Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
Rabaty na gotowe lokale 2016-04-10 15:54
 Oceń wpis
   

Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości:

- We wszystkich dużych miastach podaż mieszkań na rynku pierwotnym od ubiegłego roku utrzymuje się na wysokim poziomie. W tym roku rynek zasilą koleje setki nowo wybudowanych mieszkań.

Dla osób posiadających gotówkę lub zdolność kredytową to dobry moment na poszukiwania ciekawego lokalu. Nic nie stoi na przeszkodzie, by kupić mieszkanie w realizowanej jeszcze inwestycji, jeżeli mamy zaufanie do dewelopera i dokładnie sprawdziliśmy projekt. Wtedy można zawrzeć bezpieczną dla nas umowę z deweloperem.

Kupując mieszkanie w trakcie budowy, możemy nie tylko wybrać mieszkanie, które nas najbardziej interesuje, ale też dopilnować, by powstało zgodnie z naszymi indywidualnymi życzeniami. To duży plus szczególnie dla osób, które cenią nietuzinkowe aranżacje. Za odstępstwa od projektu pewnie będziemy musieli się z deweloperem dodatkowo rozliczyć, ale nie będziemy przebudowywać lokalu później.

Gotowy lokal to najlepsze rozwiązanie m.in. dla kupujących mieszkania na wynajem. Dostają, bowiem lokal do natychmiastowego zagospodarowania. Jakie wady mają gotowe mieszkania? Są standardowe, urządzone tak, jak chciał deweloper. Ewentualne zmiany mogą opóźnić przeprowadzkę czy wynajem takiego lokalu.

Z drugiej strony ceny ukończonych mieszkań można negocjować, choć wszystko zależy tu od projektu, od tego, jak długo jest sprzedawany. Ważny jest także metraż takiego lokalu, jego funkcjonalność, architektura, ewentualne wykończenie.

Generalnie deweloperzy chcą jak najszybciej zamknąć i rozliczyć inwestycję i zależy im na sprzedaży wszystkich mieszkań. Oczywiście próg negocjacji będzie ustalony podczas konkretnych rozmów z deweloperem. Zdarzają się przypadki wyprzedaży lokali np. z 20 procentową bonifikatą.

aig 12-01-2015| ekonomia.rp.pl

Źródło: http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/705505,1170580.html Wszystkie prawa zastrzeżone

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Na rynku nieruchomości można znaleźć powierzchnie przystosowane do prowadzenia określonego biznesu np. restauracji.

Do pośredników trafiają lokale handlowe przeważnie z rynku wtórnego, ale i deweloperzy zwracają się do biur pośrednictwa, jeśli w zakładanym czasie nie są w stanie uporać się ze sprzedażą zauważa pośredniczka Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości. Jak podkreśla, na rynku wtórnym często znajdujemy oferty niedużych powierzchni w dobrych lokalizacjach. Nierzadko są to lokale już przystosowane do prowadzenia określonej działalności np. restauracji. Nowy nabywca czy najemca przejmuje nieruchomość z całym biznesem i portfelem klientów tłumaczy Joanna Lebiedź. I podkreśla, że na rynku powierzchni komercyjnych kluczowa jest lokalizacja. Mamy przykłady, które pokazują, jak przeciągające się remonty całych ciągów ulicznych mogą zakłócić albo nawet rozłożyć na łopatki doskonale prosperujący biznes przestrzega właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości. Przy zakupie lokalu na własny użytek bądź w celach czysto inwestycyjnych trzeba uwzględnić sporo czynników, które w przypadku jednej działalności okażą się strzałem w dziesiątkę. W innym zaś ta sama lokalizacja może się okazać porażką dodaje. Z analiz Joanny Lebiedź wynika, że zainteresowanie lokalami komercyjnymi stopniowo rośnie zarówno wśród inwestorów, jak i firm, które szukają powierzchni na wynajem do prowadzenia biznesu. Jeśli nastroje gospodarcze będą coraz lepsze, a bariery stawiane zwłaszcza małym firmom będą powoli likwidowane, jest szansa na znaczne ożywienie i tego segmentu nieruchomości prognozuje pośredniczka z Warszawy.

Leszek Hardek, szef toruńskiej agencji Intercentrum, zwraca uwagę, że małych powierzchni handlowych, w których można prowadzić np. sklep, na rynku wtórnym nie ma zbyt wiele. Ale zaczynają trafiać do oferty, co kilka lat temu było zjawiskiem sporadycznym. Pojawiają się np. lokale na starówce, które nie mogą znaleźć najemcy zauważa Leszek Hardek. Można ich szukać także w innych rejonach miasta. Ceny są bardzo zróżnicowane, w zależności od lokalizacji, stanu i rodzaju nieruchomości dodaje. Najszybciej znikają z oferty, jak mówi szef Intercentrum, lokale w dobrym punkcie miasta, oferowane za rozsądną cenę. Te w gorszych lokalizacjach oraz z wygórowaną ceną długo zalegają na rynku.

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, doradcy na rynku nieruchomości, inwestycje w lokale użytkowe były najbardziej opłacalne pięć osiem lat temu. W tym czasie można było znaleźć w atrakcyjnej cenie powierzchnie w dobrze zlokalizowanych inwestycjach deweloperskich. Podaż lokali była niewielka, ponieważ deweloperzy nastawiali się na projekty mieszkaniowe. Na parterach budynków powstawały zwykle dwa trzy lokale użytkowe przypomina Tomasz Błeszyński. I podkreśla, że kilka lat temu popyt na lokale komercyjne był większy niż dziś. Powierzchni szukały oddziały banków, apteki, sieci spożywcze. Dziś na rynku nieruchomości mamy ogromną podaż wszelkiego rodzaju lokali użytkowych. Można je kupić albo wynająć. Oferty są dostępne praktycznie w każdym mieście, na każdym osiedlu. Ceny i stawki najmu można negocjować.

W Warszawie jest do kupienia np. 81-metrowy lokal, wyceniony na 830 tys. zł. Znajduje się na parterze ursynowskiego budynku, niedaleko stacji metra. Główne pomieszczenie ma 65 mkw. W dwóch mniejszych można urządzić biura lub magazyn. Ofertę znajdziemy na portalu Domy.pl. W tym samym serwisie oferowany jest 135-metrowy, parterowy lokal z witrynami w centrum Szczecina. Wejście prowadzi od ulicy. Cena ofertowa to ponad 1 mln zł. Z kolei za 260 tys. zł można się stać właścicielem prawie 71-metrowego, monitorowanego lokalu w Legnicy, położonego na parterze budynku z 1930 r. W lokalu można prowadzić działalność biurową, handlowo-usługową. Przed budynkiem są miejsca parkingowe.

Rzeczpospolita |05 stycznia 2015 | Ekonomia | Aneta Gawrońska

Źródło: http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/1168932-Male-lokale-handlowe-szybko-znikaja-z-rynku.html

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Łódzka Rada Miejska na najbliższej sesji podejmie decyzje dotyczące uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla kwartału Nowego Centrum Łodzi.

Planem miejscowym ma zostać objęty obszar o powierzchni blisko 94 ha pomiędzy ulicami Sienkiewicza, Narutowicza, Kopcińskiego i Tuwima. Jest to obecne istotny fragment miasta ze względu na trwającą budowę nowego dworca Łódź Fabryczna.

Przeglądając proponowane koncepcje planistyczne nie sposób nie zauważyć diametralnej zmiany podejścia miasta do zagospodarowania tego terenu po klapie ze sprzedażą działki pod Bramę Miasta. Pierwotnie zakładano, że teren NCŁ będzie wizytówką miasta, na którym oprócz sztandarowej Bramy Miasta znajdą się inne spektakularne inwestycje. Na planowanym obszarze miały zostać zbudowane min. nowoczesne 120 metrowe drapacze chmur.

Przedstawiane obecnie projekty planu miejscowego zakładają odwrót od maksymalizmu w kierunku minimalizmu. Zakładane w planie budynki mają być o połowę niższe od pierwotnie planowanych spełniać funkcje biurowe, usługowe, mieszkalne i handlowe. Nic nowego, zatem tu nie powstanie, podobna zabudowa jest już realizowana od lat w innych dzielnicach miasta.

Co będzie, więc tą wizytówką miasta, dworzec kolejowy czy może centrum sztuki ?

Mam nieodparte wrażenie, że obecny plan miejscowy nowego centrum został uszyty na miarę i pod życzenia przyszłych inwestorów. Zabudują nam ten rejon miasta zwykłymi szarymi biurowcami, postawią blaszane galerie handlowe i bloki mieszkalne zwane szumnie apartamentowcami. Wszystko po to by szybko wybudować i dobrze sprzedać dalej zrealizowane inwestycje. Nic w tym złego taka przecież jest filozofia inwestowania w nieruchomości przez deweloperów czy fundusze.

A jakie znaczenie uchwalenie planu będzie miało dla miasta i jego mieszkańców ?

Dla władz miasta uchwalenie planu jest kluczowe min. po to by zacząć sprzedaż działek w obrębie NCŁ, bowiem wcześniejsza próba sprzedaży nieruchomości oparta na antycypowaniu przyszłości skończyła się niepowodzeniem. Kasa miasta jest mocno nadwyrężona wpływy ze sprzedaży nieruchomości NCŁ byłyby bardzo pożądane, oprócz pieniędzy przyniosłyby również sukces PR. Można by się było zaraz pochwalić, jakie to inwestycje trafiły do Łodzi i dlaczego wybrały właśnie NCŁ. Sprzedaż innych nieruchomości z zasobów miasta idzie opornie, ogłaszany jest przetarg za przetargiem chętnych jakoś nie widać zarówno na kamienice w Centrum jak i tereny inwestycyjne, sprzedają się tylko czasem pojedyncze działki budowlane.

Mam nadzieje, że radni zanim podejmą uchwały zatwierdzające plany miejscowe NCŁ wnikliwie raz jeszcze wszystko przeanalizują. Rozważą wszystkie za i przeciw i nie będą automatycznie głosować wg klucza partyjnego. Proponowana koncepcja moim zdaniem jest bardzo uboga w nowatorskie rozwiązania planistyczne i funkcjonalne została przygotowana pod dyktando przyszłych inwestorów. Nie uwzględnia kompleksowego rozwoju miasta oraz symbiozy Nowego Centrum Łodzi min. z ulicą Piotrkowską. To plan robiony na kolanie dla osiągnięcia doraźnego efektu i szybkiej sprzedaży nieruchomości. Nie jestem architektem ani planistą to są moje subiektywne spostrzeżenia oparte na wieloletnim doświadczeniu z pracy na rynku nieruchomości. Obym się mylił i nie było tak jak zawsze, że góra urodziła mysz.

Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości grudzień 2014 r.

P.S. Jeśli te założenia planistyczne zostaną zrealizowane i wokół nowego dworca powstanie kolejna galeria handlowa a ewentualny tunel średnicowy połączy Dworzec Kaliski z przystankiem w Manufakturze to moją ukochaną ulice Piotrkowska czeka smutny los.

Tomek Błeszyński

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Chcesz być dłużej młody, korzystać z większej dopłaty do kredytu Mieszkanie dla Młodych i zamieszkać w większym lokalu inwestuj w dzieci.

Tak można, by podsumować przedstawiony przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju projekt nowelizacji MdM. Propozycja zakłada, że rodziny i osoby samotne mające, co najmniej troje dzieci nie będą ograniczone limitem wieku do 35 lat w programie "Mieszkanie dla Młodych".

Po nowelizacji rodzina lub osoba z trójką dzieci otrzyma również większy wkład do 30 proc. tzw. wartości odtworzeniowej mieszkania. Projekt zakłada też zwiększenie minimalnego limitu do 65 mkw. powierzchni kupowanego lokalu na potrzeby rodzin wielodzietnych.

Zniesiono również zasady ograniczające zakup kolejnego mieszkania w ramach MdM. Po zmianach rodziny posiadające już mniejsze lokum będą mogły skorzystać przy zakupie większego lokalu z programu MdM, by powiększyć swoją przestrzeń życiową.

Takie są propozycje przygotowane przez ministerstwo o realnym kształcie programu MdM zadecyduje rząd i Sejm.

Rynek nieruchomości od dawna oczekiwał na nowelizację programu MdM. Proponowane zmiany, moim zdaniem są dobre, ale niestety w dalszym ciągu niewystarczające. Pudrowanie rzeczywistości za pomocą MdM okazało się złudne i nieskuteczne, co niestety potwierdzają statystki wykorzystania programu w poszczególnych regionach kraju.

W dalszym ciągu ilość ograniczeń jest duża i powoduje, że jest to program ręcznego sterowania rynkiem mieszkaniowym. A beneficjentami nie jest potrzebujące mieszkań społeczeństwo tyko wybrana grupa pupili władzy.

Mam nadzieje, że rynek po raz kolejny obnaży ten projekt i późniejsza nowelizacja będzie bardziej przyjazna i spełni marzenia młodych o własnym M.

Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości za stary na MdM za młody na ...

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Wieloletnie zaniedbania tego sektora nieruchomości, brak spójnej koncepcji gospodarowania i finansowania zasobów, złe prawo niedostosowane do zmieniającej się rzeczywistości. Ciągły brak funduszy na remonty, traktowanie spraw mieszkaniowych, jako narzędzi w rozgrywkach politycznych. To m.in. główne przyczyny obecnej zapaści na rynku lokali komunalnych. Nie ma gminy w kraju, która nie borykałaby się z tymi problemami, braki w tej mierze są ogromne.

Gminy nie tylko, że nie potrafią zaspokoić potrzeb mieszkaniowych wynikających ze stale popadających w ruinę ich własnych budynków, ale i nie mają gdzie przekwaterować swoich lokatorów z wyrokami eksmisyjnymi z mieszkań znajdujących się z zasobach prywatnych. Czasem wolą dla świętego spokoju płacić właścicielom wysokie odszkodowania niż rozwiązać ten problem systemowo.

Pomysłów na rozwiązanie tych z roku na rok nabrzmiewających problemów było i jest wiele. Począwszy od budowy osieli kontenerowych do różnego rodzaju programów pomocowych dla zadłużonych mieszkańców. Niestety te projekty skutecznie nie rozwiązują nagromadzonych przez lata problemów, bo po prostu gminom brakuje pieniędzy. Ledwo wiążą koniec z końcem biorąc, co raz większe kredyty. Kolejne partie rządzące skupiają się na kreowaniu polityki mieszkaniowej poprzez marketingowe obietnice a nie faktyczne działania.

Nieruchomości komunalne niszczeją i dla ratowania dziurawych budżetów gmin sprzedawane są czasem za bezcen. Nowi właściciele zagospodarowują odzyskane działki, bo wyburzonych budynkach powstają obiekty handlowe lub budynki mieszkalne z lokalami na sprzedaż. Znikają kolejne nieruchomości z zasobów gminnych ubywa lokali komunalnych kolejki oczekujących na mieszkania gminne rosną.

Lansowany przez lata model zaspokajania potrzeb mieszkaniowych poprzez chcesz mieć mieszkanie to sobie kup niestety nie jest i nie będzie dostępny dla wszystkich. Nawet, jeśli będzie wspierany przez pseudo pomocowe programy w stylu RnS czy MdM. Dużą część społeczeństwa po prostu nie stać na branie kredytów i zakup mieszkań. Rynek zrobił się drapieżny i nie ma tu miejsca na sentymenty tylko kasa otwiera drzwi do własnego M. Gminne spółki TBS również realizują komercyjne projekty deweloperskie klasyczne budownictwo komunalne jest praktycznie w odwrocie.

Problemu mieszkaniowego nie rozwiążą również szumnie promowane w ostatnich czasach projekty rewitalizacyjne. Owszem remontowane są w ramach tych programów niektóre nieruchomości, ale co dalej z lokatorami, których nie stać na powrót do tych luksusowych kamienic i płacenie wyższych stawek czynszu.

Rozwiązaniem tych problemów nie jest proste wymaga zmian systemowych min. nowelizacji przepisów prawnych i podatkowych, uproszczenia procedur realizowania projektów partnerstwa publiczno-prywatnego w zakresie inwestycji mieszkaniowych. Przydałoby się też by gminy przeprowadziły inwentaryzację swoich zasobów z zakresie nie tylko lokali, ale i gruntów. Po to by mieć wiedzę, jakimi możliwościami lokalizacyjnymi dysponują choćby przy realizacji wspomnianych projektów PPP. Bo nawet najlepszy projekt nie zakończy się sukcesem, jeśli nie zostanie profesjonalnie przygotowany.

Przyszły rok już, co prawda będzie powyborczy, ale stare problemy w samorządach pozostaną. Rząd już zapowiada, że pieniędzy w budżecie na dofinansowanie gmin będzie niewiele. W najtrudniejszej sytuacji są duże miasta, których poziom zadłużenia już jest od dawna na granicy bezpieczeństwa i tylko podczas kampanii wyborczej udało się, co nieco zmieść pod dywan by wskaźniki nie kuły w oczy wyborców. Przychody gmin są niewystarczające, z roku na rok odczuwalny jest też spadek liczby ludności do opodatkowania. Pomysłów na zasilenie lokalnej kasy nie wiele pozostaje, więc branie kolejnych kredytów i zaciskanie pasa [teraz już można, bo po wyborach]. Zapowiadanego od lat podatku katastralnego chyba też szybko nie będzie, fundusze unijne też się kończą.

Może przyszedł, więc czas by porządnie dopracować zasady realizacji projektów z zakresu Partnerstwa Publiczno Prywatnego, choć jak wiemy nie będzie to lek na całe zło, ale może pomóc w niektórych sektorach gminnej gospodarki.

Grudzień 2014 | Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Co jest i co będzie na łódzkim rynku mieszkaniowym - 2014/2015.
Zapytaliśmy przedstawicieli łódzkich firm deweloperskich oraz specjalistów od nieruchomości, jak oceniają ten rok i jakie widzą perspektywy rozwoju pierwotnego rynku nieruchomości w Łodzi. Czy łodzianie mogą liczyć na nowe, ciekawe propozycje deweloperskie?

TOMASZ BŁESZYŃSKI, DORADCA RYNKU NIERUCHOMOŚCI: Po mimo utrzymującej się od dawna dużej podaży mieszkań na rynku pierwotnym łódzcy deweloperzy nadal budują i oddają do sprzedaży kolejne mieszkania. Oferta jest bogata niestety, jeszcze niedopasowana do szczupłych portfeli łodzian. Powstaje sporo nowych mieszkań w różnych lokalizacjach o zróżnicowanym standardzie wykończenia oraz powierzchni. Nie są to jakieś powalające architekturą czy funkcjonalnością projekty, po prostu zwykły, trochę kryzysowy [oszczędny] deweloperski produkt. Ciekawie natomiast zapowiadają się projekty łączące funkcje mieszkania i domku jednorodzinnego z niewielką działką dające wrażenie mieszkania w innym otoczeniu i przyjaznym sąsiedztwie. Takie mieszkanie w domu jednorodzinnym z tarasem i działeczką może być dobrym rozwiązaniem dla osób ceniących sobie spokój, ale i niezależność.

KAMIL ANDRZEJCZAK, PROFIT DEVELOPMENT: Biorąc pod uwagę aktualną sytuację na rynku deweloperskim, nie spodziewałbym się intensywnego zwiększenia aktywności inwestorów. Pamiętajmy, że w ciągu ostatnich dwóch lat rozpoczęto kilka nowych inwestycji, a łódzki rynek mieszkaniowy jest bardzo pyłki, co sprawia, że nie ma na nim miejsca na dużo nowych inwestycji. Z drugiej strony w mieście jest wiele niezabudowanych działek inwestycyjnych, niektóre z gotowymi projektami budynków. Jest szansa, że w przyszłym roku pojawią się dwie, trzy nowe inwestycje.

MARTA ROŻEK, GRUPA UNIBUD: Podczas październikowych Łódzkich Targów Nieruchomości można było zauważyć wiele nowych inwestycji deweloperskich. Dla osób poszukujących mieszkania istotny jest tak, że etap, na jakim znajduje się dana inwestycja czy już jest lub będzie w najbliższym czasie oddana do użytkowania.

AGNIESZKA WRÓBEL, REAL DEVELOPMENT: Ten rok to spora zmiana na rynku, szczególnie, jeśli chodzi o liczbę nowych inwestycji. Pokazało się ich naprawdę wiele, z czego większość to jak na łódzkie warunki bardzo duże inwestycje, liczące powyżej 150-200 mieszkań. Takich projektów dotychczas na łódzkim rynku było zaledwie kilka. Konsekwentnie biorąc pod uwagę ich liczbę i wielkość nie liczyłabym na kolejne nowe inwestycje. Część tych, które pokazały się w sprzedaży w tym roku, to propozycje naprawdę ciekawe, atrakcyjne, w świetnych lokalizacjach. Śródmieście, które dotychczas koncentrowało się wyłącznie w okolicach Tylnej, Milionowej, Tymienieckiego, w tej chwili rozszerzyło się na wiele innych miejsc Radiostacja, Kilińskiego, Wólczańska. Jak w tej chwili kształtuje się rynek? Jakich mieszkań szukają łodzianie?

TOMASZ BŁESZYŃSKI, DORADCA RYNKU NIERUCHOMOŚCI: Łódzki rynek mieszkaniowy jest pod każdym względem specyficzny, szalenie płytki, podatny na wszelkie wahania koniunktury. Obecnie obserwujemy dużą podaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Czas sprzedaży ofert też znacząco się nie zmienia, długo trzeba ogłaszać mieszkania, by znaleźć docelowego klienta. Kupującym brakuje gotówki, zmuszeni są do korzystania z kredytów hipotecznych, ale banki, niestety, nie są za chętne do udzielania pożyczek.

KAMIL ANDRZEJCZAK, PROFIT DEVELOPMENT: Preferencje klientów po zostają bez zmian: popularnością cieszą się funkcjonalne rozkłady w niewielkich metrażach. Łodzianie niezmiennie poszukują mieszkań tanich i dobrych, ale mimo bogatej oferty deweloperów o takie lokale jest najtrudniej na rynku. Warto zaznaczyć, że ceny mieszkań w Łodzi powoli rosną, a najatrakcyjniejsze mieszkania szybko znajdują nabywców.

MARTA ROŻEK, GRUPA UNIBUD: Obserwujemy, że wielkość poszukiwanego mieszkania bardzo często jest uzależniona od lokalizacji. Mniejsze, dwu- i trzy pokojowe mieszkania, do 65 m kw., bardzo dobrze sprzedały się w naszych inwestycjach w Śródmieściu, natomiast nabywcy chętni na większe, rodzinne mieszkania skłaniają się ku osiedlom oddalonym od centrum. Przy wyborze lokalizacji należy jednak pamiętać o części miasta, w której poruszamy się, na co dzień [praca, szkoła, zakupy przyp. red.], i tak wybrać mieszkanie dla siebie, by jego lokalizacja zapewniała nam jak największy komfort.

AGNIESZKA WRÓBEL, REAL DEVELOPMENT: Preferencje klientów w zasadzie się nie zmieniają. Wciąż najbardziej poszukiwane są mieszkania o funkcjonalnych rozkładach, dwu- i trzy pokojowe do 65-70 m, kw. Co nie zmienia faktu, że ładne duże mieszkania również się sprzedają. To, co zmieniło się w preferencjach klientów, to chęć zamieszkania w apartamentach z ogródkami. Jeszcze kilka lat temu parter uznawany był za mało atrakcyjny. W tej chwili mieszkania parterowe z ogródkami sprzedają się bardzo szybko, najczęściej jeszcze na etapie dziury w ziemi. Najtrudniej wciąż sprzedają się domy.

KAMILLA SIEROCKA

Źródło; Mieszkanie dla każdego - Gazeta Wyborcza 28 listopada 2014 www.wyborcza.pl

Fot.Tomasz Błeszyński

Kategoria: Biznes
 
Kuchnia polska 2014-08-19 20:49
 Oceń wpis
   

Jedzenie choćby w czasach PRL-u było proste smaczne i chyba zdrowsze.

Teraz w knajpach prześcigają się w daniach pseudo- zagranicznych kuchni serwują niby włoskie, niby meksykańskie, niby orientalne żarcie, które wygląda czasem i kolorowo pachnie sztucznymi przyprawami ale nie ma nic wspólnego z prawdziwą zagraniczną kuchnią i przygotowywane jest z produktów dziwnego pochodzenia.

Tomasz Błeszyński

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Władze Miasta Łodzi próbują uparcie na przetargach sprzedawać swoje nieruchomości. 

    Komentarz do artykułu; "Łódź wyprzedaje majątek bez ładu i składu"

Władze Miasta Łodzi próbują uparcie na przetargach sprzedawać swoje nieruchomości. Podaż nieruchomości jest bardzo duża popyt zaś niewielki, bo czasy są trudne kryzysowe. Obserwując takie działania dochodzę do wniosku, że chyba w kasie miasta brakuje pieniędzy i sprzedaż nieruchomości jest jedynym pomysłem na jej zapełnienie. Miała przecież zostać sprzedana działka, pod tzw. Bramę Miasta czy tereny pod inwestycje hotelowe, handlowe czy mieszkaniowe.

Na stronie UMŁ znaleźć można wiele interesujących gdyby nie kryzys ofert nieruchomości. Na budynku przy ul. Tymienieckiego wywieszony został transparent z informacją, że Bielnik Kopischa jest przeznaczony na sprzedaż. Nie mogę zrozumieć jak można pozbywać się szczególnie w tych czasach tak nietuzinkowego obiektu perełki architektury.

Sprzedawanie nieruchomości bez ładu i składu mija się z celem, przetargi nie są skuteczne tak jak zresztą wizyty urzędników na targach nieruchomości w Cannes. Nadal panuje kryzys, podaż nieruchomości nie tylko w Polsce, ale i Europie jest ogromna. Banki nie są już tak skłonne pożyczać pieniądze na inwestycje w nieruchomości. Kupujących już nie zachwycają zakupy działek, budynków do kapitalnego remontu czy rozbiórki nawet, jeśli są w super lokalizacjach. Poszukują pracujących nieruchomości przynoszących comiesięcznie przychody a nie pustych hal z powybijanymi oknami i zawalonym stropem. Takie mamy czasy, każdy liczy pieniądze i stara się minimalizować ryzyko inwestycji.

Wielokrotnie o tym pisałem, że należałoby zrobić w mieście inwentaryzację nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż, dokonać oceny, które z nich mają szansę na zmianę właściciela. Właściwie przygotować nieruchomości do sprzedaży wraz ze szczegółową ofertą opartą na profesjonalnej dokumentacji. Pozostałe nieruchomości nie próbować sprzedawać na siłę tylko zadbać rozsądnie w nie inwestując by nie tracąc na wartości doczekały do lepszych czasów, kiedy zostaną sprzedane za godziwą cenę.

Tak potwierdzam, wg moich analiz wynika, że koniunktura na rynek nieruchomości może powrócić dopiero w 2016-2017 roku.

A swoją drogą tak się zastanawiam jak będzie wyglądało miasto, kiedy już wszystko zostanie sprzedane. Co zrobią Ci, którzy nie mieli szczęścia i pieniędzy by kupić nieruchomości.

Czyje będą kamienice a czyje ulice...?

Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Nieruchomości miejskie: "Łódź wyprzedaje majątek bez ładu i składu"

Władze Łodzi z trudem sprzedają nieruchomości komunalne, ale zdarzają się przetargi, podczas których o jedną działkę walczy aż pięciu oferentów. Aż pięciu oferentów chciało kupić nieruchomość przy ul. Czorsztyńskiej 11. To działka o powierzchni 742 mkw. z dwoma budynkami. Cena wywoławcza wynosiła 60 tys. zł, a ostatecznie sprzedano ją za 105 tys. zł. Podczas piątkowego przetargu magistrat sprzedał jeszcze nieruchomość niezabudowaną przy Rojnej 77 i Normandzkiej bez numeru. Jej cena wywoławcza wynosiła 350 tys. zł, a sprzedano ją za 355 tys. zł.

Tydzień wcześniej zbył działkę przy ul. Wójtowskiej 10 za 229,8 tys. zł. Najdroższą transakcją w tym roku była sprzedaż obiektu przy pl. Komuny Paryskiej 6 za 4, 5 mln zł. Łącznie dochód miasta sięga 24 mln zł. Roczny plan to 58 mln zł.

- Łódź wyprzedaje majątek bez ładu i składu - twierdzi Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości. - Wystawia Bielnik Kopischa za śmieszne pieniądze, ale i tak nie znajduje nabywcy. Miasto sprzedaje nieruchomości zrujnowane, a powinno je odnowić, co pozwoliłoby przyciągnąć inwestorów i osiągnąć wyższą cenę. Koniunktura na rynku nieruchomości może pojawić się, w 2016 - 2017 r.

Wiceprezydent Agnieszka Nowak uważa, że magistrat nie powinien do tego czasu obniżać cen nieruchomości wystawianych na sprzedaż.

Źródło: Dziennik Łódzki Marcin Bereszczyński 2014-07-07

Czytaj więcej: http://www.dzienniklodzki.pl/artykul/3498321,nieruchomosci-miejskie-lodz-wyprzedaje-majatek-bez-ladu-i-skladu,id,t.html

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Modernizacja kamienic to przedsięwzięcie dla doświadczonych graczy rynkowych z grubym portfelem. Nic, więc dziwnego, że budynki te, zwłaszcza w złym stanie, długo czekają na chętnego.

Stare, zabytkowe kamienice to, przynajmniej teoretycznie, produkt wszechstronny dla osób z nadwyżką gotówki, które chcą swój kapitał ulokować w nieruchomości. W kamienicy można urządzić z powodzeniem zarówno mieszkania, apartamenty, pokoje hotelowe, jak i lokale handlowe, kawiarnie, restauracje, galerie sztuki, biura itd. I czerpać zyski z najmu lub zarobić na sprzedaży odnowionego obiektu. Co więcej, budynki te nie tracą na wartości. A w doskonałych lokalizacjach, luksusowo wykończone trzymają wysokie stawki. Inwestycja w taką nieruchomość może więc znacznie pomnożyć włożony w nią kapitał. Docelowe przeznaczenie i funkcje określamy w zależności od lokalizacji i indywidualnych cech każdego obiektu, bo nie każda opcja w dowolnej kamienicy dobrze się sprawdzi mówi Kuba Karliński, współzałożyciel spółki Magmillon. Do transakcji w tym segmencie dochodziło głównie na fali boomu w latach 20052009. Teraz jest marazm i widać pełno wywieszonych szmat na kamienicach z ofertami ich sprzedaży. Trend ten na pewno szybko się nie zmieni, dopóki prawdziwe ożywienie nie wróci na rynek nieruchomości twierdzi Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. Z kolei zdaniem pośredników agencji Ober-Haus czy przedstawicieli spółki Magmillon chętnych na dobrze wycenione oferty w ciekawych lokalizacjach nadal nie brakuje.

Duża podaż

W krajach zachodnich mieszkania w kamienicach są zwykle sporo droższe niż w nowym budownictwie. Ale zazwyczaj obiekty te są w bardzo dobrym stanie. W Polsce natomiast można jeszcze zarówno taki lokal, jak i całą nieruchomość kupić dość tanio, gdyż często stan techniczny kamienicy pozostawia wiele do życzenia, nie mówiąc o nieuregulowanych kwestiach prawnych. Przedwojenne kamienice można więc kupić niemal wszędzie. Sprzedają je gminy na przetargach, firmy, a także prywatni właściciele.

Oferta jest bogata zarówno w dużych miastach, jak i w małych miejscowościach. Teraz są czasy, kiedy wszyscy chcą wszystko sprzedać. Na rynku do wzięcia są więc duże kamienice, piętrowe z oficynami, jak i małe budyneczki. Ich ceny są bardzo zróżnicowane, zwykle od 1 do ok. 35 mln zł za tyle można np. kupić kamienicę z 1912 r. w Warszawie przy Al. Jerozolimskich. Jednak z reguły budynki te figurują w rejestrze zabytków i znajdują się po opieką konserwatorską. W związku z tym każdy remont czy modernizacja musi być uzgodniona z konserwatorem. A to znacznie podwyższa koszty inwestycji oraz przedłuża czas jej realizacji. Jeśli obiekt jest zabytkowy, wymaga nie tylko większych nakładów finansowych, ale i specjalistycznych ekip budowlanych. Wielu inwestorów z tego względu nie kupuje takich obiektów i poszukuje łatwiejszych projektów do realizacji. Są też tacy, co świadomie kupują tego typu obiekty w dobrych lokalizacjach, następnie czekają, by nieruchomość się zdegradowała, czyli popadła w ruinę, po to by ją później rozebrać, odzyskując atrakcyjną działkę. To powszechna praktyka wykorzystująca luki w prawie i brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego opowiada Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości. Kamienice są nietuzinkową inwestycją, przeznaczoną dla wytrawnych znawców rynku z grubym portfelem dodaje.

Na przykład w Warszawie skomplikowana sytuacja własnościowa budynków, spowodowana m.in. dekretem Bieruta, a także niejasnymi przepisami reprywatyzacyjnymi, przełożyła się na ogromne wyrwy w stanie technicznym budynków. Nie lada wyzwanie mogą stanowić także lokatorzy, którzy w skrajnych przypadkach zajmują lokal bezprawnie. Mimo to niełatwo ich przekonać do wyprowadzki, a wielu właścicieli kamienic w takich sytuacjach jest po prostu bezradnych, nawet z sądowym wyrokiem eksmisji w ręku i w towarzystwie komornika.

Funkcjonujące przepisy prawa bronią lokatorów, jednocześnie wiążąc właścicielom nieruchomości ręce w sporze z tymi niesolidnymi najemcami, czy też i osobami bezprawnie zajmującymi lokale zauważa Kuba Karliński. Nic więc dziwnego, że kupno i rewitalizacja kamienic to proces trudny i złożony. Jak widać, wymaga nie tylko odpowiedniego doświadczenia technicznego, budowlanego, ale także szerokiej wiedzy prawnej i znacznego kapitału, rzędu co najmniej 1 mln zł. Skala takiego projektu przerasta możliwości większości indywidualnych inwestorów przekonuje Karliński.

Odpowiednia kalkulacja

Zdaniem Łukasza Madeja, szefa spółki ProDevelopment, jeśli przy kalkulacji kosztów z tego typu inwestycji, na które składa się nie tylko jej zakup, lecz również remont czy też koszty jej sprzedaży, a w tym marketingu, marża spada poniżej 20 proc., należy zrezygnować z tego interesu. Jeśli np. kupujemy kamienicę, w której mieszkania będziemy mogli sprzedawać za ok. 10 tys. zł za mkw., cena budynku i jego remont nie powinien przekroczyć 6,5 tys. zł za metr wylicza Łukasz Madej. Kluczową kwestią przy ocenie atrakcyjności, tak jak w każdym segmencie nieruchomości, jest lokalizacja kamienicy. Im bliżej centrum miasta, tym większa wartość budynku. Poza lokalizacją o cenie zadecyduje jakość np. budynek w bardzo złym stanie technicznym będzie tani (może kosztować nawet 300400 tys. zł w mniejszych miastach) ale będzie też wymagał dużo większych nakładów na remont. Z kolei świeżo wyremontowana kamienica raczej nie będzie okazją cenową.

Tak samo w przypadku sytuacji lokatorskiej i własnościowej jeśli kamienica ma wielu współwłaścicieli oraz wiele wykupionych mieszkań, jej cena zazwyczaj będzie niższa niż budynku o jasnej sytuacji prawnej, gotowego do sprzedaży i niewymagającego dodatkowych skomplikowanych działań tłumaczy Kuba Karliński. Jego spółka Magmillon proponuje inwestorom grupowe, wspólne wykładanie kapitału w jeden obiekt, przy minimalnym kapitale rzędu 100 tys. zł. Inwestor przystępuje do spółki celowej (komandytowej) i przez nią staje się współwłaścicielem nieruchomości. Spółka celowa przeprowadza modernizację obiektu i zajmuje się sprzedażą odnowionych lokali. To trwa od roku do trzech lat. Średnia stopa dla inwestora wynosi ok. 20 proc. rocznie. Zarządzający są wynagradzani z udziału w zysku, który sami wypracowują zapewnia Karliński.

Największe szanse na powodzenie projektu dają oczywiście lokalizacje, które cieszą się dużym popytem na rynku mieszkaniowym czy komercyjnym. A więc będą to oczywiście duże aglomeracje, z Warszawą, Krakowem, Wrocławiem na czele. Przy czym raczej sama stolica do łatwych rynków nie należy, gdyż tu podaż kamienic z prawdziwego zdarzenia jest bardzo ograniczona, a to, co pozostało do wzięcia, to zazwyczaj bardzo trudne do wyprowadzenia budynki, w słabszych lokalizacjach, o nieciekawym sąsiedztwie. Jeśli jednak pojawi się atrakcyjny kąsek szybko znika. Podobnie w Krakowie. Oferty, których cena wyjściowa nie jest zbyt wygórowana w stosunku do stanu technicznego, lokalizacji i innych uwarunkowań, nie czekają długo na nabywcę zapewnia Joanna Targowska z krakowskiego oddziału agencji nieruchomości Ober-Haus. Dodaje, że inwestorzy szukają ofert w ścisłym centrum, najchętniej oczywiście bez lokatorów. W dobrych lokalizacjach sprzedają się zarówno mniejsze kamienice liczące ok. 400 mkw., jak i duże, o powierzchni 1 tys. mkw. czy więcej. Klienci kupują te budynki, odnawiają i albo dzielą mieszkania i je sprzedają, albo przeznaczają powierzchnię pod wynajem na biura lub aranżują w nich hotel, aparthotel lub hostel wylicza Targowska.

Większym zainteresowaniem cieszą się kamienice również w Poznaniu. Inwestorzy kupują je także z myślą o zaaranżowaniu mieszkań o wysokim standardzie, biur czy aparthoteli.

- W stolicy Wielkopolski podaż tego rodzaju budynków nieznacznie wzrosła, co może być spowodowane nieco niższą stopą zwrotu z długoterminowego wynajmu mieszkań, na poziomie 56 proc. w skali roku, oraz wzrostem powierzchni dostępnych do najmu lokali komercyjnych w nowo powstałych biurowcach zauważa Maciej Dunajski z poznańskiego oddziału Ober-Haus.

Dorota Kaczyńska 05-07-2014

Parkiet Gazeta Giełdy http://www.parkiet.com/artykul/7,1379263-Na-rynku-duza-podaz-kamienic.html Wszystkie prawa zastrzeżone

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Debata o przyszłości Nowego Centrum Łodzi oraz inwestycji Brama Miasta.

W programie Bez etatu Marka Krzciuka udział wzięli zaproszeni do studia goście Marek Cieślak - Wiceprezydent Miasta Łodzi, Krzysztof Piątkowski - Wiceprezydent Miasta Łodzi, Łukasz Magin Przewodniczący Komisji Rady Miejskiej ds. Nowego Centrum Łodzi i Tomasz Błeszyński - Doradca Rynku Nieruchomości.

Źródło : TV TOYA http://tvtoya.pl/live

Kategoria: Biznes
 
Uwaga na pluskwy … 2014-06-19 09:27
 Oceń wpis
   

niebezpiecznie jest teraz być

managerem w restauracji

bo można zostać zatrzymanym

za posiadanie PLUSKWY

i wcale niż zrobi tego sanepid

aforyzm polityczny Tomasz Błeszyński 19.06.2014.

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Brak badania rynku oraz konsultacji z doświadczonymi inwestorami lub odpowiednimi doradcami i kupowanie na oko to główne grzechy początkujących inwestorów.

Osoby z wolnym kapitałem celują najczęściej w mieszkania na wynajem, lokale użytkowe oraz ziemię, gdyż zwłaszcza w tym ostatnim przypadku są kuszeni kilkudziesięcioprocentowymi stopami zwrotu w ciągu roku. Teraz są dobre czasy na rozsądne lokowanie pieniędzy na rynku nieruchomości. Ale klienci, którzy dokonują samodzielnych transakcji, bardzo często ulegają złudnym pokusom niby niskiej ceny czy super lokalizacji. Nie potrafią też ustrzec się pułapek prawnych. Ostatecznie lukratywna inwestycja staje się tylko kłopotem ostrzega Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Od małych lokali

Bez większego doświadczenia najlepiej inwestować w mieszkania na wynajem, czy to w dużych miastach, czy w apartamentach w wakacyjnych kurortach. Przy tego typu przedsięwzięciach można liczyć na 68-proc. zyski w skali roku. Duża podaż mieszkań na rynku ułatwia dokonanie zakupu w dobrej lokalizacji za rozsądną cenę. A rynek najmu w aglomeracjach jest ciągle atrakcyjny, mieszkań poszukują i studenci, i osoby pracujące. Jedynym niebezpieczeństwem jest kłopot z usunięciem lokatora, gdy nie płaci, z powodu nadmiernej regulacji w ustawie o ochronie praw lokatorów. Bo niestety instytucja najmu okazjonalnego również się nie sprawdziła w takich przypadkach tłumaczy Tomasz Błeszyński.

Również i Tomasz Koszyk, dyrektor warszawskiego oddziału Metrohouse, uważa, że najprostszym sposobem wejścia na rynek inwestycji w nieruchomości jest zakup jedno- bądź dwupokojowego mieszkania w dobrej lokalizacji, przy czym nie musi to być koniecznie żadna z prestiżowych i modnych dzielnic. Niewielki metraż niesie za sobą niskie koszty związane z utrzymaniem. W wypadku takich nieruchomości mniej ważny jest standard wyposażenia, gdyż różnica w cenie czynszu w wypadku mieszkania o porównywalnej wielkości a średnim i podwyższonym standardem jest niewielka. Przy takim zakupie często można posłużyć się w mniejszej bądź większej części finansowaniem zewnętrznym i zwiększyć tym samym stopę zwrotu opowiada Tomasz Koszyk. Poprzeczkę, zarówno pod względem finansowym, jak i wymaganego doświadczenia, podnosi zakup lokalu użytkowego na wynajem. Takie przedsięwzięcie może jednocześnie być znacznie bardziej intratne.

Jak przekonuje Wojciech Korzeniowski z Grupy Emmerson, w tym przypadku roczna stopa zwrotu sięgnie 9 i więcej procent. Problemem są jednak bariery wejścia przeważnie trzeba mieć około 1 mln zł, aby wejść na ten rynek, w dobrej lokalizacji dużego miasta. Problemem jest też mocno ograniczona podaż atrakcyjnych ofert mówi Bartosz Turek z Home Broker. Jak opowiada Wojciech Korzeniowski, osoba, która zaczyna swoją przygodę na rynku nieruchomości, zanim znajdzie swój sektor", pierwsze pieniądze zazwyczaj wydaje na mieszkania. Oczywiście chodzi tutaj o inwestora zupełnie początkującego. Debiutant na rynku nieruchomości, ale inwestujący wcześniej w innych dziedzinach, raczej wybierze rynek komercyjny mówi Korzeniowski.

Emocje zamiast excela

Błędy można jednak popełnić na każdym kroku, nawet przy wydawałoby się najprostszych mieszkaniach. Decydujemy się w końcu na spekulacyjny zakup, jeśli np. wybierzemy lokum wymagające gruntownego remontu czy chcemy je nabyć od osoby, która jest niewypłacalnym dłużnikiem. W pierwszym przypadku problem pojawia się w braku odpowiedniego doświadczenia do przeprowadzenia możliwie niskim kosztem prac pozwalających na zwiększenie wartości nieruchomości. W drugiej sytuacji również niełatwo oszacować koszty, jakie trzeba będzie ponieść, aby mieszkanie mogło zostać sprzedane, a pieniądze pochłonie nie tylko sama transakcja i jej koszty towarzyszące typu notariusz, agenci nieruchomości, podatek dochodowy, lecz czasami wyprowadzka dotychczasowych właścicieli lub ewentualne prace remontowe. Często klienci nie biorą pod uwagę wszystkich wydatków, które będą musieli ponieść, oraz czasu potrzebnego na skuteczne przeprowadzenie takiej operacji opowiada Tomasz Koszyk.

Emocje zamiast excela to zdaniem pośredników podstawowy błąd każdego początkującego, który wierzy w nierealne zyski, szukając okazji, a te trafiają się naprawdę rzadko. Zdaniem Tomasza Koszyka często inwestorzy" bezpośrednio szukają przecenionych ofert, bez fachowej wiedzy czy doświadczenia potrzebnego dla właściwej oceny ryzyka. Efekty bywają opłakane. Debiutanci konsultują też przedsięwzięcia głównie ze znajomymi czy przyjaciółmi, którzy także nie znają się na rynku, ale usłyszeli, że mieszkania będą drożeć albo tanieć i teraz najlepiej kupić to albo tamto opowiada Wojciech Korzeniowski. Na rynku gruntów rolnych wielu kuszą dane GUS, które sugerują, że od końca 2004 roku do I kwartału 2014 roku ceny ziemi wzrosły o ok. 350 proc. Czyli, przynajmniej teoretycznie, rocznie zarabiamy kilkanaście procent, posiadając niemal bezobsługowo nieruchomość.

Rzeczywistość nie jest aż tak kolorowa. Nikt nie zagwarantuje, że ziemia rolna będzie wciąż drożała w takim tempie. Większą nadzieję na zysk dają grunty, których przeznaczenie można zmienić. Ale te stanowią kilka procent wszystkich parcel mówi Bartosz Turek. Tymczasem wielu inwestorów podejmuje pochopne decyzje o zakupie ziemi, nie mając nawet pełnej wiedzy o statusie prawnym gruntu. Potem odkrywają np., że nie ma żadnych gwarancji, iż przeznaczenie gruntu widoczne w gminnym studium zostanie potwierdzone w miejscowym planie lub warunkach zabudowy. Kupując dużą i dzięki temu relatywnie tanią działkę, inwestorzy zapominają, że jeśli znajduje się na niej las, nieużytek czy rowy, to tych obszarów raczej nie uda się przeznaczyć pod budownictwo. Co więcej, nawet 20 proc. powierzchni parceli trzeba będzie wygospodarować na drogi dojazdowe do działek powstałych po podziale. Wiele osób zapomina też o pojawiającej się czasami konieczności zapłacenia podatku VAT od sprzedaży działek czy renty planistycznej tłumaczy Turek.

Na giełdzie

Decyzje o inwestowaniu w papiery wartościowe spółek z branży deweloperskiej nierzadko podejmowane są przez inwestorów indywidualnych na bazie także dość specyficznych przesłanek. Często poprzez niewłaściwe postrzeganie rynku nieruchomości i brak zrozumienia fundamentów inwestorzy generalizują działania spółek deweloperskich. Wówczas podejmują decyzje poprzez pryzmat posiadanych własnych nieruchomości, ich wartości, a dokładniej ich przeszacowania czy nadziei na wzrost wartości. Inwestorzy pamiętają wzrost cen mieszkań w latach 20002007 i na ich decyzje wpływają również optymistyczne doniesienia o podwyżkach w najbardziej atrakcyjnych miejscach na świecie. Ponadto sprzedawcy produktów finansowych opartych na rynku nieruchomości czy nawet pośrednicy często przytaczają slogan nieruchomości zawsze drożeją" opowiada Łukasz Wardyn, dyrektor zarządzający City Index na Europę Środkowo-Wschodnią. Dodaje, że nierealistyczne szacowanie ryzyka to również podstawowy błąd inwestorów indywidualnych na giełdzie. Przy analizie konkretnej spółki czy produktu finansowanego należy się zagłębić w fundamenty dewelopera. Wpływ na sukces będą miały m.in.: zadłużenie spółki, bieżąca oferta, udział sprzedanych lokali i wynajętych powierzchni, banki ziemi, nowe realizacje itp. Gant i Orco to najlepsze przykłady spółek, których ceny zachowują się znacznie gorzej od rynku właśnie z uwagi na błędne decyzje pod względem lokalizacji, skali projektów i zadłużenia opowiada Wardyn.

W ostatnich miesiącach spółki deweloperskie zachowują się słabiej od szerokiego indeksu WIG. Cechuje je większa zmienność. Warto jednak podkreślić, iż od kilkunastu sesji indeks WIG-Deweloperzy regularnie rośnie, a co ważniejsze efektem tego wzrostu jest przebicie poziomów konsolidacji z kwietnia. Kolejnym testem siły indeksu będą więc wartości ze stycznia i z lutego. Innymi słowy, obraz rynku znacznie poprawił się i wygląda dziś obiecująco zapewnia Łukasz Wardyn.

Dorota Kaczyńska Parkiet Plus 09.06.2014 r.

http://archiwum.parkiet.com/artykul/757408-Debiutanci-wybieraja-mieszkania-na-wynajem.html

Kategoria: Biznes
 
Skok w mieszkaniówce 2014-06-06 23:46
 Oceń wpis
   

Ostatnie ćwierćwiecze zmieniło preferencje kupujących mieszkania, ale też technikę ich budowy i standard.

Gdyby przyjrzeć się obecnemu budownictwu mieszkaniowemu w Polsce i porównać je z tym z 1989 r., można odnieść wrażenie, że minęło nie 25 lat, ale przynajmniej 100.

Postęp widać gołym okiem. Czy ćwierć wieku temu marzyliśmy o wieżowcach, w których będziemy mogli mieszkać np. na 30 piętrze? Czy jadąc przez Wrocław, Kraków albo Poznań, przypuszczaliśmy, że po 25 latach tak pięknie zostaną odrestaurowane kamienice, a na obrzeżach miast powstaną nowoczesne osiedla mieszkaniowe i domki jednorodzinne zastanawia się Jarosław Skoczeń, pełnomocnik zarządu w firmie Emmerson. Przypomina, że na warszawskim Tarchominie jeszcze 15 lat temu pasły się krowy, a dziś mieszka tam 150 tys. osób.

Jak w kalejdoskopie

Pierwsze inwestycje deweloperskie w Polsce powstały w 1993 r. Ukończono wtedy budowę 485 lokali. To niewiele wobec 57,5 tys. mieszkań z 2013 r. Trzeba przy tym pamiętać, że GUS jako mieszkania rozumie także domy jednorodzinne mówi Bartosz Turek, kierownik działu analiz Lions Banku.

Tymczasem zapotrzebowanie rynkowe rosło, aż w końcu przewyższyło podaż. Na początku lat 90. nie było jeszcze kredytów hipotecznych, a te, które oferowały banki, miały oprocentowanie rzędu 40-60 proc. W 1995 r. pojawiły się pierwsze kredyty mieszkaniowe z uchodzącym wtedy za atrakcyjne oprocentowaniem na poziomie 23-27 proc. mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Większość mieszkań kupowano jednak za gotówkę, a nabywcy niechętnie wskazywali źródło jej pochodzenia. Połowa lat 90. to czas wyraźnego zastoju. Jednym z jego powodów było zmniejszenie skali działalności spółdzielni mieszkaniowych, które wcześniej budowały znacznie więcej mieszkań niż indywidualni inwestorzy.

Udział w budownictwie mieszkaniowym mocno ograniczyli też gracze z kategorii wskazanej przez GUS jako pozostałe chodzi o budownictwo komunalne, czynszowe, zakładowe. W 1991 r. instytucje te zbudowały aż 13,3 tys. mieszkań. Dla porównania, w 2013 r. było to tylko niespełna 4 tys. lokali informuje Bartosz Turek.

Spadającej aktywności spółdzielni towarzyszył rosnący udział inwestorów indywidualnych i deweloperów, którzy w 2013 r. zbudowali odpowiednio: 55,9 proc. i 38,9 proc. wszystkich mieszkań oddanych do użytku, a spółdzielnie tylko 2,4 proc.

Szukanie recepty

Niestety pierwsze lata XXI wieku spowodowały odpływ klientów. Próbowano ich zatrzymać m.in. zmianą w kredytach hipotecznych, które dostawał prawie każdy i na każde mieszkanie.

Takie działanie faktycznie ożywiło rynek, ale doprowadziło do kryzysu, który rozpoczął się w 2008 r. Podaż była niewielka, ceny wysokie, zaś deweloperzy celowo ograniczając wprowadzanie mieszkań na rynek, nakręcali bańkę spekulacyjną. Rynek inwestycyjny rozkwitał, marże deweloperów były wysokie, a klienci straszeni informacjami przez opłaconych analityków, że taniej już nie będzie, kupowali wszystko, zadłużając się we frankach szwajcarskich tłumaczy Tomasz Błeszyński.

Skutki grzechów tamtych lat są odczuwalne do dzisiaj wielu deweloperów inwestujących w przeszacowane projekty upadło, a banki ograniczyły udzielanie kredytów w obcej walucie, choć dla wielu kredytobiorców niestety było już za późno. Obciążenie Polaków kredytami hipotecznymi nadal rośnie. Prawdziwe ożywienie powinno wrócić na rynek około 2016 r. Takie są cykle koniunkturalne i trzeba się do tego przyzwyczaić, a nie zaklinać rzeczywistość twierdzi Tomasz Błeszyński.

Dwa bieguny

Jednak minione ćwierćwiecze znacząco zróżnicowało przede wszystkim preferencje nabywców mieszkań. W latach 90. kupowano lokale 2-3 pokojowe do 45 mkw., w wielkiej płycie. Potem nastał czas bardziej nowoczesnych M4 i M5. W połowie 2000 r. zaczęła się natomiast moda na apartamenty i penthousy.

Dzisiaj na rynek wróciło myślenie ekonomiczne. Mieszkanie ma być dostosowane do potrzeb i za rozsądną cenę mówi Tomasz Błeszyński.

Podobnego zdania jest Marcin Jańczuk, dyrektor ds. PR w Metrohouse, który twierdzi, że minione lata wiele nauczyły zarówno pośredników i deweloperów, jak i samych klientów. Nabywcy z dużą ostrożnością podchodzą do transakcji na rynku mieszkaniowym. Zresztą dziś interesy klienta zabezpieczają m.in. zapisy tzw. ustawy deweloperskiej, regulującej kwestie rachunków powierniczych. Rynek dojrzał i bardzo się ucywilizował uważa Marcin Jańczuk.

Źródło : Puls Biznesu http://pulsbiznesu.pb.pl/3715023,80842,skok-w-mieszkaniowce

autor: Anna Gołasa

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Opublikowana przez Clean Clothes informacją o strukturze podziału zarobków w branży odzieżowej uświadomiła mi, że żyję w jednym z najbogatszych krajów na świecie. :-|

Analizując podane wartości widzimy jasno, że największe marże nakładają na towar nie producenci, ale właśnie handlowcy. To w ich ręce trafiają największe zyski uzyskane ze sprzedaży, nie ponosząc przy tym dużego ryzyka. Od lat handlowcy optymalizują koszty, zatrudniają młodych ludzi za grosze na umowy śmieciowe. Ograniczają powierzchnie handlowe, likwidują magazyny i zapasy. Starają się niesprzedane towary zwracać producentom. ;-)

Konsumenci są bardzo często nieświadomi zagrożeń łapią się na różnego rodzaju wyprzedaże czy promocje. Dzięki tej informacji teraz już wiemy, co to za promocje, z jakich marż są one realizowane. Jeśli na zwykłej koszulce przeciętny sklep ma 60 procent narzutu to bez problemu zrobi obniżkę ceny. :D

Z witryn sklepowych atakują nas krzykliwe reklamy zachęcając do zakupów po super obniżonej cenie 10 czy 30 procent. To nie jest żadna promocja tylko urealnienie ceny sprzedaży towaru wymuszone przez rynek. ;(

Podobne praktyki stosują również niektórzy deweloperzy, windując ceny mieszkań dużymi marżami. Gdy widmo pustostanów zagląda im w oczy łaskawe ogłaszają promocję. Ceny mieszkań nawet i po tych bonusach są za wysokie. Przeciętnego klienta nie stać na zakup lokalu, z pensji nigdy tego nie sfinansuje. By kupić mieszkanie jest zmuszony do zaciągnięcia kredytu hipotecznego z marżą na rzecz banku oczywiście. :(

Można, więc odnieść wrażenie, że gospodarka na marżach stoi. :/

Jesteśmy, więc chyba jednak bogatym krajem skoro stać nas na akceptowanie tak wysokich cen . :-<

Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Fundusz Mieszkań na Wynajem jest jednym z priorytetowych działań rządu i nic w tym dziwnego przecież mamy rok wyborczy.

Zdaniem polityków wprowadzenie tego populistycznego projektu może zwiększyć poparcie dla rządu, ponieważ zrywa z tradycyjnym modelem chcesz mieszkanie - to sobie kup. Proponując nową koncepcję nie masz gdzie mieszkać - wynajmij mieszkanie od Państwa. Nie jest to jednak żadne nowatorskie rozwiązanie w Europie podobne projekty, realizują Niemcy, Francja czy Wielka Brytania. Z tą tylko drobną różnicą ze są to kraje bogatsze od nas i lepiej przygotowanie do realizacji takich przedsięwzięć.

W ciągu najbliższych 4 lat, Fundusz ma zainwestować podobno 5 mld zł w 20 tys. mieszkań na wynajem w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi, które mają być tańsze niż te dostępne na rynku. Projekt zakłada, że czynsze najmu mają być niższe o 25% od stawek rynkowych, co moim zdaniem nie będzie to żadną szczególną okazją. Rynek najmu podlega prawom popytu i podaży, w zależności od koniunktury czynsze najmu są bardzo zróżnicowane i również podlegają negocjacją.

Rynek najmu mieszkań

Na rynku prywatnym można obecnie bez kłopotu wynająć 2 pokojowe mieszkanie np. w Śródmieściu Warszawy za średnio 2 tysiące miesięcznie, negocjując czynsz z właścicielem i płacąc za jakiś okres z góry z pewnością uzyskamy atrakcyjną stawkę nie gorszą niż oferta funduszu a nawet może i korzystniejszą, jeśli potrafimy dobrze wyszukać oferty. Co raz częściej na rynku pojawiają się oferty najmu tzw. lokali bezczynszowych gdzie ponosimy tylko koszty związane z eksploatacja lokalu.

Fundusz zakłada, że ma być to inwestycja komercyjna ze stopą zwrotu z czynszów na poziomie 4 procent, zysku, który ma dalej inwestować w mieszkaniówkę. Nie jest to zawrotny zysk obecnie podobne projekty dają stopę zwrotu rzędu 6-8 procent w zależności od rynku. Jak rentowny będzie ten nowy projekt zobaczymy podczas eksploatacji. Na razie nie wiele wiemy.

Diabeł tkwi w szczegółach

Ciekawi mnie, w jakim standardzie fundusz będzie kupował mieszkania od deweloperów, czy będą one sprawne technicznie i użytkowo? Czy czasem fundusz nie stanie się miejscem składowania niechcianych przez rynek i kiepsko wykonanych inwestycji deweloperskich?

Kto będzie zarządzał tymi mieszkaniami? Jakie będą opłaty z tego tytułu? Jak będzie wyglądać monitoring płatności czynszu, co w przypadku zadłużeń, jakie umowy zostaną zawarte z najemcami? Diabeł tkwi w szczegółach a one przesadzą o powodzeniu bądź klęsce projektu. Brakuje informacji o projekcie i jego realizacji, na razie otrzymujemy tylko PR-owskie wizje, które najlepiej zweryfikuje czas i rynek.

Tomasz Błeszyński Doradca Rynku Nieruchomości

 

Kategoria: Biznes
 
4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 |

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-11-18 08:53
mam w głębokim poważaniu gigantomanie... do wpisu:
Expo jednak nie dla Łodzi
Byłoby jednak milej, aby miast walczyć z wiatrakami połatać dziury w jezdniach na Wojska[...]
 
2017-11-17 15:19
pieniadze do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Wynik bardzo dobry. Praktycznie wygraliśmy ale sądzę, że przeważył argument niemerytoryczny tj.[...]
 
2017-11-15 19:08
Tomasz Błeszyński do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Polska nie zorganizuje International EXPO 2022 Poland w Łodzi. Wystawę zorganizuje stolica[...]
 
2017-11-07 15:38
angling do wpisu:
Dokąd płynie Łódź ?
Tak jest potencjał na 10 lat pracy dla eksperta dobrego. W pozytywnym sensie - jest co[...]
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]