Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Lasy Państwowe chcą budować domy z drewna. Jest szansa na sukces?

 
Budowanie domów z drewna, bądź co bądź najbardziej ekologicznego surowca, wydaje się być dobrym pomysłem. Lasy Państwowe to bardzo duży podmiot gospodarczy dysponujący nie tylko własnym surowcem, chociażby drewnem z odzysku po nawałnicach, zapleczem technicznym w postaci tartaków do obróbki drewna, ale i wykwalifikowaną kadrą, która doskonale sobie poradzi realizując takie inwestycje.
 
Pomysł budowania domów, ośrodków wczasowych i hoteli z drewna jest dobry - ocenia Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
 
Biorąc to wszystko pod uwagę, ceny sprzedaży oraz stawki najmu nieruchomości mogą być atrakcyjne, a projekty nietuzinkowe, jeśli chodzi o architekturę i lokalizację. Lasy Państwowe dysponują bowiem bogatym areałem do zagospodarowania. Realizacja takich projektów może nie tylko przynieść wymierne wpływy do budżetu państwa czy dać nowe miejsca pracy, ale i ożywić zapominane, nieużytkowane a pięknie położone tereny stanowiące atrakcję turystyczną i wypoczynkową. Leśnicy chcą też zainwestować w rozwój turystyki, budując małe drewniane hotele czy remontując stare ośrodki wczasowe. A to z wszech miar dobra i potrzebna inicjatywa.

Będą chętni na budynki od Lasów Państwowych?

Myślę, że rynek nieruchomości pozytywnie odbierze realizacje takich projektów. Polacy od zawsze lubią pobyt na łonie natury, ekologię i cenią urok i właściwości drewna. Wystarczy tylko przypomnieć, jaką popularnością 15-20 lat temu cieszyły się działki rekreacyjne zabudowane charakterystycznym domkiem letniskowym ze skośnym dachem (typu Brda) wykonanym właśnie z drewna. Jeśli powstanie dobry projekt i zostaną wybudowane ładne i funkcjonalne domki z drewna, które będzie można wynająć czy kupić za rozsądną cenę, to na pewno znajdą się na nie chętni.

Jak zmieni to sytuację na rynku nieruchomości?

Pojawienie się takich projektów nie wpłynie negatywnie na rynek nieruchomości, a wręcz przeciwnie, uatrakcyjni go o nowe oferty i nieznane dotąd lokalizacje.

Program odbierze klientów deweloperom?

Deweloperzy mogą spać spokojnie. Program nie zagraża ani firmom budującym osiedla z segmentu popularnego, ani tym, które budują osiedla domów jednorodzinnych w różnych technologiach, w tym także z drewna. Wydaje się też, że inwestycje Lasów Państwowych nie będą realizowane na tak masowa skalę jak standardowe projekty deweloperów. Po drugie będą to zupełnie inne projekty i co najważniejsze - w lokalizacjach, w których tradycyjni deweloperzy nigdy budować raczej nie będą. Pomysł jest więc dobry, trzeba tylko dopilnować, by został zrealizowany w szybkim tempie i uważać by podczas realizacji nie został zepsuty.

Aneta Gawrońska - Rzeczpospolita

Źródło: http://www.rp.pl/Budowa-i-remont/309119947-Beda-chetni-na-drewniane-domy.html#ap-1

 
Willa pod miastem 2013-03-12 16:39
 Oceń wpis
   

Chcielibyśmy mieszkać w domkach. Połowę mieszkań budują inwestorzy indywidualni. A marzy o nich prawie 80% społeczeństwa. Jednak z wielu powodów nie jest to łatwe.


Śnimy o domku jednorodzinnym poza miastem. Ideałem jest willa o powierzchni użytkowej 90-200 m2. Najlepiej w małej miejscowości oddalonej do 30 km od aglomeracji.
Budownictwo indywidualne to przede wszystkim inwestycje mieszkaniowe realizowane przez osoby fizyczne. Z drugiej strony takie budynki powstają również za sprawą deweloperów. Jednak w pewnym uproszczeniu można przyjąć, że jest to głównie budownictwo jednorodzinne.


Budownictwo jednorodzinne jest od lat jedyną skuteczną formą w miarę taniego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Polaków uważa Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości. Galopujące ceny mieszkań w latach 2006-2009 zachęciły do inwestowania w domy poza miastami.


Cena budowy domu stała się konkurencyjna w stosunku do oferowanych na rynku mieszkań. Technologie uległy poważnym zmianom. Na rynek weszły przebojem domy segmentowe, z różnych materiałów (drewno, beton, płyty prefabrykowane), składane pod klucz nawet w czasie krótszym niż miesiąc. Pojawiły się projekty energooszczędne, ekologiczne, o niskich kosztach eksploatacyjnych.


Duża podaż działek budowlanych lub rolnych z możliwością zabudowy tylko przyspieszyła ten proces twierdzi Tomasz Błeszyński. Domy można budować etapami, stopniowo zbierając fundusze, inwestując nawet bez kredytu. Rozsądnie budowane domy stają się synonimem świadomego oszczędzania, a nie luksusu.


Według wstępnych danych Głównego Urzędu Statystycznego w ubiegłym roku oddano do użytkowania 152 527 mieszkań, to jest o 16,5% więcej niż rok wcześniej. W tym czasie wydano pozwolenia na budowę 165 092 mieszkań, czyli nastąpił spadek o 10,3%. Zmniejszyła się również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto do 141 798, tj. o 12,6%.
Największy udział (53,3%) w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli inwestorzy indywidualni, którzy wybudowali 81 244 mieszkania, czyli o 10,5% więcej niż przed rokiem. W tej grupie odnotowano spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę do 88 056 mieszkań, tj. o 8,7% oraz liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto do 79 687 mieszkań (o 11,9%).


Oddano do użytkowania więcej mieszkań niż rok wcześniej, ale to ciągle ilości niewspółmierne w stosunku do potrzeb. Gdy rozpoczynała się nasza nowa rzeczywistość ponad dwadzieścia lat temu, szacowano, że brakuje około 1,5 miliona mieszkań. W ciągu dwóch dekad niewiele się zmieniło. Choć głośno się o tym nie mówi, sytuacja jest ciągle fatalna.
Również Główny Urząd Nadzoru Budowlanego podsumował już wstępnie wyniki badania ruchu budowlanego w 2012 r. Wynika z nich, że liczba pozwoleń na budowę spadła o 6,7%. Zmiana ta dotyczy większości kategorii obiektów. Największy spadek odnotowano w grupach budynków mieszkalnych jedno- i wielorodzinnych. Wzrosła natomiast liczba obiektów oddanych do użytkowania o 10,5%. Najwięcej oddano w województwach kujawsko-pomorskim i łódzkim.


Znaczący udział w ogólnej liczbie wydanych pozwoleń na budowę mają pozwolenia dotyczące budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych. W ub. r. na takie budynki wydano 86 216 decyzji. W porównaniu z 2011 r. (w którym wydano 99 224 decyzje) liczba ta jest mniejsza o 15,1%. Większość pozwoleń na budowę w tej kategorii obiektów dotyczy budynków jednorodzinnych. Wydano na nie 83 530 pozwoleń, czyli około 97% pozwoleń wydanych dla wszystkich budynków mieszkalnych. Najwięcej pozwoleń na budowę wydano w województwach: mazowieckim 30 762, wielkopolskim 26 178 i śląskim 18 093. Najmniej zaś w województwach: opolskim 2906, lubuskim 4899 i podlaskim 6182. Natomiast przekazano do użytkowania 167 332 obiekty, w tym 86 162 budynki mieszkalne. Liczba budynków jednorodzinnych wzrosła o 9,2%.
W Polsce buduje się niewiele potwierdza Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości w firmie Home Broker. Zaś podstawą budownictwa mieszkaniowego są inwestorzy indywidualni (osoby fizyczne budujące głównie domy jednorodzinne). Jednak zarówno deweloperom, jak i pozostałym inwestorom mogą się naprzykrzać trudne i długotrwałe procedury administracyjne.


Według raportu Doing Business 2013 załatwienie pozwoleń trwa w naszym kraju przeciętnie 301 dni. Zajęliśmy tym samym dopiero 161 miejsce. Polityka w tym zakresie kończy się niestety na obietnicach. Tymczasem przed niedawnymi wyborami parlamentarnymi uproszczenie i skrócenie procedur znajdowało się w większości programów komitetów wyborczych.
Niestety, również wiele tych pomysłów było niedobrych zwraca uwagę Bartosz Turek. Na przykład nadmierne skracanie i upraszczanie procedur mogłoby się odbić negatywnie na jakości nadzoru budowlanego, który jest przecież niezbędny. Kluczem do wzrostu liczby domów jednorodzinnych byłby rozwój planowania przestrzennego. Na razie miejscowych planów jest niewiele, a to oddziałuje negatywnie na ład przestrzenny w miastach.


Nie znaczy to, że nic się nie dzieje. Nowym ciekawym pomysłem, który ma wspierać budownictwo ekologiczne, są dopłaty do domów energooszczędnych. Projekt ten pilotuje i finansuje Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Możliwa do uzyskania dopłata będzie zależała od typu nieruchomości (mieszkanie lub dom) i jego zapotrzebowania na ciepło. Kwota jest wyższa, gdy zużycie ciepła nie przekracza 15 kWh/m2 rocznie (tak zwany dom pasywny), a niższa gdy jest mniejsze niż 40 kWh/m2 rocznie (dom niskoenergochłonny). Dla porównania przeciętny nowy dom potrzebuje przeważnie około 100-120 kWh energii na m2 rocznie. Niestety, program jest wciąż na etapie wdrażania.


Rząd ma wiele pomysłów. Ale nowa ustawa Prawo budowlane, która ma ułatwić proces inwestycyjny, może być gotowa dopiero w 2015 r. Nie wiadomo jednak, czy jeszcze ten sejm zdąży się nią zająć w roku wyborczym. Trudno zatem przesądzać czy budownictwo w tym jednorodzinne zyska niezbędny impuls rozwojowy.

 

Mieczysław T. Starkowski

Źródło: gazeta Inwestor

     11.03.2013 r. 

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Choć ANR szuka chętnych na działki inwestycyjne, trudno jej zachęcić indywidualnych inwestorów oferuje zbyt duże i drogie areały.

Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR) obok olbrzymich zasobów gruntów rolnych oferuje również działki inwestycyjne. W ciągu pierwszych III kw. tego roku wyprzedała ok. 973 ha tego typu nieruchomości. Kupowana jest głównie ziemia o mniejszych powierzchniach, biorąc pod uwagę, że w sumie doszło do 1,2 tys. transakcji.

Oferty agencji cieszą się jednak umiarkowanym zainteresowaniem ze strony inwestorów. Deweloperzy działający w różnych segmentach nieruchomości mają swoje własne zasoby, co oznacza brak presji do nowych zakupów tłumaczy Łukasz Madej, szef firmy doradczej ProDevelopment.

Z uregulowanym stanem prawnym

Nadal w zasobach ANR znajduje się ok. kilkadziesiąt tys. ha gruntów przeznaczonych na różnorodne cele inwestycyjne (działki inwestycyjne, rekreacyjne, budowlane czy zabytkowe).

- Mamy w sprzedaży m.in. dobrze uzbrojone i skomunikowanie grunty, w bezpośrednim sąsiedztwie lub niedaleko strategicznych węzłów komunikacyjnych i transportowych, na których mogą powstawać inwestycje typu greenfield", parki technologiczne, centra handlowe i logistyczne. Ponadto wiele gruntów inwestycyjnych (ponad 1,7 tys. ha) ANR wchodzi w skład specjalnych stref ekonomicznych (SSE). Działki wystawiane na sprzedaż mają uregulowany stan prawny. W dodatku nabywca może spłacać zakupiony grunt na raty zapewnia Wojciech Adamczyk, przedstawiciel ANR.

Do końca 2013 r. można wpłacić tylko 10 proc. kwoty zakupu, a spłata reszty należności rozłożona zostanie na okres 15 lat, z oprocentowaniem 2 proc. rocznie.

Do kupienia, jak podają przedstawiciele ANR,  są m.in. działki pod budownictwo jednorodzinne w Zielonej Górze o pow. 0,7 do 0,15 ha, o cenach wywoławczych od 129,4 zł do 277,4 tys. zł.  Do wzięcia też jest zespół pałacowo-parkowy w Gockowie, w województwie pomorskim, z pałacem z I poł. XIX w. o pow. 1,9 tys. mkw., na działce o pow. 4,83 ha, w cenie wywoławczej 391,6 tys. mkw. To oferta dla osób, które myślą np. o stworzeniu ośrodka hotelowo-wypoczynkowego

Z kolei w Specjalnej Strefie Ekonomicznej - WSSE Invest-Park na Opolszczyźnie, agencja proponuje działki z budynkami produkcyjnymi i halami magazynowymi o pow. 3,9 ha za niecałe 2,7 mln zł. Natomiast w miejscowości Bagicz koło Ustronia Morskiego dużą działkę o pow. ok. 19 ha z przeznaczeniem pod pole golfowe, zabudowę hotelową, za ok. 9,9 mln zł.

Jak widać na tych kilku przykładach, do kupienia, są przeważnie duże i drogie areały ziemi, pod duże projekty, co z góry eliminuje drobnych inwestorów, chyba, że zdecydują się na wspólne zakupy zakładając spółkę. - Inwestycje na areałach zasobów ANR wymagają nakładów na infrastrukturę i długiego okresu zwrotu. To oferta dla dużych spółek. Ponadto agencja za wszelką cenę chce wyprzedać cały bank ziemi - nie od dzisiaj mówi się o jej likwidacji. Z tego powodu wypuszcza na rynek to, co trzymała na lepsze czasy. Gdyby te nieruchomości były dostępne 3 - 4 lata temu, wzbudzałyby niemałe zainteresowanie wśród inwestorów. Dziś działek na sprzedaż jest dużo, praktycznie w każdej lokalizacji za każdą cenę   opowiada Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości / www.tomaszbleszynski.pl /

Jego zdaniem, agencja ma też poważnego konkurenta, w postaci gmin i miastach przy szlakach komunikacyjnych One również przygotowują bogatą ofertę dla inwestorów, oferując nie tylko scalone grunty z infrastrukturą, ale i ulgi podatkowe i siłę roboczą zapewnia Błeszyński.

Na obrzeżach miast

Zdaniem analityków, dziś największym powodzeniem cieszy się wśród inwestorów ziemia rolna, z potencjałem, niekoniecznie jednak od ANR.

-  Ziemia rolna w Polsce drożeje od 20 lat. Z tego też powodu zainteresowanie jej zakupem w celach inwestycyjnych jest spore. Tylko w latach 2003-2008 grunty rolne podrożały z 3,8 tys. do 12,5 tys. zł/ha. Wprawdzie po 2008 r. wzrost cen na tym rynku już nie jest tak gwałtowny, ale nadal wzrosty są znaczne, a obecnie za hektar musimy płacić już 20,5 tys. zł.

Nie należy się spodziewać zmiany tej tendencji w najbliższych latach i świadomi tego inwestorzy będą próbować swoich sił na rynku ziemi rolnej. Dodatkową zachętą do kupowania działek jest zniesienie w 2016 r. ostatnich barier stawianych w Polsce przed obcokrajowcami z Unii Europejskiej. W związku z tym można się spodziewać kolejnych podwyżek, podobnie jak po wstąpieniu Polski do UE tłumaczy Kuba Karliński z Wealth Solutions Inwestycje Ziemskie. Jednak zaznacza, że decyzje o kupnie trzeba podejmować  rozważnie bo nie każda działka rolna będzie drożeć. - Dobrze również stawiać na nieruchomości, który wartość będzie się zwiększać nie tylko z powodu ogólnej tendencji rynkowej, ale również w wyniku podjętych przez nas działań lub zmian otoczenia sugeruje Karliński.

W tym roku eksperci zaobserwowali dwie tendencje w dużych miastach i miejscowościach wypoczynkowych grunty taniały, gdyż ich ceny zostały zbyt wywindowane w czasie boomu na rynku mieszkaniowym przed 2008 r. - Jednocześnie ustabilizowały się stawki gruntów poza większymi ośrodkami miejskimi. Tu ceny nie rosły tak gwałtownie w przeszłości i nie dotknęła ich również obecna korekta widoczna na rynku mieszkaniowym tłumaczy Kuba Karliński.

Poszukiwane są dziś głównie działki na Mazowszu, niedaleko Warszawy, choć nie brakuje również inwestorów skoncentrowanych na ofertach z aglomeracji wrocławskiej, poznańskiej i krakowskiej. - Nadal utrzymuje się zainteresowanie zakupami terenów  w rejonach nowych węzłów autostradowych, pomimo wysokich wycen sprzedających zapewnia Łukasz Madej.

Jak zauważa Kuba Karliński, duży wpływ na rynek gruntów ma przybierające na sile w naszym kraju zjawisko 'urban sprawl', czyli rozlewania się miast" powstające na obrzeżach osiedla domów jednorodzinnych doprowadzają do wchłaniania przez aglomeracją ośrodków miejskich. Nawet przy obecnej dekoniunkturze na rynku mieszkaniowym, a zwłaszcza domów, opłaca się kupić, zwłaszcza okazyjnie, rolną działkę, zmienić jej przeznaczenie i czekać na dobry moment sprzedaży deweloperowi lub inwestorom indywidualnym.

Według wyliczeń ekspertów, średnia wartość gruntów budowlanych może w ciągu najbliższych trzech lat wzrosnąć o 20 proc. O wiele więcej możemy zyskać na kupnie działki rolnej i zmianie jej przeznaczenia w tym przypadku zyski mogą nawet przekroczyć 100 proc. włożonego kapitału. - Ceny ofertowe zależą od lokalizacji areału i cierpliwości właścicieli ci, co chcą szybko pozbyć się gruntu, będą musieli urealniać stawki. Należy jednak pamiętać, że zakup ziemi jest dopiero początkiem danej inwestycji i dlatego nie warto przepłacać za grunt, nawet atrakcyjny sugerują pośrednicy.

Rzeczpospolita - ekonomia24 - Dorota Kaczyńska

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Trybunał Konstytucyjny uznał, że prawie połowa ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych jest niezgodna z konstytucją.

W programie „ Punkt widzenia ” TV TOYA  Marek Krzciuk  rozmawiał  z Tomaszem Błeszyńskim doradcą rynku nieruchomości / www.tomaszbleszynski.pl / o konsekwencjach prawnych orzeczenia TK w sprawie rodzinnych ogródków działkowych.

Źródło; TV TOYA  lipiec 2012

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Kto nie marzy o własnym domu z dużym ogrodem i garażem? Zapewne niewiele jest takich osób. Potwierdzają to badania CBOS, z których wynika, że aż 80 proc. Polaków chciałoby mieszkać w domu.

Jednak marzenia swoje, a rzeczywistość swoje. Z raportów przygotowanych przez banki wynika, że większość osób, które zaciągnęły w tym roku kredyty, wybierała mieszkania w blokach. Inaczej było jeszcze 3 lata temu, kiedy to połowa kredytobiorców kupowała domy.

- Kupujemy mieszkania, bo ich ceny w ciągu ostatnich lat spadły o 15 proc., podczas gdy wzrosły koszty budowy domu i zakupu działki - mówi „Dziennikowi Gazecie Prawnej” Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitoring Rynku Nieruchomości.

Ile kosztuje realizacja marzeń?

Z wyliczeń analityków Polskich Składów Budowlanych wynika, że na materiały na dom jednorodzinny o powierzchni 152 mkw. (w stanie surowym zamkniętym) potrzeba dziś wydać ok. 143 tys. zł (brutto). Do tego trzeba doliczyć koszt robocizny ok. 200 tys. zł (brutto).

Z danych firmy Sekocenbud wynika, że najtaniej można wybudować dom w województwach: warmińsko-mazurskim, świętokrzyskim i mazowieckim (bez aglomeracji warszawskiej). Natomiast najwięcej za robociznę i materiały na dom trzeba zapłacić w samej Warszawie i okolicach.

Sporym wydatkiem jest też zakup działki. Średnio za 1 mkw. działki budowlanej niedaleko granic miasta trzeba zapłacić 150 zł., jednak rozpiętość cen jest bardzo duża. Niewielu z nas może sobie pozwolić na życie na wsi (gdzie działki są tańsze) ze względu na utrudniony dojazd do pracy. Blisko dużych miast trzeba liczyć się z cenami opiewającymi nawet na 250 zł za metr.

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, www.tomaszbleszynski.pl doradcy na rynku nieruchomości kupno działki i budowa domu do 140 mkw. w stanie surowym zamkniętym pochłonie dziś w sumie co najmniej 400 tys. zł. To optymistyczny szacunek dotyczący skromnych domów, przy których budowie stosowano system gospodarczy. Dom trzeba jeszcze wykończyć, co z pewnością znacznie podniesie koszty.

W przypadku największych i najlepiej zlokalizowanych nieruchomości ceny są już znacznie wyższe.

Rzeczywistość jest brutalna

Teraz trzeba zejść na ziemię. Umożliwi nam to wizyta w banku. Po wprowadzeniu ostrzejszych kryteriów wyliczania zdolności kredytowej możemy pożyczyć mniej.

Jeszcze rok temu bezdzietne małżeństwo o dochodzie wynoszącym 4 tys. zł netto dostałoby 253 tys. zł. kredytu. Dzisiaj może liczyć jedynie na 230 tys. zł.

Na naszą niekorzyść działa też fakt, że banki wycofały ze swojej oferty kredyty walutowe, atrakcyjne ze względu na niskie oprocentowanie. Dziś stanowią one niespełna 15 proc. wartości wszystkich udzielanych pożyczek.

Pozostaje klitka w bloku

Pośrednicy są zgodni, że obecnie kupujący wyznają zasadę: im taniej, tym lepiej. Zbyt drogie dla przeciętnego Polaka okazują się nawet trzypokojowe mieszkania o powierzchni 60 - 70 mkw. Jesteśmy więc skazani na małe lokale do 55 mkw.

Z wyliczeń Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami wynika, że klienci, którzy szukają czterech lub pięciu pokoi, stanowią jedynie 13 proc. ogółu poszukujących mieszkań.

Furorę wśród kupujących robią mieszkania kompaktowe, czyli takie o niewielkim metrażu posiadające kilka pokoi. Tego typu nieruchomości gwarantują najniższą cenę.

Bywa, że na niewiele ponad 40 mkw. znajdują się 4 pokoje rozlokowane na dwóch poziomach. Bartosz Turek (Home Broker, ZFDF) podaje też przykład ciekawej kawalerki w starej przedwojennej kamienicy. Nieruchomość ma niewielką powierzchnię (ok. 15 mkw.), ale dzięki wysokości mieszkania można je funkcjonalnie zaaranżować (np. przez tworzenie antresoli).

Ceny spadają

Światełkiem w tunelu okazują się coraz niższe ceny mieszkań. Według analityków w ciągu ostatnich pięciu lat wartość mieszkań używanych po uwzględnieniu obniżek cen lokali oraz inflacji spadła realnie o blisko 30 proc.

W ostatnich 12 miesiącach najmocniej spadły ceny mieszkań we Wrocławiu, Katowicach i Gdańsku. Najbardziej stabilne są w Szczecinie, Bydgoszczy i Lublinie - wynika z analizy Open Finance i Home Broker.

Zdaniem analityków tendencja do spadku cen utrzyma się w najbliższych miesiącach, ale nie należy spodziewać się wielkich obniżek.

W związku z tym, jeżeli banki nie zdecydują się na liberalizację swojej polityki kredytowej, to wciąż wielu Polaków będzie musiało gnieździć się w ciasnych kawalerkach.

Niestety z ankiety przeprowadzonej przez NBP wynika, że bankowcy spodziewają się dalszego zaostrzania polityki odnośnie kredytów.

Emilia Masoń
Źródło; hotmoney.pl

16.05.2012

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

W Ministerstwie Infrastruktury trwają prace nad nowelizacją standardów zawodowych zawodów rynku nieruchomości. W przypadku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, proponowane zmiany mają określić min., kto będzie płacił za wykonaną usługę oraz zezwolą na pobieranie wynagrodzenia od jednej strony transakcji. Proponuje się też by pośrednik pracujący dla obu stron miał na to ich pisemną zgodę.

Niewidzialna ręka rynku.
Zapowiadane zmiany nie są niczym nowym. Te sprawy już od dawna reguluje rynek. Raz mamy na rynku zwiększoną podaż ofert, wtedy bardziej skłonni do zapłaty za usługę są np. sprzedający. Kiedy podaż ofert maleje a liczba kupujących rośnie, to oni płacą za pozyskanie oferty i przygotowanie transakcji. Bardzo często też tak bywa, że za usługę płacą solidarnie obie strony.
 
Należy pozostawić to bez zmian.
Każdy przedsiębiorąca świadczący usługi pośrednictwa ma swój rachunek ekonomiczny, wie ile kosztuje go wykonanie danej czynności i jakie wynagrodzenie uzyska. Klienci mają prawo negocjować proponowane wynagrodzenie w chwili podpisywania umowy a nie jak to pokazuje praktyka w momencie zapłaty.
 
Nie widzę nic w tym złego.
Każdy może porozumieć się w tej sprawie i zapisać stosowne klauzule w umowie pośrednictwa. Nie ma tu idealnych rozwiązań, odgórne narzucanie nie wydaję mi się potrzebne i dobre. Polski rynek nieruchomości jeszcze nie jest tak dojrzały jak choćby amerykański, gdzie bez problemu funkcjonują umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności oraz tzw. oferty bezpośrednie. Tam zasada jest prosta, od 99 % do 100 % amerykanów korzysta z usług pośredników składając oferty tylko do biur, podczas transakcji pośrednik może reprezentować tylko jedna stronę (przeważnie sprzedającego) i od niej pobierać wynagrodzenie. Ameryce takie uregulowania rynku zajęły skromne 50 lat w niektórych stanach więcej.
 
Stworzono tam prestiż zawodu.
W Polsce korzystanie z usług pośrednika jest dobrowolne. Szacuje, że naszymi klientami jest 30-40 % osób zainteresowanych transakcjami na rynku nieruchomości. Pozostała część samodzielnie oferuje swoje nieruchomości, korzystając z reklamy w prasie czy darmowych portali internetowych. Do biura nieruchomości zgłaszają się, kiedy ich proces sprzedaży zakończył się fiaskiem. Są też takie osoby, które co prawda zgłaszają ofertę do biura, ale nie po to by ja od razu sprzedać, raczej by wysondować rynek, stawiając zaporowe ceny. Nie należy zapominać również o klientach świadomych niebezpieczeństw, jakie rodzi taka transakcja przeprowadzona przez niedoświadczone osoby. Oni zawsze korzystają z usług biur nieruchomości, niestety stanowią niewielki odsetek klientów. Z biegiem czasu liczba takich klientów będzie rosła, przyczyni się do tego dynamicznie funkcjonujący rynek oraz zawiłości prawne i podatkowe, jakie na nim rządzą.
 
Jakie wynagrodzenie.
Wieloletnia praktyka rynku pokazała, że wysokość wynagrodzenie proponowanego klientom za usługę zależy od realiów lokalnego rynku. Zwykle wyrażane jest w procentach w zależności od rodzaju nieruchomości, jej wartości, stopnia trudności transakcji. Tajemnicą poliszynela jest to, że w przypadku tzw. ofert bezpośrednich gdzie wynagrodzenie za usługę pośrednictwa płaci np. sprzedający mieszkanie jest ono doliczane do ceny lokalu. Wychodzi, więc na to, że i tak kupujący po części bądź w całości finansuje tą usługę.
 
Najważniejsze standardy.
Przygotowując standardy należy brać pod uwagę trendy rozwoju rynku nieruchomości w czasie obecnym jak i przyszłym. Nie bez znaczenia są tu też fazy koniunkturalne, mieliśmy już hossę a teraz zbliża się bessa. W każdym czasie trzeba dbać o rozwój rynku, jego profesjonalizację oraz standardy wysokiej  jakości świadczonych usług.
 
Tomasz Błeszyński
Doradca Rynku Nieruchomości.
Luty 2009
 
Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Polscy deweloperzy alarmują, że ich sytuacja staje się coraz bardziej dramatyczna. Do tej pory ze słabnącym popytem na mieszkania radzili sobie przez obniżanie marż, które jeszcze dwa lata temu – w czasach rynkowej hossy – dochodziły nawet do 100 proc. Obecnie ta możliwość powoli się kończy. Marże są nawet pięciokrotnie niższe i według przedsiębiorców dalsze redukcje mogą zagrozić rentowności całego biznesu.

Obecnie w tzw. segmencie popularnym, tj. obejmującym, najogólniej mówiąc, mieszkania 2 –3 pokojowe w średnim standardzie lokowane w peryferyjnych dzielnicach miast, marże deweloperów nie przekraczają 15 – 20 proc." - mówi Robert Chojnacki, prezes redNet Consulting.

Sytuację pogarsza fakt, że popyt na nowe lokale jest bardzo niewielki. "W porównaniu do 2006 r. w IV kwartale ubiegłego roku sprzedaż nowych mieszkań spadła o około 85 proc." - dodaje Chojnacki. Firmy budowlane, chcąc więc ożywić rynek, zaczynają mocno naciskać na podwykonawców, by cięli swoje ceny kontraktowe. Jednak nie zawsze się to udaje.

Deweloperzy, których pertraktacje z podwykonawcami nie przyniosły rezultatu, a poziom ich marż przekroczył granicę opłacalności, zamrażają nowe inwestycje i wyprzedają gotowe lokale. Zdaniem ekspertów pozwala im to dużo łatwiej prowadzić bieżącą działalność. Ale jak zauważają specjaliści, sprzedawanie mieszkań poniżej kosztów ma miejsce stosunkowo rzadko, tylko w tych projektach, w których większość umów z nabywcami deweloper podpisywał jeszcze w czasie hossy i gdzie swoje zdążył już wcześniej zarobić.

 Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, eksperta rynku nieruchomości, nie zmienia to jednak faktu, że spadające marże obniżają opłacalność tego biznesu. "Wiele inwestycji jest obecnie wstrzymywanych i tak będzie przez najbliższe kilkanaście miesięcy" - prognozuje Błeszyński.

Rosnącą niechęć deweloperów do uruchamiania projektów mieszkaniowych potwierdza liczba nowych mieszkań wprowadzonych do serwisu Tabelaofert.pl w ośmiu głównych aglomeracjach Polski – w drugiej połowie 2008 r. spadła ona aż o 30 proc.

Analitycy nie mają wątpliwości, że eldorado dla firm deweloperskich się kończy. Jednak nie brak przedsiębiorców, których nie zraża perspektywa mniejszych zysków. Z powodzeniem prawadzą swój biznes nawet w przypadku marż nie przekraczających 10 proc. "W przypadku projektów przewidzianych na lata 2010 – 2011 poziom naszych marż jest obecnie jednocyfrowy" - przyznaje Zbigniew Łytkowski z gdańskiej Hossy, największego dewelopera w Trójmieście. "Przy dłuższych terminach łatwiej nam ciąć koszty i pertraktować z podwykonawcami. Oni też już zaczynają się dopasowywać do rynku. A my nie zamierzamy utrzymywać pustych biur sprzedaży" - mówi Łytkowski.

Dotyczy to zwłaszcza tych przedsiębiorstw, które kupowały grunty pod nowe inwestycje, zanim doszło do skokowego wzrostu cen ziemi w latach 2006 – 2007. A na przykład w samym tylko Trójmieście banki ziemi pod przyszłe inwestycje tworzono jeszcze w latach dziewięćdziesiątych, gdy ziemia była bardzo tania. Dlatego obecnie cena metra kwadratowego w niektórych nowych trójmiejskich projektach przewidzianych do oddania za rok lub dwa lata nie przekracza 3,6 – 4,2 tys. zł. Co sprawia, że te inwestycje znów stają się atrakcyjne dla klientów.

Paweł Domarecki

Dziennik Finansowy

25 01 2009

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Kupować czy jeszcze poczekać? Można na tym zyskać czy stracić? Takie pytania zadają sobie zainteresowani kupnem domu lub mieszkania. A specjaliści są zgodni co do jednego; będzie taniej, i to już w II połowie roku, ale wybór będzie znacznie mniejszy.

Rynek nieruchomości ogarnęło nerwowe wyczekiwanie. Atmosferę podgrzewają opinie analityków, którzy twierdzą, że w ciągu ostatnich kilku miesięcy ceny spadły nawet o dwadzieścia parę procent i taniej już nie będzie. Deweloperzy przekonują, że nie mogą dawać większych rabatów, bo budowanie przestanie się im opłacać, a i tak większość inwestycji pierwotnie planowanych na 2009 r. wstrzymano. Klienci z niedowierzaniem kręcą głową i odkładają zakup wymarzonego M na później.

Rok 2009 powinien być dobrym czasem do kupna mieszkania. Ceny, szczególnie na rynku pierwotnym, mogą spaść o 10-15 proc. ta obniżka powinna nastąpić głównie w I i II kwartale 2009 r., zatem optymalnym momentem do kupna mieszkania powinien być II i III kwartał 2009 r. uważa Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group.

Choć znaczna część analityków prognozuje, że czekają nas kolejne spadki cen nieruchomości, eksperci jednocześnie podkreślają, że nie będą one trwały w nieskończoność. Sytuacja na rynku zmienia się dynamicznie i osoby, które zdecydują się na zbyt długie czekanie, mogą więcej stracić niż zyskać, bo będą miały mniejszy wybór wśród dostępnych lokali.

I kwartał 2009 r. to dobry moment na kupno mieszkania, ale w wielu przypadkach lepszym rozwiązaniem jest wstrzymanie się jeszcze przez kilka miesięcy. Jeśli jednak ktoś chce kupić mieszkanie w bardzo atrakcyjnej lokalizacji, nie powinien zwlekać. Ceny najatrakcyjniejszych mieszkań już raczej nie spadną, a czekanie może się skończyć tym, że najlepsze mieszkania z danej oferty zostaną sprzedane uważa Jarosław Sadowski. Zdaniem tego analityka produktów finansowych Expander, w przypadku standardowych lokali lepiej poczekać.

W pierwszym półroczu 2009 r. spadki mogą sięgnąć 15proc. Wtedy warto zacząć się rozglądać za mieszkaniem i ewentualnie negocjować cenę. Bo spadek cen może zwiększyć popyt na mieszkania, więc lepiej się wcześniej przygotować, aby gdy już nadejdzie właściwy moment, mieć dobrą orientację w ofertach podkreśla Jarosław Sadowski.

 Zdaniem niezależnego doradcy rynku nieruchomości, Tomasza Błeszyńskiego, ceny mieszkań jeszcze spadną, bo zostały przeszacowane przez deweloperów i analityków pragnących szybkiej "kasy". Rynek potrzebuje głębokiej korekty. Mimo głodu mieszkaniowego klientów po prostu nie stać na zakupy. Moim zdaniem, taka sytuacja potrwa do wiosny, potem nastąpi stopniowa normalizacja i rynek odzyska równowagę  uważa Błeszyński.

W pierwszej połowie 2009 r. ceny mieszkań wciąż będą spadać, tak jak przez kilka ostatnich miesięcy. To dobry moment, aby kupić lokal, zwłaszcza jeśli inwestor ma odpowiednią zdolność kredytową. Bo za kilka miesięcy może już nie być tylu ciekawych mieszkań do wyboru uważa Aleksandra Szarek, specjalista rynku nieruchomości Home Broker.

Jeśli polityka banków w udzielaniu kredytów hipotecznych będzie nadal tak zachowawcza i pokryje się z prognozami, że w 2009 roku wartość udzielonych kredytów spadnie o ponad 50 proc., w kolejnych miesiącach możemy się spodziewać dalszej korekty cen mieszkań - twierdzi Małgorzata Pajor, analityk Ober-Haus. I dodaje, że rynek nieruchomości mieszkaniowych powinien ożywić się pod koniec roku.

Mieszkanie pozostaje najlepszą inwestycją bez względu na stan rynku i fazy koniunkturalne  podkreśla Tomasz Błeszyński.

Marta Sieliwestrow

Puls Biznesu 20.01.2009

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Eksperci nie zostawili suchej nitki na pomyśle Waldemara Pawlaka, dotyczącym nowych form wspierania przez państwo nabywców kupujących mieszkania na kredyt. Obraza ludzkiej inteligencji, a może rozpoczęcie kampanii wyborczej - to pierwsze komentarze na słowa wicepremiera.

Naprawdę nie trzeba obrażać ludzkiej inteligencji takimi pomysłami - mówi Andrzej Sadowski z Centrum im. Adama Smitha. – Nawet w Ameryce nie udało się wykreować administracyjnie bogactwa w postaci zwiększenia liczby posiadanych przez Amerykanów domów. Przecież krach wziął się właśnie z ustawy, która wręcz zmuszała banki do udzielania 30 proc. kredytów subprime. I później Alan Greenspan przyznał, że wierzył, iż uda się w ten sposób wykreować trwałe bogactwo, ale... się pomylił. Okazało się bowiem, że nawet Amerykanie nie są w stanie tą drogą zwiększyć dobrobytu - jeśli nie pochodzi on z pracy. Pan premier Pawlak tym bardziej nie ma takiej mocy sprawczej. Rząd musiałby przecież te pieniądze najpierw zabrać podatnikom. A tymczasem już przed wielu laty w jednym z raportów rządowych pojawiło się znamienne zdanie, iż 1/3 ceny metra kwadratowego mieszkania w Polsce - to cena korupcji i opóźnień oraz zaniedbań administracyjno-legislacyjnych. I tu widzimy prawdziwe rozwiązanie systemowe. Systemowe, a nie propagandowe. Bo propagandą ani premierowi Marcinkiewiczowi nie udało się zbudować 3 mln mieszkań, ani tym bardziej nie uda się rozkręcenie na tym rynku koniunktury Waldemarowi Pawlakowi.

Analitycy branży mieszkaniowej są podobnego zdania - propozycje Waldemara Pawlaka to czysty marketing polityczny.

Rozumiem, że ruszyła kampania wyborcza – ocenia Tomasz Błeszyński, analityk rynku nieruchomości.– Porównanie do amerykańskiego rynku jest jednak co najmniej niefortunne. Bo tam dzięki takim działaniom doszło właśnie do krachu. Proponowałbym raczej polskim politykom uporządkowanie rozwiązań i programów rządowych już zatwierdzonych, a nadal - przez niedbałość i nieprzemyślane szczegóły - nie funkcjonujących. No i naprawdę wypada wątpić, czy rząd otaczany zewsząd przez dziury budżetowe znajdzie dodatkowe miliardy na nowy pomysł Waldemara Pawlaka.

 

Paweł Domarecki

Dziennik Finansowy

The Wall Street Journal - 22 stycznia 2009 r.

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Polscy lokalni pośrednicy nie są odpowiednio przygotowani do obsługi transakcji za granicą. Również cudzoziemcy wolą korzystać w Polsce z międzynarodowych agencji.

W biurach pośredników można zaleźć coraz więcej ofert domów czy działek znajdujących się za granicą, np. w Hiszpanii, Bułgarii, Chorwacji czy Egipcie. Jednak czy polscy pośrednicy są przygotowani do obsługi klientów zagranicznych i polskich za granicą? – Niestety, nie. Polskie biura nieruchomości są w większości firmami nastawionymi na lokalny rynek, przygotowanymi do obsługi klienta miejscowego – twierdzi Tomasz Błeszyński, pośrednik i doradca na rynku nieruchomości.

Polska licencja
 
– Polska ustawa o gospodarce nieruchomościami wymaga, by czynności pośrednictwa wykonywane były wyłącznie przez licencjonowanych pośredników. Ustawa nie wyjaśnia jednak, czy reglamentowany przez nią zawód pośrednika obejmuje również operacje dotyczące nieruchomości poza terytorium Polski, czy wyłącznie związane z nieruchomościami polskimi – twierdzi Radosław Skowron, prawnik z kancelarii Kaczor, Klimczyk, Pucher, Wypiór.
Warto wiedzieć, że pośrednik nie tylko wyszukuje oferty dla klienta. Powinien przede wszystkim zapewnić bezpieczeństwo dokonywania transakcji przez sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, pomoc w negocjacjach czy też ułatwienie kontaktów z notariuszami lub instytucjami finansowymi.
– Tymczasem to, jak wygląda rzeczywistość rynku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jest tajemnicą poliszynela. W jaki sposób przygotowany w Polsce do zawodu pośrednik ma pomóc w obsłudze transakcji nabycia działki budowlanej np. w Bułgarii? W jaki sposób ukończenie polskich studiów podyplomowych lub polskich studiów uwzględniających co najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mają pomóc Kowalskiemu w przeprowadzeniu transakcji na Cyprze czy w Panamie? – zastanawia się Radosław Skowron. Jego zdaniem ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi się do polskiego zasobu nieruchomości i do polskich warunków. – Polska licencja na pośrednictwo w obrocie nieruchomościami nie daje żadnej gwarancji klientowi, że kupi bez problemów ziemię choćby na Słowacji, o bardziej odmiennych systemach prawnych nawet nie wspominając. Co więcej, pewne naleciałości polskiego systemu edukacji, pewne schematy polskich pośredników w obrocie nieruchomościami, pewne doświadczenia wyniesione w kontaktach z polskimi sądami, urzędami czy notariatem sprawią, że taki pośrednik, zamiast pomóc, może zaszkodzić, doradzając przy inwestowaniu w nieruchomości za granicą – twierdzi Radosław Skowron.
 
Brakuje fachowców
 
Tomasz Błeszyński przyznaje, że w procesie edukacyjnym kandydat na pośrednika uczestniczy w zajęciach dotyczących obsługi nieruchomości, regulacji prawnych czy statusu zawodowego w krajach unijnych. – Praktyka to jednak co innego – uważa Błeszyński. Jego zdaniem polscy pośrednicy nie potrafią na odpowiednim poziomie obsłużyćcudzoziemców. – Na ogół pokonują (często zresztą niezbyt dolegliwą) barierę językową, ale nie posiadają umiejętności specyficznej obsługi kontrahenta z zagranicy, który nie zna się na realiach polskiego rynku, oczekuje więc gruntownej analizy, doradztwa i profesjonalnego traktowania.
I tu okazuje się, że pośrednicy z reguły nie prowadzą monitoringu rynku, a tym bardziej nie potrafią odpowiednio przygotować oferty czy dokonać jej prezentacji inwestorom. Nie wystarczy bowiem wydrukować kartki ze zdjęciem domu i jego opisem, w którym widnieją podstawowe parametry. Polscy pośrednicy nie są w stanie rzeczowo również wyjaśnić zagranicznym kontrahentom skomplikowanych przepisów prawnych w Polsce – ocenia Tomasz Błeszyński.
W efekcie cudzoziemcy szukają pomocy w międzynarodowych firmach doradczych. Podobnie jest i w drugą stronę – trudno dziś znaleźć pośrednika w Polsce, który profesjonalnie obsłuży transakcję za granicą. – Można wskazać zaledwie kilkanaście biur nieruchomości w naszym kraju profesjonalnie przygotowanych do obsługi cudzoziemców w Polsce i Polaków za granicą – twierdzi Błeszyński.
 
Dorota Kaczyńska 14-07-2008
Rzeczpospolita
Kategoria: Biznes
 
1 | 2 |

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]
 
2017-09-06 20:46
Marek I. do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
uczucie takiej walki na pewno nie raz niejednemu towarzyszące, mnie na pewno też. Czasem nie[...]
 
2017-09-02 14:10
Michoł do wpisu:
Inwestorzy podbijają ceny mieszkań
Pan Błeszyński może mieć rację, bo chciwość deweloperów na pieniądze jest nam znana od lat. Oby[...]
 
2017-08-31 22:14
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
Dokładnie tak - trafnie Pan to określił - ciężki życiowy wybór. Jak zachować w tym wszystkim[...]