Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
Złoty żagiel na wietrze 2014-05-19 11:25
 Oceń wpis
   

Ten futurystyczny projekt, który miał powstać na prestiżowej i drogiej działce przy ulicy Złotej 44 w Warszawie moim zdaniem od początku był nieprzemyślany i niedopasowany do realiów rynku.

Nie dokonano chyba właściwej analizy rynku nieruchomości, zbyt optymistycznie oceniono przyszłość i zaufano grubym portfelom bardzo wąskiej nastawionej na snobizm grupie klientów. To głownie oni i ich bogate firmy mieli kupować te penthousy pod chmurami na niebotyczne kwoty. Najdroższy 400 metrowy apartament wyceniono na bagatela 20 milionów złotych.

Deweloper pewnie zaufał tym badaniom, nie zweryfikował i rozpoczął inwestycje, w 2007 kiedy trwały jeszcze resztki hossy na rynku nieruchomości, ale już początki nadchodzącego kryzysu były dobrze widoczne. Liczono, że fala zachodniego kryzysu ominie Polskę i nie zagrozi prestiżowym projektom. Okazało się inaczej upadały banki, fundusze inwestycyjne a bogata kadra managerska zaczęła tracić pracę i wysokie zarobki. Kto miał w takiej sytuacji głowę by kupować te złote apartamenty.

Projekt sam w sobie awangardowy również nie przypadł do gustu okolicznym mieszkańcom. Zaczęły się protesty, blokowanie budowy, procesy sądowe a czas upływał recesja na rynku nieruchomości się pogłębiała.

Dlaczego realizując tak drogą inwestycję wcześniej nie dokonano sąsiedzkich uzgodnień, nie skorygowano tak projektu by był przyjazny dla wszystkich a nie tylko dla inwestora? Co zaniedbano, na co liczono, może na to, że mieszkańcy sąsiednich domów sami zachwycą się projektem i nie uruchomią stosownych procedur?

Czas pokazał, że było inaczej do tego wszystkiego zrobiło się głośno o inwestycji o problemach jej i inwestora a to przyczyniło się do wzrostu niepokoju wśród potencjalnych klientów i budowało negatywny PR. Wiele czynników złożyło się na porażkę tej inwestycji, ale to zjawisko jak najbardziej normalne.

Inwestycje deweloperskie były, są i będą ryzykowne na jednych zarabia się na innych traci. To czyste prawa ekonomii i rynku, nigdy tak nie było i nie będzie, że każdy, kto inwestuje ma zbierać tylko profity. Działalność deweloperska jest, co prawda w swoich założeniach nastawiona na zysk, ale powinna też zakładać ocenę ryzyk mogących niszczyć inwestycję.

Niestety po nietrafionych projektach widać u wielu deweloperów brak krytycyzmu w podejmowanych działaniach i bezgraniczne nastawienie na sukces bez wglądu na okoliczności. Na szczęście rynek i profesjonalni doradcy, którzy co raz częściej reprezentują klientów przy inwestycjach potrafią zweryfikować projekty. Nie jest to ani pierwsza ani ostatnia porażka deweloperów na rynku, procesy upadłościowe stały się nieodłącznym elementem prowadzenia takiego biznesu.

Co dalej stanie się z tą inwestycją czas pokaże, niedokończony szkielet przypomina o popełnionych błędach i nie jest dobrą zachętą. Dobrze by było dla projektu i rynku by znalazł się inwestor, który dokończy projekt. Pewnie nie będzie już tak okazały, ale ważne jest by na Złotą 44 wróciło życie.

Tomasz Błeszyński Doradca Rynku Nieruchomości

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Od dłuższego czasu chodził mi po głowie pomysł by odświeżyć wspomnienia i spróbować wymienić funkcjonujące w Łodzi kawiarnie bary kawowe, które nie ostały się do dzisiaj.

Pamięcią sięgam do lat 70-80 i początku 90 roku, były to czasy szczególne, nie tylko na ustrój polityczny, jaki panował, ale i zwyczaje. Młodzież miała inne zainteresowania, inaczej spędzała wolny czas. Życie towarzyskie toczyło się praktycznie każdego dnia od popołudnia do późnych godzin nocnych. Wszyscy byliśmy młodzi i pomimo wszystko z optymizmem patrzyliśmy w nadchodzącą przyszłość. Bywanie w lokalach dawało poczucie dorosłości, uczyło życia i pozwalało spędzać czas ze znajomymi.

Oto, co pozostało w mojej pamięci;

    Kawiarnia Miś przy ul. Głównej 1 [obecnie Piłsudskiego] niestety kamienice zostały zburzone. Lokal był gdzieś na wysokości obecnego Centrum Biurowego. Dlaczego Miś, bo właśnie nad barem na półce siedział olbrzymi chyba z tego, co pamiętam brązowy pluszowy miś. Kawiarnia serwowała świetne ciastka i herbatę parzoną w szklankach.

    Kawiarnia Akademicka przy ul. Piotrkowskiej 126 róg Nawrot. Nazwa nie bez przyczyny, ponieważ przesiadywali tam akademicy, prawnicy, sędziowie, lekarze. Lokal ożywał zawsze w godzinach 11-14 kiedy z pojawiali się tam adwokaci ze swymi klientami.

    Kawiarnia Orbis-Grand, ul. Piotrkowska 72, zwana popularnie Grandką to lokal najwyżej kategorii. Spotkać tam można było nie tylko gości hotelowych, ale i przedstawicieli łódzkiego biznesu tzw. prywaciarzy. Szpan, zapach dobrych papierosów, markowe trunki i merce zaparkowane tuż przed wejściem.

    Kawiarnia Egzotyczna przy ul. Piotrkowskiej 106/110, maleńka kawiarenka z tarasem, na którym rosły okazałe drzewa. Później lokal rozbudowano i uruchomiono bodaj w 1976 roku pod nazwą, Hortexu a teraz Hort-Cafe. Drzewa z dawnego tarasu pozostały zabudowane i stanowią do dziś ciekawą aranżację wnętrza. Przejadało się tam całe kieszonkowe a lody były wyborne latem i zimą.

    Kawiarnia i bufet Klubu Dziennikarza ul. Piotrkowska 96, wyjątkowa atmosfera, przeciekawi goście, specyficzna woń mielonej i parzonej kawy i chmury dymu z papierosów.

    Kawiarnia Honoratka przy ulicy Moniuszki 2, niewielki ciemny lokalik, w którym przy małych stolikach przesiadywali artyści, filmowcy, literaci. Wyprawy po autografy były zawsze udane.

    Kawiarnia Łodzianka ul. Piotrkowska 76, spotkać tam było można cały kwiat łódzkiego piłkarstwa. Zawodnicy ŁKS, Łodzinki i innych klubów bywali nie tylko w ciągu tygodnia, ale i świętowali wygrane mecze. Po latach przeniesiono lokal z parteru na I piętro i zmieniono nazwę chyba na Czarny Koń. Po meczach zawsze było, o czym dyskutować przy dobrych trunkach.

    Kawiarnia Agawa al. Kościuszki 74/78, specyficzna lokalizacja, dobudowany parter w bloku. W ciągu dnia raczej pustawo, ale kiedy były dancingi ciężko było o wolny stolik.

    Kawiarnia Teinka ul. Traugutta 2 to raczej malutka przytulna herbaciarnia. Gdzie w biegu można było się napić wybornej herbaty.

    Bar Kawowy Beza przy ulicy Tuwima 1 gdzie serwowano najsmaczniejsze bezy w mieście oraz lody i bitą śmietanę także na wynos.

    Klub Maxim ul. Piotrkowska 52, to połączenie klubu muzycznego, restauracji i kawiarni. Nowoczesna na owe czasy aranżacja wnętrza, kolorowe świata, telebimy i non stop muzyka.  Spędzały tu czas na świetnych dyskotekach ówczesne młode elity intelektualne i finansowe miasta. Pamiętam jak tam grano pierwsze teledyski ZZ TOP, Dire Straits, OMD, Petera Gabriela czy Kim Wilde.

    Kawiarnia Klub Dziekanka przy dawnym pasażu ZMP (ob. pasaż Rubinsteina), to lokal ciekawie położony pomiędzy ul. Piotrkowską a Kościuszki. Bardziej chyba klub muzyczny z fajnymi dyskotekami niż kawiarnia. Lokal był bardzo lubiany przez młodzież uczącą się i studencką. Dziekanka był stałym przystankiem na mapie naszych wędrówek po Pietranie.

    Kawiarnia Ratuszowa ul. Piotrkowska 103105, modny lokal usytuowany na I piętrze ładnie urządzony z dobrą obsługą. Zawsze był oblegany tłumnie przez swoich fanów. Latem z tarasu można było podziwiać Piotrkowską.

    Klub Studencki 77 przy ul. Piotrkowskiej 77, to kultowe miejsce spotkań młodzieży nie tylko akademickiej. Muzyka od jazzu, rocka po disco. Lokal istnieje do dzisiaj.

    Kawiarnia Balaton ul. Struga 6/10, lokal na I piętrze z tarasem gdzie latem można było zajadać lody i pić ciepłe wino.

    Kawiarnia Europa al. Kościuszki 100, lokal kategorii S znany raczej z dancingów i zabaw sylwestrowych.

    Kawiarnia Kurant przy pl. Wolności 7, lokl na I piętrze, z widokiem na plac Wolności i ul. Piotrkowską. To miejsce spotkań młodych ludzi raczej z północnej części miasta. Bywali tam mieszkańcy Teofilowa, Radogoszcza, Żubardzia oraz innych okolic.

    Kawiarnia Cyganeria ul. Piotrkowska 25, lokal nie cieszył się dużą popularnością wśród młodych bywalców.

    Kawiarnia Irena przy ul. Narutowicza 78 róg ul. Wierzbowej, to miejsce krótkich spotkań okolicznej braci studenckiej. Obecnie lokal jest wykorzystywany na sklep spożywczy.

    Kawiarnia Kaskada, ul. Narutowicza 7/9, byłem w tym lokalu może kilka razy, nie zachęcał do odwiedzin był raczej miejscem późno wieczornych zabaw tanecznych.

    Kawiarnia Mariolka ul. Piotrkowska 12, róg ul. Rewolucji 1095 r., nie byłem częstym bywalcem tego lokalu, obecnie mieści się tam restauracja Polska.

    Kawiarnia Rarytas przy pl. Niepodległości 4, lokal na drugim końcu ul Piotrkowskiej, oblegany przez mieszkańców południowej części miasta.

    Kawiarnia Teatralna pl. Dąbrowskiego 8, lokal mieści się do dziś w gmachu Teatru Wielkiego, gdzie jeszcze niedawno [teraz nie wiem nie byłem] podawano herbatę w prawdziwej szklance ze spodeczkiem. Miejsce spotkań wszystkich, przyjazne dla starszych i młodzieży.

Oczywiście to nie wszystkie lokale gastronomiczne, skupiłem się głownie na tych, które miały specyficzny klimat, były zlokalizowane w szeroko rozumianym Śródmieściu Łodzi i były przeze mnie odwiedzane.

Tomasz Błeszyński

lokalny patriota, miłośnik dobrej herbaty, ciasta i wina marki Tokaj .....

                       fot.arch. Kawiarnia Łodzianka ul. Piotrkowska 76

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

W opinii Tomasza Błeszyńskiego doradcy rynku nieruchomości projekt Orco od początku był nieprzemyślany i niedopasowany do ówczesnych realiów.

- Nie dokonano chyba właściwych badań rynkowych. Zbyt optymistycznie oceniono przyszłość i zaufano grubym portfelom snobistycznej grupy klientów, którzy mieli kupować penthousy pod chmurami na niebotyczne kwoty. Zastanawiam się też, dlaczego realizując tak drogą inwestycję, zabrakło porozumienia z sąsiadami nie skorygowano projektu tak, by był przyjazny dla wszystkich, a nie tylko dla inwestora?

Cały artykuł http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/1101769-Pycha-pograzyla-Zlota.html

 

 

Kategoria: Biznes
 
Łódzki superakademik 2014-04-29 21:37
 Oceń wpis
   

MRT Philosophy rozpoczyna budowę sieci superakademików w Polsce. Pierwszy powstanie na tzw. łódzkim Manhattanie. Ma być najnowocześniejszy w kraju i dość nietypowy, bo zawiąże się tutaj wspólnota podobna do mieszkaniowej.

Akademik powstanie przy ul. Piotrkowskiej 204a, za wieżowcami Śródmiejskiej Dzielnicy Mieszkaniowej. Lada chwila na teren otoczony blaszanym płotem wjedzie ciężki sprzęt. Jesienią na budynku powinna zawisnąć wiecha, zima i przyszłoroczna wiosna to wykańczanie pokoi i części wspólnych. Akademik ma zostać oddany do użytku przed wakacjami 2015 roku.

Elewację gmachu ozdobi mural Gregora Gonsiora. Pokoje o powierzchni od 14 do 24 m kw. będą w pełni wyposażone, a więc gotowe do zamieszkania. Oprócz 265 pokojów na pięciu piętrach na studentów mają czekać także klub, siłownia, przechowalnia i wypożyczalnia rowerów oraz wirtualna strefa, gdzie będą mogli wymieniać się informacjami. Zamiast kluczy mieszkańcy dostaną karty, które mają służyć także jako elektroniczne portfele.

Akademik będzie wyróżniać nie tylko nowoczesność. Zgodnie z zapewnieniami inwestora to jeden z pierwszych tego typu produktów inwestycyjnych w Polsce. RDG ma zarządzać akademikiem i szukać studentów gotowych wynająć w nim lokale. - Pokoje będziemy sprzedawali, a ich właścicielom zagwarantujemy umowy najmu. W budynku zawiąże się rodzaj wspólnoty mieszkaniowej, lokale będą miały indywidualnych właścicieli. Gwarantujemy także zwrot z inwestycji na poziomie 7 proc. rocznie - mówi Agnieszka Wróbel z firmy REAL Development Group, która wybuduje akademik dla MRT Philosophy. 7 proc. zwrot inwestorzy dostaną niezależnie od tego, czy pokój będzie wynajęty, czy pusty. Inwestor sam sprawdzi też, czy najemcy rzeczywiście są studentami, bo zależy mu na akademickim charakterze nieruchomości.

- Czynsz za jednoosobowy pokój to 950 zł za miesiąc, a w pokoju dwuosobowym 600 zł od osoby. Z kampanią promocyjną do studentów wyjdziemy najpewniej wiosną przyszłego roku. Od tygodnia pokoje mogą kupować inwestorzy. Ceny wynoszą około 7200 zł za m kw. - mówi Wróbel.

Doradca rynku nieruchomości Tomasz Błeszyński uważa, że pomimo wysokiej jak na łódzkie warunki ceny, na pokoje znajdą się chętni. - System condo, bo tak nazywa się inwestycje tego typu, jest popularny na Zachodzie. W Polsce sprawdził się już w hotelarstwie. Jest na rynku miejsce na pokoje dla studentów o wysokim standardzie - uważa doradca.

Urszula Aleksandrowicz, prezes MRT Philosophy: - Zamierzamy zbudować w Polsce sieć superakademików Hello!Live&Study. Zaczynamy w Łodzi. Kolejne chcemy zrealizować w Katowicach i Krakowie - mówi.

Real Development to łódzka firma specjalizująca się w budownictwie mieszkaniowym. Jej najbardziej znane realizacje to wieżowiec Sun Tower u zbiegu ul. Głowackiego i Organizacji WiN oraz przebudowa dawnej siedziby Skórimpeksu przy skrzyżowaniu ul. Aleksandrowskiej z Traktorową na biurowiec Real Office.

Aleksandra Hac   

2014-04-15

Gazeta.pl - www.gazeta.pl Agora SA

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Rentowność mieszkania w systemie condo i pokoju w condohotelu jest zbliżona, ale prawa ich właścicieli różnią się.

Zyski, na jakie można liczyć, inwestując w apartament w condohotelu i w mieszkanie w systemie condo, są podobne: 6-9 proc. rocznie. Warto jednak pamiętać, że decydując się na pierwsze rozwiązanie, mamy do wyboru głównie miejscowości turystyczne, zaś w drugim przypadku - największe miasta.

Według Marcina Krasonia, analityka z Home Brokera, przewagą lokum w inwestycji mieszkaniowej jest to, że jego właściciel może wypowiedzieć umowę zarządzania najmem i zamieszkać w lokalu na stałe. Natomiast pokój condohotelowy jest odrębną nieruchomością i ma księgę wieczystą, w świetle prawa nie jest lokalem mieszkalnym, lecz użytkowym. Nie można, więc zameldować się w nim na stałe. Długość tzw. pobytu właścicielskiego zależy od umowy z operatorem i może wnosić np. 14 lub 21 dni. Pokój hotelowy zawsze będzie tylko pokojem, jeśli jednak znajduje się w kurorcie i jest dobrze zarządzany, są duże szanse na wysokie zyski - mówi Marcin Krasoń.

Jest jednak druga strona medalu. Kredytu hipotecznego na zakup condomieszkania udzieli niemal każdy bank, natomiast w przypadku condohoteli liczba kredytujących jest ograniczona, a ponadto trzeba się liczyć z koniecznością wniesienia większego wkładu własnego i z wyższą marżą kredytową - tłumaczy Bartosz Turek, kierownik działu analiz w Lions Banku.

Powrót do łask

W Europie budowa w formule condo nie jest nowością. Na najbardziej rozwiniętych rynkach praktykuje się to od dawna.

Głównym czynnikiem, który różni je od klasycznego inwestowania w nieruchomości na wynajem, jest to, że deweloper bierze na siebie nie tylko obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomością, ale także jej najmem - przypomina Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. Jeszcze kilka lat temu polscy deweloperzy rzadko się interesowali formułą condo, koncentrując się głównie na szybkiej sprzedaży obiektów, a nie na ich zarządzaniu.

Mieszkania sprzedawały się praktycznie od ręki. Deweloperzy zachęceni sukcesem postanowili wyjść z metropolii do znanych miejscowości i ośrodków turystycznych. Kupowali ziemię pod inwestycje nad morzem, w górach i nad jeziorami często w tzw. górce cenowej, łudząc się, że rynek będzie dalej galopował, ceny będą rosły, turyści zagraniczni ulokują tu swoje fundusze, a banki będą przyjaźnie dawać kredyty krajowym, coraz lepiej zarabiającym inwestorom - opowiada Tomasz Błeszyński.

Ruszyły kampanie medialne zachęcające do zakupu tzw. drugiego domu w urokliwym miejscu. Prognozowano, że coraz lepiej zarabiający Polacy będą jeździli na weekendy nowymi autostradami do rodzimych kurortów i mieszkali w swoich pięknych condoapatamentach lub condohotelach.

Takie były plany, ale kiedy przyszedł kryzys, okazało się, że coraz trudniej sprzedać gotowe lokale. Zmieniono koncepcje i powrócił model, condo. Deweloperzy zajęli się zarządzaniem, bo lepiej zagospodarować to, co jest, niż trzymać pustostany - mówi Tomasz Błeszyński.

Zasady zarobku

W Polsce mamy znacznie więcej condohoteli niż condomieszkań. W kilku kurortach takie inwestycje ma m.in. Zdrojowa Invest. Właściciele uczestniczący w systemie hotelowym lub apartamentowym podpisują umowy najmu na kilka bądź kilkanaście lat. Jednocześnie oddają operatorowi prawa do dysponowania lokalem i wynajmu turystom, pobierając z tego tytułu zyski. Pozostaje im natomiast prawo do przeniesienia własności, w tym sprzedaży i obciążenia kredytem hipotecznym - wyjaśnia Jan Wróblewski, członek zarządu Zdrojowej Invest.

Dodatkowo właściciel udziela operatorowi pełnomocnictwa do działania we wspólnocie mieszkaniowej, w tym do decydowania o kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej (np. korytarze, klatki schodowe, windy), które tak jak i wszelkie koszty eksploatacyjne apartamentu, z bieżącymi naprawami włącznie, pokrywa operator. 25 apartamentów w systemie condo w Hotelu Mikołajki na Wyspie Ptasiej zbudował deweloper, Inpro, który z właścicielami apartamentów dzieli się po połowie przychodem z wynajmu, zaś umowę zawiera na 10 lat.

Hotel może wynajmować apartament przez 11 miesięcy, natomiast 1 miesiąc w roku apartament jest do dyspozycji właściciela, który może zarezerwować go dla siebie na 15 dni w sezonie, od 15 czerwca do 15 września, i na 15 dni poza sezonem. Condohotele oferują zwrot inwestycji od 6 do 10 proc. rocznie. Zakładamy 60 - procentowe obłożenie w roku. Z naszych szacunków wynika, że właściciel apartamentu na parterze może zarobić około 80 tys. zł rocznie, czyli przez 10 lat jego przychody mogą wynieść około 0, 8 mln zł - mówi  Rafał Zdebski, dyrektor handlowy Inpro.

Mieszkania w systemie condo można kupić m.in. w Szczecinie i Warszawie. Na stołecznym rynku taką formę inwestowania proponuje Dolcan. Jak wynika z danych tego dewelopera, przez półtora roku 84 inwestorów zarobiło na tym 8 proc. w roku. Dolcan regularnie wypłaca klientom zyski. Inwestorzy, którzy zdecydowali się na roczny system rozliczania, otrzymali nawet ponad 63 tys. zł.

Inwestor, decydując się na udział w naszym systemie, otrzymuje gwarantowany, stały zysk wysokości 8 proc. rocznie. Zyski nie zależą od zmiennych czynników rynkowych, np. obłożenia lokali. Możemy zaproponować takie rozwiązanie klientom, ponieważ rynku mieszkań na wynajem w największych aglomeracjach nie cechuje sezonowość jak w przypadku nieruchomości wakacyjnych. Im większa kwota zainwestowana w mieszkanie, tym wyższe zyski.

Przykładowo w inwestycji Ogrody Ochota przy alei Krakowskiej inwestor, kupując mieszkanie za 496 tys. zł wraz z wykończeniem w standardzie hotelowym, osiągnie zysk 39,7 tys. zł rocznie - wyjaśnia Robert Ziółek, prezes Dolcanu.

Anna Gołasa

2014-04-08

Źródło: Puls Biznesu

http://pulsbiznesu.pb.pl/3612214,7000,na-pokoju-zarobisz-jak-na-mieszkaniu

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

Kategoria: Biznes
 
Koniec transakcji na boku 2014-04-06 19:14
 Oceń wpis
   

Agencje nieruchomości ścigają klientów, którzy nie chcą zapłacić za skojarzenie ofert.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami coraz zdecydowaniej postępują z nieuczciwymi klientami. Jak wynika z szacunków DGP, liczba spraw o zapłatę prowizji rośnie o kilkanaście procent w skali roku. Tylko w tym roku kilka przypadków klientów uchylających się od zapłacenia wykrył Metrohouse, sieciowy pośrednik działający w największych polskich miastach. W całym ubiegłym roku było ich kilkanaście. Gdyby do tego doliczyć sprawy prowadzone przez nasze placówki franczyzowe, skala będzie przynajmniej dwa razy większa mówi Marcin Jańczuk, dyrektor w Metrohouse. Firma zatrudnia nawet osoby, których zadaniem jest śledzenie ksiąg wieczystych, by wyłapać klientów, którzy nie rozliczyli się z biurem za pośrednictwo.

O rosnącej liczbie klientów próbujących znaleźć np. kupca na mieszkanie przy pomocy agencji, a potem dogadać z nim transakcję na boku, mówi też Aneta Filipiak-Karasińska, właścicielka biura Afkpol i prezes Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Polski Centralnej. Coraz częściej spotykamy się z problemem nieuczciwych klientów. Takich osób przybyło po tym, jak w latach 20082009 zaczęła się pogarszać sytuacja gospodarcza tłumaczy. Jej zdaniem przed wybuchem kryzysu finansowego tego typu przypadki były pojedynczymi wyjątkami. W ostatnich latach trafia mi się kilka takich spraw rocznie mówi Aneta Filipiak-Karasińska. Do tej pory tylko czterokrotnie kierowała sprawę do sądu. Dwie z nich zakończyły się ugodą i wypłatą wynagrodzenia wraz z kosztami. Pozostałe są w toku.

Rosnąca liczba takich przypadków to też efekt znacznie ostrzejszego sprawdzania losów nieruchomości, które zostały wycofane z oferty. Pośredników zmusił do tego widoczny od kilku lat spadek liczby i wartości transakcji na rynku wtórnym. Tomasz Błeszyński z zarządu Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości tłumaczy, że z powodu trudnej sytuacji na rynku pośrednicy zaczęli skrupulatniej szukać transakcji, przy których świadczyli usługi, ale nie zostały one opłacone. Nie ujawniamy, ile dokładnie prób uniknięcia zapłaty prowizji do tej pory zanotowaliśmy, ale jest to znacząca liczba z biznesowego punktu widzenia mówi DGP pracownik jednej z dużych ogólnopolskich agencji nieruchomości.

To właśnie takie firmy mają z reguły najwięcej problemów z nierzetelnymi klientami. Trafia do nich więcej osób z ulicy, podczas gdy mniejsze, niezależne biura nieruchomości, często od lat obecne na rynku, zwykle mają klientów z polecenia. Ludzie nie odważą się nie zapłacić, jeśli nasze biuro polecił im na przykład ktoś z rodziny tłumaczy Bianka Rapicka, właścicielka biura nieruchomości w Gdańsku.

W wykrywaniu transakcji przeprowadzonych za plecami pośredników bardzo pomagają elektroniczne księgi wieczyste, z których można korzystać od połowy 2010 r. Jeśli w księdze wieczystej pojawia się informacja o nowym właścicielu, którego nazwisko i imię brzmi tak samo jak osoby, którą z kupującym skojarzył nasz agent, to sygnał do podjęcia działań. Do tego potrzebne są inne dokumenty, jak np. protokół z prezentacji nieruchomości, a nawet SMS-y czy e-maile wymieniane przez agenta z, jak się zwykle okazuje, nowym nabywcą lokalu wskazuje Marcin Żak, prawnik Home Brokera.

Podstawowe zabezpieczenie agentów to zapisy w umowach dotyczące m.in. kar umownych, jeśli np. sprzedający dokona transakcji z osobą pozyskaną przez naszą agencję z jej pominięciem. Prawnik Home Brokera wskazuje, że w tej firmie i na rynku odszkodowanie wynosi zwykle od 10 do 30 proc. wysokości należnego wynagrodzenia za pośrednictwo plus samo wynagrodzenie. Prowizja za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości sięga zwykle maksymalnie 2,9 proc. wartości transakcji.

Ponieważ w księgach wieczystych nie ma informacji o cenie sprzedanego mieszkania lub domu, wysokość prowizji i odszkodowania pośrednicy obliczają na podstawie własnych szacunków na bazie informacji o lokalu i średnich cenach podobnych nieruchomości w tej samej okolicy. Na tej podstawie wystawiamy notę obciążeniową. Klient może oczywiście przedstawić dokładne dane o transakcji, na podstawie których wyliczamy wysokość odszkodowania mówi DGP prawnik jednej z firm.

Źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Artykuł z dnia: 2014-04-03

Autor: Małgorzata Kwiatkowska

Patrycja Otto

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Powybijane szyby, wypalone petami dziury w meblach i podłogach, skradzione sprzęty i długi w spółdzielni. Tak może skończyć się wynajem mieszkań. Na lokatorach można zrobić niezły biznes, ale to bardzo ryzykowny interes.

Liczba osób wynajmujących mieszkania i lokale użytkowe wzrosła w naszym kraju od 2009 roku niemal dwukrotnie. Tak wynika z opublikowanych w ubiegłym roku danych Eurostatu. Jeszcze pięć lat temu na wynajem mieszkań decydowało się tylko 2,2 proc. Polaków. W 2012 roku było ich już dwa razy więcej.

Na osobach zmuszonych do wynajmowania mieszkań można zrobić niezły biznes. Najlepszy w Warszawie. To tutaj za wynajem trzeba zapłacić najwięcej. Z raportu Otodom.pl wynika, że wynajęcie dwupokojowego mieszkania w stolicy Polski, to obecnie koszt rzędu 2300 zł miesięcznie. Drogi jest też Wrocław. Wynajem mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych pochłania tutaj każdego miesiąca ponad 1600 zł. Podobne ceny czekają na lokatorów w Krakowie. Nieco taniej jest w Lublinie, Łodzi i Poznaniu. Tutaj trzeba liczyć się z wydatkiem w wysokości 1500 zł miesięcznie. Nawet po opłaceniu rachunków, właścicielom nieruchomości zostaje więc jeszcze sporo w kieszeni. O ile trafią na uczciwych lokatorów.

Studenci w natarciu

Marta wynajęła kilka lat temu kawalerkę na warszawskim Powiślu parze pierwszorocznych studentów. Mieszkanie dostała w spadku po babci. Miałam już gdzie mieszkać, więc lokal był mi zbędny. Szkoda było mi go jednak sprzedawać, bo z mieszkaniem są związane wspomnienia. No i musiałabym zapłacić podatek dochodowy od spadku. Postanowiłam najpierw spróbować z wynajmem mówi. Jak pomyślała, tak zrobiła. Na jej ogłoszenie odpowiedziało sporo osób, zdecydowała się na parę młodych ludzi, rozpoczynających dopiero studenckie życie. Współpraca, jeśli tak to mogę nazwać, układała nam się dobrze. Z płatnościami problemu nie było, sąsiedzi też nie skarżyli się na ich zachowanie dodaje. Wszystko zaczęło się psuć po upływie trzech lat, kiedy związek studentów się rozpadł. Dziewczyna zdecydowała się na wyprowadzkę, a chłopak stwierdził, że zostaje, zapewniając mnie jednocześnie, że poradzi sobie z płatnościami. Zgodziłam się mówi.

Hulanki i swawole

Na efekty rozpadu związku nie trzeba było długo czekać. Student rozpoczął hulaszcze życie. Przynajmniej dwa razy w tygodniu miałam telefony od niezadowolonych sąsiadów. Dochodziły do mnie informacje, że w mieszkaniu nie dzieje się najlepiej. Dzwoniłam i prosiłam, by się ogarnął mówi. Bez skutku. Zaczęły się też kłopoty z płatnościami. Dwa miesiące nie płacił wcale, mimo upomnień. W końcu rozpoczęłam interwencję. Zadzwoniłam do niego i poprosiłam o opuszczenie mieszkania. Ku mojemu zdziwieniu, zgodził się bez problemu. Umówiliśmy się, że dam mu dwa tygodnie na znalezienie innego lokum i ustaliliśmy konkretną datę odbioru mieszkania. Mieliśmy się też wtedy rozliczyć opowiada Marta. O umówionej porze studenta nie było w mieszkaniu. Wysłał tylko smsa, że klucze zostawił w skrzynce na listy. Nie wiem, co uderzyło mnie po wejściu do mieszkania najpierw, smród czy wszechobecny brud. Na podłogach walały się puszki po piwie i butelki. Wszystko się lepiło. Szyby w oknach były stłuczone, a pajączki, jakie powstały, zaklejone taśmą. Łóżko przepalone petami. Łazienka zarzygana, szafki w kuchni zdemolowane. Śmieci niewyniesione, a w toalecie śmierdzący prezent. Straty oszacowałam na około 5 tys. zł. Nie mówiąc o tym, że nie odzyskałam pieniędzy za odstępne, bo student powiedział, że nie udowodnię mu, że u mnie mieszkał wspomina. I miał rację. Naprawdę wstyd się przyznać, ale nie miałam umowy ze studentami. Podpisaliśmy ją tylko na samym początku na rok, a potem współpraca układała się na tyle dobrze, że po prostu jej nie uaktualnialiśmy. Po odejściu dziewczyny nie podpisywałam nowej umowy z chłopakiem. To był mój błąd mówi.

Prezent na odchodne

Marta nie jest jedyną, która trafiła na nieuczciwych lokatorów. Pan Ryszard wynajął swoje mieszkanie małżeństwu w średnim wieku. Z trzy miesiące może płacili jak trzeba, potem opóźnienia. Tłumaczyli, że to przejściowe problemy, ale się przedłużały. Z czasem całkowicie przestali robić przelewy i odbierać telefony. Pojechałem sprawdzić, co się dzieje w mieszkaniu i porozmawiać z nimi osobiście. Jestem elastyczny, chciałem się dogadać. Nie było z kim. Zniknęli razem z moim sprzętem. Wynieśli co się dało: pralkę, lodówkę, czajnik, mikrofalówkę, meble. Zostały mi gołe ściany. Sprawa jest już w sądzie mówi. Na razie mieszkanie stoi puste, pan Ryszard nie wie, czy kolejny raz zdecyduje się na wynajem. Na razie mam same długi, w spółdzielni, elektrowni, gazowni, odcięli kablówkę. Zobaczę, co zdecyduje sąd. Ale jestem zrażony, przyznaję. Gorzej, że takich historii jest coraz więcej. Mój znajomy też miał kłopot z lokatorem. Mężczyzna nie płacił, nie odbierał telefonów. Koniec, końców znajomy przeszedł się do mieszkania zobaczyć co i jak. Lokator nie otwierał drzwi, wygrażał się. Znajomy zapowiedział, że przychodzi kolejnego dnia, ale z policją. Lokator na pożegnanie, podłożył w mieszkaniu ogień. Sprawa też jest w sądzie relacjonuje.

Ryzyko biznesowe

Te historie nie dziwią Tomasza Błeszyńskiego, doradcę rynku nieruchomości. Wynajmowanie mieszkania łączy się zawsze z jakimś ryzykiem, jest to oczywiste. Powierzamy bowiem swoje mieszkanie z reguły obcej osobie twierdzi. Z problemów, o jakich słyszał najczęściej, wymienia te związane z brakiem płatności. Najemcy zalegają z czynszem, uchylają się od odpowiedzialności, często po prostu ukrywają się w mieszkaniu, nie wpuszczając domagającego się pieniędzy właściciela mówi. Innym, nie rzadziej spotykanym problemem, są zniszczenia. Rozrywkowi lokatorzy potrafią totalnie zniszczyć mieszkanie, organizując całonocne libacje alkoholowe, do tego naruszając spokój sąsiadów i porządek domowy. Ekstremalne przykłady kończą się czasem nawet i pożarem mieszkania lub jego zalaniem. Zdarzały się również kradzieże powierzonego lokatorowi mienia i prowadzone za plecami właścicieli interesy. Oto mieszkanie wynajmują trzy młode dziewczyny, a później okazuje się, że prowadzą w nieruchomości agencję towarzyską. Często lokal mieszkalny staje się na przykład biurem czy chałupniczą szwalnią, oczywiście bez wiedzy właściciela mówi doradca.

Mądry Polak przed szkodą

Przed większością tych problemów można się skutecznie zabezpieczyć. Przede wszystkim, ubezpieczając mieszkanie. Przed kradzieżą mienia można się też zabezpieczyć, zostawiając w mieszkaniu tylko niezbędne rzeczy, bez rodowych sreber i przygotować szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Zawsze lepiej dmuchać na zimne niż być mądrym po szkodzie doradza Tomasz Błeszyński. Najlepszym zabezpieczeniem, zdaniem doradcy rynku nieruchomości, jest pobranie od lokatorów kaucji. Nic nie zastąpi żywej gotówki zdeponowanej w formie kaucji. Nawet zobowiązania na piśmie nie zadziałają tak, jak kaucja. Wysokość pobranej kaucji powinna być rozsądnie ustalana w zależności do okresu najmu, opłat czy wyposażenia lokum. Ma być to zabezpieczanie ewentualnych płatności czy strat powstałych w wyniku uszkodzeń. Wszystko powinno być bezwzględnie opisane w umowie najmu i wystawione pokwitowanie za wpłaconą kwotę mówi. Do sporządzenia umowy warto solidnie się przyłożyć.  Umowa najmu powinna zostać sporządzona na piśmie, żadne tam ustne dogadywanie się między stronami. W innym przypadku najemca będzie pozbawiony jakichkolwiek roszczeń. W umowie powinny zostać jasno określone jej strony, przedmiot umowy oraz okres, na jaki jest zawarta. Ponadto należy zapisać w niej wysokość czynszu najmu oraz formę jego spłaty: przelewem czy do ręki i w jakim terminie. Jeśli decydujemy się na tę drugą opcję, warto wskazać w umowie konkretną osobę, która będzie od nas odbierać pieniądze doradza Tomasz Błeszyński.

Autor: Justyna Sobolak

Źródło: Onet

Copyright  Grupa Onet.pl SA

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Lepiej nie inwestować w tanie działki, ładnie położone, ale daleko od siedlisk. Koszty doprowadzenia mediów mogą wtedy zniweczyć misterny plan inwestora.

Profesjonalista nie da się skusić pięknemu widokowi na jezioro, urokliwym polankom i śpiewowi ptaków.

Jeśli jednak ktoś ulegnie urokowi okolicy, bez sprawdzania terenu, może nie tylko nie zarobić na kupnie działki nad wodą, ale nawet stracić pieniądze.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, podkreśla, że co innego jest kupić działkę nad jeziorem dla siebie, aby łowić ryby i odpoczywać, a co innego kupić taki grunt inwestycyjnie.

Jeśli szukamy terenu na własne potrzeby, możemy dać się ponieść fantazji. Ale kupując teren inwestycyjnie, przede wszystkim zapoznajmy się z kompletną dokumentacją. Zobaczmy, czy jest plan miejscowy lub studium i co jest w tych dokumentach zapisane. Sprawdźmy, czy jest infrastruktura techniczna mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości. / www.tomaszbleszynski.pl /

Grażyna Błaszczak

28-03-2014

Źródło: Rzeczpospolita

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Po zniesieniu ustawowych przepisów regulujących dostęp do zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości, środowisko nieruchomościowe wypracowało własne systemy samoregulacji. Nowe zasady są w praktyce kontynuacją regulacji obowiązujących do 31 grudnia 2013 roku i ponownie wprowadzają licencje, tym razem federacyjne. Co więc dała ustawa deregulacyjna i gdzie szukać licencjonowanego pośrednika lub zarządcy?

Pośrednikiem lub zarządcą nieruchomości może obecnie zostać każdy, o ile spełni wymóg obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Przepis ten obowiązuje również wtedy, gdy pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem. To dziś jedyny ustawowy zapis, który w praktyce sankcjonuje dostęp do zawodów nieruchomościowych. Od 1 stycznia br. pozostałe czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa pisemna umowa cywilno-prawna zawierana między pośrednikiem lub zarządcą a klientem, która reguluje prawa i obowiązki obu stron. Zniknęły natomiast wymogi dotyczące uzyskania kierunkowego wykształcenia, odbycia praktyki zawodowej, a przede wszystkim niekaralności.

Kto przyznaje licencje?

Niemal natychmiast po wejściu w życie ustawy deregulacyjnej, najważniejsze federacje polskiego rynku nieruchomości zaczęły wprowadzać własne certyfikaty i rejestry zrzeszonych pośredników i zarządców. Do tej pory systemy licencjonowania uruchomiły m.in. Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN) i Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości (PPRN). Działając w porozumieniu, wspólny program kształcenia i certyfikowania wdrożyły także Polska Federacja Stowarzyszeń Zawodów Nieruchomościowych, Polska Federacja Organizacji Zarządców, Administratorów i Właścicieli Nieruchomości oraz Polska Federacja Zarządców Nieruchomości. Każda z wyżej wymienionych federacji posiada własny system szkoleń i osobny rejestr, w którym znaleźć można szczegółowe dane na temat pośredników i zarządców z federacyjną licencją. W zależności od podmiotu zrzeszającego będą to m.in. imię, nazwisko, pełne dane kontaktowe, firma, zdjęcie, numer licencji, opis doświadczenia i wykształcenie, a nawet informacje o ubezpieczycielu wraz z sumą gwarancyjną OC.

Poszczególne systemy różnią się co prawda ilością godzin szkoleń i zakresem praktyk, ale przyjąć można, że są w zasadzie odzwierciedleniem przepisów obowiązujących przed 1 stycznia 2014. Wspólnym mianownikiem wszystkich licencji federacyjnych jest natomiast ich dobrowolność, wymóg minimum średniego wykształcenia, konieczność odbycia kursu kwalifikacyjnego zakończonego egzaminem oraz akceptacja kodeksu etyki zawodowej obowiązującego wewnątrz federacji. Ważną cechą wspólną jest także fakt, że osobom, które przed deregulacją posiadały licencję państwową lub do końca ubiegłego roku ukończyły kierunkowe studia i zaliczyły praktykę, licencję nadaje się niemal od ręki, a w PFRN nawet z tym samym numerem. Konieczna jest oczywiście akceptacja regulaminu, kodeksu etyki i wniesienie opłaty za licencję, ale po spełnieniu tych kryteriów możliwy jest wpis do rejestru i otrzymanie stosownego dokumentu potwierdzającego uzyskanie certyfikatu konkretnej federacji.

Klienci wciąż szukają licencji

Z punktu widzenia klienta, posiadanie przez pośrednika lub zarządcę licencji jest czymś oczywistym i nie wyobrażam sobie sytuacji, w której konsument podejmuje decyzję, np. o zakupie czy zarządzaniu nieruchomościami na podstawie opinii wydanej przez osoby nieposiadające odpowiedniego przygotowania i wiedzy o rynku. Tym bardziej teraz, po deregulacji, kiedy licencje nadawane przez wiarygodne organizacje branżowe stają się dla klientów wyznacznikiem poziomu kompetencji i jakości usług oferowanych przez biura nieruchomości, a jednocześnie kontynuują proces licencyjny sprzed deregulacji mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości oraz wiceprezydent Federacji PPRN.

Skoro licencje są wciąż wyznacznikiem jakości usług i zwiększają poczucie bezpieczeństwa klientów, to co dała ustawa deregulacyjna? Z Informacji płynących z rynku nie wynika, że po nowym roku nastąpiło znaczące ożywienie działań konkurencyjnych i szturm na zawody pośrednika czy zarządcy nieruchomości, jest wręcz przeciwnie.

Coraz trudnij znaleźć na rynku lukę, która pozwala na bezpieczne prowadzenie biznesu w naszej branży. W związku z tym nie spodziewam się, aby nastąpił gwałtowny wzrost ilości nowych biur zachęconych deregulacją zawodów nieruchomościowych. Myślę, że będzie wręcz przeciwnie i z rynku zaczną znikać mniejsi gracze, którzy w ostatnich latach nie wypracowali sobie silnej pozycji wśród konkurencji i stabilnego portfolio klientów komentuje Krzysztof Pelowski, dyrektor ds. rozwoju sieci PÓŁNOC Nieruchomości.

Ustawa deregulacyjna zlikwidowała więc regulację centralną i spowodowała samoregulację branży, co w gruncie rzeczy jest przejawem prawidłowego funkcjonowania rynku. Nadmiar regulacji nigdy nie jest dobry, z kolei ich niedobór może prowadzić do patologii i nadużyć. Działające w Polsce federacje, które postanowiły nadawać własne licencje, organizować szkolenia, programy praktyk i prowadzić odpowiednie rejestry, cały system kształcenia i certyfikowania oparły na mechanizmie istniejącym do końca 2013 roku. Nie można więc powiedzieć, że deregulacja była rewolucją w uwalnianiu zawodów nieruchomościowych, ponieważ licencje w nieco zmienionej formie obowiązują do dziś.

Być może kolejnym krokiem będzie konsolidacja wszystkich federacji i stworzenie ujednoliconego systemu kształcenia, certyfikacji oraz wprowadzenie jednego, centralnego rejestru pośredników i zarządców nieruchomości. Jeśli takie przedsięwzięcie doszłoby do skutku i uwzględniało wymogi stawiane przez CEPI, czyli Europejską Radę Zawodów Rynku Nieruchomości oraz Komisję Europejską, to w praktyce oznaczałoby to ponowną regulację dostępu do zawodów nieruchomościowych, a ustawa deredulacyjna nie miałaby większego znaczenia, ponieważ obowiązywałyby standardy wprowadzane i kontrolowane centralnie przez instytucje europejskie.

 

Krzysztof Oflakowski

2014-03-12

Źródło: Bankier Press

 

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Za cenę lokalu w Warszawie można kupić dwa podobne w kilku innych miastach: Łodzi, Białymstoku, Olsztynie czy Bydgoszczy. Ale 25 proc. kredytów hipotecznych branych jest w stolicy.

W Katowicach kupujący wydawali średnio na lokal w ostatnich tygodniach 2013 r. 164 tys. zł, w Łodzi 199 tys. zł, w Białymstoku ok. 200 tys. zł podają analitycy Centrum Amron i ZBP. Z kolei z analiz Emmerson Evaluation wynika, że w Olsztynie czy Bydgoszczy średnia cena transakcyjna za lokum z drugiej ręki wynosiła w ub. r. odpowiednio 195 i 197 tys. zł, natomiast w Gorzowie Wielkopolskim 148 tys. zł.

Drogie metry na kredyt

Najdrożej mimo spadków cen i zastoju na rynku w wtórnym nadal jest w Warszawie. Tu średnia kwota wydawana na lokal wyniosła na koniec ub. r. 436 tys. zł według Centrum Amron (które bada stawki nowych i używanych lokali) lub 396 tys. zł według Emmerson Evaluation (bada rynek wtórny). W Krakowie nabywcy wykładali na lokal średnio 348 tys. zł, a we Wrocławiu i Gdańsku ok. 300 tys. zł.

Jeśli chodzi o finansowanie, to banki zarabiają na kredytach hipotecznych głównie w kilku największych aglomeracjach tam mają 63 proc. rynku w ujęciu wartościowym. W samej Warszawie udzieliły w 2013 r. aż jednej czwartej wszystkich kredytów hipotecznych wynika z danych Związku Banków Polskich. Tymczasem Wrocław, Kraków, Trójmiasto obejmują zaledwie po ponad 6 proc. rynku pod względem wartości nowo udzielonego finansowania. To pokazuje, gdzie banki muszą walczyć o klientów.

Robert Rajczyk z Emmerson Evaluation mówi, że z analizy ponad 28,5 tys. transakcji sprzedaży mieszkań wynika, że średnia stawka za mkw., jaką byli skłonni zaakceptować kupujący w 2013 r., zaledwie lekko przekraczała 5 tys. zł za mkw. Jeśli chodzi o cenę całkowitą, wynosiła przeciętnie 275 tys. zł dla lokalu 53-metrowego wylicza Rajczyk.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości / www.tomaszbleszynski.pl /, mówi, że niższe ceny na osiedlach w miastach blisko Warszawy, a z dobrym dojazdem do pracy w stolicy, będą kusić młodych. Przeprowadzki za tanim lokum wcale nie są rzadkie. Zjawisko dotyczy miast czy miasteczek w otoczeniu metropolii, gdzie cena metra jest niższa, ale i infrastruktura komunikacja dobra. Głównie młodzi ludzie na dorobku kupują tam mieszkania i codziennie dojeżdżają do pracy. Także z Łodzi do Warszawy mówi Tomasz Błeszyński. To jest taki etap przejściowy, zanim staną się prawdziwymi słoikami" i zaczną wynajmować lub kupować lokale w stolicy.

Dodaje, że spore znaczenie mają także koszty utrzymania lokum poza stolicą. Ten ostatni argument może mieć także znaczenie dla osób kupujących lokale inwestycyjnie, na wynajem. Czasem jednak lepiej kupić atrakcyjne, ale droższe M w Warszawie czy Krakowie niż na mniejszym rynku, bo w tych miastach są większe perspektywy podkreśla Tomasz Błeszyński.

Wielkie dysproporcje

Marcin Jańczuk, ekspert z agencji Metrohouse, przyznaje, że podobne mieszkanie w Warszawie kosztuje często dwukrotnie więcej niż w Łodzi, gdzie już za 100 tys. zł można kupić dwupokojowe lokum. Tymczasem w stolicy na taki lokal w wielkiej płycie trzeba mieć przynajmniej 200 tys. zł.

Dysproporcje pomiędzy stawkami stołecznymi a tymi z innych, mniejszych miast są jeszcze większe. Dlatego już dziś inwestorzy dywersyfikują swój portfel nieruchomości, wychodząc poza stołeczny rynek mieszkań, bo rentowność z wynajmu może się okazać bardzo zbliżona uważa Marcin Jańczuk. Może po uruchomieniu np. szybkiej kolei na trasie Warszawa Łódź wzrośnie zainteresowanie zakupem mieszkania w Łodzi i jeszcze bardziej upowszechni się model podziału między ośrodkami pracy a miejscami zamieszkania? Już dziś wiele osób korzysta z takiej okazji. Mobilność pracowników nie idzie jednak w parze z postępem komunikacyjnym.

Marta Kosińska, ekspert serwisu Szybko.pl, przyznaje, że od lat zarówno ceny lokali, jak i koszty wynajmu w stolicy czy też najbardziej rozwiniętym mieście w regionie są nawet kilkakrotnie wyższe niż na prowincji lub w mniejszych miastach. Jeśli jednak chodzi o migracje, to ich głównym motywem jest praca i to się nie zmieni. Ale największa dostępność i różnorodność ofert pracy jest również motorem napędzającym ceny nieruchomości podkreśla Marta Kosińska. Poszukujący pracy nadal będą zmierzać głównie do dużych miast i jeśli ceny mieszkań okażą się zbyt wysokie, zainwestują lub wynajmą lokum w okolicy.

Leszek Hardek, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, przyznaje, że stopa zwrotu z wynajmu jednego mieszkania w dużym mieście może być wyższa niż z dwóch lokali w mniejszym ośrodku. Jeśli myślimy o przemieszczeniu się ze względu na ceny mieszkań, raczej możemy mówić o takiej sytuacji w ramach jednej aglomeracji uważa Leszek Hardek. Dodaje, że takie przeprowadzki są łatwiejsze po przejściu na emeryturę lub gdy ktoś wykonuje swoją pracę zdalnie.          

Grażyna Błaszczak

 06-03-2014

Rzeczpospolita

Wszystkie prawa zastrzeżone                                                      

                  

 

                                                                                                                                                      

                                                                                                                                           

                                                                                                                           

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

.. dzisiaj popołudniu byłem na szczególnym spotkaniu ..

.. odwiedziłem moją klientkę, którą poznałem ze 20 lat temu .. niedawno miała udar mózgu .. zrobiło mi się ciepło na duszy, kiedy mnie poznała .. uśmiechała się .. rozmawiała ..choć wszystko przychodzi jej jeszcze z trudem .. urodziła się w 1932 roku .. cały czas .. działała aktywnie, z optymizmem patrzyła na świat .. pracowała .. działała społecznie .. słowem człowiek instytucja ..a teraz jeszcze nadmiar złego .. złamała nogę i leży w łóżku obolała ze swoją chorobą ..

Po wielu latach pracy w nieruchomościach doceniam, że wszystko, co jest najlepsze w tej branży to nieustanny kontakt z ludźmi .. różnymi ludźmi ..ciekawymi ludźmi .. to jak z nimi współpracujemy jak ich traktujemy oceniane jest po latach .. Pani J. przez wiele lat powierzała mi zajmowanie się sprawami swoich nieruchomości, rodziny i znajomych .. bezgranicznie mi ufając i zawsze licząc się z moim skromnym zdaniem .. jej rekomendacja była i jest dla innych najcenniejszą wskazówką ..

Tak ! .. rynek nieruchomości to fajny i ciekawy obszar do działania .. wykonywanie usługi pośrednictwa czy doradztwa jest ważnym elementem życia innych .. zajmujemy się, bowiem ich majątkiem niekiedy dorobkiem całego życia pokoleń .. bezwzględnie należy pamiętać, że za tymi nieruchomościami stoją też ludzie .. zainteresujmy się również i nimi .. pośrednictwo to nie tylko transakcje .. prowizje  .. kasa .. sprzedawanie za wszelką cenę .. byle by tylko zarobić już .. teraz ..zaraz .. pośrednictwo to też ludzie .. wspomnienia .. szacunek .. zaufanie .. pozytywne budowanie wzajemnych relacji .. dzisiejszy uśmiech mojej klientki i podziękowanie za jak to powiedziała przyjacielską wizytę było dla mnie nagrodą za lata pracy .. bowiem awansować z pośrednika na przyjaciela ..to jest coś ..

Patrzenie na życie wyłącznie przez pryzmat kasy .. jest smutne .. zarobione pieniądze są zawsze potrzebne na teraz .. wspomnienia pozostają na zawsze ..

Mój aforyzm na dzisiaj .. Pamiętaj o innych a Oni nie zapomną o Tobie ..

Tomasz Błeszyński doradza ludziom i na rynku nieruchomości

06.03.2014 r.

 

Kategoria: Biznes
 
Zielone budownictwo 2014-02-12 17:59
 Oceń wpis
   

Byłem dzisiaj na konferencji "Zrównoważone budownictwo - tradycja i nowoczesność", zorganizowanej przez Łódzką Specjalną Strefę Ekonomiczną wraz z firmami MCKB oraz PwC  w fabryce Ludwika Grohmana.

Konferencja poświęcona była prezentacji stanu wdrażania rozwiązań w zakresie zrównoważonego budownictwa w Polsce. Podczas spotkania zaprezentowano przykłady inwestycji w zielone budynki w naszym kraju, a także wyniki badań dotyczących opłacalności tego typu budownictwa.

Wnioski płynące z konferencji nie są budujące, w kraju jest niewiele prawdziwie zielonych certyfikowanych budynków. Są to głównie nieruchomości komercyjne, przeważają w tej statystyce biurowce i niewielki odsetek galerii handlowych. Budownictwo mieszkaniowe jest reprezentowane przez pojedyncze projekty deweloperskie.

Zielone inwestycje wyróżniają się nietuzinkową architekturą, energooszczędnością, nowatorskimi technologiami, proekologicznymi materiałami budowlanymi i przede wszystkim skróceniem czasu budowy oraz co również ważne mniejszymi kosztami późniejszej eksploatacji. Energooszczędność w budownictwie wcale nie musi oznaczać tandety i czy brzydoty.

W tym miejscu należałoby zadać pytanie czy projekty energooszczędne i ekologiczne są w naszym pięknym kraju potrzebne? Odpowiedz jest banalna i brzmi chyba jeszcze nie! Od dłuższego czasu wydaje się, że prowadzona polityka nie zachęca do oszczędzania. Ochrona środowiska i poszanowanie energii nie idzie zawsze w parze z ekonomią i rynkiem.

Model działania jest prosty, czym więcej oszczędzasz tym więcej za to płacisz!

Nie ma wsparcia prawnego, systemu ulg podatkowych czy łatwego dostępu do preferencyjnych kredytów dla inwestorów chcących realizować zielone i certyfikowane projekty. Bez takich konkretnych zachęt nawet najlepsze wskaźniki opłacalności inwestycji czy też nagrody za ich realizację nie spowodują wzrostu projektów. Budowanie zielonych budynków musi się po prostu opłacać i inwestorom jak i być korzystne dla ich użytkowników. Jeśli się to nie zmieni to nadal będzie wokół nas więcej brązowych budynków niż zielonych.

Tomasz Błeszyński Doradca rynku nieruchomości

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Polaka odkładającego całą średnią pensję stać będzie na zakup niedużego mieszkania po 7-10 latach. Wolimy więc kupić wymarzone M" na kredyt.

Rodzina, która przeznaczałaby w całości pensję jednego z małżonków na zakup używanego lokum, musiałaby odkładać te pieniądze co najmniej siedem lat. Oczywiście w grę wchodzi zarobek nie niższy niż średnia dla danego miasta.

W dodatku za te pieniądze nie kupi się niczego rewelacyjnego. Siedem lat zaciskania pasa wystarczy bowiem np. na niewielkie dwa pokoje, o powierzchni ok. 45 mkw., i to w tańszych" aglomeracjach, np. w Poznaniu czy Gdańsku. Warszawiak, by stać się właścicielem M3, musi w ten sposób oszczędzać aż dziesięć lat  szacują przedstawiciele serwisu otoDom.pl.

Bez spadków cen

Chętni na trzy pokoje poczekają znacznie dłużej od ok. dziewięciu w Gdańsku czy Poznaniu do ponad 11 lat w stolicy. I na razie nic nie wskazuje, że ten czas się skróci.Ceny mieszkań zarówno nowych, jak i z drugiej ręki, od kilku miesięcy są dość stabilne, a popyt całkiem spory. Może nawet dojść do podwyżek, zwłaszcza tam, gdzie trudno o tanie lokale dostępne w ramach programu Mieszkanie dla Młodych" (MdM).

Jednocześnie najnowsze regulacje wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego, narzucające obowiązek posiadania wkładu własnego (min. 5 proc. wartości nieruchomości), mogą osłabić dobre nastroje na rynku i zahamować popyt. Na razie jednak nic takiego się nie dzieje.

Obligatoryjny wkład własny nie stanowi żadnej bariery. Większość osób szukających mieszkań posiada zwykle choćby niewielkie oszczędności, które mogą zostać spożytkowane właśnie w postaci wkładu własnego mówi Marcin Jańczuk, przedstawiciel agencji nieruchomości Metrohouse. Nabywcy do tej pory nie byli skłonni ich uruchamiać, ponieważ były to z reguły środki poświęcone na remonty w mieszkaniach co ma duże znaczenie zwłaszcza przy kupnie lokali w stanie deweloperskim, wymagających znacznego dokapitalizowania. Koszt wykończenia takiego lokum to co najmniej 500600 zł za mkw., co w przypadku np. 50 metrów oznacza dodatkowe 2530 tys. zł dodaje Jańczuk.

Więcej kredytów

Według szacunków Metrohouse obecnie ok. 80 proc. transakcji na rynku mieszkaniowym jest zawieranych przy wsparciu kredytu. Klienci spłacają zaciągniętą pożyczkę średnio przez 25 lat.

Najbardziej powszechnym wariantem finansowania jest kredyt w połączeniu ze środkami własnymi. Jednak poza wkładem własnym pozostaje do zapłaty m.in. podatek od czynności cywilnoprawnych (rynek wtórny), taksa notarialna, czasem wynagrodzenie pośrednika itd. tłumaczy Marcin Jańczuk. Dodaje, że całkiem sporo, bo ponad 30 proc. potencjalnych klientów, deklaruje zakup nieruchomości za gotówkę. Fakt ten nieco zaburza rzeczywiste statystyki, choć poza największymi miastami odsetek transakcji gotówkowych bywa znacznie większy przyznaje ekspert Metrohouse.

Obecnie najczęściej na rynku wtórnym dochodzi do zamiany mieszkań klienci sprzedają mniejsze, by kupić większe lokum. Ale nawet w takiej sytuacji podpierają się kredytem zastrzega Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. Dodaje, że pierwsze miesiące 2014 r. raczej nie będą obfitować w wiele transakcji, również na rynku pierwotnym. Klienci, biorąc pod uwagę możliwość kupna lokum w ramach MdM, ale i obostrzenia kredytowe, na razie sprawdzają swoje możliwości mówi Błeszyński. Większy ruch zacznie się w drugiej połowie roku.

Zdaniem Haliny Kochalskiej, analityka Open Finance, ten rok przyniesie większy popyt na rynku kredytów hipotecznych. Ubiegły wypadł blado, mimo znacznego ożywienia w drugim semestrze, prawdopodobnie banki nie udzieliły nawet 180 tys. kredytów, podczas gdy ok. 200 tys. kredytów stanowi w miarę korzystny wynik dla rynku  wylicza Halina Kochalska.

W tym roku do kupowania na kredyt będzie przekonywać klientów program MdM, niskie stopy procentowe oraz informacje o kończących się spadkach cen. Podniesienie progu wkładu własnego do 10 proc. w 2015 również nie będzie bez znaczenia.

Dorota Kaczyńska

07-02-2014

Źródło:Rzeczpospolita

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

Kategoria: Biznes
 
Oto mój Facebookowy film 2014-02-06 17:52
 Oceń wpis
   

Facebook przygotował podsumowanie wydarzeń z ostatnich 3 lat.

Link facebook.com/lookback/

                                                                                                               Tomasz Błeszyński www.tomaszbleszynski.pl

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Inwestycja w superluksusowe lokale musi być poprzedzona szczegółową analizą rynku. Inaczej może przynieść straty. Niedoświadczony inwestor powinien zaczynać od kupna tańszych mieszkań na wynajem, które z czasem zyskują na wartości.

Rynek najwyższej klasy apartamentów jest ograniczony do Warszawy i kilku apartamentowych budynków w innych dużych miastach mówi Marcin Jańczuk z sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse. W ostatnich latach deweloperzy koncentrowali się na tańszych inwestycjach mieszkaniowych, na które był największy popyt. Rynek apartamentów powoli się jednak ożywia. Z informacji firmy redNet Consulting wynika, że deweloperzy przygotowują kolejne luksusowe projekty. Apartamentowce mają powstawać w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu i Trójmieście. Warto zainwestować w mieszkanie z najwyższej półki?

Co zyskuje na wartości

Marcin Jańczuk podkreśla, że zakup luksusowego apartamentu, w odróżnieniu od segmentu mieszkań popularnych, musi być poparty dokładną znajomością lokalnego rynku. Zainteresowanych wynajmem takich lokali jest najwyżej kilka tysięcy osób. To bardzo mało, dlatego warto wiedzieć, jakie są ich preferencje, co je skłania do najmu takich właśnie mieszkań radzi Marcin Jańczuk. Inwestycja w superluksusowe nieruchomości może być ryzykowna także z innego powodu. Jak podkreśla przedstawiciel agencji Metrohouse, moda na określone apartamentowce przemija. Nawet jeżeli dziś coś jest na topie, za kilka lat modny może się stać zupełnie inny budynek, oferujący najnowocześniejsze rozwiązania tłumaczy Marcin Jańczuk.

Opinię potwierdza Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson Realty, pośredniczącej i doradzającej na rynku nieruchomości. Na wartości zyskują przeważnie małe mieszkania położone w dobrym miejscu. Z apartamentami jest trochę inaczej. Im nowszy i bardziej modny projekt, tym droższy zauważa Jarosław Mikołaj Skoczeń. Dodaje, że na metr luksusowego apartamentu z wszelkimi udogodnieniami, jakie oferuje ten segment rynku, trzeba mieć ok. 40 tys. zł. Minimalna powierzchnia takiego lokalu to 150200 mkw. Ceny całkowite supermieszkań zaczynają się więc od 6 mln zł.

Tego typu apartamenty znajdziemy w zaledwie kilku inwestycjach w Polce mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń. W jego opinii to bardzo droga inwestycja, na której bardzo trudno zarabiać. Mając do dyspozycji kilka milionów, możemy się zastanowić nad zupełnie inną, a co najważniejsze bezpieczniejszą inwestycją radzi Jarosław Mikołaj Skoczeń. Przyjmijmy, że za 6 mln zł kupimy w dobrej lokalizacji w Warszawie 15 mieszkań po 400 tys. zł. Taka kwota wystarczy na ok. 45-metrowy lokal, który wynajmiemy bez większego problemu zapewnia. I podkreśla, że zwykłe mieszkanie będzie też łatwiej odsprzedać niż bardzo drogi apartament.

Jeśli jednak zdecydujemy się na inwestycję w apartament, do wyboru mamy zaledwie kilka lokalizacji: Warszawę, Trójmiasto, Kraków i Wrocław. Na rynku wtórnym znajdziemy lokale w apartamentowcach wybudowanych w ostatnich latach. Np. przy ul. Grzybowskiej w Warszawie oferujemy 150-metrowy  apartament z 35-metrowym tarasem, wyceniony na 2,6 mln zł. W lokalu można zamieszkać bez dodatkowych nakładów. Także przy ul. Grzybowskiej w stolicy mamy do sprzedania sześciopokojowy apartament o powierzchni 220 mkw. w cenie 5,94 mln zł podaje Marcin Jańczuk. Ten ostatni lokal można wynająć za 20 tys. zł miesięcznie.

Luksusowe apartamenty ma w swojej ofercie także sieciowa agencja nieruchomości Ober-Haus. Np. w warszawskiej inwestycji Opera przy ul. Niecałej, na skraju Ogrodu Saskiego, jest do kupienia 237-metrowy pięciopokojowy apartament z trzema podziemnymi miejscami parkingowymi i komórką lokatorską. Za ten lokal z 2004 roku właściciel żąda 12 mln zł, czyli 50,6 tys. zł za mkw. Atuty nieruchomości: wysoki na 6 metrów salon z jadalnią, 100-metrowy trawiasty taras z grillem, oddzielna służbówka z łazienką, oddzielna w pełni wyposażona i umeblowana kuchnia, gabinet, biblioteka, dwie sypialnie z własnymi łazienkami. Budynek jest całodobowo chroniony, a mieszkańcy mają do dyspozycji recepcję, basen i klub fitness.

W sopockiej ofercie Ober-Haus jest z kolei trzypoziomowy apartament z 2009 roku, o powierzchni 772 mkw., z bezpośrednim widokiem na molo, wyceniony na 12 mln zł. Otwarte przestrzenie dają nieograniczone możliwości aranżacji zachwala właściciel sopockiej nieruchomości.

Jaka rentowność

W Trójmieście, jak podaje Paweł Grabowski z gdańskiego oddziału agencji Ober-Haus, stawki najmu najdroższych apartamentów sięgają 10 tys. zł miesięcznie. Jego zdaniem zakup luksusowego mieszkania na wynajem może być bardzo opłacalną inwestycją. Możemy liczyć na lepszych, płacących wyższe czynsze najemców, którzy akceptują większe kaucje i zawierają dłuższe umowy najmu stwierdza Paweł Grabowski. Jego zdaniem najlepiej inwestować w Warszawie, gdzie potencjalnych najemców, których stać, by płacić za wyższy standard, jest najwięcej. Chętnych można szukać m.in. wśród przedstawicieli korpusu dyplomatycznego.

Potencjalni najemcy to wąska grupa pełniących wysokie stanowiska w międzynarodowych koncernach. Często to ekspaci na kontraktach w Polsce dodaje Marcin Jańczuk.

Z analiz Metrohouse wynika, że kupując apartament w Warszawie za ok. 2,5 mln zł, przy miesięcznej stawce najmu 17 tys. zł, rentowność wyniesie ok. 66,5 proc. rocznie. To nieco więcej niż przy inwestycji w zwykłe mieszkanie. Oczywiście to tylko szacunki zastrzega Marcin Jańczuk. Ważna jest ciągłość najmu, opłaty dla administracji, wysokość czynszu itp.

W opinii Pawła Grabowskiego ze względu na wysokie ceny luksusowych apartamentów stopy zwrotu nie są wysokie. Przy droższych apartamentach można liczyć na zwrot do ok. 5 proc. szacuje przedstawiciel Ober-Haus. Dodaje, że zazwyczaj tańszy będzie zakup mieszkania do remontu i odnowienie go we własnym zakresie niż zakup gotowego do zamieszkania lokalu. Ważne są także umiejętności zarządzającego wynajmem zauważa Paweł Grabowski.

Także Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, zwraca uwagę na niewielką ofertę prawdziwych apartamentów. Deweloperzy na wyrost reklamują swoje projekty jak apartamentowce. Z tego względu cena zakupu jest wysoka i raczej nie podlega negocjacjom zauważa Tomasz Błeszyński. Jego zdaniem kwoty rzędu 30-40 tys. zł za mkw. są, jak na nasz rynek, za wysokie.

W podobnych cenach można bez problemu kupić nieruchomości w innych krajach mówi doradca. Jego zdaniem w polskich warunkach wynajem drogich apartamentów nie jest opłacalny. Trudno znaleźć dobrego klienta. W grę wchodzą tylko korporacje i bogaci biznesmeni. Takich najemców nie ma wielu. A duże firmy zamiast wynajmować mieszkania, wolą kupić na swoje potrzeby służbowy apartament hotelowy mówi Tomasz Błeszyński. Inwestycja w apartamenty jest więc długookresowa, obarczona sporym ryzykiem podsumowuje.

Aneta Gawrońska

Źródło: Rzeczpospolita

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

 

Kategoria: Biznes
 
5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 |

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-11-18 08:53
mam w głębokim poważaniu gigantomanie... do wpisu:
Expo jednak nie dla Łodzi
Byłoby jednak milej, aby miast walczyć z wiatrakami połatać dziury w jezdniach na Wojska[...]
 
2017-11-17 15:19
pieniadze do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Wynik bardzo dobry. Praktycznie wygraliśmy ale sądzę, że przeważył argument niemerytoryczny tj.[...]
 
2017-11-15 19:08
Tomasz Błeszyński do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Polska nie zorganizuje International EXPO 2022 Poland w Łodzi. Wystawę zorganizuje stolica[...]
 
2017-11-07 15:38
angling do wpisu:
Dokąd płynie Łódź ?
Tak jest potencjał na 10 lat pracy dla eksperta dobrego. W pozytywnym sensie - jest co[...]
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]