Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Wokół nas powstaje coraz więcej nowych budynków. Deweloperzy nieustannie zalewają rynek mieszkaniami z pierwszej ręki. Jednak, choć możemy w nich przebierać i wybrzydzać do woli, to nie słabnie popularność kilkudziesięcioletnich mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Czy chodzi wyłącznie o cenę ? A może o coś jeszcze ?

Jak to możliwe, że potępiane kiedyś osiedla z wielkiej płyty wytrzymają jeszcze konkurencję i wciąż cieszą się zainteresowaniem? Lokale w blokach z wielkiej płyty sprzedawały się zawsze i nadal będą się sprzedawać - mówi dla Rzeczpospolitej Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości z Łodzi. - Jako pierwsze własne lokale kupują je młodzi ludzie. Wybierają je też starsze osoby szukające mniejszych powierzchni na zagospodarowanych osiedlach, niedaleko apteki, sklepów, przychodni dodaje.

Przykładowo w Łodzi chętni na mieszkanie w bloku z wielkiej płyty zapłacimy dziś 2, 9-3 tys. zł za metr. Dla porównania, metr mieszkania deweloperskiego kosztuje w Łodzi 4-4, 5 tys. zł. Czyli tyle, ile kosztowały wielkopłytowe mieszkania w szczycie boomu z lat 2007/2008. Na rynku pierwotnym metr lokalu wyceniano na 5, 5-6 tys. zł. Dziś ceny dyktują deweloperzy. Rynek wtórny się do nich dostosowuje - wyjaśnia Tomasz Błeszyński.

Co warto też zauważyć, wbrew czarnowidzom część bloków stoi niewzruszenie prawie 50 lat, a niektóre nowe budynki rozsypują się już po 10 latach od wybudowania. To także przyciąga chętnych. - Właściwie eksploatowane i konserwowane wielkopłytowe bloki mają szansę przeżyć współczesne budownictwo deweloperskie - przewiduje ekspert.

W wielu większych miastach, np. w Warszawie największym zainteresowaniem cieszą się małe lokale (2 lub 3 pokoje w cenie do 350 tys. zł). I to niezależnie od tego, gdzie mieszkanie się znajduje i kiedy powstał budynek. Mniej więcej od końca czerwca tego roku małe lokale, w tym w blokach z wielkiej płyty, znikają błyskawicznie, czasem w ciągu jednego dnia. Kluczowa jest cena mówi Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości. Niewielkie mieszkania są kupowane często również w celach inwestycyjnych, pod wynajem. Podobnie jak np. czteropokojowe, które również w ostatnich latach stały się popularne. W tak dużych lokalach metr kosztuje mniej niż cena rynkowa, a wynająć je można na pokoje.

Jak mówi ekspert Metrohouse, Marcin Jańczuk, wielka płyta może ponownie zacząć tanieć. Deweloperzy kuszą cenami już od 5, 5 tys. zł za metr, a więc pojawi się presja na dalsze obniżki cen wielkopłytowych lokali. Szczególnie, że standardem nadal odstają od rynku pierwotnego.

FAKT24.PL /Rzeczpospolita/
 
Foto:Tomasz Błeszyński
 
Toną w długach 2013-11-27 20:16
 Oceń wpis
   

4, 5 mln złotych wynosi zadłużenie wobec Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, czynszu regularnie nie płaci ok. 3 tysiące osób elektrownia na potęgę odłącza prąd, zdejmuje liczniki. Nieoficjalnie mówi się o ok. 200 odłączeniach miesięcznie.

Zadłużenie mieszkańców województwa mazowieckiego w ciągu ostatniego roku wzrosło o ponad 863 mln zł i osiągnęło 5 mld 779 mln zł. Tak to jest Polska rzeczywistość. Tylko w ciągu ostatnich dwóch miesięcy dług mieszkańców województwa mazowieckiego wzrósł o 213 mln złotych. Ministrowie się zmieniają a bieda, co raz większa. Dla mnie te dane są szokujące tym bardziej, że to przecież stołeczne województwo. Najbogatsza metropolia tygrys biznesu polityki.

 Co w sprawie spółdzielni mieszkaniowej i mieszkańców zrobił jej Prezes ?? Co zrobił Prezydent Żyrardowa ?? Spoglądający radośnie ze strony internetowej miasta czy jego uśmiechnięty zastępca odpowiedzialny za gospodarkę mieszkaniową ?? Co zrobili radni ?? Naliczyłem ich chyba ze dwudziestu, co na to władze województwa, czy notable rządowi ?? Zapewne nic nie zrobił. Bo z danych wynika, że zadłużenie mieszkańców rośnie, kłopoty się nawarstwiają. Wyroki eksmisyjne zapadają. Mieszkańcy nie potrafią sami rozwiązać tych problemów są bezradni i pozostawieni na łaskę losu.

Żyrardów to taka nasza mała ojczyzna takie zwierciadełko potęgi gospodarczej kraju wzrostu PKB bezrobocia. Małych pensji i emerytur wystarczających na wykupienie recept. Takich miejsc przykładów dobrobytu znajdziemy zapewne wiele na mapie naszego kraju. Tak to jest Polska rzeczywistość szara codzienna a nie kolorowa ze spotów reklamowych.

Zastanawiam się czy będzie jeszcze szansa wdrożyć program naprawczy w tej żyrardowskiej spółdzielni, bo przecież eksmisje nie rozwiązują problemu czy będzie szansa zatrzymać falę zadłużeń jak zoptymalizować koszty wygenerować przychody. Bo dane zamieszczone na stronie spółdzielni nie napawają mnie optymizmem.

Kto pomoże mieszkańcom Żyrardowa ???  Kto pomoże a nie tylko będzie obiecywał???

Problem jest poważny, zadłużenie również w innych spółdzielniach mieszkaniowych na terenie kraju powiększa się a czasy, dla lokatorów, co raz cięższe.

Tomasz Błeszyński

Doradca Rynku Nieruchomości

 

Copyright prawa autorskie zastrzeżone

Żadna część jak i całość artykułów zawartych w niniejszym blogu nie może być powielana i rozpowszechniania w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób w tym także zamieszczana w Internecie bez podania źródła lub autora.

 

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Z Tomaszem Błeszyńskim, doradcą rynku nieruchomości rozmawia Zofia Krupa.

Przybywa seniorów, którym emerytura nie wystarcza na życie. Często jedynym majątkiem, jaki mają, są domy lub mieszkania. Niejednokrotnie za duże dla jednej osoby i drogie w utrzymaniu. Jakie jest wyjście z tej sytuacji?

 - Najprostsze rozwiązanie to zamiana dużego, drogiego w utrzymaniu lokum na mniejsze i tańsze. Osoba, która ma rodzinę, może spróbować się porozumieć z dziećmi czy wnukami. Może zgodzą się przejąć lokal, a dla dziadka czy babci przygotują bardziej ekonomiczne mieszkanie.  Senior może też przepisać lokal na wnuczka, zachowując prawo do dożywocia, a wnuczek w zamian za darowiznę zobowiąże się płacić czynsz, czy przeprowadzać remonty. Znam przypadki, że podobne umowy są zawierane między osobami niespokrewnionymi.

A jeśli ktoś nie chce zamieniać mieszkania na mniejsze? I nie ma rodziny, która mogłaby pomoc? 

- Może poszukać instytucji finansowej, która daje dożywotnią rentę w zamian za mieszkanie. Ale to rozwiązanie bardzo radykalne, gdyż łączy się z utratą prawa do nieruchomości. Fundusz kupuje od seniora dom czy mieszkanie. Podpisuje z nim umowę, w której zobowiązuje się do comiesięcznego wypłacania określonej kwoty. Jej wysokość to kwestia umowna, zależy od takich czynników, jak wartość nieruchomości, wiek seniora czy jego płeć.

Przy takim rozwiązaniu były właściciel zachowuje prawo do korzystania z lokum, które dopiero po jego śmierci przechodzi we władanie funduszu. Ale staje się już tylko lokatorem, a to oznacza, że traci kontrolę nad lokalem i możliwość wpływania na swój byt.

Na co trzeba zwrócić uwagę, zawierając taką umowę?

- Takie decyzji nie można podejmować w sytuacji przymusowej, bo może się zdarzyć, że druga strona narzuci niekorzystne warunki, na przykład zaniżając wycenę mieszkania.  Firmy, które ich udzielają, to instytucje para bankowe, a to oznacza, że nie są kontrolowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Trzeba też pamiętać, że renta hipoteczna to bardzo młody produkt, umowy zawierane są od niedawna, dlatego nie wiadomo jeszcze, jak się sprawdzi w naszych realiach.  Na razie mamy tylko informacje, że ktoś zawarł umowę z funduszem, ale jeszcze nie wiemy, jak to działa w praktyce.

Jednym słowem, radzi pan zachować rozwagę?

- Mieszkanie to dla większości emerytów jedyny majątek i dorobek całego życia. Często dostali je lata temu po wielkich staraniach, a potem dzięki ciężkiej pracy wykupili na własność.  Dlatego pozbywając się prawa własności, trzeba zachować ostrożność i rozsądek. Nie wolno takiej decyzji podejmować w sytuacji przymusu ekonomicznego czy zdrowotnego. Nie dawać się oczarować marketingowi i reklamie, ale wszystko sprawdzać.  Dlatego trzeba sobie dać czas do namysłu, przejrzeć dostępne na rynku oferty, sprawdzić firmę, skonsultować propozycję ze specjalistami, albo, chociaż ze znajomymi. Rozwaga jest niezbędna, bo gdyby ktoś trafił na firmę nieuczciwą, albo taką, której powinęłaby się noga, to w najczarniejszym scenariusz mógłby nawet stracić dach nad głową.

Rząd nosi się z zamiarem wprowadzenia przepisów, które sankcjonowałyby kredyt z odwróconą hipotekę. Co to jest?

- To znane i sprawdzone na całym świecie rozwiązanie. Różni się diametralnie od koncepcji, o której mówiliśmy wcześniej. Zawieramy umowę z bankiem czy instytucją finansową, która zobowiązuje się wypłacać nam comiesięczna ratę, a jako zabezpieczenie przyjmuje nieruchomość.  To bezpieczniejsze rozwiązanie, bo nie tracimy prawa do domu czy mieszkania. Bank przejmuje go na własność dopiero po naszej śmierci. 

Przy odwróconym kredycie hipotecznym możemy przerwać umowę, spłacić do tej pory zaciągnięte zobowiązanie, a wtedy nie stracimy własności. Co ważne, takie rozwiązanie pozwala kontrolować system spłat i jeśli bank nie będzie się wywiązywał ze swojej części umowy, to my możemy się z niej wycofać.

Ale bank będzie też miał swoje wymagania, oczekując, że będziemy regularnie płacili czynsz i nie dopuścimy do pogorszenia się stanu lokalu.

Projekty przewidują, że po śmierci osoby, która zdecydowała się na odwróconą hipotekę, spadkobiercy będą mogli wykupić mieszkanie, spłacając kredyt?

- Tak, ale myślę, że to rozwiązanie nie będzie działać. W Polsce wciąż obowiązuje tradycyjny model rodziny, w której prawa do takiego majątku jak mieszkanie są przekazywane bliskim.  Odwrócony kredyt hipoteczny to produkt przede wszystkim dla osób, które nie mają rodziny, są w poważnym konflikcie z bliskimi, albo wszyscy członkowie rodziny są w równie kiepskiej sytuacji finansowej, co senior.  Nie sposób, więc sobie wyobrazić, aby nagle po jego śmierci byli w stanie spłacić kredyt.

Trudno mówić człowiekowi, który z trudem wiąże koniec z końcem, aby czekał. Ale w tym przypadku może warto poczekać?

 - Zdecydowanie radzę poczekać, aż w polskim systemie prawnym będzie już kredyt z odwróconą hipoteką. Da on gwarancję zachowania prawa do nieruchomości, a udzielające ich instytucje mają być kontrolowane przez państwo. Prace nad odpowiednią ustawą trwają i wcześniej czy później zostanie on wprowadzony. Politycy mówią, że może się to stać jeszcze w tym roku.

Emerytury nie są wysokie, a koszty utrzymania rosną. Można, więc przypuszczać, że popularność takich produktów jak odwrócony kredyt hipoteczny będzie rosnąć ?

- Odpowiem przewrotnie: chciałbym, aby tak się nie stało, bo to oznaczałoby, że Polakom dobrze się powodzi, a emerytury, jakie dostają, wystarczają na dobre życie. Taki produkt doskonale się sprawdził w zamożnych społeczeństwach na przykład w Skandynawii, ale tam seniorzy są w zupełnie innej sytuacji. Nie decydują się na taki ruch, bo ciężko im związać koniec z końcem, ale chcą zyskać dodatkowe pieniądze i nie brać klasycznej linii kredytowej. Niejednokrotnie dysponują kilkoma nieruchomościami. Nie chcą żyć z najmu, ponosić ryzyka związanego z najemcami, wola przekazać mieszkanie funduszowi, który będzie im płacił raty.

Jeśli zdecydujesz się na zawarcie umowy z funduszem hipotecznym i dożywotnią rentę w zamian za mieszkanie, pamiętaj:

- nie podejmuj takiej decyzji w pośpiechu i w przymusowej sytuacji, daj sobie czas do namysłu;

 - porównaj wszystkie oferty na rynku, sprawdź firmy, które je oferują;

 - zasięgnij rady fachowca, albo, chociaż skonsultuj się ze znajomymi;

 - zadbaj o to, aby w umowie z funduszem znalazły się zapisy zabezpieczające możliwość dożywotniego korzystania z nieruchomości i egzekucji, gdyby fundusz przestał płacić rentę;

- przy zawieraniu tego typu umów korzystaj z usług doświadczonego notariusza, który wyjaśni wszystkie niejasności.

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Bankowy tytuł egzekucyjny ma zostać zlikwidowany.

Trwają prace nad nowelą prawa bankowego. W efekcie zmian banki mogą podnieść opłaty związane z udzieleniem kredytu.

Bankowy tytuł egzekucyjny to relikt minionych czasów. Rozwiązania dotyczące egzekucji zawarte w prawie bankowym są korzystne wyłącznie dla sektora finansowego. Zawierając umowę kredytową z bankiem, musimy również podpisać klauzulę dotyczącą poddaniu się dobrowolnej egzekucji. W praktyce oznacza to, że gdy przestaniemy terminowo spłacać np. raty, bank ma prawo wystawić przeciwko nam tytuł egzekucyjny będący podstawą do wszczęcia procesu egzekucji komorniczej tłumaczy Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Jego zdaniem likwidacja bankowego tytułu egzekucyjnego (BTE) jest niezbędna, ponieważ instytucje finansowe nadużywają tego rozwiązania.

Relikt przeszłości

Bankowi wygodniej jest wszcząć egzekucję, niż prowadzić postępowanie ugodowe z kredytobiorcą. Egzekucja nie jest jedynym skutecznym rozwiązaniem problemu. Zwiększa zadłużenie, generując dodatkowe koszty i karne odsetki podkreśla Tomasz Błeszyński.

Także Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy z Oppenheim Enterprise, jest zwolennikiem likwidacji BTE. Podkreśla, że bank uzyskuje możliwość wystawienia BTE bez zgody i wiedzy kredytobiorcy, na podstawie własnej oceny sytuacji finansowej dłużnika.

Doradca cytuje zapisy umowy kredytowej klienta: w razie stwierdzenia przez bank, że warunki udzielenia kredytu nie zostały dotrzymane, lub zagrożona jest terminowa spłata kredytu z powodu złego stanu majątkowego kredytobiorcy, bank może wypowiedzieć umowę w całości lub w części z zachowaniem 30-dniowego terminu wypowiedzenia, a w razie zagrożenia upadłością kredytobiorcy z zachowaniem 7-dniowego terminu wypowiedzenia, oraz zażądać od kredytobiorcy niezwłocznego zwrotu wykorzystanego kredytu wraz z należnymi odsetkami. W zakresie roszczeń banku, wynikających z udzielenia kredytu, kredytobiorca poddaje się egzekucji na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego".

Jak można wprost rozumieć tego typu zapisy? Otóż bankowi wolno w ciągu siedmiu dni zniszczyć życie człowieka lub unicestwić podmiot gospodarczy jedynie na podstawie własnego przekonania, gdy uzna, że zagrożona jest terminowa spłata kredytu z powodu złego stanu majątkowego kredytobiorcy" mówi Krzysztof Oppenheim. BTE to relikt przeszłości i ta nadzwyczajna forma przywilejów powinna być bankom jak najszybciej odebrana podkreśla.

Wzrosną marże i prowizje

Michał Bieniak, wspólnik w kancelarii BWW Law & Tax Firm, zwraca uwagę, że konsekwencje zmiany przepisów mogą uderzyć w kredytobiorców.

Z punktu widzenia spójności prawa cywilnego uprzywilejowanie banków jest ciałem obcym" w systemie prawa prywatnego. Jednak zasadność proponowanych zmian budzi wątpliwości. Jeżeli odrzucimy argument o niekonstytucyjności przepisów, może się okazać, że proponowana zmiana będzie niekorzystna dla odbiorców usług bankowych. Nic bowiem w przyrodzie nie ginie, a więc w miejsce BTE banki będą musiały zastosować inny środek uważa Michał Bieniak.

Według niego banki mogą chcieć wprowadzić zamiast BTE weksel oraz akt notarialny z dobrowolnym poddaniem się egzekucji.

Oba te środki będą generować wyższe koszty, które w razie przegranej klienta banku zostaną na niego przerzucone zwraca uwagę Michał Bieniak. Trzeba też wspomnieć, że jeżeli usunięcie BTE z porządku prawnego zwiększy ryzyko kredytowe banków, to przełoży się to w sposób naturalny na wyższe prowizje i marże bankowe.

Grażyna Błaszczak

14-10-2013

Rzeczpospolita

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

Kategoria: Biznes
 
Kredyt na mieszkanie 2013-07-01 22:18
 Oceń wpis
   

Mało, kto już pewnie pamięta, że 18 lat temu powstał pomysł kredytowana zakupu nieruchomości na szerszą skalę.

Wówczas na rynku nieruchomości dominowały zakupy za gotówkę, o kredytach hipotecznych można było tylko pomarzyć. Klienci czasem pytali czy nie można zrealizować transakcji tak by należność płacić ratami. Było to trudne, ponieważ właścicieli mieszkań nie chętnie zgadzali się na taką transakcje a jeśli już to nie wielką cześć należności rozkładano na kilka rat. Sektor bankowy również nie był przygotowany na takie rozwiązania, oferowano róże kredyty, które niestety nie uwzględniały specyfiki rynku nieruchomości, dlatego też klienci bardzo rzadko korzystali z tej formy finansowania zakupu mieszkań.

Jesienią 1995 roku na Łódzkich Targach Bankowości, Finansów I Ubezpieczeń ówczesny prezes Łódzkiego Stowarzyszenia Maklerów Rynku Nieruchomości Tomasz Błeszyński podczas konferencji Forum Bankowego przedstawiał przedstawicielom banków swoją koncepcje produktu kredytowego dla klientów biur nieruchomości. Pomysł wydawał się prosty, banki przygotują specjalny kredyt dla kupujących nieruchomości a klienci za pośrednictwem biur zrzeszonych w stowarzyszeniu będą mogli skorzystać z takiej formy finansowania przy transakcjach. Propozycja została życzliwie przyjęta przez banki, była ciekawa ze względu na otwierający się nowy rynek kredytowy. Przedstawiciele kilku banków byli zainteresowani współpracą.

Pierwszym bankiem, który nie tylko pozytywnie zareagował na projekt, ale i przygotował ofertę do konsultacji był PKO BP. Dzięki temu na początku 1996 roku przedstawiciele stowarzyszenia ŁSMRN podpisali umowę z Odziałem Regionalnym PKO BP w Łodzi o współpracy przy udzielaniu kredytów mieszkaniowych. Warunki jak na tamte czasy był całkiem atrakcyjne zdolność kredytową stanowiła 25 krotność dochodów miesięcznych brutto kredytobiorcy, można był sfinansować do 70 procent inwestycji oprocentowanie zmienne 25-27 procent miesięcznie. Kredyt zabezpieczano hipoteką na nieruchomości, poręczeniem, zastawem lub blokadą na rachunku bankowym.

Produkt przyczynił się do ożywienia transakcji na rynku nieruchomości, pozwolił większej grupie klientów na zakup pierwszego własnego mieszkania czy domu. Stowarzyszone biura nieruchomości zyskały doświadczenie we współpracy z bankami, które po dzień dzisiejszy wykorzystują. Zasady udzielania kredytów hipotecznych ma przestrzeni lat wiele razy ulegały zmianie i stał się on produktem ogólnodostępnym. Obecnie zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny jest niemal codziennością.

kartka z historii rynku nieruchomości 1996 rok

Tomasz Błeszyński

Kategoria: Biznes
 
Tak było w 2012 roku. 2013-01-08 10:15
 Oceń wpis
   

Walka z bankami o kredyty na mieszkania, fiasko planów sprzedażowych.

Wojciechowi Porębskiemu z agencji Północ Nieruchomości utkwiła w pamięci m.in. sprzedaż ponad 100-metrowego, luksusowego apartamentu przy ul. Świętego Tomasza na krakowskim Starym Mieście. Apartament w niedawno wyremontowanej kamienicy po długich negocjacjach został sprzedany za 2,7 mln zł wspomina Wojciech Porębski.

Kupują bez pośpiechu

Zdaniem Wojciecha Porębskiego 2012 rok na rynku wtórnym upłynął pod znakiem spadków cen oraz ograniczonego popytu. Najbardziej, bo o ok. 9 proc., staniały duże, 7080-metrowe mieszkania o przeciętnym standardzie ocenia przedstawiciel agencji Północ Nieruchomości. Ceny mniejszych lokali oraz luksusowych apartamentów spadły o ok. 5 proc. Duże spadki cen odnotowaliśmy też na rynku działek dodaje. Wojciech Porębski wspomina ofertę sprzedaży 6,5-hektarowego gruntu ze stawami, położonego w miejscowości Masłomiąca w pobliżu Krakowa. Nieruchomość, która według planu zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod obiekty rekreacyjne, hotelowe lub sportowe, do tej pory nie znalazła nabywcy. Jej obecna cena wynosi 1,5 mln zł mówi przedstawiciel agencji Północ Nieruchomości.

Z kolei Cezary Szubielski z warszawskiego biura Krupa Nieruchomości zapamiętał m.in. sprzedaż mieszkania na stołecznej Pradze-Północ za 200 tys. zł. Cena była bardzo niska, ale transakcja ze względu na stan prawny lokalu była bardzo trudna wspomina pośrednik z Warszawy. Było to mieszkanie spadkowe, a spadkobierców wielu. Wyliczenie udziałów wymagało korekty, bo pojawił się błąd. Komornik prowadził poza tym dwa postępowania egzekucyjne. Jedno dotyczyło czynszu, a wierzycielem była spółdzielnia. Druga sprawa dotyczyła alimentów na dziecko. Matka nie zgadzała się na zamknięcie postępowania komorniczego, bo mieszkanie było zabezpieczeniem jej roszczeń. Kolejnym etapem drogi przez mękę było uzyskanie od komornika wszystkich potrzebnych dokumentów opowiada pośrednik z Krupa Nieruchomości. Dodaje, że nie wszystkim spadkobiercom zależało na sprzedaży nieruchomości, co komplikowało sprawę. Potem okazało się, że nabywca ma problemy z kredytem. Przesunięcie terminu umowy końcowej nie wchodziło w grę, bo wśród sprzedających były osoby przylatujące tylko na jeden dzień z drugiego końca Europy. Ostatecznie wszystko się zakończyło pomyślnie wspomina Cezary Szubielski. Pośrednik pamięta też piękny, 800-metrowy dom z czterema apartamentami, stojący na działce o powierzchni 3 tys. mkw. w najlepszej części warszawskiego Wawra. Tak duża działka w Warszawie to naprawdę rzadkość mówi Cezary Szubielski. Cena wywoławcza 6 mln zł wydaje się wysoka. Jednak  z uwagi na jakość, stan techniczny i wyposażenie budynku nie pokrywa kosztów jego odtworzenia, nie wspominając o działce mówi Cezary Szubielski. Oferta budziła ogromne zainteresowanie, oglądało ją bardzo wiele osób, co też jest rzadkością na dzisiejszym rynku. Dom nie znalazł jednak nabywcy. Luksusowe nieruchomości sprzedają się długo, a cena nie jest najważniejsza. To jak sprzedaż dzieła sztuki, które musi znaleźć konesera ocenia Cezary Szubielski.

Konieczne obniżki

Zdaniem dyrektora z agencji Krupa Nieruchomości w minionym roku kupujący przestali się spieszyć. Na oglądanie mieszkania dawali sobie nawet rok, choć kiedyś był to miesiąc albo dwa. Lokale nie uciekają, a ceny mogą tylko spadać. Dla sprzedających był to rok koszmarny. Większość nie zrealizowała swoich planów dodaje.Także Leszek Michniak, szef Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości, ocenia, że 2012 rok był rokiem kupującego. Ceny transakcyjne w stosunku do cen ofertowych były obniżane średnio o 9,2 proc. To wynik obliczony na podstawie 250 transakcji. Cena mkw. mieszkań w ciągu 11 miesięcy minionego roku spadła aż o 14 proc. podaje Leszek Michniak. Szefowi WGN utkwiła w pamięci m.in. sprzedaż dwóch luksusowych apartamentów w jednym budynku z 2011 roku, na Nowym Biskupinie we Wrocławiu. Mieszkania znalazły nabywców w tym samym dniu, a dwa dni później w tym samym budynku sprzedał się trzeci apartament opowiada Leszek Michniak. Każdy miał po 84 mkw. Ceny transakcyjne dwóch mieszkań wyniosły po 745 tys. zł (przy ofertowych po 805 tys. zł), a trzeciego 650 tys. zł (ofertowa stawka to 742 tys. zł). Szef WGN wspomina też budynek kościoła ewangelickiego, wystawiony do sprzedaży w miejscowości  Wieldządz w województwie kujawsko-pomorskim we wrześniu ub.r. Nieruchomość na 0,67-hektarowej działce cieszy się dużym zainteresowaniem. Cena ofertowa: 329 tys. zł podaje Leszek Michniak.

Pośrednik Jarosław Krajewski z poznańskiej agencji Ager Nieruchomości zapamiętał z kolei sprzedaż działki o powierzchni 2,2 tys. mkw. położonej na poznańskim Starym Mieście. Spółdzielnia wystawiła nieruchomość z ceną ofertową 9,8 mln zł. Miała bowiem taką wycenę rzeczoznawcy, sporządzoną wiele miesięcy wcześniej. Od początku było jednak jasne, że za taką kwotę chętny na grunt się nie znajdzie opowiada Jarosław Krajewski. Zainteresowanie pojawiło się dopiero wtedy, gdy cena została znacznie obniżona. Ostatecznie nieruchomość znalazła nabywcę za mniej niż 3 mln zł. Kiedy jej cena została obniżona, o ofertę konkurowało nawet dwóch chętnych dodaje.

Kto rozdawał karty

Według Jarosława Krajewskiego ten przykład może wskazywać, w jakim kierunku musi iść rynek, by doszło do jego ożywienia. Słychać głosy, że rynek ruszy w trzecim czy czwartym kwartale. Pewnie to prawda. Pytanie tylko: którego roku? mówi pośrednik z Ager Nieruchomości. Dodaje, że także na rynku mieszkaniowym, jeśli ktoś chce szybko lokal sprzedać, musi się  liczyć z obniżkami. Jednak jakiegoś wielkiego dramatu na poznańskim rynku wtórnym nie ma. Spadki cen nie są ogromne mówi Jarosław Krajewski. Podkreśla, że część sprzedających nadal próbuje sondować rynek, dyktując wyższe od rynkowych ceny. Mają nadzieję, że może trafi się ktoś, komu do gustu przypadnie akurat taki właśnie standard nieruchomości albo lokalizacja. I rzeczywiście zdarzają się transakcje z wyższymi cenami, bo w grę weszły pozaekonomiczne argumenty.

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, ocenia, że w minionym roku głównym graczem na rynku nieruchomości zarówno mieszkaniowych, jak i komercyjnych były banki. To one rozdawały karty, niezależnie, czy ktoś chciał kupić nieduże dwupokojowe mieszkanie, wielką działkę czy hotel. Przy każdej niemal transakcji pojawiały się problemy ze sfinansowaniem zakupu ocenia Tomasz Błeszyński. To był rok walki o kredyty. Banki często zmieniały warunki ich przydzielania. W poniedziałek np. klient miał dostarczyć dziesięć dokumentów, by w piątek się dowiedzieć, że to nie wystarczy i potrzebny będzie 11. A po trzech tygodniach bank zawiadamiał, że kredytu jednak nie przyzna, bo tak uznali jego analitycy. Tymczasem klient był już na walizkach dodaje.

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego miniony rok był bolesnym zderzeniem marzeń z rzeczywistością także dla sprzedających nieruchomości. Ci chcieli dostać jak najwięcej, a okazywało się, że klienci nie mają za co kupować mówi doradca. I podkreśla, że choć mieliśmy do czynienia z dużą podażą ofert nieruchomości, całkiem sporym popytem, to transakcje były blokowane właśnie przez problemy z kredytami.

Źródło; Rzeczpospolita - Aneta Gawrońska - 07-01-2013

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Kupić mieszkania na kredyt czy za gotówkę ?

Jakie oferty kredytowania nieruchomości proponują  aktualnie banki ? Na co zwrócić szczególną  uwagę kupując nieruchomość ? Będzie drożej czy taniej, kupić teraz czy jeszcze czekać ?
Na te i inne pytania telewidzów w programie „Bez etatu”  odpowiadali zaproszeni do studia eksperci min. Tomasz Błeszyński  / www.tomaszbleszynski.pl  / doradca rynku nieruchomości.
 
  
Źródło : TV TOYA
Maj 2011 r.

 

Kategoria: Biznes
 
Wynajem gwarantowany 2011-03-01 22:58
 Oceń wpis
   

W programie „Godzina dla pieniędzy” TVN CNBC Katarzyna Karpa-Świderek rozmawiała z Tomaszem Błeszyńskim analitykiem rynku nieruchomości na temat projektu gwarantowanego wynajmu mieszkań.

Zakup mieszkania z gwarantowanym wynajmem-mieszkanie spłaca się samo. Nawet jeśli nikt w nim nie mieszka to pomysłodawca projektu firma Home Broker płaci 80% kwoty najmu właścicielowi. Wynajem gwarantowany z opcją zwrotu części czynszu to dobre rozwiązanie? Czy to produkt niszowy, czy też sposób na stabilne przychody? Podaż przewyższa popyt, a ceny podlegają znacznym negocjacją. Jakie są perspektywy rynku najmu lokali mieszkalnych?

TVN CNBC 24.02.2011 r.
 
 
Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Tanie, egzotyczne kraje kryją w sobie duży potencjał inwestycyjny. Jednak na zakup domu czy apartamentu pozwalają sobie jedynie najbogatsi, którzy nie boją się stracić pieniędzy.

Zamiast mieszkania w Hiszpanii, wolałbym kupić apartament w Moskwie, gdyż ten rynek jest bardziej perspektywiczny. Jest jednocześnie bardziej ryzykowny - zauważa Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości.

Dziś jednak Polacy kupują nieruchomości za granicą rzadko, ograniczając się właściwie do najbardziej „cywilizowanych” turystycznych regionów — Hiszpanii, Francji, Portugalii i Włoch. Im bardziej egzotyczny kraj, tym zainteresowanie mniejsze, bo bezpieczeństwo inwestycji maleje.

Nie więcej niż 5 proc. aktywnych dziś polskich inwestorów jest skłonnych do kupowania za granicą. Nawet w czasie inwestycyjnej hossy w Polsce, zagraniczne transakcje okazały się marginalnym rynkiem. Polacy kupili co najwyżej kilkaset lokali na rynkach zagranicznych, głównie w Europie, choć atrakcyjną ofertą wabił też Egipt, a nawet jeszcze bardziej odległe zakątki świata — Brazylia i Indonezja — opowiada Łukasz Madej, szef firmy doradczej ProDevelopment.

Bajeczne plaże

Afryka, Azja czy Ameryka Południowa to rejony o dużym potencjale inwestycyjnym. Tam, w turystycznych miejscowościach, na sprzedaż trafiają domy czy lokale w wysokim standardzie za mniej niż 100 tys. euro. Np., jak podaje serwis Propertyinbrasil.com, w Brazylii, w Porto Seguro, można kupić 80-metrowy apartament za 93 tys. euro (ok. 362 tys. zł), znajdujący się blisko plaży.

W mieście Patong, na zachodnim wybrzeżu największej tajlandzkiej wyspy Phuket, do wzięcia jest sześciopokojowy dom za 146 tys. euro (ok. 370 tys. zł) — podaje serwis Green-acres.com. W tym serwisie na klientów czeka też oferta 120-metrowego domu w Phnom Penh (Kambodża) za niecałe 37 tys. euro (ok. 144 tys. zł).

Tymczasem w Sal Island (Wyspy Zielonego Przylądka), w projekcie Dunas Beach Resort, niedaleko miejscowości Santa Maria, można kupić 2-3 pokojowe apartamenty za 100 tys. euro (ok. 400 tys. zł). Dla porównania, w Warszawie trzeba mieć co najmniej 700 tys. zł, by kupić niewielki domek, zwykle w zabudowie szeregowej, a dwupokojowe mieszkanie o lepszym standardzie kosztuje ok. 400 tys. zł.

W polskich miejscowościach turystycznych, nad morzem, np. w Krynicy Morskiej czy w Sopocie, deweloperzy oferują apartamenty za ponad 10 tys. zł za m2, co w przypadku kupna choćby 60-metrowego lokum wynosi ok. 600 tys. zł. W polskich górach — np. w Zakopanem, Wiśle czy Karpaczu — stawki obecnie budowanych apartamentów, wynoszą 8,3—8,9 tys. zł a więc na niewielkie, 60-70 metrowe lokum wydamy co najmniej 500 tys. zł.

Hiszpania i Francja wciąż popularniejsze niż Brazylia

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego ( www.tomaszbleszynski.pl ), inwestowanie za granicą to atrakcyjna oferta albo dla specjalistów, albo dla osób bogatych, które nie boją się stracić pieniędzy.

W Polsce nie więcej niż tysiąc osób może pozwolić sobie na taki luksus -szacuje Błeszyński. Przed przysłowiowym „Kowalskim”, który szuka pomysłu na lokatę kapitału, stoją dwie bariery — brak finansowania i brak znajomości trendów na lokalnych rynkach. — W naszym kraju niełatwo dziś uzyskać kredyt na mieszkanie, a co dopiero za granicą. Ponadto trudno znaleźć dziś firmę która ma dobrze zbadane rynki za granicą- tłumaczy Tomasz Błeszyński.

W jakich krajach szukają Polscy dziś ofert? — W Hiszpanii, na francuskim wybrzeżu Morza Śródziemnego, w Portugalii, we Włoszech oraz - czasem - w Bułgarii i w Egipcie. Pojawiają się też zapytania o możliwość kupna apartamentu lub domu na Florydzie w USA.

W egzotycznych krajach polscy inwestorzy są niemal niewidoczni. Do sporadycznych transakcji doszło w ostatnich dwóch latach na Zanzibarze, w Brazylii i w Malezji — opowiada Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group. Dodaje, że głównie kupujemy nieruchomości na własny użytek, rzadko z myślą o wynajmie. Nie chcemy też płacić więcej niż 500 tys. zł za domy w Hiszpanii czy na Florydzie, szukając tanich ofert, do 100—200 tys. zł np. w Bułgarii.

- Transakcje za granicą wiążą się z wysokimi kosztami stałymi — np. firmy zajmującej się wynajmem lokali, nie mówiąc już o usługach pośrednika, prawnika czy tłumacza. Aby inwestycja stała się opłacalna, roczne dochody z nieruchomości muszą sięgać co najmniej 15 proc. — wylicza Łukasz Madej. Dodaje, że do kupowania mieszkań w wielu państwach zniechęca również skomplikowane prawo. — Np. na Ukrainie, która jest bardzo atrakcyjnym rynkiem z punktu widzenia inwestycyjnego, można handlować nieruchomością bez prawa do gruntu, na którym dany obiekt został postawiony. Jaki cudzoziemiec zgodzi się na taką transakcję? — pyta Madej.

Kraje ryzykowne, ale też i atrakcyjne z punktu widzenia inwestycyjnego, to Turcja, Serbia, Czarnogóra, Albania i - jeszcze dalej — Syria, Tunezja lub Maroko.

Dorota Kaczyńska
Rzeczpospolita
14-01-2011
Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Zdaniem deweloperów kupno lokalu gotowego do zamieszkania to najtańszy sposób nabycia nieruchomości. Eksperci zaprzeczają.

Według Małgorzaty Szwarc-Sroki, dyrektor pionu ekonomicznego w J.W. Construction Holding, klienci, którzy w pierwszej kolejności przeglądają oferty mieszkań niewybudowanych, popełniają błąd.

Dodatkowe koszty

- Zainteresowani mieszkaniami w budowie zapominają, że do kosztów zakupu nieruchomości dochodzi jeszcze ubezpieczenie pomostowe, którego wymaga bank do czasu wpisu nieruchomości do księgi wieczystej. Zazwyczaj ta opłata wnosi od 0,02 do 0,17 wartości kredytu i jest podzielona na miesięczne raty. Ponadto kredytobiorcy muszą pamiętać o karencji w spłacie kapitału do czasu wybudowania mieszkania. Do tego momentu spłacają tylko część odsetkową raty, a nie sam pożyczony kapitał. Oznacza to narastanie kosztów w oczekiwaniu na zakończenie inwestycji - wyjaśnia Małgorzata Szwarc-Sroka.

Przy zakupie gotowego mieszkania klient tych opłat nie ponosi.

Bezpieczniejszy wariant

Innego zdania są jednak eksperci.

- W tej sprawie deweloper nie jest dobrym doradcą, gdyż w jego interesie leży zbycie pustostanów. Obiektywnie patrząc, kupno gotowego mieszkania jest po prostu bezpieczniejsze i wygodniejsze, można dokładnie się zapoznać z lokalem, przeanalizować koszty utrzymania, negocjować cenę, sprawdzić dewelopera i inwestycję. Z przeszłości wiemy, że kupowanie tzw. dziury w ziemi czy projektu w realizacji nie zawsze kończyło się dobrze - kłopotami z terminowością oddawania projektów czy z solidnością wykonania. Dziś takie problemy to rzadkość - mówi Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości.

Tomasz Panabażys, dyrektor zarządzający, członek zarządu J. W. Construction Holding, odradza także wynajmowanie mieszkania.  - Pieniądze płacone za miesięczny czynsz wynajmujący mógłby przeznaczyć na spłatę kredytu zaciągniętego na mieszkanie gotowe do użytkowania - twierdzi Tomasz Panabażys.

Lepiej jednak zastanowić się nad długoterminowym kredytem, który z czasem może się stać kulą u nogi.

- Na ryzyko kredytowe mogą sobie pozwolić osoby o stabilnej sytuacji materialnej. Niestety, proponowane przez banki produkty hipoteczne nie są korzystne i nic nie wskazuje, by to się zmieniło.    W tej sytuacji ludzie młodzi coraz częściej będą rezygnować z zakupu nieruchomości na rzecz najmu - twierdzi Tomasz Błeszyński.

Małgorzata Ciechanowska
2010-10-13
Puls Biznesu
Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Zakup mieszkania na długoterminowy kredyt jest inwestycją bardzo ryzykowną, często nie opłacalną i co gorsza może w perspektywie czasu stanowić swoisty balast by nie powiedzieć "kulę u nogi".

W przypadku zmiany pracy czy innych losowych zdarzeń możemy mieć kłopot z szybką sprzedażą mieszkania za godziwą cenę by pokryć zobowiązania kredytowe. Niestety proponowane przez banki obecnie produkty hipoteczne nie są rewelacyjne i dalej nie będą. Czeka nas wprowadzenie rekomendacji "T"  oraz zmiana podatku VAT. Tak, więc zakup mieszkania za pożyczone pieniądze to inwestycja dla osób o silnych nerwach posiadających ugruntowaną pozycję materialną oraz ekonomiczną wiedzę.

Moim zdaniem na przestrzeni kilku lat będziemy obserwować zjawisko rezygnacji z zakupu "M" na rzecz najmu. Działania takie będą podejmować przede wszystkim młodzi ludzie, chcący żyć swobodnie bez przywiązania do drogich kredytów. Zmieniający swoje miejsce zamieszkania w zależności od koniunktury na rynku pracy i inwestujący  zarobione pieniądze w bardziej dochodowe projekty czy fundusze.

Taki trend powinien w perspektywie czasu dać do myślenia deweloperom i uruchomić projekty budownictwa na wynajem. Nawet teraz bardziej opłaca się wziąć mieszkanie w najem niż płacić haracze bankom za kredyty a deweloperom wysokie marże za i tak już drogie mieszkania. Zdaję sobie sprawę, że taki pogląd w środowisku jest nie popularny, ale trzeba wreszcie zmierzyć się z otaczającą nas rzeczywistością.

 
 
Tomasz  Błeszyński
Doradca Rynku Nieruchomości
październik 2010 r.
Kategoria: Biznes
 
Alternatywy zarządcy 2010-07-12 23:24
 Oceń wpis
   

Pracując w nieruchomościach, czasem trzeba być Aniołem.

 

Tomasz Błeszyński

lipiec 2010 r.

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Mało, kto się teraz do tego przyzna,

że robi karierę jak Nikodem Dyzma.

 
Tomasz Błeszyński
 
 czerwiec 2010 r.
 
Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Dla blisko 400 właścicieli loftów w zrewitalizowanej przędzalni Karola Scheiblera przy ul. Tymienieckiego skończył się czas nerwowego oczekiwania. Deweloper uzyskał właśnie pozwolenie na użytkowanie obiektu. Można odbierać klucze i wykańczać mieszkania.

Na ten moment właściciele loftów (wśród nich m.in. Borys Szyc, Olivier Janiak i muzycy z Blue Cafe) czekali aż o 16 miesięcy dłużej niż początkowo zapowiadano! Inwestycja, rozpoczęta w listopadzie 2006 r., miała być bowiem zakończona w grudniu 2008 r.

- Dostaliśmy z żoną loft w prezencie ślubnym od rodziców - mówi pan Marek, właściciel trzech pokoi (ok. 90 mkw.). - Mieliśmy wprowadzić się do niego tuż po ślubie. Tymczasem minął już rok, a my cały czas mieszkamy w wynajmowanych czterech kątach, wydając na to niepotrzebnie pieniądze.

Niektórzy właściciele stracili cierpliwość i już zgłosili się do inwestora z żądaniem odszkodowania.

- Opóźnienie wynikło z przyczyn niezależnych od nas - twierdzi Dorota Urawska, przedstawicielka inwestora. - Rewitalizacja starych budynków niesie ze sobą liczne niespodzianki, sytuacje, których nie da się przewidzieć. Prowadzimy negocjacje z właścicielami lokali, którzy wystąpili z żądaniami finansowymi. Takich przypadków jest jednak kilka, a wszystkich loftów 421 (w tym 35 wciąż niesprzedanych).

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, domagających się odszkodowania będzie coraz więcej.

- Wiele osób kupiło po kilka loftów, by je wynajmować - mówi. - Ich straty są więc poważne i zapewne będą domagać się rekompensaty.

Express Ilustrowany

IZJ

28.04.2010 r.

Kategoria: Biznes
 
1 | 2 |

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-11-17 15:19
pieniadze do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Wynik bardzo dobry. Praktycznie wygraliśmy ale sądzę, że przeważył argument niemerytoryczny tj.[...]
 
2017-11-15 19:08
Tomasz Błeszyński do wpisu:
EXPO 2022 Łódź
Polska nie zorganizuje International EXPO 2022 Poland w Łodzi. Wystawę zorganizuje stolica[...]
 
2017-11-07 15:38
angling do wpisu:
Dokąd płynie Łódź ?
Tak jest potencjał na 10 lat pracy dla eksperta dobrego. W pozytywnym sensie - jest co[...]
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]