Tomasz Błeszyński - od 2007 r. na blogu Money.pl
 Oceń wpis
   

Po sprzedaży na przetargu kilku nieruchomości w obrębie Nowego Centrum Łodzi za wysokie jak na łódzkie warunki ceny odniosłem wrażenie, że zapanowała jakaś dziwna euforia.

Zewsząd słychać głosy "specjalistów", że łódzki rynek nieruchomości jest istną perełką i mekką dla inwestorów. Ferowane są rożne koncepcje, przedstawiane są świetlane plany w oparciu o te kilka transakcji. W budowanie tego zjawiska zaangażowali się również politycy i sympatycy rządzącej w mieście koalicji. Nie dziwi mnie to, bo przecież każdy sukces nawet i chwilowy ma wielu ojców a porażka ja zawsze jest sierotą.

Dla mnie zakup tej czy innej nieruchomości na przetargu to normalna transakcja. Nie oznacza to rewolucji na łódzkim rynku nieruchomości ani nie przekłada się na wzrost cen innych nieruchomości. Takie są prawa przetargów, że wygrywa najwyższa cena zakupu, która nie musi być wyznacznikiem aktualnej wartości ani ceny rynkowej nieruchomości. Bo to są bardzo różne parametry, na które wpływ mogą mieć odmienne czynniki.

To ile zapłacono za daną nieruchomości jest niczym innym jak wartością indywidualną (inwestycyjną), którą inwestorzy obliczają robiąc analizę przyszłej transakcji i kalkulując jej ryzyko. Zgodnie z definicją wartość indywidualna (lub inwestycyjna) to kwota pieniężna określana dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, którzy mają sprecyzowane oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym.

Tak, to jest wartość subiektywna, jaką w zależności od konkretnych wymagań, nieruchomość przedstawia dla danego inwestora, w odróżnieniu od wartości rynkowej, która nie zależy od indywidualnych preferencji osoby i jest obiektywna.

Przypomnę również, że wartość rynkowa nieruchomości określana przez rzeczoznawcę jest najbardziej prawdopodobną ceną, możliwą do uzyskania na rynku za daną nieruchomość. Tak, więc cena zakupu nieruchomości również może odbiegać i to czasem znacząco w górę lub w dół od wartości rynkowej z operatu szacunkowego.

Cena, bowiem jest kwotą, jaką sprzedający nieruchomość uzyska od kupującego. Jej wysokość zależy w największym stopniu od warunków sprzedaży określonych przez strony, a także od ich zdolności negocjacyjnych. Ponadto cena może znacznie różnić się od wartości nieruchomości, jeśli sprzedającemu zależy np. na szybkim dokonaniu transakcji.

Mam nadzieję, że "specjaliści" zrozumieli, na czym polegają te bardzo rożne od siebie wartości i przy wydawaniu opinii będą kierować się znaczeniem powyższych definicji. Cieszę się transakcja została zrealizowana, że te pieniądze zasilą dziurawy budżet miasta i mam nadzieję, ze zostaną spożytkowane dobrze. Będę kibicował i trzymał kciuki by sprzedane działki zostały ciekawie zabudowane.

Takie transakcje nie zmienią obrazu i stanu, w jakim znajduje się obecnie rynek nieruchomości w Łodzi, wielu inwestorów już boleśnie się o tym przekonało i jeszcze przekona. Bo przecież cena zakupu działki to dopiero 1/3 kosztów planowanej inwestycji. Moje analizy opieram na faktach i rzetelnych wieloletnich badaniach rynku nieruchomości, który ma swoje prawa i nie raz jeszcze zaskoczy nieprzygotowanych na to inwestorów.

Poczekajmy z oceną, kto ma rację za rok czy dwa lata, wtedy chętnie podyskutuję jak wygląda rynek nieruchomości i Nowe Centrum Łodzi nie tylko z perspektywy transakcji sprzedaży działek, ale i ich funkcjonalnego zagospodarowania.

Łódź to moje rodzinne miasto, życzę mu jak najlepiej nie atakuję tylko przedstawiam odrębny głos w tej sprawie a to chyba każdemu wolno.

                                Tomasz Błeszyński - Doradca Rynku Nieruchomości

      Foto: autor - Inne oblicza łódzkich nieruchomości

 
 

Komentarze

2016-11-09 04:11:41 | 188.146.168.* | Marco Z.
Re: Cena sprzedaży a rynek nieruchomości [0]
Witam, świetny artykuł wyjaśnia podstawowe pojęcia i mechanizmy powstawania
wartości i ceny. Jestem podobnego zdania, że na podstawie kilku transakcji nie
powinno się wyciągać wniosków co do nieruchomości w Łodzi. Teren NCŁ jest
specyficzny ze względu na lokalizację i potencjał.
Dziękuję, że Pan to wyjaśnił mam nadzieję, że inni też to zrozumieją.
Pozdrawiam serdecznie. Marco skomentuj
2016-11-09 17:54:59 | 193.0.196.* | Marek I.
Re: Cena sprzedaży a rynek nieruchomości [0]
Ciekawy artykuł, sama w nim prawda. Oczywiście euforia i wiara potrzebna jest
zawsze, bez tego nic nie wyjdzie, jednak fakty są i ich nie da się podważyć,
myślę, że należy tak jak w statystyce odrzucić skrajne wartości aby prognoza była
jak najbardziej prawdopodobna. Pozdrawiam skomentuj
2016-12-13 15:06:38 | 83.22.51.* | Jacek z Łodzi
Re: Cena sprzedaży a rynek nieruchomości [0]
Racja...optymizm jest potrzebny ale wszystkiego nie zmieni. Potrzebna jest
solidna praca przy budowaniu dobrej renomy Łodzi na mapie inwestycyjnej.
Pozdrawiam Jacek skomentuj
 

Najnowsze wpisy
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 



 
doradca rynku nieruchomości, coach biznesu, bloger, analityk, wykładowca, think - tank, fan - muzyki, literatury, filmu, sztuki, architektury i biegania.
 


      



Najnowsze komentarze
 
2017-09-25 17:18
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami podpisana
Świetny artykuł, ma Pan rację rzeczoznawstwo nie jest zawodem wybranym, jest jeden rynek, jest[...]
 
2017-09-14 20:37
Z.Maria do wpisu:
Będą chętni na drewniane domy
Witam Pana, Bardzo dobry komentarz i trafne spostrzeżenia. To może być dobry pomysł z tymi[...]
 
2017-09-06 20:46
Marek I. do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
uczucie takiej walki na pewno nie raz niejednemu towarzyszące, mnie na pewno też. Czasem nie[...]
 
2017-09-02 14:10
Michoł do wpisu:
Inwestorzy podbijają ceny mieszkań
Pan Błeszyński może mieć rację, bo chciwość deweloperów na pieniądze jest nam znana od lat. Oby[...]
 
2017-08-31 22:14
Andrzej z Warszawy do wpisu:
Trudny wybór po ciężkiej walce
Dokładnie tak - trafnie Pan to określił - ciężki życiowy wybór. Jak zachować w tym wszystkim[...]