Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Czy są chętni na pakiety mieszkaniowe? Jak inwestorzy finansują zakup?

Pakietowych zakupów nieruchomości właściwie już nie ma mówi pośredniczka Joanna Lebiedź z agencji Re/Max Action. Przynajmniej nie na taką skalę jak w latach 20072008. Część inwestorów do dziś nie może wyjść z tych inwestycji z oczekiwanym zyskiem. I nie chodzi o to, że mieszkania te nie są sprzedawalne. Po prostu nie można zarobić tyle, ile się spodziewano zarobić. Czasem trzeba się nawet liczyć ze stratą.

Szansa dla najmów

Jak mówi Joanna Lebiedź, dziś najlepiej sprzedają się małe dwa trzy pokoje. W tym segmencie widać stabilizację. Ale daleko nam jeszcze do pewności, że inwestycja w takie lokale przyniesie za chwilę krociowe zyski przy odsprzedaży zastrzega pośredniczka. Na pewno warto się zastanowić nad kupnem takich nieruchomości z myślą o wynajmie. Wszystko wskazuje na to, że rynek wynajmów ma szansę na rozkwit ocenia. Zdaniem Joanny Lebiedź tak długo, jak długo banki nie będą proponować korzystnych warunków kredytowania, tak długo można będzie twierdzić, że w Polsce warto się stać rentierem.

W ocenie Tomasza Błeszyńskiego, eksperta na rynku nieruchomości, inwestorzy szukają dziś przede wszystkim okazji. Na ich celowniku są lokale zadłużone, oferowane choćby na licytacjach. Kupują kawalerki lub dwa pokoje o powierzchni od ok. 30 do 50 mkw. Koncentrują się raczej na dużych miastach, gdzie łatwiej o najemców opowiada. I dodaje, że inwestorzy najczęściej wykładają gotówkę, likwidując np. nieopłacalne lokaty bankowe. Część inwestorów wspiera się kredytem w 1520 proc.

Pytany o pakietowe zakupy Tomasz Błeszyński odpowiada, że jeśli dużą partię mieszkań po okazyjnej cenie sprzedaje np. syndyk, to warto się zastanowić i obliczyć rentowność inwestycji.

O dużej aktywności inwestorów mieszkaniowych mówi Joanna Gregor, dyrektor oddziałów Freedom Nieruchomości w Lesznie i Wrocławiu. W Lesznie dominuje rynek wtórny. Wiele transakcji jest zawieranych w dużych miastach w pobliżu, np. w Poznaniu opowiada Joanna Gregor. Ośmiu na dziesięciu kupujących atrakcyjnie wycenione mieszkania w dobrych poznańskich lokalizacjach to inwestorzy. Firmy inwestują zaś w rynek pierwotny dodaje dyrektor. Z analiz Freedom Nieruchomości wynika, że w Lesznie brakuje mieszkań i pokoi na wynajem. A inwestorzy najchętniej wynajmują lokale na pokoje, bo to daje większe zyski.

Płatność w transzach

Joanna Gregor zauważa, że inwestorzy, mimo że dysponują gotówką, często nie chcą jej w całości wydawać. Bywa, że zadłużają się na ok. 50 proc. transakcji. Zdarzają się niewielkie pakietowe zakupy, po dwatrzy mieszkania, oczywiście z rynku pierwotnego. Płatności odbywają się w transzach za poszczególne etapy opowiada dyrektor.

O satysfakcjonujących zyskach możliwych do osiągnięcia na rynku nieruchomości mówi także Diana Polak, broker z Freedom Nieruchomości w Katowicach. Na inwestycje w mieszkania decyduje się coraz więcej osób mówi Diana Polak. Nie wszystkie jednak decyzje okazują się trafne przestrzega. Najważniejsza jest stopa zwrotu z inwestycji. Jeśli inwestor dysponuje mniejszym kapitałem, w grę wchodzą kawalerki i dwa pokoje wymagające często odświeżenia albo kapitalnego remontu opowiada Diana Polak. Za większe pieniądze kupowane są często duże nieruchomości, które można podzielić na kilka pokoi lub nawet kawalerek.

W Katowicach, jak mówi przedstawicielka Freedom Nieruchomości, inwestorzy dzielą się na dwie grupy. Są tacy, którzy mają spory kapitał i chcą go ulokować w nieruchomościach, by pieniądze zaczęły zarabiać. Ale są i tacy, którym brakuje pieniędzy, ale widzą potencjał w inwestowaniu w nieruchomości i decydują się na kredyt opowiada. Z analiz katowickiego oddziału Freedom Nieruchomości wynika, że na transakcje pakietowe decydują się zwykle gotówkowicze. Czasem, jak mówi Diana Polak, kupują cały budynek, np. kamienicę lub blok. Łatwiejsze staje się wówczas zarządzanie i monitorowanie całej inwestycji.

Warto też wspomnieć o crowdfundingu. To pomysł na wspólne inwestowanie grupy osób, dzięki czemu kwota końcowa wspólnie zgromadzonych środków pozwala na przeprowadzenie większego projektu inwestycyjnego i podział wygenerowanych w ten sposób zysków przypomina przedstawicielka Freedom Nieruchomości. Radzi, by przy zakupach mieszkaniowych pamiętać o kosztach utrzymania nieruchomości. Trzeba się też zastanowić, kto wynajmie nasze mieszkanie. Na jaką grupę najemców można liczyć w danej lokalizacji, w danym otoczeniu? Same liczby mogą pokazać satysfakcjonujący wynik. Ale to teoria, natomiast cechy nieruchomości mogą sprawić, że nikt nie będzie chciał w niej mieszkać przestrzega Diana Polak.

Aneta Gawrońska

Żródło: Rzeczpospolita

http://www.rp.pl/Mieszkania-i-apartamenty/306289956-Inwestycje-czy-inwestorzy-kupuja-mieszkania-w-pakietach.html#ap-2

Wszystkie prawa zastrzeżone

Kategoria: Biznes
 
 Oceń wpis
   

Niższe limity w MdM" na rynku wtórnym oznaczają, że w największych miastach na wygranej pozycji będą deweloperzy.

Od września państwo ma dopłacać także do mieszkań z drugiej ręki. Będą wielkie zmiany na rynku? Program MdM" nawet po zmianach wciąż faworyzuje deweloperów nie ma złudzeń Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. To na rynku pierwotnym obowiązują wyższe limity cen mieszkań, do których dopłaci państwo. Ten kult dewelopera zachwiał rynkową równowagą ocenia.

Kula u nogi

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego nowelizacja programu została przyjęta zbyt późno. W wielu miastach klienci nie mogli skorzystać z dopłat, bo albo nowe mieszkania były dla nich za drogie, albo nowe osiedla w ogóle tam nie powstawały wyjaśnia. Wcześniej czkawką odbiła się Rodzina na swoim". Często okazywało się bowiem, że zwykły kredyt hipoteczny jest tańszy od tego z założenia preferencyjnego. Podobnie bywa zresztą z MdM" dodaje.

Zdaniem Błeszyńskiego przyjęte naprędce zmiany, podyktowane interesem politycznym, nie są w stanie doprowadzić do rynkowej rewolucji. Dla wielu klientów preferencyjny kredyt jest często kulą u nogi. Kryje w sobie wiele pułapek przestrzega. Kupionego z dopłatą lokalu nie można sprzedać w ciągu pięciu lat, nie można go też wynająć. A przez pięć lat życie może się diametralnie zmienić. Program ogranicza mobilność młodych ludzi zauważa. Nie przyczynił się też do rozwoju zdrowego, tętniącego rynku. Mamy do czynienia raczej z wymuszoną sprzedażą i wymuszonym zakupem mieszkań ocenia doradca.

Marcin Jańczuk, dyrektor z sieciowej agencji Metrohouse, dopowiada, że jeśli weźmiemy pod uwagę wstępne dane dotyczące dostępności emdeemowskich mieszkań na rynku wtórnym, to sytuacja nie napawa optymizmem. W Warszawie i Krakowie takich ofert będzie niewiele. Spośród największych miast dobrze wypada tylko Łódź zwraca uwagę Marcin Jańczuk. Z pewnością zyskają miasta o wysokich limitach cen, np. Gorzów Wielkopolski, Olsztyn, Zielona Góra, Katowice. Tam klienci będą mieć duży wybór mieszkań, które można kupić z dopłatą. Deweloperzy nie powinni się obawiać konkurencji ze strony rynku wtórnego, bo działają zwykle w największych miastach dodaje. Dyrektor z Metrohouse prognozuje, że sprzedający używane mieszkania będą, gdzie jest to możliwe, dostosowywać ceny do limitów w MdM", choćby po to, by ich oferta w portalach ogłoszeniowych figurowała jako dostępna z dopłatą. Będą to jednak tylko te przypadki, kiedy cena ofertowa znajdzie się na granicy limitu. Jest mało prawdopodobne, by sprzedający masowo dostosowywali ceny do kryteriów programu ocenia Marcin Jańczuk. Deweloperzy, którzy mieli dotąd monopol na dopłaty na rynku, muszą się jednak przyzwyczaić do wejścia na rynek konkurencji. Niższe limity na rynku wtórnym spowodują, że w największych miastach na wygranej pozycji będą nadal inwestycje deweloperskie nie ukrywa. Ale jak prognozuje dyrektor, po zmianach w MdM" na pewno przybędzie transakcji na rynku mieszkaniowym. Ostatnie miesiące roku upłyną pod znakiem zwiększonej aktywności klientów, którzy zwlekali z zakupem. Rynek wtórny odczuje powrót popytu na nieruchomości przewiduje Jańczuk. Zmiany w MdM" przyniosą poprawę sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w ocenie Jarosława Mikołaja Skoczenia, eksperta z Emmerson Realty. A to za sprawą większych dopłat dla rodzin wielodzietnych. Sprzedaż lokali używanych powinna wzrosnąć przede wszystkim w mniejszych miejscowościach, gdzie rynek pierwotny jest mały albo praktycznie nie istnieje potwierdza Skoczeń. Zmiany w MdM" na pewno doprowadzą do jakiejś konkurencji między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Deweloperzy, którzy chcą mieć emdeemowskich klientów, muszą analizować ceny na rynku wtórnym i dopasowywać do nich swoją ofertę przekonuje. I dodaje, że wprowadzenie programu na rynek wtórny pozwoli wielu rodzinom na szybką przeprowadzkę. Nie będą musiały czekać na klucze, powiedzmy, dwa lata, nie będą też musiały wykańczać mieszkania zwraca uwagę Skoczeń.

Weryfikacja cenników

Odpływ klientów na rynek wtórny może być widoczny w mniejszych miejscowościach w opinii Piotra Kijanki, dyrektora ds. sprzedaży mieszkań w Grupie Deweloperskiej Geo. W większych miastach będzie inaczej, ponieważ różnica pomiędzy limitami cen dla rynku pierwotnego i wtórnego będzie na tyle duża, że ofert na tym drugim będzie niewiele mówi Piotr Kijanka. Zmiany mogą więc stanowić zagrożenie dla deweloperów z mniejszych miast, ale też z kilku większych, jak Łódź czy Katowice, gdzie relatywnie duża część ofert kwalifikuje się do programu MdM" zauważa dyrektor, podzielając opinię Jarosława Mikołaja Skoczenia, że istnieje prawdopodobieństwo, że deweloperzy, którzy swoją ofertę kierują głównie do odbiorców MdM", będą weryfikować ceny, biorąc pod uwagę rynek wtórny. Każda firma będzie chciała jednak zachować odpowiedni poziom rentowności po to, aby osiągnąć nawet minimalny zysk zastrzega Piotr Kijanka, który przewiduje jednocześnie wzrost popularności programu dopłat. Do tej pory cieszył się umiarkowanym zainteresowaniem, bo dla większości klientów był niedostępny. Teraz będą mogli skorzystać z większych dopłat, zyskają też możliwość kupna większego lokalu dodaje. O tym, że po zmianach w MdM" nie czeka nas rynkowa rewolucja, jest przekonany Tomasz Bujnowski, analityk inwestycyjny firmy Dolcan. Deweloperzy budują więcej niż kiedykolwiek. Duża podaż oznacza stabilizację cen wyjaśnia. Klienci nie przeniosą się na rynek wtórny z kilku powodów. Pojawianie się ogromnej liczby mieszkań w ostatnim roku daje duży wybór. Nowy lokal to niższe koszty utrzymania, nowe instalacje, brak konieczności remontu, nowoczesna architektura i technologia. Dzięki promocjom wykończenie mieszkania można mieć za darmo wskazuje. Zdaniem Bujnowskiego to właściciele mieszkań używanych będą konkurować z deweloperami. Ze względu na takie atuty, jak: nowoczesna zabudowa, zaawansowana technologia czy brak funduszu remontowego ceny na rynku pierwotnym będą wyższe niż na wtórnym nawet o 2030 proc. prognozuje analityk firmy Dolcan. Na peryferiach większych miast, gdzie różnice pomiędzy cenami nowych mieszkań a limitami w MdM" są niewielkie, mogą się pojawić obniżki cen wyrównujące do rynku wtórnego.

Aneta Gawrońska |31-08-2015 |Rzeczpospolita Źródło; http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/707218,1226147-Rynek-mieszkan-po-zmianach-w-MdM.html Wszystkie prawa zastrzeżone

 
Rabaty na gotowe lokale 2016-04-10 15:54
 Oceń wpis
   

Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości:

- We wszystkich dużych miastach podaż mieszkań na rynku pierwotnym od ubiegłego roku utrzymuje się na wysokim poziomie. W tym roku rynek zasilą koleje setki nowo wybudowanych mieszkań.

Dla osób posiadających gotówkę lub zdolność kredytową to dobry moment na poszukiwania ciekawego lokalu. Nic nie stoi na przeszkodzie, by kupić mieszkanie w realizowanej jeszcze inwestycji, jeżeli mamy zaufanie do dewelopera i dokładnie sprawdziliśmy projekt. Wtedy można zawrzeć bezpieczną dla nas umowę z deweloperem.

Kupując mieszkanie w trakcie budowy, możemy nie tylko wybrać mieszkanie, które nas najbardziej interesuje, ale też dopilnować, by powstało zgodnie z naszymi indywidualnymi życzeniami. To duży plus szczególnie dla osób, które cenią nietuzinkowe aranżacje. Za odstępstwa od projektu pewnie będziemy musieli się z deweloperem dodatkowo rozliczyć, ale nie będziemy przebudowywać lokalu później.

Gotowy lokal to najlepsze rozwiązanie m.in. dla kupujących mieszkania na wynajem. Dostają, bowiem lokal do natychmiastowego zagospodarowania. Jakie wady mają gotowe mieszkania? Są standardowe, urządzone tak, jak chciał deweloper. Ewentualne zmiany mogą opóźnić przeprowadzkę czy wynajem takiego lokalu.

Z drugiej strony ceny ukończonych mieszkań można negocjować, choć wszystko zależy tu od projektu, od tego, jak długo jest sprzedawany. Ważny jest także metraż takiego lokalu, jego funkcjonalność, architektura, ewentualne wykończenie.

Generalnie deweloperzy chcą jak najszybciej zamknąć i rozliczyć inwestycję i zależy im na sprzedaży wszystkich mieszkań. Oczywiście próg negocjacji będzie ustalony podczas konkretnych rozmów z deweloperem. Zdarzają się przypadki wyprzedaży lokali np. z 20 procentową bonifikatą.

aig 12-01-2015| ekonomia.rp.pl

Źródło: http://www.ekonomia.rp.pl/artykul/705505,1170580.html Wszystkie prawa zastrzeżone

Kategoria: Biznes
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]
 
2017-09-06 20:46
Marek I. do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
uczucie takiej walki na pewno nie raz niejednemu towarzyszące, mnie na pewno też. Czasem nie[...]
 
2017-09-02 14:10
Michoł do wpisu:
Inwestorzy podbijają ceny mieszkań
Pan Błeszyński może mieć rację, bo chciwość deweloperów na pieniądze jest nam znana od lat. Oby[...]
 
2017-08-31 22:14
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
Dokładnie tak - trafnie Pan to określił - ciężki życiowy wybór. Jak zachować w tym wszystkim[...]