Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Wokół nas powstaje coraz więcej nowych budynków. Deweloperzy nieustannie zalewają rynek mieszkaniami z pierwszej ręki. Jednak, choć możemy w nich przebierać i wybrzydzać do woli, to nie słabnie popularność kilkudziesięcioletnich mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Czy chodzi wyłącznie o cenę ? A może o coś jeszcze ?

Jak to możliwe, że potępiane kiedyś osiedla z wielkiej płyty wytrzymają jeszcze konkurencję i wciąż cieszą się zainteresowaniem? Lokale w blokach z wielkiej płyty sprzedawały się zawsze i nadal będą się sprzedawać - mówi dla Rzeczpospolitej Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości z Łodzi. - Jako pierwsze własne lokale kupują je młodzi ludzie. Wybierają je też starsze osoby szukające mniejszych powierzchni na zagospodarowanych osiedlach, niedaleko apteki, sklepów, przychodni dodaje.

Przykładowo w Łodzi chętni na mieszkanie w bloku z wielkiej płyty zapłacimy dziś 2, 9-3 tys. zł za metr. Dla porównania, metr mieszkania deweloperskiego kosztuje w Łodzi 4-4, 5 tys. zł. Czyli tyle, ile kosztowały wielkopłytowe mieszkania w szczycie boomu z lat 2007/2008. Na rynku pierwotnym metr lokalu wyceniano na 5, 5-6 tys. zł. Dziś ceny dyktują deweloperzy. Rynek wtórny się do nich dostosowuje - wyjaśnia Tomasz Błeszyński.

Co warto też zauważyć, wbrew czarnowidzom część bloków stoi niewzruszenie prawie 50 lat, a niektóre nowe budynki rozsypują się już po 10 latach od wybudowania. To także przyciąga chętnych. - Właściwie eksploatowane i konserwowane wielkopłytowe bloki mają szansę przeżyć współczesne budownictwo deweloperskie - przewiduje ekspert.

W wielu większych miastach, np. w Warszawie największym zainteresowaniem cieszą się małe lokale (2 lub 3 pokoje w cenie do 350 tys. zł). I to niezależnie od tego, gdzie mieszkanie się znajduje i kiedy powstał budynek. Mniej więcej od końca czerwca tego roku małe lokale, w tym w blokach z wielkiej płyty, znikają błyskawicznie, czasem w ciągu jednego dnia. Kluczowa jest cena mówi Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości. Niewielkie mieszkania są kupowane często również w celach inwestycyjnych, pod wynajem. Podobnie jak np. czteropokojowe, które również w ostatnich latach stały się popularne. W tak dużych lokalach metr kosztuje mniej niż cena rynkowa, a wynająć je można na pokoje.

Jak mówi ekspert Metrohouse, Marcin Jańczuk, wielka płyta może ponownie zacząć tanieć. Deweloperzy kuszą cenami już od 5, 5 tys. zł za metr, a więc pojawi się presja na dalsze obniżki cen wielkopłytowych lokali. Szczególnie, że standardem nadal odstają od rynku pierwotnego.

FAKT24.PL /Rzeczpospolita/
 
Foto:Tomasz Błeszyński
 
 Oceń wpis
   

Rok 2016 przynosi dużo zmian na rynku nieruchomości i w kredytach hipotecznych. Po raz pierwszy może zabraknąć pieniędzy w programie Mieszkanie dla Młodych.

Kupujesz mieszkanie? Przeczytaj, bo wiele się zmieniło i jeszcze będzie zmieniać w nowym roku. - Rok 2016 przynosi dużo niewiadomych - mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości. Podatek bankowy, wyższe marże, szybkie wyczerpanie pieniędzy na program Mieszkanie dla Młodych, nowe programy rządowe. Ale jedno jest pewne: inwestycji deweloperskich rozpoczęto tak dużo, że mieszkań w Łodzi na pewno nie zabraknie. A ponieważ podaż będzie bardzo duża, to spokojnie mogą spać osoby poganiane ostatnio przez marketingowców, że w nowym roku mieszkania będą droższe - dodaje Błeszyński.

A co dokładnie nas czeka? Od 1 stycznia, aby uzyskać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, trzeba dysponować 15- procentowym wkładem własnym (wcześniej - 10 proc.). Z interpretacji Komisji Nadzoru Finansowego wynika, że wkład w gotówce będzie mógł wprawdzie wynieść 10 proc., ale pod warunkiem, że pozostałe 5 proc. kredytobiorca zabezpieczy, np. poprzez blokadę odpowiedniej kwoty na rachunku bankowym. W praktyce różnie to zapewne będzie wyglądać w różnych bankach, jednak można podejrzewać, że w ogólnym rozrachunku o kredyt będzie trudniej niż w minionym roku.

Ekonomiści prognozują, że Rada Polityki Pieniężnej jeszcze bardziej obniży i tak już rekordowo niskie stopy procentowe. Ma to związek ze spodziewanymi zmianami osobowymi w składzie RPP. Podejrzewa się, że osoby z nadania PiS będą bardziej skłonne do kolejnych obniżek. To dobra wiadomość dla osób zaciągających i spłacających kredyty, bo spadek stóp i związany z tym spadek stawki WIBOR, przełoży się na oszczędność rzędu kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu złotych miesięcznie. Tyle, że oszczędności te w wielu przypadkach zostaną zjedzone przez inne wydatki.

Osoby przymierzające się do zaciągnięcia kredytu muszą liczyć się z kolejnymi podwyżkami marż (marże w bankach rosną już od kilkunastu miesięcy). Na ten krok już zdecydowały się teraz mBank i DeutscheBank. Oficjalne i enigmatyczne wyjaśnienia nie wiązały tego z poczynaniami rządu PiS, ale rynek odczytał to, jako ruchy przygotowujące na wprowadzenie podatku bankowego. Z sektora bankowego nieraz przecież padało ostrzeżenie, że obciążenie podatkowe zostanie przerzucone na klientów.

Po raz pierwszy od lat specjaliści rynku nieruchomości zastanawiają się, czy wystarczy pieniędzy na rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Dopóki był on ograniczony wyłącznie do rynku pierwotnego, cieszył się niskim wzięciem, a niewykorzystane pieniądze wracały do budżetu. Od czasu rozszerzenia pomocy na mieszkania używane, co stało się jesienią, MdM nabrał gwałtownego rozpędu. Niektórzy eksperci wieszczą, że kasy zabraknie już po trzech miesiącach 2016 r.

Należy się też spodziewać, że poznamy w 2016 r. przynajmniej założenia PiS-owskiego programu budowy tanich mieszkań. W kampanii wyborczej politycy tej partii mówili o cenach rzędu 2, 5 - 3 tys. zł za metr kwadratowy. Teraz nadchodzi czas, by wyłożyć karty na stół.

Ceny mieszkań

Ceny mieszkań w Łodzi pozostają na względnie stabilnym poziomie. Analizując dane o cenach ofertowych w serwisie dom.gratka.pl, widać, że od grudnia 2013 r. do lutego 2015 r . ceny delikatnie spadały, a od 10 miesięcy subtelnie rosną. Obecny poziom 3834 zł i tak jest jednak niższy od pułapów osiąganych 2 lata temu. Jeśli wydzielimy tylko segment mieszkań deweloperskich, widać wyraźniejszy wzrost w ciągu ostatnich 24 miesięcy.

W grudniu 2013 r. gratka.pl zanotowała średni poziom ok. 4, 2 tys. zł, obecnie jest to 4665 zł. Analizy innych firm wskazują nieco wyższy poziom ceny mieszkań nowych i nieco niższy używanych, ale wszystkie dane pokazują, że jeśli na rynku są ruchy cenowe, to nie są wielkie. W ostatnich miesiącach w Łodzi rozkręcili się deweloperzy. To oznacza, że mimo zwiększonego popytu, należy brać pod uwagę względnie dużą podaż. Według ekspertów, te czynniki każą spodziewać się dalszej stabilizacji cen na obecnym poziomie.

Piotr Brzózka |8 stycznia 2016 |Dziennik Łódzki | Żródło: http://www.dzienniklodzki.pl/artykul/9264176,rynek-nieruchomosci-2016-rok-przyniesie-wiele-zmian-i-niewiadomych,id,t.html

 
 Oceń wpis
   

Brak badania rynku oraz konsultacji z doświadczonymi inwestorami lub odpowiednimi doradcami i kupowanie na oko to główne grzechy początkujących inwestorów.

Osoby z wolnym kapitałem celują najczęściej w mieszkania na wynajem, lokale użytkowe oraz ziemię, gdyż zwłaszcza w tym ostatnim przypadku są kuszeni kilkudziesięcioprocentowymi stopami zwrotu w ciągu roku. Teraz są dobre czasy na rozsądne lokowanie pieniędzy na rynku nieruchomości. Ale klienci, którzy dokonują samodzielnych transakcji, bardzo często ulegają złudnym pokusom niby niskiej ceny czy super lokalizacji. Nie potrafią też ustrzec się pułapek prawnych. Ostatecznie lukratywna inwestycja staje się tylko kłopotem ostrzega Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Od małych lokali

Bez większego doświadczenia najlepiej inwestować w mieszkania na wynajem, czy to w dużych miastach, czy w apartamentach w wakacyjnych kurortach. Przy tego typu przedsięwzięciach można liczyć na 68-proc. zyski w skali roku. Duża podaż mieszkań na rynku ułatwia dokonanie zakupu w dobrej lokalizacji za rozsądną cenę. A rynek najmu w aglomeracjach jest ciągle atrakcyjny, mieszkań poszukują i studenci, i osoby pracujące. Jedynym niebezpieczeństwem jest kłopot z usunięciem lokatora, gdy nie płaci, z powodu nadmiernej regulacji w ustawie o ochronie praw lokatorów. Bo niestety instytucja najmu okazjonalnego również się nie sprawdziła w takich przypadkach tłumaczy Tomasz Błeszyński.

Również i Tomasz Koszyk, dyrektor warszawskiego oddziału Metrohouse, uważa, że najprostszym sposobem wejścia na rynek inwestycji w nieruchomości jest zakup jedno- bądź dwupokojowego mieszkania w dobrej lokalizacji, przy czym nie musi to być koniecznie żadna z prestiżowych i modnych dzielnic. Niewielki metraż niesie za sobą niskie koszty związane z utrzymaniem. W wypadku takich nieruchomości mniej ważny jest standard wyposażenia, gdyż różnica w cenie czynszu w wypadku mieszkania o porównywalnej wielkości a średnim i podwyższonym standardem jest niewielka. Przy takim zakupie często można posłużyć się w mniejszej bądź większej części finansowaniem zewnętrznym i zwiększyć tym samym stopę zwrotu opowiada Tomasz Koszyk. Poprzeczkę, zarówno pod względem finansowym, jak i wymaganego doświadczenia, podnosi zakup lokalu użytkowego na wynajem. Takie przedsięwzięcie może jednocześnie być znacznie bardziej intratne.

Jak przekonuje Wojciech Korzeniowski z Grupy Emmerson, w tym przypadku roczna stopa zwrotu sięgnie 9 i więcej procent. Problemem są jednak bariery wejścia przeważnie trzeba mieć około 1 mln zł, aby wejść na ten rynek, w dobrej lokalizacji dużego miasta. Problemem jest też mocno ograniczona podaż atrakcyjnych ofert mówi Bartosz Turek z Home Broker. Jak opowiada Wojciech Korzeniowski, osoba, która zaczyna swoją przygodę na rynku nieruchomości, zanim znajdzie swój sektor", pierwsze pieniądze zazwyczaj wydaje na mieszkania. Oczywiście chodzi tutaj o inwestora zupełnie początkującego. Debiutant na rynku nieruchomości, ale inwestujący wcześniej w innych dziedzinach, raczej wybierze rynek komercyjny mówi Korzeniowski.

Emocje zamiast excela

Błędy można jednak popełnić na każdym kroku, nawet przy wydawałoby się najprostszych mieszkaniach. Decydujemy się w końcu na spekulacyjny zakup, jeśli np. wybierzemy lokum wymagające gruntownego remontu czy chcemy je nabyć od osoby, która jest niewypłacalnym dłużnikiem. W pierwszym przypadku problem pojawia się w braku odpowiedniego doświadczenia do przeprowadzenia możliwie niskim kosztem prac pozwalających na zwiększenie wartości nieruchomości. W drugiej sytuacji również niełatwo oszacować koszty, jakie trzeba będzie ponieść, aby mieszkanie mogło zostać sprzedane, a pieniądze pochłonie nie tylko sama transakcja i jej koszty towarzyszące typu notariusz, agenci nieruchomości, podatek dochodowy, lecz czasami wyprowadzka dotychczasowych właścicieli lub ewentualne prace remontowe. Często klienci nie biorą pod uwagę wszystkich wydatków, które będą musieli ponieść, oraz czasu potrzebnego na skuteczne przeprowadzenie takiej operacji opowiada Tomasz Koszyk.

Emocje zamiast excela to zdaniem pośredników podstawowy błąd każdego początkującego, który wierzy w nierealne zyski, szukając okazji, a te trafiają się naprawdę rzadko. Zdaniem Tomasza Koszyka często inwestorzy" bezpośrednio szukają przecenionych ofert, bez fachowej wiedzy czy doświadczenia potrzebnego dla właściwej oceny ryzyka. Efekty bywają opłakane. Debiutanci konsultują też przedsięwzięcia głównie ze znajomymi czy przyjaciółmi, którzy także nie znają się na rynku, ale usłyszeli, że mieszkania będą drożeć albo tanieć i teraz najlepiej kupić to albo tamto opowiada Wojciech Korzeniowski. Na rynku gruntów rolnych wielu kuszą dane GUS, które sugerują, że od końca 2004 roku do I kwartału 2014 roku ceny ziemi wzrosły o ok. 350 proc. Czyli, przynajmniej teoretycznie, rocznie zarabiamy kilkanaście procent, posiadając niemal bezobsługowo nieruchomość.

Rzeczywistość nie jest aż tak kolorowa. Nikt nie zagwarantuje, że ziemia rolna będzie wciąż drożała w takim tempie. Większą nadzieję na zysk dają grunty, których przeznaczenie można zmienić. Ale te stanowią kilka procent wszystkich parcel mówi Bartosz Turek. Tymczasem wielu inwestorów podejmuje pochopne decyzje o zakupie ziemi, nie mając nawet pełnej wiedzy o statusie prawnym gruntu. Potem odkrywają np., że nie ma żadnych gwarancji, iż przeznaczenie gruntu widoczne w gminnym studium zostanie potwierdzone w miejscowym planie lub warunkach zabudowy. Kupując dużą i dzięki temu relatywnie tanią działkę, inwestorzy zapominają, że jeśli znajduje się na niej las, nieużytek czy rowy, to tych obszarów raczej nie uda się przeznaczyć pod budownictwo. Co więcej, nawet 20 proc. powierzchni parceli trzeba będzie wygospodarować na drogi dojazdowe do działek powstałych po podziale. Wiele osób zapomina też o pojawiającej się czasami konieczności zapłacenia podatku VAT od sprzedaży działek czy renty planistycznej tłumaczy Turek.

Na giełdzie

Decyzje o inwestowaniu w papiery wartościowe spółek z branży deweloperskiej nierzadko podejmowane są przez inwestorów indywidualnych na bazie także dość specyficznych przesłanek. Często poprzez niewłaściwe postrzeganie rynku nieruchomości i brak zrozumienia fundamentów inwestorzy generalizują działania spółek deweloperskich. Wówczas podejmują decyzje poprzez pryzmat posiadanych własnych nieruchomości, ich wartości, a dokładniej ich przeszacowania czy nadziei na wzrost wartości. Inwestorzy pamiętają wzrost cen mieszkań w latach 20002007 i na ich decyzje wpływają również optymistyczne doniesienia o podwyżkach w najbardziej atrakcyjnych miejscach na świecie. Ponadto sprzedawcy produktów finansowych opartych na rynku nieruchomości czy nawet pośrednicy często przytaczają slogan nieruchomości zawsze drożeją" opowiada Łukasz Wardyn, dyrektor zarządzający City Index na Europę Środkowo-Wschodnią. Dodaje, że nierealistyczne szacowanie ryzyka to również podstawowy błąd inwestorów indywidualnych na giełdzie. Przy analizie konkretnej spółki czy produktu finansowanego należy się zagłębić w fundamenty dewelopera. Wpływ na sukces będą miały m.in.: zadłużenie spółki, bieżąca oferta, udział sprzedanych lokali i wynajętych powierzchni, banki ziemi, nowe realizacje itp. Gant i Orco to najlepsze przykłady spółek, których ceny zachowują się znacznie gorzej od rynku właśnie z uwagi na błędne decyzje pod względem lokalizacji, skali projektów i zadłużenia opowiada Wardyn.

W ostatnich miesiącach spółki deweloperskie zachowują się słabiej od szerokiego indeksu WIG. Cechuje je większa zmienność. Warto jednak podkreślić, iż od kilkunastu sesji indeks WIG-Deweloperzy regularnie rośnie, a co ważniejsze efektem tego wzrostu jest przebicie poziomów konsolidacji z kwietnia. Kolejnym testem siły indeksu będą więc wartości ze stycznia i z lutego. Innymi słowy, obraz rynku znacznie poprawił się i wygląda dziś obiecująco zapewnia Łukasz Wardyn.

Dorota Kaczyńska Parkiet Plus 09.06.2014 r.

http://archiwum.parkiet.com/artykul/757408-Debiutanci-wybieraja-mieszkania-na-wynajem.html

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Polaka odkładającego całą średnią pensję stać będzie na zakup niedużego mieszkania po 7-10 latach. Wolimy więc kupić wymarzone M" na kredyt.

Rodzina, która przeznaczałaby w całości pensję jednego z małżonków na zakup używanego lokum, musiałaby odkładać te pieniądze co najmniej siedem lat. Oczywiście w grę wchodzi zarobek nie niższy niż średnia dla danego miasta.

W dodatku za te pieniądze nie kupi się niczego rewelacyjnego. Siedem lat zaciskania pasa wystarczy bowiem np. na niewielkie dwa pokoje, o powierzchni ok. 45 mkw., i to w tańszych" aglomeracjach, np. w Poznaniu czy Gdańsku. Warszawiak, by stać się właścicielem M3, musi w ten sposób oszczędzać aż dziesięć lat  szacują przedstawiciele serwisu otoDom.pl.

Bez spadków cen

Chętni na trzy pokoje poczekają znacznie dłużej od ok. dziewięciu w Gdańsku czy Poznaniu do ponad 11 lat w stolicy. I na razie nic nie wskazuje, że ten czas się skróci.Ceny mieszkań zarówno nowych, jak i z drugiej ręki, od kilku miesięcy są dość stabilne, a popyt całkiem spory. Może nawet dojść do podwyżek, zwłaszcza tam, gdzie trudno o tanie lokale dostępne w ramach programu Mieszkanie dla Młodych" (MdM).

Jednocześnie najnowsze regulacje wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego, narzucające obowiązek posiadania wkładu własnego (min. 5 proc. wartości nieruchomości), mogą osłabić dobre nastroje na rynku i zahamować popyt. Na razie jednak nic takiego się nie dzieje.

Obligatoryjny wkład własny nie stanowi żadnej bariery. Większość osób szukających mieszkań posiada zwykle choćby niewielkie oszczędności, które mogą zostać spożytkowane właśnie w postaci wkładu własnego mówi Marcin Jańczuk, przedstawiciel agencji nieruchomości Metrohouse. Nabywcy do tej pory nie byli skłonni ich uruchamiać, ponieważ były to z reguły środki poświęcone na remonty w mieszkaniach co ma duże znaczenie zwłaszcza przy kupnie lokali w stanie deweloperskim, wymagających znacznego dokapitalizowania. Koszt wykończenia takiego lokum to co najmniej 500600 zł za mkw., co w przypadku np. 50 metrów oznacza dodatkowe 2530 tys. zł dodaje Jańczuk.

Więcej kredytów

Według szacunków Metrohouse obecnie ok. 80 proc. transakcji na rynku mieszkaniowym jest zawieranych przy wsparciu kredytu. Klienci spłacają zaciągniętą pożyczkę średnio przez 25 lat.

Najbardziej powszechnym wariantem finansowania jest kredyt w połączeniu ze środkami własnymi. Jednak poza wkładem własnym pozostaje do zapłaty m.in. podatek od czynności cywilnoprawnych (rynek wtórny), taksa notarialna, czasem wynagrodzenie pośrednika itd. tłumaczy Marcin Jańczuk. Dodaje, że całkiem sporo, bo ponad 30 proc. potencjalnych klientów, deklaruje zakup nieruchomości za gotówkę. Fakt ten nieco zaburza rzeczywiste statystyki, choć poza największymi miastami odsetek transakcji gotówkowych bywa znacznie większy przyznaje ekspert Metrohouse.

Obecnie najczęściej na rynku wtórnym dochodzi do zamiany mieszkań klienci sprzedają mniejsze, by kupić większe lokum. Ale nawet w takiej sytuacji podpierają się kredytem zastrzega Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. Dodaje, że pierwsze miesiące 2014 r. raczej nie będą obfitować w wiele transakcji, również na rynku pierwotnym. Klienci, biorąc pod uwagę możliwość kupna lokum w ramach MdM, ale i obostrzenia kredytowe, na razie sprawdzają swoje możliwości mówi Błeszyński. Większy ruch zacznie się w drugiej połowie roku.

Zdaniem Haliny Kochalskiej, analityka Open Finance, ten rok przyniesie większy popyt na rynku kredytów hipotecznych. Ubiegły wypadł blado, mimo znacznego ożywienia w drugim semestrze, prawdopodobnie banki nie udzieliły nawet 180 tys. kredytów, podczas gdy ok. 200 tys. kredytów stanowi w miarę korzystny wynik dla rynku  wylicza Halina Kochalska.

W tym roku do kupowania na kredyt będzie przekonywać klientów program MdM, niskie stopy procentowe oraz informacje o kończących się spadkach cen. Podniesienie progu wkładu własnego do 10 proc. w 2015 również nie będzie bez znaczenia.

Dorota Kaczyńska

07-02-2014

Źródło:Rzeczpospolita

Wszystkie prawa zastrzeżone

 

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]
 
2017-09-06 20:46
Marek I. do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
uczucie takiej walki na pewno nie raz niejednemu towarzyszące, mnie na pewno też. Czasem nie[...]
 
2017-09-02 14:10
Michoł do wpisu:
Inwestorzy podbijają ceny mieszkań
Pan Błeszyński może mieć rację, bo chciwość deweloperów na pieniądze jest nam znana od lat. Oby[...]
 
2017-08-31 22:14
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
Dokładnie tak - trafnie Pan to określił - ciężki życiowy wybór. Jak zachować w tym wszystkim[...]