny są bardzo zróżnicowane, zwykle od 1 do ok. 35 mln zł za tyle można np. kupić kamienicę z 1912 r. w Warszawie przy Al. Jerozolimskich. Jednak z reguły budynki te figurują w rejestrze zabytków i znajdują się po opieką konserwatorską. W związku z tym każdy remont czy modernizacja musi być uzgodniona z konserwatorem. A to znacznie podwyższa koszty inwestycji oraz przedłuża czas jej realizacji. Jeśli obiekt jest zabytkowy, wymaga nie tylko większych nakładów finansowych, ale i specjalistycznych ekip budowlanych. Wielu inwestorów z tego względu nie kupuje takich obiektów i poszukuje łatwiejszych projektów do realizacji. Są też tacy, co świadomie kupują tego typu obiekty w dobrych lokalizacjach, następnie czekają, by nieruchomość się zdegradowała, czyli popadła w ruinę, po to by ją później rozebrać, odzyskując atrakcyjną działkę. To powszechna praktyka wykorzystująca luki w prawie i brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego opowiada Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości. Kamienice są nietuzinkową inwestycją, przeznaczoną dla wytrawnych znawców rynku z grubym portfelem dodaje.

Na przykład w Warszawie skomplikowana sytuacja własnościowa budynków, spowodowana m.in. dekretem Bieruta, a także niejasnymi przepisami reprywatyzacyjnymi, przełożyła się na ogromne wyrwy w stanie technicznym budynków. Nie lada wyzwanie mogą stanowić także lokatorzy, którzy w skrajnych przypadkach zajmują lokal bezprawnie. Mimo to niełatwo ich przekonać do wyprowadzki, a wielu właścicieli kamienic w takich sytuacjach jest po prostu bezradnych, nawet z sądowym wyrokiem eksmisji w ręku i w towarzystwie komornika.

Funkcjonujące przepisy prawa bronią lokatorów, jednocześnie wiążąc właścicielom nieruchomości ręce w sporze z tymi niesolidnymi najemcami, czy też i osobami bezprawnie zajmującymi lokale zauważa Kuba Karliński. Nic więc dziwnego, że kupno i rewitalizacja kamienic to proces trudny i złożony. Jak widać, wymaga nie tylko odpowiedniego doświadczenia technicznego, budowlanego, ale także szerokiej wiedzy prawnej i znacznego kapitału, rzędu co najmniej 1 mln zł. Skala takiego projektu przerasta możliwości większości indywidualnych inwestorów przekonuje Karliński.

Odpowiednia kalkulacja

Zdaniem Łukasza Madeja, szefa spółki ProDevelopment, jeśli przy kalkulacji kosztów z tego typu inwestycji, na które składa się nie tylko jej zakup, lecz również remont czy też koszty jej sprzedaży, a w tym marketingu, marża spada poniżej 20 proc., należy zrezygnować z tego interesu. Jeśli np. kupujemy kamienicę, w której mieszkania będziemy mogli sprzedawać za ok. 10 tys. zł za mkw., cena budynku i jego remont nie powinien przekroczyć 6,5 tys. zł za metr wylicza Łukasz Madej. Kluczową kwestią przy ocenie atrakcyjności, tak jak w każdym segmencie nieruchomości, jest lokalizacja kamienicy. Im bliżej centrum miasta, tym większa wartość budynku. Poza lokalizacją o cenie zadecyduje jakość np. budynek w bardzo złym stanie technicznym będzie tani (może kosztować nawet 300400 tys. zł w mniejszych miastach) ale będzie też wymagał dużo większych nakładów na remont. Z kolei świeżo wyremontowana kamienica raczej nie będzie okazją cenową.

Tak samo w przypadku sytuacji lokatorskiej i własnościowej jeśli kamienica ma wielu współwłaścicieli oraz wiele wykupionych mieszkań, jej cena zazwyczaj będzie niższa niż budynku o jasnej sytuacji prawnej, gotowego do sprzedaży i niewymagającego dodatkowych skomplikowanych działań tłumaczy Kuba Karliński. Jego spółka Magmillon proponuje inwestorom grupowe, wspólne wykładanie kapitału w jeden obiekt, przy minimalnym kapitale rzędu 100 tys. zł. Inwestor przystępuje do spółki celowej (komandytowej) i przez nią staje się współwłaścicielem nieruchomości. Spółka celowa przeprowadza modernizację obiektu i zajmuje się sprzedażą odnowionych lokali. To trwa od roku do trzech lat. Średnia stopa dla inwestora wynosi ok. 20 proc. rocznie. Zarządzający są wynagradzani z udziału w zysku, który sami wypracowują zapewnia Karliński.

Największe szanse na powodzenie projektu dają oczywiście lokalizacje, które cieszą się dużym popytem na rynku mieszkaniowym czy komercyjnym. A więc będą to oczywiście duże aglomeracje, z Warszawą, Krakowem, Wrocławiem na czele. Przy czym raczej sama stolica do łatwych rynków nie należy, gdyż tu podaż kamienic z prawdziwego zdarzenia jest bardzo ograniczona, a to, co pozostało do wzięcia, to zazwyczaj bardzo trudne do wyprowadzenia budynki, w słabszych lokalizacjach, o nieciekawym sąsiedztwie. Jeśli jednak pojawi się atrakcyjny kąsek szybko znika. Podobnie w Krakowie. Oferty, których cena wyjściowa nie jest zbyt wygórowana w stosunku do stanu technicznego, lokalizacji i innych uwarunkowań, nie czekają długo na nabywcę zapewnia Joanna Targowska z krakowskiego oddziału agencji nieruchomości Ober-Haus. Dodaje, że inwestorzy szukają ofert w ścisłym centrum, najchętniej oczywiście bez lokatorów. W dobrych lokalizacjach sprzedają się zarówno mniejsze kamienice liczące ok. 400 mkw., jak i duże, o powierzchni 1 tys. mkw. czy więcej. Klienci kupują te budynki, odnawiają i albo dzielą mieszkania i je sprzedają, albo przeznaczają powierzchnię pod wynajem na biura lub aranżują w nich hotel, aparthotel lub hostel wylicza Targowska.

Większym zainteresowaniem cieszą się kamienice również w Poznaniu. Inwestorzy kupują je także z myślą o zaaranżowaniu mieszkań o wysokim standardzie, biur czy aparthoteli.

- W stolicy Wielkopolski podaż tego rodzaju budynków nieznacznie wzrosła, co może być spowodowane nieco niższą stopą zwrotu z długoterminowego wynajmu mieszkań, na poziomie 56 proc. w skali roku, oraz wzrostem powierzchni dostępnych do najmu lokali komercyjnych w nowo powstałych biurowcach zauważa Maciej Dunajski z poznańskiego oddziału Ober-Haus.

Dorota Kaczyńska 05-07-2014

Parkiet Gazeta Giełdy http://www.parkiet.com/artykul/7,1379263-Na-rynku-duza-podaz-kamienic.html Wszystkie prawa zastrzeżone

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Debata o przyszłości Nowego Centrum Łodzi oraz inwestycji Brama Miasta.

W programie Bez etatu Marka Krzciuka udział wzięli zaproszeni do studia goście Marek Cieślak - Wiceprezydent Miasta Łodzi, Krzysztof Piątkowski - Wiceprezydent Miasta Łodzi, Łukasz Magin Przewodniczący Komisji Rady Miejskiej ds. Nowego Centrum Łodzi i Tomasz Błeszyński - Doradca Rynku Nieruchomości.

Źródło : TV TOYA http://tvtoya.pl/live

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
Doradca Rynku Nieruchomości, Coach biznesu, Bloger.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-05-23 12:46
Janwar do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Nie istnieje prawidłowa wartość mieszkania. Rzeczoznawcy majątkowi mylą się także w jedną i[...]
 
2017-05-23 09:56
Lodzianin do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Zgadzam się w 100%
 
2017-05-22 21:36
Martinos10 do wpisu:
Wokół dworca powstaje szary, łódzki Mordor
Głupoty Pan Tomasz wygaduje, ... jakie call center? Tak było 10, 15 lat temu... nowoczesne[...]
 
2017-05-16 13:32
Robert Bogdański do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Z mego serca ten artykuł, ale urealniając to: Od zawsze kupujący chciał jak najwięcej, a[...]
 
2017-05-15 12:14
PsychOPAT do wpisu:
Chciejstwo na rynku nieruchomości
Odpowiednia cena, to taka, którą akceptuje kupujący i sprzedający. To jedyna wytyczna.[...]