Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
Wielka niewiadoma 2017-09-07 21:08
 Oceń wpis
   

Mimo rosnących cen Polacy nadal chętnie kupują mieszkania. Ten trend może się jednak wkrótce odwrócić.

W lipcu 2017 r. Indeks Urban.one, przygotowywany przez Cenatorium specjalnie dla Pulsu Biznesu i Bankier.pl, wyniósł dla dużych miast poza Warszawą 95,20 pkt., co oznacza, że w porównaniu z poprzednim miesiącem ceny mieszkań wzrosły o 0,04 pkt.

- W większości dużych miast w ostatnim czasie zwyżki były kilkuprocentowe. Choć marże kredytów mieszkaniowych poszły w górę, od kilku miesięcy rośnie popyt na kredyty. Oznacza to, że polepszyła się sytuacja materialna Polaków, co widać szczególnie na rynku pracy. Dobra koniunktura sprzyja poczuciu stabilizacji i ułatwia szybsze podejmowanie decyzji zakupowych. Perspektywa zmiany pracy na lepiej płatną również podsyca dobre nastroje potencjalnych nabywców. Potwierdzają to nie tylko dane o rosnących wynagrodzeniach czy spadającym bezrobociu rejestrowanym, ale także opracowany przez GUS wskaźnik koniunktury konsumenckiej, który w maju 2017 r. po raz pierwszy od 2005 r. przekroczył poziom zero i wyniósł 5,7 pkt. - tłumaczy Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Urban.one.

Mocne ruchy

W pierwszym półroczu 2017 doszło do ożywienia w transakcjach kupna i sprzedaży mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Lokale w rozsądnych cenach i dobrze położone sprzedają się szybciej niż przed rokiem. Tomasz Błeszyński, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, uważa, że wpłynęło na to kilka czynników: dostępne finansowanie z programu Mieszkanie dla Młodych, rozsądne oprocentowanie kredytów, dobra rentowność zakupów mieszkań na wynajem, a także poprawa koniunktury w gospodarce, a tym samym wzrost wynagrodzeń.

- To spowodowało, że Polacy chętniej ruszyli na zakupy. Co prawda oferty mieszkań z rynku pierwotnego nie są szczególne atrakcyjne, ale deweloperzy wyraźnie spuścili z tonu. Jeszcze kilka lat temu niemal wszyscy reklamowali się, że budują wyłącznie apartamenty. Teraz skoncentrowali się na mieszkaniach z tzw. segmentu popularnego. Stąd atrakcyjna cena metra kwadratowego i większa dostępność ofert na rynku - mówi Tomasz Błeszyński. Rekordowa sprzedaż budzi jednak obawy.

- Jej dalszy wzrost może zachęcić spółki deweloperskie do śmielszych podwyżek cen, co może zdestabilizować rynek mieszkaniowy i doprowadzić do bańki znanej z lat 2006-08. Konsekwencją mogłoby być przegrzanie rynku i pojawienie się problemów, które już obserwowaliśmy. Nie będzie to dobre dla sektora ani dla jego inwestorów, a tym bardziej dla kupujących mieszkania na własne potrzeby z udziałem kredytu hipotecznego. Gdyby nowa banka deweloperska się nakręciła, spowodowałaby też zwiększenie oprocentowania kredytów mieszkaniowych - twierdzi Tomasz Błeszyński.

Niektórzy uważają jednak, że poprzedni kryzys dał sektorowi dotkliwą nauczkę, dzięki czemu podejmuje racjonalniejsze decyzje. - W najbliższym czasie dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym utrzyma się i nie grozi nam bańka nieruchomościowa. Polacy zarabiają coraz więcej, niskie stopy procentowe zachęcają do skorzystania z kredytów, stąd duży popyt na mieszkania. Z drugiej strony - deweloperzy budują na potęgę, ale większość inwestycji jest przemyślana i zabezpieczona. Spółki odrobiły lekcję sprzed prawie dziesięciu lat - uważa Renata Osiecka, partner zarządzająca Axi Immo.

Lekko w górę

Kosmetyczne zmiany zanotowano w lipcu na rynku gruntów. W porównaniu z poprzednim miesiącem Indeks Urban. one wzrósł zaledwie o 0,02 pkt. i wyniósł 126,78 pkt. W porównaniu z lipcem 2016 r. zwyżka sięgnęła 5,16 pkt. Aż 60 proc. ankietowanych ekspertów uważa, że w kolejnych miesiącach warunki gospodarcze dla sektora nie zmienią się, zaś 25 proc. prognozuje ich pogorszenie.

- Rynek gruntów jest przegrzany, ceny budowy idą znacząco w górę, nie tylko ze względu na rosnące koszty wykonawstwa, ale także ostrzejsze normy energooszczędności. Poza tym liczba rozpoczynanych projektów powoduje wzrost cen stali, betonu i innych materiałów budowlanych. To może przynieść przesilenie cenowe, gdy stopy procentowe ruszą w górę, przez co zdolność kredytowa kupujących zacznie spadać - twierdzi Michał Kubicki, prezes Unimax Development.

Indeks cen transakcyjnych

Urban.one, przygotowywany specjalnie dla Pulsu Biznesu i Bankier.pl, przedstawia kształtowanie się cen transakcyjnych nieruchomości w Polsce. Indeks opiera się na wiarygodnych danych z państwowych źródeł zgromadzonych w bazie cen Cenatorium. Ceny transakcyjne są wynikiem kształtowania się popytu i podaży, dlatego są rzetelną informacją o sytuacji rynkowej. Indeksowi Urban.one towarzyszą prognozy ekspertów. Raport publikujemy, co kwartał. W gazecie podajemy jedynie wycinek danych, dlatego zapraszamy, na Pb.pl i Bankier.pl, gdzie jest więcej szczegółowych informacji i analiz dotyczących nieruchomości.

Anna Gołasa - Puls Biznesu
Foto:Tomasz Błeszyński
 
 Oceń wpis
   

Deweloperzy budują coraz więcej, a sprzedają coraz drożej. Nowe mieszkania rozchodzą się niemal natychmiast, ale popyt nie maleje i winduje ceny. Te są już na najlepszej drodze, by dogonić rekordy sprzed 10 lat.

O tym, że w Polsce powstaje w ostatnim czasie wyjątkowo dużo mieszkań, pisaliśmy w money.pl już wielokrotnie. Według danych GUS, tylko do maja rozpoczęła się budowa ok. 80 tys. lokali.

Od tego czasu deweloperzy wcale nie zwolnili. Jak podaje czwartkowa "Rzeczpospolita", tylko w drugim kwartale liczba ta wyniosła 61,8 tys. To wzrost względem poprzedniego kwartału o prawie 40 proc. O 17 proc. zwiększyła się liczba wydanych pozwoleń na budowę.

Najwięcej budów jest oczywiście w dużych miastach - przodują Warszawa, Wrocław, Łódź Trójmiasto czy Poznań. Wraz z podażą rosną jednak również ceny. Średnia za metr przez trzy miesiące wzrosła na przykład o 156 zł w Gdańsku, a 135 zł w Łodzi.

Z czego to wynika? - Po pierwsze, deweloperzy potrzebują coraz więcej działek inwestycyjnych. Tymczasem ich dostępność, za sprawą ustawy o ustroju rolnym, zmalała - zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

- Po drugie, w Polsce coraz bardziej brakuje rąk do pracy. Coraz szybciej rosną, więc stawki za usługi budowlane. Po trzecie, rynek wymusza na deweloperach budowanie coraz lepszych, energooszczędnych i ekologicznych nieruchomości. A to musi kosztować - wyjaśnia Jędrzyński.

Inna sprawa, że sprzedaje się też coraz więcej drogich nieruchomości w centrach dużych miast. Te traktowane są głównie, jako inwestycja. Na wynajmie można zarobić kilkukrotnie więcej niż na lokacie bankowej.

Prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości -Tomasz Błeszyński uważa, że sytuacja na rynku może zachęcić deweloperów do jeszcze większych podwyżek.

- A to może się skończyć destabilizacją rynku i znaną z lat 2006-2008 bańką - ocenia. - Przegrzanie rynku oznaczałoby problemy i dla inwestorów, i dla kupujących mieszkania dla siebie na kredyt. Obawiam się, że jeśli ta nowa bańka deweloperska urośnie, to zwiększy się oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Jakub Ceglarz - money.pl
 
Foto: Tomasz Błeszyński
 
 Oceń wpis
   

Nowe lokale sprzedają się na pniu. Deweloperzy budują jak szaleni. Ceny idą w górę. A może być jeszcze drożej. Czy to już bańka?

Popyt na mieszkania nie spada. Firmy deweloperskie biją rekordy z kwartału na kwartał, z półrocza na półrocze, z roku na rok. Budują tak dużo jak nigdy wcześniej.
 
- Sektor budownictwa mieszkaniowego ma się bardzo dobrze - mówi Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych Związku Banków Polskich. - Systematycznie zwiększa się i liczba wydawanych pozwoleń na budowę, i liczba rozpoczynanych inwestycji. W drugim kwartale tego roku firmy dostały zgodę na budowę 70,4 tys. mieszkań, a rozpoczęły prace przy 61,8 tys. lokali. To więcej niż kwartał wcześniej o 16,9 i 39,8 proc. - podaje.

Ledwie nadążają

Nieruchomości idą jak woda. - Oferta mieszkań na rynku pierwotnym może się wydawać spora, ale zapotrzebowanie jest jeszcze większe - zauważa Marcin Uryga, analityk Emmerson Realty. - Firmy ledwie nadążają z dostarczaniem odpowiedniej porcji kolejnych mieszkań - ocenia.

Rynek nieruchomości nakręcają m.in. inwestorzy. Na wynajmie lokalu można zarobić sporo więcej niż na bankowej lokacie. Z analiz Home Brokera i portalu Domiporta.pl wynika, że średnia rentowność z najmu mieszkania w Warszawie to 5,6 proc. netto, w Katowicach - 6,58 proc., w Krakowie - 4,75 proc.

O superatrakcyjne mieszkania klienci mocno rywalizują. Średnie ceny idą w górę. W ciągu kwartału metr nowego mieszkania w Gdańsku zdrożał średnio o 156 zł, w Łodzi - o 135 zł, a w Warszawie - o 45 zł - podaje ZBP.

- Rynek akceptuje podwyżki, o czym jednoznacznie świadczą rekordy sprzedażowe - komentuje Marcin Uryga. - Mówiąc w dużym uproszczeniu, najbardziej drożeją mieszkania, których zakup może być stosunkowo bezpieczną i korzystną inwestycją. Wzrost i tak jest umiarkowany, biorąc pod uwagę ogromny popyt - ocenia.

Maciej Mączka, prezes Grupy Deweloperskiej Sento, potwierdza: - Na pewno zdrożały mniejsze lokale w atrakcyjnych miejscach - mówi. - Podwyżki średnich cen wynikają także z mniejszej liczby tańszych mieszkań dostosowanych do programu MdM" - dodaje. A Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, twierdzi, że dziś nie ma mowy o klasycznej silnej hossie, jaka panowała na rynku mieszkaniowym przed dekadą. Wtedy lokale drożały z dnia na dzień, deweloperzy zrywali wstępne umowy z klientami, bo pojawiali się inwestorzy gotowi za zarezerwowane już mieszkanie zapłacić więcej. - Dzisiejsza 4-6 proc. zwyżka cen jest jednak istotna - przyznaje. - Jednoznacznym sygnałem, że stan na rynku jest bliższy stabilizacji niż typowej hossy, jest brak wyraźnej tendencji wzrostowej na głównym, stołecznym rynku nieruchomości - dodaje.

Jędrzyński zwraca jednocześnie uwagę na drożejące grunty. - Po pierwsze, deweloperzy potrzebują coraz więcej działek inwestycyjnych. Tymczasem ich dostępność, za sprawą ustawy o ustroju rolnym, zmalała - zauważa. - Po drugie, w Polsce coraz bardziej brakuje rąk do pracy. Coraz szybciej rosną, więc stawki za usługi budowlane. Po trzecie, rynek wymusza na deweloperach budowanie coraz lepszych, energooszczędnych i ekologicznych nieruchomości. A to musi kosztować - wyjaśnia.

Także Marek Szmolke, prezes firmy P.B. Start, mówi o coraz lepszym standardzie mieszkań. - Spójrzmy, jak wyglądają budynki, które powstawały pięć, dziesięć lat temu. Oczekiwania klientów rosną. Rosną też ceny materiałów i stawki za robociznę.

Więcej apartamentów

Na rynek trafia też coraz więcej mieszkań z wyższej półki. Chętnych nie brakuje. Zakup drogich nieruchomości ma odzwierciedlenie w średnich cenach transakcyjnych liczonych dla całego rynku.

Jakub Misiewicz, dyrektor warszawskiego oddziału agencji Północ Nieruchomości, zwraca uwagę, że najbardziej drożeją mieszkania wyceniane na nie więcej niż 400 tys. zł. - Na rynku wtórnym o 10-15 proc. więcej płacimy za lokale w kamienicach i blokach wybudowanych po 2000 r. - wskazuje. - Mamy wiele transakcji gotówkowych. Inwestycja w mieszkanie na wynajem krótkoterminowy pozwala osiągnąć ponad 10 proc. rentowność.

Według Tomasza Błeszyńskiego, prezydenta Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, dalszy wzrost sprzedaży mieszkań może zachęcić spółki deweloperskie do bardziej śmiałych podwyżek. - A to może się skończyć destabilizacją rynku i znaną z lat 2006 - 2008 bańką - ocenia. - Przegrzanie rynku oznaczałoby problemy i dla inwestorów, i dla kupujących mieszkania dla siebie na kredyt. Obawiam się, że jeśli ta nowa bańka deweloperska urośnie, to zwiększy się oprocentowanie kredytów hipotecznych - prognozuje.

Rekordy w Łodzi i Gdańsku

Mimo realnej wizji pojawienia się na rynku tysięcy tanich mieszkań z programu Mieszkanie+ Polacy nie przestają kupować nieruchomości - podkreśla Marcin Krasoń, analityk Home Brokera. Firma ta wraz z Open Finance stworzyła indeks cen transakcyjnych. Pod uwagę brane są transakcje przeprowadzone za ich pośrednictwem.

Z najnowszego raportu Home Brokera udostępnionego Rzeczpospolitej" wynika, że indeks osiągnął najwyższą od sześciu lat wartość. - Na szczególną uwagę zasługują Gdańsk i Łódź, gdzie roczna zmiana jest największa. W pierwszym mieście wzrost wyniósł 11,5 proc., a w drugim 28,1 proc. - podaje Krasoń. Analityk wyjaśnia, że rynek w Łodzi cechuje duża zmienność.

Rok temu średnia cena transakcyjna mkw. lokalu była wyjątkowo niska - wynosiła mniej niż 3,6 tys. zł za mkw. Dzisiejszy odczyt jest porównywany z tą niską bazą. - Za taką zwyżką stoi zmiana struktury kupowanych nieruchomości. Gdy sprzedaje się mniej mieszkań starszych, a więcej nowych, w lepszych lokalizacjach, cena transakcyjna rośnie - wyjaśnia Marcin Krasoń.

Piotr Kijanka, Grupa Deweloperska Geo - Za wzrost cen mieszkań odpowiadają większe zakupy inwestycyjne, co jest pochodną niskich stóp procentowych. Inwestorzy kupują najczęściej lokale w centrum lub blisko centrum miasta, gdzie ceny są wyższe niż średnia rynkowa. Na wzrost średnich stawek ma też wpływ kurcząca się oferta tańszych lokali z puli MdM". Poza tym rosną koszty budowy, bo drożeją grunty i robocizna. Transakcjom sprzyjają m.in. wzrost gospodarczy, rekordowo niskie bezrobocie i niskie stopy procentowe. W drugim półroczu najpewniej odczujemy kolejny niewielki wzrost cen, także na rynku wtórnym. Nie sądzę jednak, że jesteśmy blisko bańki nieruchomościowej. Bańka sugerowałaby przeszacowanie cen w oderwaniu od czynników makroekonomicznych, a tak nie jest.

Aneta Gawrońska - Rzeczpospolita

Źródło: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/308309870-Inwestorzy-podbijaja-ceny-mieszkan.html#ap-1

Foto:Tomasz Błeszyński

 
 Oceń wpis
   

Czy kilkudziesięcioletnie mieszkania na wielkopłytowych osiedlach wytrzymają konkurencję?

Deweloperzy zalali rynek mieszkań, ale produkcja nowych lokali nie ustaje. Można w nich przebierać jak w ulęgałkach. Czy kilkudziesięcioletnie mieszkania na wielkopłytowych osiedlach wytrzymają jeszcze konkurencję?

Lokale w blokach z wielkiej płyty sprzedawały się zawsze i nadal będą się sprzedawać przekonuje - Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości z Łodzi. Jako pierwsze własne lokale kupują je młodzi ludzie. Wybierają je też starsze osoby, szukające mniejszych powierzchni na zagospodarowanych osiedlach, niedaleko apteki, sklepów, przychodni.

Dyktuje deweloper

W Łodzi metr wielkopłytowego mieszkania można dziś kupić już za 2,9 - 3 tys. zł. Najładniejsze lokale w zadbanych blokach kosztują nawet 3,5 tys. zł za metr zauważa - Tomasz Błeszyński. Są też zrujnowane lokale, których metr jest wyceniany na 2,5 tys. zł, ale nikt ich nie chce nawet oglądać dodaje. Dla porównania mieszkania deweloperskie kosztują w Łodzi 4 - 4,5 tys. zł za mkw.

W szczycie boomu z lat 2007 - 2008 wielkopłytowe mieszkania osiągały ceny 4 - 4,3 tys. zł za metr podaje - Tomasz Błeszyński. W górę ciągnął je rynek pierwotny, na którym metr lokalu był wyceniany na 5,5 - 6 tys. zł. Także dziś ceny dyktują deweloperzy. Rynek wtórny się do nich dostosowuje tłumaczy.

Doradca nie ma wątpliwości, że wielka płyta wciąż dobrze sobie radzi. Część bloków stoi prawie 50 lat, podczas gdy niektóre dziesięcioletnie budynki, reklamowane kiedyś jako apartamentowce, już się rozsypują opowiada -  Tomasz Błeszyński. Właściwie eksploatowane i konserwowane wielkopłytowe bloki mają szansę przeżyć współczesne budownictwo deweloperskie ocenia.

W Warszawie nastał boom na małe lokale. Zainteresowanie dwoma - trzema pokojami w cenie do 350 tys. zł jest na tyle spektakularne, że przestało mieć znaczenie, w jakiej lokalizacji lokal się znajduje i z jakiego materiału jest zrobiony mówi Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości. Mniej więcej od końca czerwca tego roku małe lokale, w tym w blokach z wielkiej płyty, znikają błyskawicznie, czasem w ciągu jednego dnia. Kluczowa jest cena podkreśla.

Niektóre rodzaje mieszkań w budynkach z wielkiej płyty są wybierane przez klientów niezależnie od rynkowych realiów przyznaje Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse. Są to kawalerki i mieszkania dwupokojowe, kupowane i dla siebie, i w celach inwestycyjnych. W ostatnich latach popularne stały się także lokale czteropokojowe, których metr można kupić po niższej niż rynkowa cenie. Takie mieszkania są wynajmowane na pokoje.

Marcin Jańczuk twierdzi jednocześnie, że wielka płyta, która może rywalizować ceną, standardem zaczyna odstawać od nowoczesnego budownictwa. W szczycie boomu w latach 2007 - 2008 wielkopłytowe mieszkania były mocno przeszacowane wspomina. Teraz takie lokale w Warszawie można kupić za mniej niż 5 tys. zł za mkw. Marne to pocieszenie, skoro deweloperzy kuszą cenami już od 5,5 tys. zł za metr dodaje. Według eksperta Metrohouse pojawi się presja na dalsze obniżki cen wielkopłytowych lokali.

Problem z dużymi

W Poznaniu nieźle sprzedają się małe mieszkania z wielkiej płyty. Jak mówi Jarosław Krajewski, pośrednik z firmy Ager Nieruchomości, metr niedużego zadbanego lokalu może być wyceniany nawet na 6 tys. zł. To mniej więcej tyle, ile wynosi czasem metr lokalu na nowym osiedlu.

Jeśli mieszkanie jest ustawne i funkcjonalne, ma dobry adres, problemu ze sprzedażą na pewno nie będzie zapewnia Jarosław Krajewski. Zdarza się, że ceny transakcyjne mieszkań w wielkiej płycie są wyższe niż ofertowe. Takie lokale chętnie kupują także inwestorzy. Doceniają dobrą komunikację, osiedlową infrastrukturę opowiada.

Gorzej jest z dużymi, 70 - 80-metrowymi mieszkaniami w blokowiskach. Koszty ich utrzymania są bardzo wysokie, wynoszą 800 - 900 zł miesięcznie. Klienci szukający większych lokali zdecydowanie wolą tańsze w utrzymaniu nieruchomości od deweloperów opowiada pośrednik z Poznania. Duże lokale w blokowiskach muszą więc tanieć. I tanieją. Dziś kosztują niewiele ponad 4 tys. zł za mkw.

Inwestorzy mieszkania z wielkiej płyty kupują także we Wrocławiu. Klienci chętnie je wybierają, bo są stosunkowo tanie. Duże wzięcie mają nieruchomości w śródmieściu. Spada jednak popyt na lokale na obrzeżach zauważa Karolina Jaworska z WGN. Średnia cena mkw. lokalu z płyty to 5,5 tys. zł.

Aneta Gawrońska Rzeczpospolita

Źródo: http://www.rp.pl/Mieszkaniowe/308089876-Tanieja-duze-lokale-z-plyty.html

Foto: Tomasz Błeszyński

 
 Oceń wpis
   

Spółki chwalą się bardzo wysoką sprzedażą mieszkań, jednak dobra koniunktura może się wkrótce skończyć.

Dobrymi wynikami szczyci się m.in. firma Ronson Development, której przychody w pierwszym półroczu przekroczyły 146 mln zł, co oznacza wzrost o 29 proc. r/r. Deweloper przekazał klientom 371 lokali wobec 276 przed rokiem. Zysk brutto ze sprzedaży wyniósł prawie 25 mln zł, tymczasem rok wcześniej było to niespełna 20 mln zł. Powody do zadowolenia ma także Grupa Lokum Deweloper, która w tym okresie sprzedała o 42 proc. więcej mieszkań, a liczba umów rezerwacyjnych na koniec czerwca 2017 r. była ponad trzykrotnie wyższa niż przed rokiem. Na brak zainteresowania kupujących nie może narzekać także warszawski deweloper Dantex, który tylko w II kwartale 2017 r. sprzedał 386 mieszkań (wzrost wyniósł 60 proc.).

Na pełnych obrotach

Zachęceni wysoką sprzedażą deweloperzy nie zamierzają zwalniać tempa budów. Z jednej strony to bardzo dobra wiadomość, bo Polska wciąż zmaga się z deficytem mieszkań. Aby dorównać średniej unijnej, powinniśmy oddawać do użytku co najmniej 240 tys. lokali rocznie. Jest jednak druga strona medalu - według ekspertów, choć rynek wydaje się stabilny ze względu na brak galopujących cen i zakupów spekulacyjnych, nie będzie rósł w nieskończoność.

- Wciąż silnym motorem rozwoju są klienci kupujący mieszkania za gotówkę, a podwyżka stóp procentowych to nadal pieśń przyszłości. W końcu jednak dojdzie do nasycenia nowymi mieszkaniami i jeśli deweloperzy nie zdążą na czas zareagować na zmianę, mogą zostać z niesprzedanymi lokalami, a wtedy będą zmuszeni do obniżek cen - ostrzega Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości w firmie Home Broker. Jego zdaniem, poważnym problemem będą też kupione za spore pieniądze działki, których za godziwą cenę raczej nikt nie odkupi. Deweloperzy wydają się jednak tego nie obawiać.

- W kolejnych miesiącach będziemy kontynuować rozpoczęte inwestycje mieszkaniowe. W planach mamy także poszerzenie oferty w jednej z najpopularniejszych dzielnic stolicy. Nie spodziewam się załamania i zagrożenia nadpodażą w Warszawie. Nawet jeżeli za kilka lat rynek mieszkaniowy w jakimś stopniu się nasyci i straci dzisiejszą dynamikę, szansy upatruję w mieszkaniach na wynajem, które dają wyższe stopy zwrotu niż lokata bankowa, a jednocześnie są bezpiecznym i niemal bezobsługowym instrumentem finansowym -  mówi Marek Roefler, prezes Danteksu.

Może być różnie...
 
Duża dynamika sprzedaży mieszkań deweloperskich niepokoi natomiast Tomasza Błeszyńskiego, doradcę rynku nieruchomości, który uważa, że oferty, proponowane przez spółki są przeciętne, a nabywcy mieszkań są tak pochłonięci kalkulowaniem cen, rat kredytu i ewentualnych zysków z wynajmu, że nie zwracają na to uwagi.

- Obawiam się, że dalszy, chaotyczny wzrost sprzedaży mieszkań może zachęcić deweloperów do podwyżek, a to pomoże zdestabilizować rynek mieszkaniowy i doprowadzić do powrotu bańki cenowej z lat 2006-08 - ostrzega Tomasz Błeszyński. Podobnego zdania jest Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynek- Pierwotny.pl.

- W perspektywie 2-3 lat nie należy obawiać się nadpodaży mieszkań deweloperskich i załamania koniunktury. Bardziej prawdopodobne jest zagrożenie sytuacją analogiczną do boomu z lat 2006-08, kiedy popyt napędzany łatwym kredytem doprowadził do niekontrolowanego wzrostu cen mieszkań do poziomu bańki spekulacyjnej. Cała nadzieja w doświadczeniu banków i deweloperów, których działania powinny skutecznie wyeliminować tego typu ryzyko - uważa Jarosław Jędrzyński. Optymistą jest natomiast Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości, który uważa, że deweloperzy nie mają na razie powodów do obaw.

- Jak zawsze w gospodarce rynkowej, systematycznie odpadać będą ci, którym nie chce się dalej pracować i wolą zamieniać firmy na płynną gotówkę. Każda passa musi się kiedyś skończyć. Wiele jednak wskazuje na to, że na polskim rynku mieszkaniowym koniec nie musi być bliski ani nadmiernie gwałtowny. Deweloperzy są zbyt doświadczonymi graczami, stale śledzą rynek, analizują go pod każdym kątem, starają się patrzeć daleko do przodu. Oczywiście może się zdarzyć, że w okresie prosperity, niejako z rozpędu, nagle na rynku będzie nieco więcej lokali. Deweloperzy w ciągu kilku miesięcy powinni jednak przywrócić równowagę, choćby poprzez ograniczenie nowych budów czy odsunięcie ich w czasie lub poprzez odpowiednią politykę cenową - uważa Sławomir Horbaczewski.

Anna Gołasa Puls Biznesu
 
Foto: Tomasz Błeszyński
 
 Oceń wpis
   

Wokół nas powstaje coraz więcej nowych budynków. Deweloperzy nieustannie zalewają rynek mieszkaniami z pierwszej ręki. Jednak, choć możemy w nich przebierać i wybrzydzać do woli, to nie słabnie popularność kilkudziesięcioletnich mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Czy chodzi wyłącznie o cenę ? A może o coś jeszcze ?

Jak to możliwe, że potępiane kiedyś osiedla z wielkiej płyty wytrzymają jeszcze konkurencję i wciąż cieszą się zainteresowaniem? Lokale w blokach z wielkiej płyty sprzedawały się zawsze i nadal będą się sprzedawać - mówi dla Rzeczpospolitej Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości z Łodzi. - Jako pierwsze własne lokale kupują je młodzi ludzie. Wybierają je też starsze osoby szukające mniejszych powierzchni na zagospodarowanych osiedlach, niedaleko apteki, sklepów, przychodni dodaje.

Przykładowo w Łodzi chętni na mieszkanie w bloku z wielkiej płyty zapłacimy dziś 2, 9-3 tys. zł za metr. Dla porównania, metr mieszkania deweloperskiego kosztuje w Łodzi 4-4, 5 tys. zł. Czyli tyle, ile kosztowały wielkopłytowe mieszkania w szczycie boomu z lat 2007/2008. Na rynku pierwotnym metr lokalu wyceniano na 5, 5-6 tys. zł. Dziś ceny dyktują deweloperzy. Rynek wtórny się do nich dostosowuje - wyjaśnia Tomasz Błeszyński.

Co warto też zauważyć, wbrew czarnowidzom część bloków stoi niewzruszenie prawie 50 lat, a niektóre nowe budynki rozsypują się już po 10 latach od wybudowania. To także przyciąga chętnych. - Właściwie eksploatowane i konserwowane wielkopłytowe bloki mają szansę przeżyć współczesne budownictwo deweloperskie - przewiduje ekspert.

W wielu większych miastach, np. w Warszawie największym zainteresowaniem cieszą się małe lokale (2 lub 3 pokoje w cenie do 350 tys. zł). I to niezależnie od tego, gdzie mieszkanie się znajduje i kiedy powstał budynek. Mniej więcej od końca czerwca tego roku małe lokale, w tym w blokach z wielkiej płyty, znikają błyskawicznie, czasem w ciągu jednego dnia. Kluczowa jest cena mówi Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości. Niewielkie mieszkania są kupowane często również w celach inwestycyjnych, pod wynajem. Podobnie jak np. czteropokojowe, które również w ostatnich latach stały się popularne. W tak dużych lokalach metr kosztuje mniej niż cena rynkowa, a wynająć je można na pokoje.

Jak mówi ekspert Metrohouse, Marcin Jańczuk, wielka płyta może ponownie zacząć tanieć. Deweloperzy kuszą cenami już od 5, 5 tys. zł za metr, a więc pojawi się presja na dalsze obniżki cen wielkopłytowych lokali. Szczególnie, że standardem nadal odstają od rynku pierwotnego.

FAKT24.PL /Rzeczpospolita/
 
Foto:Tomasz Błeszyński
 
 Oceń wpis
   

Rosnąca sprzedaż na rynku pierwotnym jednych zachwyca, innych niepokoi.

W czerwcu 2017 r. Indeks Urban.one, przygotowywany przez Cenatorium dla Pulsu Biznesu i portalu Bankier.pl, wyniósł 95,85 pkt i był o 0,08 pkt wyższy niż miesiąc wcześniej. W porównaniu do czerwca 2016 r. ceny mieszkań wzrosły o 0,35 pkt.

Słupki w górę

W pierwszym półroczu 2017 doszło do ożywienia w transakcjach kupna i sprzedaży mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym zauważają specjaliści od nieruchomości.

- Lokale w rozsądnych cenach i dobrze położone sprzedają się szybciej niż przed rokiem. Powodami są nadal dostępne finansowanie z programu Mieszkanie dla Młodych, w miarę rozsądne oprocentowanie kredytów, dobra rentowność zakupów mieszkań na wynajem, a także delikatna poprawa koniunktury w gospodarce, a tym samym wzrost wynagrodzeń. To spowodowało, że Polacy chętniej ruszyli na zakupy mieszkań - tłumaczy Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Jak zauważa Jan Mickiewicz, rzeczoznawca majątkowy, na rynku pojawiła się także nowa grupa kupujących. To obywatele Ukrainy, pracujący w Polsce albo prowadzący tu własną działalność gospodarczą. Z badania przeprowadzonego przez Cenatorium, wynika też, że rośnie zapotrzebowanie na tereny pod zabudowę inwestycyjną.

- Zarówno w przypadku rynku mieszkaniowego, jak i komercyjnego największym powodzeniem cieszą się grunty w dużych ośrodkach miejskich i ich okolicach, gdzie wielkość rynków konsumenta i pracy decyduje o rozwoju inwestycji biurowych, magazynowych, a w konsekwencji także mieszkaniowych. Nowe obiekty komercyjne oznaczają nowe miejsca pracy, a stabilność zatrudnienia motywuje do zakupu mieszkań.

Elementem, który hamuje lub opóźnia sprzedaż gruntów, jest brak miejscowych planów, co w szczególności jest utrudnieniem dla inwestycji mieszkaniowych - komentuje Renata Osiecka, dyrektor zarządzająca Axi Immo.

Znak zapytania

Niektórych ekspertów niepokoi jednak szybki wzrost sprzedaży nowych mieszkań.

- Oferty wystawiane przez deweloperów nie są szczególne atrakcyjne, wręcz przeciętne. Kupujący zdają się tego nie zauważać, pochłonięci kalkulowaniem cen, rat kredytu i ewentualnych zysków. Obawiam się, że dalszy wzrost sprzedaży mieszkań może zachęcić spółki do podwyżek, to z kolei może zdestabilizować rynek mieszkaniowy i doprowadzić do bańki cenowej znanej z lat 2006-08. Konsekwencją mogłoby być przegrzanie rynku i pojawienie się problemów, jakie już wcześniej obserwowaliśmy. Nie będzie to dobre ani dla rynku, ani dla jego inwestorów - obawia się Tomasz Błeszyński.

Anna Gołasa - Puls Biznesu
 
Foto: Tomasz Błeszyński
 
Wynajmę halę inwestorom 2017-08-05 13:21
 Oceń wpis
   

 Łódzka Specjalna Strefa Ekonomiczna chce aktywnie włączyć się w realizację projektów związanych z chińskim Nowym Jedwabnym Szlakiem.

Dziewięć inwestycji o łącznej wartości ponad 611 mln zł zadeklarowali w pierwszym półroczu inwestorzy w Łódzkiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej (ŁSSE). Pozwolą one na utworzenie prawie 430 miejsc pracy i utrzymanie prawie 1, 7 tys. istniejących. - Przyjęliśmy do strefy ciekawe projekty. Będą realizowane przez firmy polskie i zagraniczne, przez duże koncerny i rodzinne przedsiębiorstwa - zapowiada Marek Michalik, prezes ŁSSE.

Nowe przedsięwzięcia obejmują m.in. produkcję szkła, tworzyw sztucznych, płytek ceramicznych oraz jachtów i łodzi sportowych. Do tej pory w łódzkiej strefie, obejmującej 44 podstrefy o łącznej powierzchni prawie 1, 5 tys. hektarów, zrealizowano inwestycje o wartości 13 mld zł.

Największym tegorocznym projektem jest inwestycja spółki Euroglas, która w gminie Ujazd rozbuduje zakład produkcji szkła. Firma w czterech zakładach w Niemczech i polskim w Ujeździe produkuje m.in. szkło stosowane do systemów solarnych, laminowane i hartowane. W Ujeździe powstanie druga linia produkcyjna, przy której znajdzie zatrudnienie 120 osób. Przewidziane nakłady to 337 mln zł. Druga inwestycja pod względem wysokości nakładów to nowy zakład niemieckiej firmy Goldbeck mający produkować stalowe elementy nośne dla budownictwa w Lućmierzu na terenie gminy Zgierz. Będą to słupy stalowe, dźwigary kratownicowe i inne elementy dla branży budowlanej. Firma zainwestuje 105 mln zł i utworzy 100 miejsc pracy. Kolejne duże przedsięwzięcie to rozbudowa zakładu Grupy Tubądzin w Sieradzu. Produkowane są tam ceramiczne płytki podłogowe i fasadowe. Inwestor wyłoży na nową inwestycję 60 mln zł i zatrudni 21 osób. Pozostałe inwestycje, na które wydano zezwolenia w pierwszej połowie roku, będą realizowane przez firmy: Yamada Wenworth Development, Pojazdy Komunalne Gamon, BSH Sprzęt Gospodarstwa Domowego, Sirmax Polska, Cortizo i Cobra Yachts.

Strefa szykuje się także do zrealizowania własnego projektu. Przy ul. Telefonicznej wybuduje halę produkcyjno-magazynową, którą będzie wynajmować inwestorom. Powierzchnia działki pod inwestycję to ponad 3 hektary. Docelowo w hali powstanie 12 tys. mkw. powierzchni pod produkcję, logistykę, magazyny i biura.

- Strefa uzyska w ten sposób przychody z najmu, a także zyska silny oręż w staraniach o nowe inwestycje - ocenia Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości. Hala ma być gotowa w I kwartale przyszłego roku.

W planach ŁSSE jest zaangażowanie się w projekty związane z realizacją chińskiego Nowego Jedwabnego Szlaku. Strefa wspiera towarowe połączenie kolejowe Łodzi z Chengdu i planuje rozwój terminala przeładunkowego na łódzkim Olechowie. Aby znaleźć partnera do tych projektów, strefa zorganizowała w czerwcu misję gospodarczą do Chin. Jej zadaniem było także poszukiwanie chińskich inwestycji dla regionu. Spotkania z przedstawicielami biznesu oraz agend rządowych odbyły się w Pekinie, Wuxi, Szanghaju, Chengdu i w Changsha. - Do Łodzi przyjeżdża coraz więcej transportów z Chengdu. Łódź jest zauważalna dla Chińczyków na mapie Europy, a to potwierdza słuszność rozwijania i wzmacniania kolejowego połączenia z Chinami - twierdzi Michalik.

Jednym z warunków dalszego rozwoju strefy będzie pozyskanie nowych gruntów. Jeszcze w lutym ŁSSE złożyła w Ministerstwie Rozwoju wniosek o włączenie w jej granice nowych terenów w Piotrkowie Trybunalskim, Sieradzu, Łęczycy, Opocznie oraz w Rozprzy. Kolejny wniosek złożony w czerwcu przewiduje powiększenie istniejących podstref w Łodzi, Łęczycy oraz Wieluniu.

Adam Woźniak - Rzeczpospolita

 
                    Foto: Tomasz Błeszyński
 
 Oceń wpis
   

Od 2019 roku zmieniają się przepisy dotyczące rozliczania się z fiskusem z pieniędzy zarobionych na wynajmie mieszkań. Już nie wszyscy będą mogli wybrać niski ryczałt.

Ministerstwo Finansów proponuje wprowadzenie dla tej formy ograniczenia przychodów do 100 tysięcy zł rocznie.

- Rząd konsekwentnie uszczelnia system podatkowy. Co do zasady, w pierwszej kolejności dotyczy to tak zwanych dużych graczy, których stać na tak zwaną agresywną optymalizację podatkową - mówi Tomasz Zaleski, partner w kancelarii Kochański, Zięba i partnerzy, szef działu doradztwa podatkowego

A teraz resort finansów chce zmienić zasady dotyczące opodatkowania wynajmu mieszkań.

Jak przypomina gość radiowej Jedynki, do tej pory wynajmujący płacił 8, 5 proc. ryczałtu od uzyskanego przychodu.

Od 2019 r. ryczałt tylko dla dochodu z wynajmu poniżej 100 tys. zł

- Od 2019 r. fiskus chce ograniczyć ten przywilej tylko dla tych najemców, którzy uzyskują z tego tytułu dochody poniżej 100 tys. zł, wyjaśnia ekspert.

Dochód powyżej 100 tys. zł wg. skali podatkowej 18-32 proc., lub podatek liniowy 19 proc.

I kontynuuje, że ci, którzy uzyskają wyższe dochody z tego tytułu, będą rozliczani na zasadach ogólnych, czyli wg. skali podatkowej 18 i 32 proc., bądź mogą rozpocząć działalność gospodarczą w tym zakresie i wybrać podatek liniowy 19 procent.

Tomasz Zaleski uważa, że to rozwiązanie jest dobre, swego rodzaju równościowe.

Uzasadnia, że dochód powyżej 100 tys. zł jest w znacznym rozmiarze, nie jest pomocniczy, i wynajmujący powinien być traktowany tak jak inni podatnicy prowadzący działalność gospodarczą.

Czy nowe regulacje są niespójne z Mieszkaniem plus?

- Tomasz Błeszyński, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości zauważa, że propozycja Ministerstwa Finansów jest niespójna i stoi w sprzeczności z programem Mieszkanie plus, przeznaczonych przecież na wynajem.

I przypomina, że rząd zachęca Polaków do wynajmowania mieszkań. A ponadto od dwóch lat, to właśnie wynajem mieszkań stał się alternatywa dla lokat bankowych. Średnia rentowność wynajmu to ok. 6 procent.

- A lokaty bankowe to maksymalnie 2 procent - przypomina Błeszyński.

Grozi nam czarny rynek wynajmu?

Jego zdaniem nastąpi powrót do czarnego rynku wynajmu.

Przypomina, że 8, 5 procentowy ryczałt miał zachęcić do legalnego, zgłaszanego fiskusowi, wynajmu.

- Podniesienie danin z tego tytułu może oznaczać powrót do starych czasów - wynajmowaniu bezpłatnie dla "wujków, braci czy szwagrów", mówi gość Polskiego Radia.

W Polsce dochody z wynajmu mieszkań ma - jak się szacuje - prawie pół miliona ludzi.

Ten rynek ma duży potencjał wzrostu. W mieszkaniach wynajętych na warunkach rynkowych mieszka w Polsce około 5 procent ludzi. W Niemczech - ponad 40 procent.

Aleksandra Tycner - Polskie Radio - Jedynka

Źródło; http://www.polskieradio.pl/42/277/Artykul/1791518,Fiskus-ograniczy-ryczalt-przy-wynajmie-mieszkan-Wroci-szara-strefa

Foto: Polskie Radio - Jedynka

 
 Oceń wpis
   

Rządowy program wkracza do dużych miast. W budowie lub w planach jest już około 12 tys. mieszkań.

W czwartek 13 lipca 2017 r. spółka BGK Nieruchomości (BGKN), odpowiedzialna za realizację Mieszkania Plus, podpisała z Pocztą Polską umowę inwestycyjną w sprawie budowy mieszkań na wynajem. To pierwszy projekt w ramach rządowego programu realizowany w Warszawie. Na dwóch działkach, które Poczta wniesie aportem do przedsięwzięcia, ma powstać 1, 1 tys. mieszkań. Także inne duże miasta włączają się do programu. Mieszkania na wynajem powstaną w Katowicach, Gdyni i Łodzi. W tej ostatniej pierwsze 56 lokali ma powstać w 1, 5 roku, a plany zakładają budowę kolejnych 364. Z programu korzystają też mniejsze miejscowości.

- W ramach działań realizowanych przez BGKN powstaje lub jest w planach około 12 tys. mieszkań. To więcej niż obecnie budują wszystkie samorządy i TBS-y - mówił Bartłomiej Pawlak, członek zarządu BGKN, przy okazji podpisania umowy z Pocztą.

Czas budowania

- Jest potrzeba poszerzenia rynku o tanie mieszkania na wynajem z udziałem państwa i na racjonalnych warunkach. Mieszkanie jest towarem, który trzeba urynkowić, wprowadzając między innymi solidną konkurencję, która złamie monopol deweloperów, zwiększyć dostępność różnych mieszkań, urealnić ceny i czynsze. Młodzi ludzie są teraz mobilni, już nie przywiązują się do jednego miejsca i często je zmieniają w związku z pracą. Poza tym chcą mieć godne warunki do życia, w tym do wynajęcia mieszkania za rozsądne pieniądze - komentuje Tomasz Błeszyński, prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.

Poczta Polska jest pierwszą spółką skarbu państwa, która weźmie udział w programie Mieszkanie Plus. Ma przekazać do niego kolejne grunty - zaproponowała już następną nieruchomość w stolicy, a także po jednej działce we Wrocławiu, Rybniku i Grudziądzu. Innym ważnym elementem rządowego programu ma być Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN). 5 lipca 2017 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o jego utworzeniu. KZN ma przede wszystkim gospodarować nieruchomościami skarbu państwa - także takimi, które mogą być przeznaczone pod budowę mieszkań. Zajmie się także nadzorowaniem najmu, w tym wysokości czynszów oraz warunkami zawierania i wypowiadania umów.

Może być taniej

Ponieważ przy inwestycjach w ramach programu nie ma kosztów zakupu działki, które stanowią znaczące obciążenie w budowach komercyjnych, przedsięwzięcia z Mieszkania Plus są w lepszej sytuacji. Program nie nakłada ograniczeń kosztów budowy mieszkań, ale BGKN stara się je realizować możliwie najtaniej z zachowaniem odpowiedniej, jakości. Dotychczas koszt metra kwadratowego lokali powstających w Mieszkania Plus nie przekroczył 2 tys. zł. Na przykład w Białej Podlaskiej będzie to 1860 zł netto w budowie w technologii tradycyjnej. Kiedy BGKN rozstrzygnie konkurs na rozwiązanie architektoniczne, który zakłada wykorzystanie technologii prefabrykowanych, koszty mogą jeszcze spaść.

- Program Mieszkanie Plus zakłada wynajem mieszkań z czynszem 10 - 20 zł za metr kwadratowy miesięcznie z opcją wykupu na własność. Wprowadzenie na rynek alternatywy w postaci mieszkań na wynajem spowoduje, że duża część biedniejszych klientów zrezygnuje z zakupu i przejdzie na najem np. z opcją późniejszego wykupu. Może to poważnie wpłynąć na rynek nieruchomości. Jak to będzie w praktyce, zobaczymy, wszystko zależy od tego, jak zostanie wdrożony program, jak szybko lokale pojawią się na rynku i za jakie stawki czynszu - przewiduje Tomasz Błeszyński.

Dodaje, że w związku z Mieszkaniem Plus planowana jest znacząca zmiana w zasadach działania Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS).

- TBS będzie mógł skorzystać z dotacji państwa w kwocie 20 proc. kosztów budowy bloku, pod warunkiem, że będzie pobierał niższy czynsz. To wsparcie będzie można łączyć z preferencyjnym systemem finansowania budowy, z którego można otrzymać 75 proc. pieniędzy na inwestycję. Po połączeniu tych dwóch źródeł wystarczy, więc pozyskać od przyszłych najemców zaledwie 5 proc. kosztów budowy bloku. Jeśli te zmiany zostaną wprowadzone, to, TBS-y stana się poważnymi graczami na rynku nieruchomości i konkurencją dla komercyjnych przedsięwzięć deweloperskich - podkreśla Tomasz Błeszyński.

Rafał Fabisiak - Puls Biznesu

 
Foto: Tomasz Błeszyński
 
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]
 
2017-09-06 20:46
Marek I. do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
uczucie takiej walki na pewno nie raz niejednemu towarzyszące, mnie na pewno też. Czasem nie[...]
 
2017-09-02 14:10
Michoł do wpisu:
Inwestorzy podbijają ceny mieszkań
Pan Błeszyński może mieć rację, bo chciwość deweloperów na pieniądze jest nam znana od lat. Oby[...]
 
2017-08-31 22:14
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
Dokładnie tak - trafnie Pan to określił - ciężki życiowy wybór. Jak zachować w tym wszystkim[...]