2010-07-12 23:24
Oceń wpis
Pracując w nieruchomościach, czasem trzeba być też Aniołem.
Tomasz Błeszyński
lipiec 2010 r.
Kategoria
Biznes
Pracując w nieruchomościach, czasem trzeba być też Aniołem.
Tomasz Błeszyński
lipiec 2010 r.
Mało, kto się teraz do tego przyzna,
że robi karierę jak Nikodem Dyzma.
Średni wzrost cen mieszkań używanych nie przekroczył w stolicy od początku roku dwóch procent.
Z danych agencji Emmerson wynika, że w pierwszym kwartale 2010 r. ceny lokali na rynku wtórnym wzrosły w stosunku do ostatniego kwartału ub. r. średnio o ok. 1,2 proc. w całej Warszawie. Z kolei portal Szybko.pl odnotował w ciągu ostatniego miesiąca skok stawek ofertowych mieszkań używanych o 0,7 proc.
– Różnice cen mierzone w skali miesiąca w dalszym ciągu są znikome – twierdzi Marcin Drogomirecki z portalu Oferty.net.
Skąd to się bierze? Właściciele mieszkań wystawiają swoje lokale na sprzedaż i dopiero po kilku miesiącach, gdy nie znajdują nabywców, decydują się na obniżkę ceny ofertowej, ale zazwyczaj niewielką, sięgającą 1 – 2 proc.
– Dopiero jeśli ta obniżka nie powoduje wzrostu zainteresowania ofertą, właściciel decyduje się na kolejne korekty, które w ciągu pięciu – sześciu miesięcy bezowocnego oczekiwania na kupca sięgają ok. 10 proc. – mówi Marcin Drogomirecki.
Dalsze kroki dotyczące ceny nieruchomości są już uzależnione od sytuacji, w jakiej znajduje się sprzedający: jeżeli rzeczywiście potrzebuje gotówki, jest gotów do dalszych obniżek. Natomiast jeśli sprzedaż mieszkania nie jest pilna, oferta z nieco tylko obniżoną ceną spokojnie czeka na swojego amatora albo trafia na rynek najmu.
– Podaż jest duża, popyt mały, ceny stoją w miejscu i dlatego nabywcy też nie muszą się spieszyć z podjęciem decyzji – podsumowuje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Waldemar Oleksiak z agencji Emmerson uważa, że w praktyce możemy mówić o stabilizacji cen na rynku wtórnym. 1,2proc. - o tyle wzrosły ceny mieszkań używanych w pierwszym kwartale 2010 r. według agencji Emmerson
Według raportu Szybko.pl i Expandera średnia cena mkw. mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie wyniosła w ostatnim miesiącu 8415 zł (w marcu było to 8360, w lutym – 8250, a w styczniu – 8260 zł za mkw.).
Autorzy raportu przewidują, że w najbliższych miesiącach można spodziewać się ożywienia na rynku, wzrostu popytu, a co za tym idzie – dalszego niewielkiego wzrostu cen – od dziesiątych procent do maksymalnie 1 – 2 proc. miesięcznie.
– Banki obniżają stopy bazowe i marże, dzięki czemu rośnie dostępność kredytów. To jest kluczowe dla ożywienia na rynku – mówi Aneta Rózga z Expandera.
Podobnego zdania są pośrednicy, ale zmian spodziewają się najwcześniej jesienią. – Zastój trwa, od kiedy nabywcy zaczęli mieć kłopot z zaciągnięciem kredytu. Banki stosunkowo niedawno poluzowały politykę kredytową i dopiero za kilka miesięcy poczujemy to na rynku – uważa Tomasz Błeszyński. www.tomaszbleszynski.pl
Deweloperzy sięgają po nowe sposoby promocji. Znana twarz na banerze reklamowym niczego nie gwarantuje — uważa Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.
Do niedawna wystarczyło ogłoszenie w prasie. Dziś, aby sprzedać mieszkanie trzeba mieć pomysł, na który jeszcze nie wpadła konkurencja. Tak jak Eco Classic - deweloper organizuje Trio Inspiracje, cykl spotkań z artystami.
W apartamentowcu wybudowanym przy ulicy Stawki w Warszawie wystąpili już m.in. Jan Kaczmarek, Leszek Możdżer, Krzysztof Gierałtowski, Urszula Dudziak, Kayah i Krystyna Janda. Odbył się też pokaz mody najnowszej kolekcji Joanny Klimas, któremu towarzyszył koncert Gaby Kulki.
Inną formą pozyskiwania klientów są spotkania adresowane do określonych grup zawodowych, atrakcyjnych z punktu widzenia dewelopera, jak lekarze, prawnicy, bankowcy. Inicjuje ją zwykle wykład jakiejś osobistości, znanego architekta lub projektanta wnętrz.
Nowym sposobem na promocję inwestycji mieszkaniowych są również tzw. dni otwartych drzwi, czyli wizyty potencjalnych klientów na budowie.
— Imprezy przypominają rodzinne pikniki, podczas których można obejrzeć mieszkania pokazowe, porozmawiać z deweloperem, ale również zapoznać się z ofertą kredytową banków — mówi Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.
Często inwestycje mieszkaniowe promują tzw. celebryci. Ale nie jest to już skuteczne. Lepiej, gdy w mediach pojawi się ekspert z rzetelną analizą rynku nieruchomości, popartą badaniami.
W zeszłym roku wyraźnie spadła powierzchnia gruntów, mieszkań i lokali użytkowych kupowanych w Polsce przez cudzoziemców - informuje "Puls Biznesu". Według analityków zagraniczni inwestorzy przenoszą się na rynki, które dają lepszą stopę zwrotu, np. do Brazylii.
Raport Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji, na który powołuje się "Puls Biznesu" wskazuje, że w 2009 roku o 20 proc. spadła powierzchnia nabytych przez cudzoziemców nieruchomości gruntowych, o 8 proc. - samodzielnych lokali mieszkalnych i o 21 proc. - lokali użytkowych.
Jak tłumaczy "Pulsowi Biznesu" Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości, "kapitał spekulacyjny kieruje się na rynki wschodzące, np. do Brazylii, które dają znacznie lepszą stopę zwrotu niż rynek polski".
Spadek sprzedawanej cudzoziemcom powierzchni nieruchomościnie oznacza, że zawierają oni mniej transakcji niż wcześniej. Zagraniczni inwestorzy wykazują po prostu zainteresowanie nieruchomościami o coraz mniejszej powierzchni. Transakcji sprzedaży nieruchomości zostało w zeszłym roku zawartych tylko o 2 proc. mniej niż w 2008 roku.
Od 4 lat wyraźnie spada zainteresowanie gruntami (rolnymi, leśnymi, pod zabudowę). W 2009 r. cudzoziemcy nabyli ich aż o 45 proc. mniej (2,8 tys. ha) niż jeszcze w 2006 r. Nie rzucają się więc zachłannie na polską ziemię.
Jak pozbyć się nierentownych nieruchomości? Wykreować nowe nieruchomościowe trendy - tłumaczy Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości.
Moda na ciekawe inwestycje szybko się zmienia. Jej wykreowanie to nie problem. Wystarczy przygotować opasły raport o rynku nieruchomości i zaprezentować go mediach. Nakręcona w ten sposób koniunktura pomaga się pozbyć kiepskich nieruchomości lub inwestycji.
Takie "czary" firm analitycznych obserwuję od lat, co ciekawe, są inwestorzy, którzy kupują tę ładnie zapakowaną obłudę.
Niektóre firmy przygotowujące raporty sprzedają także różnego rodzaju inwestycje i nieruchomości, więc chętnie korzystają ze sztuczek marketingowych. Przygotowanie rzetelnego raportu jest bardzo trudne. Sprawę pogarsza brak dostępu do wiarygodnych danych. Ośrodki badawcze, nie mogąc dotrzeć do dobrych źródeł informacji o rynku, opierają się na cenach ofertowych, co fałszuje rzeczywistość. Rynek brutalnie weryfikuje te raporty.
W Polsce usługi pośredników w obrocie nieruchomości są mało popularne, bo kojarzą się z wysokimi kosztami. Prowizja może jednak kosztować mniej, niż błędy popełnione przy transakcjach dokonywanych na własną rękę.
W przeciwieństwie do Stanów Zjednoczonych, gdzie istnieje obowiązek korzystania z usług biur nieruchomości, w Polsce większość przyszłych nabywców mieszkań szuka ich na własną rękę.
- Największy odsetek osób korzystających z agencji pośrednictwa odnotowano w dużych miastach. W mniejszych miejscowościach nadal preferuje się zakup bezpośredni - twierdzi Mariusz Kania, prezes Metrohouse.
Na co zwrócić uwagę
Jak twierdzi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, Polak kupuje lub sprzedaje lokal średnio raz w życiu, dlatego jego rozeznanie w rynku jest niewielkie.
- Sektor nieruchomości jest bardzo dynamiczny i trzeba śledzić go bez przerwy. Chcąc dokonać zakupu na własną rękę, należy rozpocząć analizę rynku dużo wcześniej, żeby zorientować się w sytuacji. Pośrednik pozwala pozbyć się tego problemu - mówi Tomasz Błeszyński.
Większość nabywców nieruchomości przy zakupie sugeruje się ceną. Jednak to tylko jedna składowa całego procesu kupna i nie powinna stanowić głównego kryterium wyboru.
Zależnie od tego, od kogo kupuje się mieszkanie, należy zwracać uwagę na co innego. Przy zakupie od dewelopera atrakcyjne ceny i bonusy w postaci darmowego ogródka czy garażu mogą skusić każdego, jednak często okazuje się, że koszt prezentu inwestor ukrywa w wysokich opłatach za powierzchnie wspólne. Dlatego przed transakcją warto przeanalizować całość inwestycji i przyjrzeć się projektom tego dewelopera. Nabywcy korzystający ze wsparcia pośrednika mogą natomiast sprawdzić, czy mieszkania oferowane przez konkretnego inwestora cieszą się dużą popularnością wśród klientów agencji nieruchomości.
W przypadku zakupu na rynku wtórnym pomoc pośrednika może okazać się niezbędna. Zadaniem profesjonalisty jest sprawdzenie stanu hipotetycznego nieruchomości, a więc, czy nie jest ona zadłużona, czy są jacyś inni właściciele oraz czy nie ma spadkobierców, którzy mogliby zgłaszać roszczenia. Skontrolowanie tego na własną rękę może być bardzo czasochłonne.- Współpraca z najlepszą agencją nie zwalnia klienta z obowiązku samodzielnego zweryfikowania wszystkich otrzymywanych informacji. Nabywca powinien pytać o wszystko, czego nie jest pewny, wówczas uniknie zderzenia z informacją o konieczności ponoszenia kosztów, o których nie miał pojęcia - radzi Tomasz Błeszyński.
Zadania agencji
Umowa pośrednictwa zobowiązuje agencję do wyszukiwania i przedstawiania klientowi ofert nieruchomości spełniających określone przez niego warunki. Zleceniodawca uzyskuje także pomoc pośrednika przy negocjowaniu warunków umowy i realizacji transakcji. Ponadto agencja może zapewnić m.in. doradztwo prawne, pomoc w załatwieniu formalności notarialnych, doradztwo kredytowe.
- Korzystając z usług renomowanej firmy, klient zapewnia sobie również reklamę swojej oferty w prasie, na ulotkach i w folderach, na stronach internetowych oraz podczas imprez branżowych - podkreśla Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu firmy Emmerson.
Umowę pośrednictwa można zawrzeć na wyłączność. Klient podpisujący taką umowę ma szansę na prezentację swojej oferty na dużo szerszym forum niż w przypadku zwykłego porozumienia z biurem nieruchomości. Na warszawskim rynku umowy na wyłączność umożliwiły stworzenie komputerowego systemu informacji Multiple Listing System (MLS), czyli systemu wielokrotnego oferowania. Jego uczestnicy, czyli agencje, zgłaszają oferty sprzedaży i wynajmu nieruchomości do wspólnej komputerowej bazy danych. Każde biuro uczestniczące w tym systemie może pośredniczyć w transakcji, nawet jeśli dotyczy ona oferty innej agencji. Prowizja za usługę przypada wówczas po połowie agencji zgłaszającej ofertę do wspólnej bazy danych i firmie, która znalazła zainteresowanego tą ofertą klienta. Biuro, które skontaktowało obie strony, otrzymuje prowizję w całości.
Szukaj profesjonalistów
Według profesora George'a Matysiaka, specjalisty od inwestycji na rynku nieruchomości z Uniwersytetu w Reading w Wielkiej Brytanii, aż 98 proc. Brytyjczyków, mimo że nie ma takiego obowiązku, korzysta z pomocy agencji nieruchomości. Nie byłoby w tym nic dziwnego, gdyby nie fakt, że na Wyspach biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomości może założyć każdy. Mimo braku możliwości weryfikacji profesjonalizmu pośredników chętnie korzystają z ich pomocy, bo ważniejszy od pieniędzy jest dla nich czas, który oszczędzają dzięki agentom. W Polsce, aby zostać pośrednikiem, należy zdać egzamin i odbyć praktykę, gdyż zawód ten jest normowany ustawowo. Dlatego przed wyborem pośrednika lepiej sprawdzić jego kwalifikacje na stronie Centralnego Rejestru Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Najbezpieczniej wybierać osoby z państwową licencją, która nakłada na nie obowiązek przestrzegania prawa i standardów zawodowych. Co więcej, licencja zmusza pośredników do ubezpieczania transakcji. Oznacza to, że w przypadku niewywiązania się agenta z jego obowiązków ubezpieczyciel zapłaci klientowi odszkodowanie. Jednak duża liczba nieprofesjonalnych agencji nieruchomości działających na polskim rynku przyczyniła się do stworzenia stereotypu pośrednika-oszusta i naciągacza.- Każdy agent nieruchomości dąży do tego, aby wziąć swój procent od sprzedającego i kupującego. Łatwo policzyć, ile to pieniędzy w przypadku mieszkania za 200 do 300 tys. zł, a takie ceny to najniższy pułap w dużych miastach. Pomoc pośrednika ogranicza się do sporządzenia umowy o współpracy i pokazania kilku mieszkań, które znajdują się w bazie, do której zostały wprowadzone często bez zgody sprzedającego - pisze jeden z internautów na portalu finansowym Money.pl.
- Ryzyko trafienia na nieprofesjonalnych pośredników jest duże, dlatego należy wybierać sprawdzone biura nieruchomości. Profesjonalne agencje opłatę za pośrednictwo w transakcji pobierają tylko od sprzedającego - zaznacza Tomasz Błeszyński.
Według ankiety przeprowadzonej przez agencję Metohouse w grudniu 2009 r., ponad 69 proc. respondentów, wybierając pośrednika, opiera się na opinii znajomych lub rodziny.
Dla blisko 400 właścicieli loftów w zrewitalizowanej przędzalni Karola Scheiblera przy ul. Tymienieckiego skończył się czas nerwowego oczekiwania. Deweloper uzyskał właśnie pozwolenie na użytkowanie obiektu. Można odbierać klucze i wykańczać mieszkania.
Na ten moment właściciele loftów (wśród nich m.in. Borys Szyc, Olivier Janiak i muzycy z Blue Cafe) czekali aż o 16 miesięcy dłużej niż początkowo zapowiadano! Inwestycja, rozpoczęta w listopadzie 2006 r., miała być bowiem zakończona w grudniu 2008 r.
- Dostaliśmy z żoną loft w prezencie ślubnym od rodziców - mówi pan Marek, właściciel trzech pokoi (ok. 90 mkw.). - Mieliśmy wprowadzić się do niego tuż po ślubie. Tymczasem minął już rok, a my cały czas mieszkamy w wynajmowanych czterech kątach, wydając na to niepotrzebnie pieniądze.
Niektórzy właściciele stracili cierpliwość i już zgłosili się do inwestora z żądaniem odszkodowania.
- Opóźnienie wynikło z przyczyn niezależnych od nas - twierdzi Dorota Urawska, przedstawicielka inwestora. - Rewitalizacja starych budynków niesie ze sobą liczne niespodzianki, sytuacje, których nie da się przewidzieć. Prowadzimy negocjacje z właścicielami lokali, którzy wystąpili z żądaniami finansowymi. Takich przypadków jest jednak kilka, a wszystkich loftów 421 (w tym 35 wciąż niesprzedanych).
Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, doradcy rynku nieruchomości, domagających się odszkodowania będzie coraz więcej.
- Wiele osób kupiło po kilka loftów, by je wynajmować - mówi. - Ich straty są więc poważne i zapewne będą domagać się rekompensaty.
Express Ilustrowany
IZJ
28.04.2010 r.
Za ekskluzywne mieszkania czy domy trzeba zazwyczaj sporo zapłacić. Jest jednak szansa na obniżenie wyśrubowanych cen. Trzeba tylko wiedzieć, gdzie, kiedy i na co zwrócić uwagę, a okazja sama się znajdzie.
Możliwości zakupu po okazyjnych cenach jest kilka. Zależy to oczywiście od tego, co chcemy kupić. Na przykład w branży nieruchomości dzięki negocjacjom zdarza się obniżyć cenę nawet o 30- -40 proc. Argumentem przekonującym deweloperów jest między innymi posiadanie gotówki dostępnej od ręki.
Kolejną szansą, według Tomasza Błeszyńskiego, niezależnego doradcy rynku nieruchomości, jest sytuacja, gdy w budynku czy osiedlu zostaje kilka ostatnich mieszkań, a deweloperowi zależy na zamknięciu inwestycji.
Na rynku wtórnym również zdarzają się okazje. Z powodu pilnych zobowiązań finansowych czy wyjazdów właściciele sprzedają czasem nieruchomości nie tylko szybko, ale i tanio.
— Jednak szansę na najniższe ceny dają postępowania komornicze. Komornicy ogłaszają licytację różnych nieruchomości, wyposażenia czy samochodów. Ceny wyjściowe czasami stanowią zaledwie 40 proc. wartości nieruchomości i mimo dużego zainteresowania takimi aukcjami można na nich kupić mieszkania i domy poniżej ich wartości rynkowej — mówi Tomasz Błeszyński.
Alina Treptow
2010-04-01
Puls Biznesu
Na rynku nieruchomości jak w świecie mody — ostatnie egzemplarze sprzedaje się z dużymi zniżkami.
W zeszłym roku deweloperzy z dnia na dzień ogłaszali kolejne obniżki cen mieszkań, a w pakiecie dorzucali wyposażenie kuchni, łazienki lub garaż gratis. Na początku 2010 r. wielu inwestorów odetchnęło z ulgą i zapowiedziało, że sezon promocyjny się skończył.
— Obserwując rynek i coraz mniejszy wybór gotowych mieszkań, trudno spodziewać się obniżek cen, bardziej prawdopodobny jest ich stopniowy wzrost. Zawsze jednak jesteśmy otwarci na negocjacje — mówi Tomasz Panabażys, dyrektor zarządzający i członek zarządu J. W. Construction Holding.
Wciąż jednak w niektórych zakończonych inwestycjach można znaleźć ostatnie mieszkania w promocyjnych cenach. Deweloperzy, którzy chcą szybciej zakończyć sprzedaż na danym osiedlu, próbują w ten sposób przyciągnąć klientów.
Mieszkania…
Dom Development mieszkania na osiedlu Miasteczko Regaty w warszawskiej Białołęce do końca marca sprzedaje po 4,9 tys. zł za mkw.
— Specjalną ofertą objęliśmy 56 mieszkań gotowych do zamieszkania, których powierzchnia wynosi od 34 do 119,4 mkw. — informuje Radosław Bieliński, specjalista ds. komunikacji i marketingu Dom Development.
Hirny BD obniżył ceny w inwestycjach Pasaż przy Parku w Pruszkowie oraz w Słonecznym Patio w Międzylesiu — ostatnie lokale dostępne są za 5 tys. zł/mkw. Za mieszkanie w Międzylesiu klienci początkowo płacili około 7,3 tys. zł/mkw., a w Pruszkowie oko-ło 6,3 tys. zł/mkw. Z kolei mieszkania na osiedlu Kuropatwy III w podwarszawskim Józefosławiu, tuż przy Lesie Kabackim można kupić za 4,95 tys. zł/mkw. Pierwsze dwa bloki zostaną oddane w grudniu 2010 r., a następne na przełomie maja i czerwca 2011 r.
… i domy
— Niższe ceny oferujemy najczęściej przy okazji takich imprez jak np. targi mieszkaniowe lub dni otwarte inwestycji. Aby była to prawdziwa okazja, wprowadzamy ograniczenia czasowe. Promocja to raczej efekt psychologiczny, kropka nad "i", która daje kupującemu dodatkowy argument do podjęcia ostatecznej decyzji o zakupie. Promocja pełni jedynie funkcję wspomagającą. Kluczowym czynnikiem decydującym o zakupie jest zawsze jakość i cena — wyjaśnia Zbigniew Gościcki, prezes Unidevelopment.
Unidevelopment wprowadził specjalną ofertę na domy w okolicach Warszawy, na osiedlach: Polnych Maków w Zamieniu przy ul. Arakowej (na granicy Ursynowa) oraz Gardenia w Łomiankach przy ul. Działkowej, a także w Osadzie Brzeziny na warszawskiej Białołęce przy ul. Ostródzkiej. Wszystkie osiedla są już wybudowane i gotowe do zamieszkania.
Wśród klientów przyzwyczajonych do kupowania "dziury w ziemi" promocyjne oferty cieszą się sporym zainteresowaniem. Mimo że decydujący się na zakup mieszkania w ostatniej chwili mają znacznie mniejszy wybór, często pozostają im lokale o nietypowych — bardzo dużych lub małych — metrażach.
— Sprzedawanie ostatnich mieszkań w inwestycjach za niższą cenę to dla deweloperów konieczność. Nie mogą trzymać tych lokali w nieskończoność, gdy banki wymagają spłat kolejnych części kredytu. Dla klientów, którzy już przyzwyczaili się do negocjacji cen mieszkań, to kolejna karta przetargowa. Taka sytuacja może spowodować, że potencjalni nabywcy nie będą chcieli kupować droższych lokali — podkreśla Tomasz Błeszyński, analityk rynku nieruchomości.
Gdzie na mieszkaniach można zarobić najwięcej?
We Wrocławiu, Warszawie i Krakowie.Tam lokale sprzedawane są średnio z 20-proc. marżą, choć są projekty, na których deweloperzy mogą zarobić nawet 40 proc.
– Marże deweloperskie sięgają dziś 15 – 28 proc. w największych polskich miastach. To duży spadek w porównaniu z wynikami z lat 2006 – 2007, kiedy zyski największych spółek giełdowych sięgały 50 i więcej proc. wartości inwestycji mieszkaniowych – mówi Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group.
Zarobki deweloperów w Polsce wypadają całkiem nieźle w porównaniu z innymi krajami Europy Zachodniej, gdzie marże wynoszą ok. 15 –17 proc., a w najlepszym przypadku 20 proc.
Kupowali w hossie – mniej zarobią
Analitycy rynku twierdza, że w Polsce deweloper nie weźmie się dziś za budowę osiedla, jeśli uzyska marżę poniżej 15 proc. Chyba że inwestycja została błędnie skalkulowana. Z wyliczeń analityków CEE Property Group wynika, że najwięcej zarabiają dziś deweloperzy budujący mieszkania we Wrocławiu, osiągając średnio marże rzędu 28 proc., a najmniej – w Łodzi (15 proc.).
Jednak rentowność znacznie spada, jeśli w grę wchodzi kredyt, po który sięgają małe i średnie spółki. Wówczas np. w Łodzi deweloperzy mogą uzyskać średnio 6-procentowe zyski, a w Warszawie – 18-proc. I w tym przypadku liderem pozostaje Wrocław, gdzie deweloperzy mogą wypracować średni zysk rzędu 22 proc.
Poza kredytem największy wpływ na rentowność projektu ma cena gruntu oraz koszty wykonawstwa. W najlepszej sytuacji są spółki, które mają ziemię kupioną przed laty, przed szaleńczymi wzrostami cen, kiedy stawki np. w stolicy dochodziły do 2,5 tys. zł za mkw. Zdarza się jednak, że deweloper ma grunty w lokalizacjach, w których dziś mieszkania będą się bardzo trudno sprzedawały, więc musi szukać innych terenów.
– Sporo spółek kupiło grunty bardzo drogo, w czasie hossy na rynku, więc teraz stoją przed dylematem, co zrobić. Niektóre ruszają z budową, chcąc jak najszybciej chociaż częściowo odzyskać pieniądze. Inne myślą o likwidacji podmiotów zależnych, które kupiły ziemię w okresie koniunktury, na dodatek na kredyt, a teraz nie mają pieniędzy, aby płacić raty – mówi Paweł Grząbka.
Jednak zdaniem Łukasza Madeja, szefa firmy doradczej ProDevelopment, spółki deweloperskie najgorsze mają już za sobą. – Największe problemy z rentownością pojawiały się na początku ubiegłego roku, gdy sprzedaż mieszkań praktycznie stała, a pracownikom trzeba było płacić pensje. Teraz deweloperzy, zwłaszcza ci, którzy mają przygotowane projekty, nie powinni narzekać – twierdzi Madej.
Tańszy wykonawca, a nie metr
Średni koszt budowy mkw. mieszkania w Warszawie, według CEE Property Group, sięga ok. 5,6 tys. zł. Stawka ta w ciągu roku spadła o ok. 400 zł. Można jednak budować znacznie taniej. Łukasz Madej zapewnia, że w stolicy da się zrealizować dobry projekt nawet za ok. 3 tys. zł za mkw. (koszt wykonawstwa 1,8 tys. zł, koszt gruntu 1 tys. zł za mkw.)
– Ostatnio ogłaszane wyniki przetargów pokazują, że koszt budowy mieszkań wynosi ok. 3,2 – 3,6 tys. zł za mkw. dla stołecznych projektów – zapewnia Madej.
Biorąc pod uwagę, że najtańsze lokale w Warszawie kosztują ok. 4,7 tys. zł za mkw., deweloper może liczyć nawet na 40-procentowe zyski, jeśli dobrze skalkuluje wszystkie koszty i wystartuje z projektem w odpowiednim czasie.
– Deweloperzy z nawiązką przełożyli spadki cen na wykonawców i właścicieli działek. Np. w ciągu roku koszty generalnego wykonawstwa spadły o ok. 30 proc. Wzrosły wprawdzie koszty finansowania oraz marketingu i sprzedaży, głównie ze względu na dłuższy okres komercjalizacji, ale przy odpowiednim tempie sprzedaży deweloperzy mogą się zbliżyć do marż sprzed kryzysu. Wszystko zależy od przygotowania inwestycji – wyjaśnia Łukasz Madej.
Zdaniem analityków najbliższe sześć miesięcy to optymalny okres na rozpoczynanie inwestycji deweloperskich, gdyż stawki generalnych wykonawców oraz ceny materiałów budowlanych są dość niskie.
– Do dalszego spadku cen materiałów raczej już nie dojdzie. Wręcz przeciwnie, wraz z poprawą koniunktury stawki za materiały oraz robociznę będą rosły. Obecnie niskie ceny wynikają z tego, że część wykonawców próbuje znaleźć jakąkolwiek pracę, aby utrzymać firmy – przekonuje Paweł Grząbka. Im taniej budują, tym wyższa marża dla dewelopera.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości
– Marża deweloperów budujących w Polsce była zawsze wygórowana. W czasach boomu osiągali nawet kilkudziesięcioprocentowe zyski. Teraz, gdy próg rentowności znacznie się obniżył, muszą przeliczać koszty i minimalizować straty. Nadal jednak dobrze zarabiają, podczas gdy np. hiszpańscy inwestorzy twierdzą, że byliby szczęśliwi, gdyby mieli zagwarantowaną 10-proc. marżę. W najbliższym czasie deweloperzy będą musieli prawdopodobnie jeszcze raz zweryfikować swoje oczekiwania co do zarobków oraz sposób realizacji inwestycji. Być może wprowadzą wtedy więcej tańszych projektów na rynek, co oznacza niższe marże.
Sami deweloperzy, zapytani przez „Rzeczpospolitą” o średnie marże, nie chcą rozmawiać o swoich zyskach. W komunikatach giełdowych szacują je na 20 – 30 proc. Także Polski Związek Firm Deweloperskich nie chciał podać średnich kosztów budowy mkw. i marż.
Dorota Kaczyńska
Rzeczpospolita
22-03-2010
Od dłuższego czasu inwestorzy zadają sobie pytanie, co stanie się z rynkiem nieruchomości po przyjęciu przez nasz kraj waluty euro. Jak na razie są to rozważania oparte na futurystycznych przesłankach.
Rozpatrując czynniki mające wpływ na rynek musimy najpierw odpowiedzieć na podstawowe pytanie, kiedy Polska spełni kryteria pozwalające na wprowadzenie euro? Czy będzie to za kilka, czy kilkanaście lat, jak na razie nie wiemy. Co jakiś czas otrzymujemy tylko sprzeczne komunikaty, a w ślad za nimi pojawiają się kolejne wątpliwości. W jakiej kondycji będzie gospodarka, jaki będzie stan zamożności społeczeństwa, czy w kraju będą rozwijać się nowe inwestycje, czy bezrobotni otrzymają realne szanse podjęcia godziwej pracy?
Rynek nieruchomości jest bowiem zwierciadłem gospodarki i to, jak zareaguje, bezpośrednio zależy od jej kondycji. Należy przypuszczać, że po wprowadzaniu nowej wspólnej waluty niektóre ceny wzrosną. Będzie to zapewne skutek przeliczania złotówki na euro. Zdrożeją artykuły pierwszej potrzeby i niektóre popularne usługi. To raczej oczywiste.
Jak zachowa się rynek nieruchomości oferujący już teraz „towary z górnej półki”, które nie są dostępne dla każdego. Bo jak inaczej możemy nazywać mieszkania, przepraszam apartamenty, oferowane przez deweloperów, jeśli wciąż są za drogie nawet dla średnio zamożnych. Podaż jest na dobrym poziomie, popyt też się ujawnił. Brakuje tylko jednej podstawowej rzeczy-pieniędzy. Nie sądzę by w nowym Eurolandzie zarobki Polaków znacząco wzrosły. Nie spowoduje to też gwałtowniej zmiany polityki banków w zakresie szerszego kredytowania rynku nieruchomości. Co prawda już teraz możemy zaciągać zobowiązania w przyszłej walucie, ale do pełnego optymizmu jeszcze daleko.
Zapewne apetyty deweloperów i właścicieli nieruchomości zaraz po wprowadzeniu euro znacząco wzrosną. Będą oni podnosić ceny oczekując na rychłe transakcje z udziałem zamożnych klientów. Mieliśmy już tego przykłady przed wejściem Polski do Unii Europejskiej, ceny przed i w trakcie akcesji znacząco wzrosły. Nieruchomości stały się przez to jeszcze bardziej niedostępne, wszyscy czekali na inwestorów. Niestety nic wielkiego się nie stało, nasi unijni bracia nie „rzucili się” by kupować polskie nieruchomości. Czas upływał, a sztucznie podsycany optymizm opadał razem z cenami. Coraz więcej osób było skłonnych do negocjacji i ustalania przystępnych warunków transakcji.
Moim zdaniem i w tym przypadku będzie bardzo podobnie, ceny wzrosną wraz z oczekiwaniami, ale twarde prawa rynku to niestety dość szybko zweryfikują. Najwięcej transakcji odbywa się zawsze na lokalnych rynkach ukształtowanych również przez lokalnych inwestorów. To ich siła nabywcza stanowi o potencjale rynku, możliwościach rozwoju czy wreszcie poziomie cen.
Nie spodziewam się, by ceny mieszkań znacząco wzrosły, bo po prostu zabraknie na nie nabywców. Chyba, że sprytni deweloperzy znowu nadmuchają marketingiem sztuczną „bańkę cenową”, ale jak zawsze do czasu. Wtórny rynek mieszkaniowy też nie będzie znacząco drożał, podobnie jak domy jednorodzinne. Ceny dobrej ziemi, szczególnie tej inwestycyjnej, zależą od polityki planistycznej, infrastruktury, lokalizacji i możemy się tu spodziewać drobnej korekty. Segment nieruchomości komercyjnych stanie przed nowym wyzwaniem: jak dobrze zagospodarować płacącego w euro klienta. Znacząco wzrośnie liczba obiektów handlowych oferujących wyszukane marki i komplementarne usługi. Nieruchomości biurowe też czekają zmiany, jakościowe i oczywiście cenowe, staną się przyjazne dla przyszłych najemców. Bo przecież równie dobrze można wynająć lokal biurowy np. w Berlinie, jeśli Warszawa będzie nadal za droga.
Przed nami ciekawe czasy. Rynek nieruchomości nie zostanie opanowany przez inwestycje rozgrzanych spekulantów. Nadchodzące lata okażą się przychylne dla wytrawnych graczy świadomie lokujących kapitał na rynku. Operując wspólnym pieniądzem będą mogli bez przeszkód wszędzie inwestować. Należy tylko życzyć by nowej waluty wszystkim przybywało w portfelach.
Najem okazjonalny czas zacząć- powiedział notariusz do komornika.
Niedawno wprowadzone zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów polegają na dodaniu rozdziału „Najem okazjonalny lokalu", będzie miał on zastosowanie do lokali mieszkalnych, których właścicielami są osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Najem takiego mieszkania będzie możliwy po zawarciu umowy o najem okazjonalny na czas oznaczony nie dłużej niż 10 lat.
Ustawodawca wprowadza obowiązek dołączenia do umowy dodatkowych załączników :
Oczywiście jak zawsze nie sprecyzowano, kto poniesie dodatkowe koszty tej biurokratycznej papierologii. Szacunkowy koszt takich oświadczeń złożonych w kancelarii notarialnej myślę, że będzie oscylował w granicach 200 złotych. Pewne jest również to, że informacje o zawarciu umowy o najem okazjonalny właściciel mieszkania zobowiązany jest zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, pod rygorem wyłączenia przepisów specjalnych dla najmu okazjonalnego oraz uregulowania stosownego podatku od dodatkowego przychodu.
Teoretycznie wprowadzone zmiany mają na celu przyśpieszyć ewentualne eksmisje uciążliwych najemców z mieszkań i co chyba najważniejsze spowodować by do budżetu trafiały podatki z wynajmowanych mieszań. Obecnie i tak trudnym rynkiem rządzi szara strefa, szacuje, że ok. 80 procent transakcji wynajmu mieszkań nie jest opodatkowanych, stan ten się nie zmieni po wprowadzeniu tych przepisów.
Nadmierna regulacja i fiskalizm nigdy nie był dobrym argumentem, osoby wynajmujące mieszkania nie robią tego z przyjemności tylko z potrzeby dorobienia sobie paru złotych do i tak już niskich pensji. Zdarzają się też osoby traktujące rynek najmu, jako inwestycje i stałe źródło dochodów wynajmując kilka mieszkań, ale jest ich w sumie może z 10 procent. Rynek najmu przeżywa teraz ciężkie chwile, podaż mieszkań jest duża popyt bardzo umiarkowany, po kilka miesięcy trzeba czekać na klienta i obniżać ceny. Nie wyobrażam sobie w takiej sytuacji właściciela, który postawi tak rygorystyczne warunki i obciąży dodatkowymi kosztami przed zawarciem umowy np. studenta czy młode małżeństwo na dorobku. Czas pokaże czy ta nowelizacja będzie pozytywnie odebrana przez rynek i zainteresowanych a może zamieni się w kolejny bubel legislacyjny.
W tym roku boomu kredytowego raczej jednak nie będzie. Choć kredyty hipoteczne spłacają się lepiej od innych, to i tak banki wolą dziś dmuchać na zimne.
Na otrzymanie kredytu czeka się teraz bardzo długo, niejednokrotnie kilka miesięcy, trzeba przy tym wypełniać stosy dokumentów. Do końca też nie wiadomo, czy decyzja kredytowa, którą otrzymamy będzie dala nas pozytywna. Banki asekurują się jak mogą, w sukurs idą im kolejne tzw. rekomendacje zaostrzające kryteria oceny ryzyka kredytowego.
Niestety współczesny świat kręci się wokół pieniędzy, kto nimi dysponuje ten ma władzę, stymuluje albo hamuje rozwój gospodarki. Biedny polski rynek nieruchomości szczególnie to odczuwa. Podaż jest popyt też brak tylko kapitału. Inwestycje w nieruchomości są bardzo rentowne potrzebują jednak stabilizacji, czasu i pieniędzy. Trudności piętrzą się zarówno przed deweloperami, jaki i pojedynczymi inwestorami, kupującymi nieruchomości na własne potrzeby.
Banki chętnie udzielają kredytów swoim inwestorom, czyli takim, z którymi są powiązani np. kapitałowo. Pozostali deweloperzy muszą wykazać się solidnym biznesplanem, zabezpieczeniami no i oczywiście przedsprzedażą nowego projektu, co najmniej w 40 procentach. To w tych czasach jest dużym wyzwaniem. Praktyka często jest taka, że bank wstępnie zgadza się na finansowanie projektu, by później zmienić warunki kredytu bądź nawet go wstrzymać. Niektórzy z deweloperów zmuszeni są ciągnąć inwestycje, bo mają na karku zobowiązania kredytowe, inni wstrzymali budowy i czekają na ożywienie rynku.
Poza tym pieniądze, pożyczone przez banki, są drogie w obsłudze. Deweloperzy, by zwiększyć szansę uzyskania kredytu inwestują własne środki. Za wszelką cenę starają się pozyskać jak najwięcej pieniędzy od przyszłych klientów stąd te zachęty, rabaty, gratisy. Obecnie na rynku jest kilka tysięcy gotowych mieszkań. Nie wszystkie są w dogodnych lokalizacjach, dobrze zaprojektowane i wykończone, ale to wynik poprzedniej "bańki" deweloperskiej, gdy za tego typu inwestycje brali się ludzie nieprzygotowani, nieznający realiów rynku inwestorzy liczący z góry na krociowe zyski.
Co będzie dalej, na razie jest jedną wielką niewiadomą. Gospodarka niby ma się dobrze choć rynek nieruchomości jest dalej ociężały, prowadzone działania legislacyjne są bardziej marketingiem politycznym i jak na razie nie przynoszą oczekiwanych zmian. Przykład ostatnia nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów w zakresie tzw. najmu okazjonalnego wprowadzająca absurdalne rozwiązania na i tak już mało rentownym rynku najmu mieszkań.
Bądźmy jednak optymistami nowy rok dopiero, co się rozpoczął przed nami jeszcze wiele miesięcy zmian i cudów gospodarczych.
Rynek mieszkaniowy w 2009 roku przeżywał ciężkie chwile. Wielu deweloperów z powodu braku finansowania i niewystarczającej przedsprzedaży wstrzymało inwestycje. Silniejsi zaciskali pasa oszczędzali i obniżali ceny mieszkań.
Ratunkiem stała się reanimowana wersja programu kredytowego „Rodzina na swoim”. To dzięki tym rządowym dopłatom wielu zakupiło swoje pierwsze mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym. Rynek pod tym względem ożył ceny mieszkań na niektórych rynkach spadły, był to doskonały czas na kupowanie. Podaż lokali a różnym standardzie duża, możliwości negocjacji dla osób posiadających gotówkę wielkie.
Rok upływał pod znakiem dynamicznych zmian i co rusz to nowych informacji.Strachliwe raporty analityków typu „taniej już nie będzie„ nie spowodowały szturmu na biura sprzedaży mieszkań. Podtrzymały jedynie nadzieję deweloperów na lepsze jutro. Brakowało stabilnych projektów finansowych, banki dopiero późną jesienią zaczęły przygotowywać bardziej przystępną ofertę kredytów hipotecznych dla kupujących mieszkania. Niestety dla deweloperów otrzymanie finansowania dla inwestycji jest nadal „drogą przez mękę”.
Co czeka nas w nadchodzącym 2010 roku myślę, że pierwszy kwartał wiele tu wyjaśni. Zobaczymy czy banki dalej i to, co raz chętniej udzielać będę kredytów hipotecznych na zdrowych zasadach. Czy pożyczać tez będą deweloperom pieniądze na dokończenie inwestycji oraz na nowe projekty.Czekamy również na konkrety związane z nowelizacją projektu „Rodzina na swoim”. Z założeń wiemy, że program ten ma być dostępny tylko na zakup na rynku pierwotnym. Dużo mówi się również o nowych zasadach finansowania „singli”.
Gdyby te prognozy się sprawdziły rynek nieruchomości zacząłby normalnie funkcjonować. Jeśli projekty nie wejdą szybko w życie czeka nas ciężki rok, trudnych transakcji, dalszych spadków cen, dużej podaży i zamorzonego popytu. Obecne ceny mieszkań są jeszcze zbyt wysokie na przeciętną kieszeń kupującego. O kredyty hipoteczne nadal trudno a i pensje nie rosną w spodziewanym tempie.
Osławiony kryzys na rynku nieruchomości nie oszczędził też w tym roku sektora logistycznego.
Wielcy operatorzy ku zadowoleniu wszystkich od 2-3 lat realizowali profesjonalne parki magazynowe, w co raz to lepszych lokalizacjach. Wszystkim wydawało się, że nic niezakłuci tego procesu. Nawet opieszałe inwestycje infrastruktury drogowej nie stanowiły tu zagrożenia. Inwestycje w logistykę to przecież projekty wieloletnie nastawione nie tylko na obsługę rynku krajowego.
Jednak kryzys gospodarczy dotknął i ten sektor, przykro jest patrzeć jadąc przez Polskę na liczne bilbordy zapraszające do wynajęcia powierzchni magazynowej w nowo wybudowanych obiektach. Jest ich, co raz więcej i to nawet u światowych potentatów tego rynku. Wielu z inwestorów wystawiło też tereny oraz gotowe obiekty na sprzedaż, niestety i tu rynek na razie nie znalazł odbiorców na takie nieruchomości.
W skrytości ducha wierzyłem, że recesja, która ogarnęła rynek mieszkaniowy nie przeszkodzi w rozwoju segmentu komercyjnego. Niestety ucierpiały nie tylko projekty mieszkaniowe czy logistyczne. Galerie handlowe ledwo wiążą koniec z końcem czekając niecierpliwie na przedświąteczny szał zakupów, który choć trochę poprawi rentowność. Nie najlepiej wygląda też sektor produkcyjny projekty powstawały głównie w strefach ekonomicznych ze względu na możliwe do uzyskania oszczędności. Przedsiębiorcy głownie nastawili się w tym roku na przetrwanie, redukcje kosztów i optymalizacje zatrudnienia.
Od lat twierdzę, że rynek nieruchomości jest zwierciadłem gospodarki. Niestety mijający rok potwierdza tylko tą tezę i obawiam się, że w 2010 r. gospodarka ciągle będzie w trendzie spadkowym mimo optymistycznych prognoz politycznych.
Rząd przygotowuje projekt zmiany zasad finansowania mieszkalnictwa po przez ograniczenie i być może całkowitą likwidację programu Rodzina na swoim. Spodziewałem się tego. Budżet już jest nadmiernie obciążony i brakuje pieniędzy na pokrywanie ważniejszych zobowiązań. Program Rodzina na swoim będzie tylko dla budżetu kolejnym rosnącym w latach wydatkiem.
Proponowane przez rząd nowe rozwiązania pachną jak zawsze optymizmem a niestety zakończą się fiaskiem, tak jak inne super projekty lansowane od lat. Łatwiej zbić kapitał polityczny niż dać ludziom solidne projekty mieszkaniowe.
W planowanym programie jest mowa o 30% wkładzie własnym na poczet zakupu mieszkania, a to jednak dalej ograniczy dostęp do przyszłego M. Projekt zakłada również wprowadzenie opcji najmu mieszkania i ewentualnej spłaty ceny zakupu w czynszu przez okres 10 lat. Jest mało realne i do tego znowu obciąży i tak mało zarabiających kolejnym pseudo kredytem. Rynek mieszkań na wynajem rządzi się bardzo rygorystycznymi ekonomicznymi prawami, sama opłata najmu, czy czynszu to nie wszystko pamiętać należy jeszcze so stale rosnących kosztach eksploatacyjnych (gaz, energia, woda, ogrzewanie), to jest ogólna wartość wydatków na ten cel, obciążanie tego jeszcze dodatkowymi ratami za przyszła własność tylko pogorszy status finansowy, szczególnie młodych ludzi. Dlatego też moim zdaniem projekt ten nie jest adresowany do ludzi potrzebujących mieszkania, lecz do firm deweloperskich szukających zysków w projektach mieszkań na wynajem.
Dla deweloperów to będzie duży prezent, ułatwi zagospodarowanie nietrafionych i niesprzedanych inwestycji mieszkaniowych. Będą oferować mieszkania do wynajęcia w nieco odchudzonym standardzie, bo przecież projekty muszą być rentowne. Nie znamy, co prawda wszystkich szczegółów tego nowego programu, ale nie sądzę, by do deweloperów ustawiały się kolejki chętnych po mieszkania do wynajęcia, choć oni na to liczą.
Na warszawskim rynku pojawił się ostatnio mocno lansowany nowy projekt sprzedaży pojedynczych lokali biurowych.
Proponowane rozwiązanie nie jest wcale takie nowatorskie. Np. na kieleckim rynku nieruchomości od 4 lat działa deweloper proponujący takie rozwiązania. Obecnie dla dewelopera taki projekt daje światełko nadziei przy obecnej bessie na rynku komercyjnych. Skoro nie ma szans na sprzedaż całej inwestycji ani 100 procentowy jej wynajem szuka się rozwiązań pośrednich, które pozwalają odzyskać, choć cześć środków ulokowanych w inwestycji.
Nie jest tajemnicą, że wiele projektów biurowych zostało wstrzymanych a inne borykają się z brakiem najemców, stawki podlegają dużym negocjacją a i tak niektóre projekty są obłożone zaledwie w max 40 procentach. Taki jest obecnie stan rynku, poprawa nadejdzie nieprędko.
Zakup pojedynczej powierzchni biurowej ze względów czysto inwestycyjnych ( długoletnia stopa zwrotu) jak i praktycznych jest dla indywidualnego inwestora nieopłacalna i kłopotliwa. Pojedynczy lokal biurowy nie zawsze będzie łatwo sprzedać na rynku wtórnym, po wtóre stała niepewność o jego wynajem, co do stawki, solidności najemcy i konkurencji na rynku. Poza tym zarządzanie takim obiektem przy tylu współwłaścicielach też może być uciążliwe.
Zamiast inwestować w taki projekt proponuje bardziej spokojną lokatę w mieszkania po wynajem, obrót na rynku wtórnym łatwiejszy, koszty zarządzania mniejsze, wpływy na przyzwoitym poziomi ni o rynek bardziej chłonny. Także dla przedsiębiorcy zakup biura w takim kompleksie jest mało opłacalny, teraz jest dobry czas na negocjacje stawek najmu lub budowę swojej siedziby czy wreszcie zakup ciekawej lokalizacji na rynku wtórnym
Do końca roku nie spodziewam się rewolucyjnych zmian na rynku nieruchomości. Kredyty z dopłatą „Rodzina na swoim” uratowały trochę deweloperów i banki.
Poprawy nie przyniósł też projekt wsparcia finansowego bezrobotnych. Sztuczki marketingowe deweloperów też nie zawojowały rynkiem. Bonusy, gratisowe meble czy szumnie reklamowane aukcje już nie robią wrażenia na klientach.
Strachliwe raporty analityków typu „taniej już nie będzie „ nie spowodowały szturmu na biura sprzedaży mieszkań. Podtrzymują jedynie nadzieję deweloperów na lepsze jutro. Skoro zamawiają takie prognozy i płacą to mają za to powiew optymizmu.
Odpowiedz jest prosta – obecne ceny mieszkań są jeszcze zbyt wysokie na przeciętną kieszeń kupującego. O kredyty hipoteczne nadal trudno a i pensje nie rosną w spodziewanym tempie.
Nadchodząca jesień będzie spokojna, kupować będą nieruchomości osoby z zasobniejszym portfelem, pozostali będą nadal czekać na dalsze spadki cen , które w 2010 r. przybiorą realne wartości.
Tomasz Błeszyński
Doradca Rynku Nieruchomości
październik 2009
Liczba nowych mieszkań w sześciu największych miastach powoli się kurczy. Spadają też ich ceny. Czy w przyszłym roku zabraknie nowych mieszkań?
Eksperci firmy Reas zbadali największe rynki mieszkaniowe w kraju w drugim kwartale tego roku. Wnioski? Liczba lokali oferowanych przez deweloperów maleje, a ceny w różnych miastach stopniowo się upodobniają.
W Łodzi bez obniżek
W sześciu największych polskich miastach czeka obecnie na nabywców prawie 31 tys. nowych mieszkań. Jednocześnie poprawia się ich sprzedaż. W Krakowie w pierwszych trzech miesiącach tego roku sprzedano 966 lokali, a w kolejnych trzech już 1244. Podobnie było w stolicy, gdzie w pierwszym kwartale nabywców znalazło 1500 mieszkań, a w drugim — 1990.
W pozostałych miastach różnice są mniej znaczące, ale widać wyraźnie, że drugi kwartał roku jest dla deweloperów dużo lepszy od pierwszego. Na przykład w Łodzi w pierwszych trzech miesiącach obecnego roku sprzedano 101 mieszkań, a przez następne trzy — 165. W Poznaniu w pierwszym kwartale sprzedano 404 mieszkania, a w drugim 759.
Dla każdego z analizowanych miast prognozy ekspertów Reasa są jednak różne. Na przykład w Poznaniu w następstwie wzrostu cen na przełomie lat 2007 i 2008 podaż zaczęła gwałtownie rosnąć, w wyniku czego w pewnym momencie sprzedaż się załamała. Dlatego deweloperzy zaczęli obniżać ceny, co w drugim kwartale 2009 r. dało wyraźny wzrost sprzedaży. Ale nowych mieszkań jest w Poznaniu w dalszym ciągu dwa razy mniej niż np. w Łodzi, gdzie z kolei sprzedaje się dwa razy mniej mieszkań niż… w stolicy Wielkopolski. Powód? Zdaniem ekspertów Reasa ceny proponowane przez deweloperów są zbyt wysokie jak na możliwości finansowe łodzian. Ale choć mieszkań sprzedaje się tam mało, to znaczących obniżek cen nie ma.
Granica opłacalności
W Warszawie deweloperzy mają obecnie na sprzedaż prawie 13 tys. mieszkań. Średnia cena za mkw. to około 7600 zł, czyli blisko poziomu z 2006 r. Są jednak także lokale za około 6 tys. zł za mkw., np. na Białołęce.
W stolicy maleje różnica między ceną z oferty, a faktyczną. Obecnie wynosi ona około 10 proc. Niestety, z raportu Reas wynika również, że w Warszawie powstaje teraz najmniej mieszkań. Zawieszono prawie 80 proc. planowanych realizacji. Choć nie wszystkie są całkiem wstrzymane. — Niektóre projekty są zmieniane. Deweloperzy starają się w ten sposób dostosować ofertę do realiów rynkowych. Większe czteropokojowe mieszkania adaptuje się, na przykład, na mniejsze dwupokojowe, bardziej poszukiwane głównie ze względy na niższą cenę — zauważa Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas.
Jego zdaniem, skutkiem obecnej sytuacji jest zmiana strategii deweloperów. Wielu zdecyduje się na realizację mniejszych faz lub rozpocznie budowę bez przedsprzedaży. Jeszcze inni poszukają finansowego partnera. Liczy się również skala przedsięwzięcia — im mniejsze, tym lepiej dla firmy. Deweloperzy nie podejmą się projektów, które, ich zdaniem, nie są opłacalne. Gdzie biegnie taka granica? — Nikt nie wejdzie w projekt, w którym marża będzie niższa niż 20 procent. Poniżej tego wskaźnika jest on nierentowny — ocenia prezes Reas. Według autorów raportu, rozwój sytuacji na mieszkaniowym rynku zależy w dużej mierze od sektora bankowego.
Scenariusz napiszą banki
— Jeżeli banki nie zmienią negatywnego nastawienia do finansowania deweloperów, to sytuacja się nie poprawi. Zwiększenie liczby udzielanych kredytów hipotecznych dla osób indywidualnych nic nie da. Spowoduje tylko wyprzedaż całej mieszkaniowej oferty — prognozuje Kazimierz Kirejczyk Niestety, obecnie większość inwestycji mieszkaniowych finansuje się z kredytów. Z danych Reas wynika, że chodzi o prawie 55 proc. inwestycji mieszkaniowych w kraju. Przy czym w Warszawie jest to 64 proc., a w Poznaniu aż 73 proc. Najmniej posiłkują się kredytami deweloperzy w Krakowie — z pomocy banków korzysta niemal 32 proc.
A jeśli banki nie zliberalizują polityki w stosunku do deweloperów?
— To czeka nas wkrótce mieszkaniowa zapaść, czyli brak mieszkań na rynku, a co za tym idzie — wzrost cen. Niestety, taki scenariusz napiszą nam banki — uważa Kazimierz Kirejczyk.
Tomasz Błeszyński, niezależny ekspert nieruchomości
To nieprawda, że wszyscy deweloperzy są całkowicie pozbawieni finansowania. Dla każdego banku wiarygodnym partnerem jest rzetelny deweloper, który ma na koncie realizację wielu inwestycji. Nie sądzę, żeby banki chciały tracić takich klientów. Obecna sytuacja nie jest więc zła, bo zweryfikuje rynek. Doprowadzi do tego, że pozostaną na nim wyłącznie zawodowcy, a amatorzy odpadną. Skłoni również deweloperów do profesjonalnego przygotowywania inwestycji i radzenia się przed jej rozpoczęciem fachowców, by uchronić się od błędów.
Nie wierzę też, że czeka nas podażowa zapaść, bo przecież realizację wielu zamrożonych projektów będzie można uruchomić w krótkim czasie. Poza tym deweloperzy w tej chwili nie są pozbawieni pomocy. Sprzedaż mieszkań wspomaga program "Rodzina na swoim", dzięki któremu nabywców znajdują lokale realizowane w segmencie popularnym, co również zapobiegło dalszemu spadkowi cen.
Najwyższe czynsze handlowe są w Piotrkowie. Łódź co raz tańsza. Piertyna traci prestiż.
Piotrkowska idzie na dno. Deptak w 750-tysięcznej Łodzi przestał być najdroższym traktem handlowym w naszym regionie. Więcej za wynajem lokalu na sklep trzeba dziś zapłacić w dużo mniejszych miastach - przy ul. Słowackiego w Piotrkowie Trybunalskim (miasto 78-tysięczne) i przy ul. Kościuszki w Bełchatowie (62 tysięcy mieszkańców).
- Miesięczne ceny najmu powierzchni handlowych na parterach kamienic wahają się dziś na Piotrkowskiej w granicach 80-100 zł za metr kwadratowy - mówi Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości. - Jeszcze kilka lat temu stawki sięgały tu 290 zł, a w latach 90. minionego wieku ulica Piotrkowska była najdroższą ulicą w Polsce, przebijając nawet Chmielną w Warszawie. Znalezienie wolnego lokalu, nawet w bramie, graniczyło z cudem. Dziś jest inaczej. Kamienice świecą pustkami, nikt nie chce mieć tu sklepu. I nic dziwnego. Ulica jest zwyczajnie niewygodna, bo nie można na nią wjechać, brak też parkingów. Brakuje klientów. Po otwarciu Manufaktury i Galerii Łódzkiej na Piotrkowskiej nie ma ludzi, którzy chcieliby coś kupić. Cały dzień przechadzają się tędy gromady młodzieży bez pieniędzy. A poza tym władze Łodzi, zamiast promować Piotrkowską jako centrum Łodzi, promują nowe centrum miasta w rejonie Dworca Fabrycznego - dodaje Błeszyński.
Ceny najmu lokali handlowych dają wyobrażenie o prestiżu ulicy. Piotrkowska od dawna nie gra w pierwszej lidze z głównymi ulicami największych polskich miast. W Warszawie przy Nowym Świecie miesięczne stawki sięgają 350 zł za metr kwadratowy, w Krakowie przy Floriańskiej płaci się powyżej 300 zł.
Niestety. Okazuje się, że Piotrkowska traci prymat nawet na tle ulic handlowych w mniejszych miastach naszego regionu. Za najdroższą ulicę w województwie może dziś uchodzić ulica Słowackiego w Piotrkowie Trybunalskim. Tu też mówimy oczywiście o widełkach cenowych, w zależności od tego, czy lokal ma toaletę, dużą witrynę, gładzie na ścianach czy łatwy dostęp do parkingu. Ale generalnie jest drożej niż w Łodzi:
- Stawki najmu zaczynają się od 90 złotych, a dochodzą do 130 złotych za metr kwadratowy. Ceny nie zmieniają się od bardzo dawna, choć być może jesienią zaczną nieco spadać. 13 listopada otwiera się centrum handlowe Focus Mail, które może przeciągnąć część najemców - przewiduje Iwona Zabłocka z piotrkowskiego biura nieruchomości Waliszczak.
Drożej niż w Łodzi jest też w Bełchatowie. Bożena Orlik z tutejszego biura nieruchomości Patio szacuje, że przy ulicy Kościuszki ceny wahają się w przedziale od 100 do 120 zł za mkw.
- Piotrkowska w Łodzi jest deptakiem. Nie ma wygodnego dojazdu do sklepu, chyba że rikszą. Natomiast po ulicy Kościuszki w Bełchatowie jeździmy samochodami, z parkowaniem, choć nie jest łatwo, też sobie jakoś radzimy. Tu jest wszystko. Sklepy, urząd miasta, banki, poczta. Trudno o wolny lokal, dlatego od lat ceny nie przestają rosnąć - mówi Bożena Orlik. Szefowa biura zaznacza, że podobnie jest w Radomsku (48 tys. mieszkańców). Tam, przy ul. Reymonta, ceny osiągnęły już pułap 80-100 zł, a więc porównywalny z Łodzią. I też ciężko wyszukać coś wolnego.
Niewielkie Kutno (51 tys. mieszkańców) także zrównało się poziomem stawek z Łodzią. Przy ul. Królewskiej znaleźliśmy kilka ofert w przedziale cenowym 75-100 zł. - Ulica została odnowiona, położono tu elegancką kostkę, fasady kamienic są odnowione. W odróżnieniu od Piotrkowskiej, na Królewskiej się "bywa" - mówi Agnieszka Kujawska, mieszkanka Kutna. - To typowa ulica handlowa, tu są wszystkie najważniejsze sklepy. W mieście nie ma galerii handlowej, co najwyżej hipermarkety Carrefour i Kaufland - dodaje kobieta.
Oprócz Łodzi, jedynym miejscem, w którym usłyszeliśmy o braku zainteresowania lokalami handlowymi, są Skierniewice (49 tys. mieszkańców). W okolicach rynku - przy ul. Batorego czy Jagiellońskiej stawki wahają się od 50 do 80 zł za mkw. Tyle że - jak mówią pośrednicy - od trzech miesięcy brakuje chętnych na wynajem, ruch w interesie jest zerowy. Właściciele kurczowo trzymają się jeszcze starych stawek, ale już wkrótce będą musieli spuścić z tonu.
Utrudniony dostęp do kredytów sprawia, że coraz mniej osób stanu wolnego stać na własne mieszkanie. O zakupie nieruchomości przesądza głównie cena.
Utrudniony dostęp do kredytów sprawia, że coraz mniej osób stanu wolnego stać na własne mieszkanie. Gospodarstwa domowe, w których stałe dochody osiągają dwie osoby, są dziś w dużo korzystniejszej sytuacji niż osoby samotne. A wśród poszukujących mieszkania w największych miastach Polski dominują osoby, które planują potomstwo. Takie wnioski płyną z najnowszego raportu "Badanie preferencji nabywców," sporządzonego przez ekspertów redNet Consulting w pięciu największych polskich miastach. Dane zbierali podczas wiosennej edycji targów tabelaofert. pl, podczas której ankiety wypełniło 1575 osób. "PB" publikuje wyniki tych badań jako pierwszy.
Najważniejsze kryterium
W całej Polsce dominują potencjalni nabywcy, nie posiadający jeszcze własnej nieruchomości i planujący jej zakup pierwszy raz w życiu. Zdaniem ekspertów firmy redNet będą się oni starali kupić lokal w najbliższej przyszłości — w tym lub najpóźniej w przyszłym roku. W tej grupie plany powiększenia rodziny deklaruje blisko 41,4 proc. badanych par w Krakowie, 38,9 proc. w Trójmieście, a w pozostałych miastach średnio po 35 proc.
Z badań wynika jednocześnie, że ci, którzy mają już własny dach nad głową, nie są obecnie zainteresowani nabywaniem kolejnej nieruchomości. Dla tych natomiast, którzy są zainteresowani zakupem najważniejszym kryterium jest cena. Maleją za to oczekiwania co do standardu i jakości wykończenia mieszkania. Większość ankietowanych preferuje lokale umożliwiające uzyskanie dopłaty do kredytu w ramach programu "Rodzina na swoim", a więc poniżej średniej oferty rynkowej. Znikomy odsetek deklaruje chęć zakupu droższych mieszkań.
Najdrożej w stolicy
Z badań wynika, że we wszystkich miastach nabywcy nie akceptują wysokich cen. Magiczną granicą dla Poznania, Wrocławia, Krakowa i Trójmiasta jest 7 tys. zł za mkw. Z kolei w Warszawie górny pułap cenowy akceptowany przez kupujących to 8 tys. zł za mkw.
W Trójmieście jeszcze jesienią ubiegłego roku prawie 30 proc. potencjalnych klientów było skłonnych zapłacić za mieszkanie ponad 7 tys. zł za metr kwadratowy, obecnie taką gotowość deklaruje zaledwie 14 proc. Jeszcze mniejszy odsetek może pozwolić sobie na zakup za taką cenę lokalu w Poznaniu (5,8 proc., a pół roku temu 15,7 proc.) i Wrocławiu (obecnie 7,8 proc., a jesienią 2008 r. — 15,4 proc.).
W stolicy Małopolski ponad 23 proc. osób poszukujących własnego mieszkania jest skłonnych zapłacić za nie ponad 7 tys. zł, tymczasem pół roku wcześniej takich potencjalnych nabywców było blisko 31,7 proc.
W Warszawie, gdzie mieszkania są najdroższe, wyższy jest górny poziom akceptowanych cen — obecnie co czwarty nabywca poszukujący tutaj lokalu jest skłonny zapłacić za niego ponad 8 tys. zł. Dla porównania — pół roku wcześniej takich nabywców było 40 procent. Stolica ma jednocześnie najniższy odsetek osób deklarujących, że stać je jedynie na zakup najtańszych lokali, czyli do 5 tys. zł za mkw. W tej grupie jest zaledwie 4,5 proc. badanych. W pozostałych miastach takich osób jest więcej, w Krakowie — 12,5 proc., w Poznaniu — 23 proc., we Wrocławiu — 25,8 proc. i aż 35,8 proc. w Trójmieście.
Duże mniej poszukiwane
W Warszawie, Krakowie i Poznaniu dominują osoby poszukujące lokali dwupokojowych, za to we Wrocławiu i Trójmieście nabywcy preferują mieszkania trzypokojowe. Jednocześnie na każdym z badanych rynków zmalało zainteresowanie mieszkaniami czteropokojowymi. Przykład? W Warszawie jesienią 2008 roku aż 17 proc. badanych deklarowało chęć zakupu dużego mieszkania, obecnie już zaledwie 11,2 proc. Podobnie jest w Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie.
W Trójmieście jesienią 2008 r. prawie 29 proc. kupujących poszukiwało dużych lokali, a dziś — niecałe 18 proc. To największy odsetek w kraju. Co ciekawe, ze względu na niższe ceny mieszkań w tej aglomeracji oraz wysoki poziom zarobków, kupujący mogą sobie pozwolić na zrealizowanie tych planów i zakup większych lokali.
Generalnie, na wszystkich pięciu badanych rynkach maleje preferowana powierzchnia mieszkalna. Na przykład w Warszawie blisko 40 proc. poszukuje lokalu do 50 mkw.,
Inny trend? Kupujący coraz częściej są zainteresowani opcją wykończenia pod klucz. Taką możliwość rozważają głównie mieszkańcy Wrocławia, gdzie ponad 51 proc. badanych jest nią zainteresowanych. W Warszawie 48 proc. deklaruje takie zainteresowanie, zaś w Krakowie prawie 40 proc. Taka usługa cieszy się natomiast mniejszą popularnością w Trójmieście i Poznaniu.
To nie koniec wniosków. Zdaniem ekspertów firmy redNet nabywcy nie chcą już kupować lokali na etapie "dziury w ziemi". Większość poszukuje mieszkań w inwestycjach ukończonych bądź w końcowej fazie realizacji. Jednocześnie zdecydowana większość chce posiłkować się kredytem i to na 100 proc. wartości nieruchomości. Deklaruje tak od 20 do 25 proc. badanych.
Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości
Moim zdaniem rola singli jest niedoceniona. Tymczasem jest to generalnie bardzo dobrze sytuowana grupa, wśród której nie brakuje wysokiej klasy menedżerów z dużymi wymaganiami, których nie powinno się lekceważyć jako klientów.
Dwa lata temu, w okresie dobrej koniunktury, to właśnie oni stanowili duży odsetek nabywców. Program "Rodzina na swoim" ożywia z kolei popyt w segmencie popularnym, co już widać. Wzrost zainteresowania zakupem lokali w tym sektorze rynku zahamował częściowo spadki cen.
Nie zmienia to jednak faktu, że kondycja deweloperów jest nadal bardzo zła, a prawdziwe spadki są jeszcze przed nami. Najgorszym okresem dla firm deweloperskich będą zwłaszcza wakacje, ale nie liczyłbym na znaczącą poprawę sprzedaży jesienią.
Ten, kto w przyszłorocznych wyborach dostanie od łodzian gwiazdę szeryfa miasta, nie znajdzie w biurku ustępującego prezydenta aktualnej i wyczerpującej informacji o tym, ilu i jakich właścicieli ma ponad 37.000 łódzkich budynków mieszkalnych.
Wiedza o faktycznych zasobach budowlanych miasta i ich wszystkich właścicielach dopiero się rodzi w miejskim ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Dyrektor tej placówki, Jan Schnerch, przyznaje, że w katalogu, którym dysponuje, jest tylko 70 proc. budynków. Dopiero gdy reszta, czyli około 11.100, też zostanie dokładnie zinwentaryzowana, kompletny, każdy łodzianin będzie mógł otworzyć w komputerze stronę Wojewódzkiego Urzędu Statystycznego i sprawdzić, pod czyim dachem i na czyim gruncie mieszka.
Sprywatyzowany tort
Tylko jedno jest dziś pewne: Łódź już się w znacznej części sprywatyzowała i będzie się prywatyzować nadal. Spis powszechny w 2002 roku ujawnił, że na pierwsze miejsce w rankingu właścicieli łódzkich kamienic, apartamentowców, skromniejszych domów wielorodzinnych, tak zwanych szeregowców, domków jednorodzinnych i podpartych kosturem wiekowych drewniaków wysforowały się osoby fizyczne.
Do nich należało w owym czasie już ponad 24.200 budynków. Potem była przepaść, bo gmina, drugi właściciel w tym rankingu, miała 4.260 budynków. Trzecie miejsce zajmowały wspólnoty mieszkaniowe (3.470), czwarte spółdzielnie (2.760), piąte Skarb Państwa (588), szóste zakłady pracy (226), siódme pozostali właściciele (162).
Aktualniejszego rankingu nie ma i pewno długo jeszcze nie będzie, ale na podstawie tego, co już jest w komputerach, dyr. Jan Schnerch wysuwa wniosek, że łódzki rynek nieruchomości ma znamiona postępującej prywatyzacji.
Podobnego zdania jest niezależny doradca rynku nieruchomości Tomasz Błeszyński: - Jeśli szacuje się, że obecnie ponad połowa tortu z łódzkimi budynkami należy do prywatnych właścicieli, to za kilka lat ten kawałek powiększy się do trzech czwartych - przewiduje. - Na przeszkodzie stoi jedynie bałagan własnościowy. A nie można dobrze zarządzać miastem, jeśli do końca nie wiadomo, do kogo należy każdy metr kwadratowy gruntu i każdy dom, nawet taki, w którym nikt już nie mieszka.
Mimo niejasnej sytuacji własnościowej, liczba kamienic i innych budynków mieszalnych pod zarządem administracji nieruchomościami czy zakładów gospodarki komunalnej, zmniejsza się z roku na rok. Dziesięć lat temu gmina i Skarb Państwa byli właścicielami 5.570 posesji i zarządzali 1.262 budynkami prywatnymi. Obecnie do gminy Łódź i skarbu państwa należy 4.785 budynków (o 785 mniej), a liczba prywatnych, którymi zarządzały administracje nieruchomościami i zarządy gospodarki mieszkaniowej, stopniała do 691. - Prawni właścicieli chętnie odbierają swoje dobra i dyktują swoje stawki czynszu, a my chętnie je oddajemy - mówi Barbara Zawadzka z wydziału budynków Urzędu Miasta. - Podkreślam, że fakt, iż właściciele odbierają swoją własność, nie zmniejsza majątku trwałego gminy. Ubywa natomiast budynków nie będących naszą własnością, a którymi zarządzaliśmy.
Wasze ulice, nasze kamienice
Sprawiedliwość dziejową, czyli odzyskiwanie przez prawowitych właścicieli tego, co do nich należy, najlepiej widać na odcinku ul. Piotrkowskiej, od al. Piłsudskiego do pl. Wolności. Owszem, ulica i chodnik są "uspołecznione", ale kamienice komunalne można policzyć na palcach. Ze 139 nieruchomości ulokowanych po obu stronach tego reprezentacyjnego szlaku tylko 21 należy w stu procentach do gminy, a 11 innych częściowo. Gospodarzami 35 kolejnych są wspólnoty mieszkaniowe, a pozostałe w liczbie 72 mają prywatnych właścicieli.
Podobne proporcje muszą być w całym mieście, skoro już prawie 7 na 10 łódzkich domów jest własnością osób fizycznych bądź prawnych (banków, spółek, stowarzyszeń, fundacji itp.)
Najpierw walec, potem plomba
Prywatyzacja Łodzi ma, jak księżyc, oprócz jasnej także ciemną stronę. I nie chodzi tu o "kamieniczników" mieszkających za granicą (szacuje się, że upomniało się o "swoje" tylko około 350 cudzoziemców, głównie z Niemiec, Izraela i Stanów Zjednoczonych). Chodzi o to, że pod prywatnym dachem jest drożej niż pod gminnym. Minimalny czynsz za metr kwadratowy lokalu bez ogrzewania i ciepłej wody oscyluje w granicach 7 zł, a w budynkach komunalnych jest o połowę mniejszy.
Łódzka prywatność jest też smutna i odrapana. Większość kamienic, bo o nich mowa, nie doczekała się dotąd wizyty tynkarzy i malarzy. Pięknie odrestaurowane prywatne posesje przy Piotrkowskiej 89 czy Andrzeja Struga 2, należą do wyjątków. Bywa jeszcze gorzej. Po niejednej neorenesansowej budowli przejechał spychacz i walec, a na sprzedanej działce wyrosła szkaradna plomba. Do rewitalizacji zabytkowej willi przy ul. Wigury zobowiązał się inwestor. Tymczasem w nocy zrobił rozbiórkę, bo zależało mu tylko na atrakcyjnym terenie. Został ukarany mandatem w wysokości... 500 zł.
Czy niższy podatek od wynajmu mieszkań skłoni wynajmujących do rozliczania się z fiskusem i tym samym do ograniczenia szarej strefy? Eksperci niespecjalnie na to nie liczą.
Rząd przyjął zgłoszoną przez ministra infrastruktury nową stawkę zryczałtowanego podatku od wynajmu mieszkań. Eksperci są sceptyczni co do skuteczności tego typu zachęt. – Można szacować, że ok. 50 proc. najmów odbywa się w szarej strefie. Chodzi o tych, którzy zmuszeni są do wynajęcia mieszkania czy pokoju kosztem własnych potrzeb z uwagi na trudną sytuację materialną. Dla nich każdy grosz się liczy – mówi Grzegorz Nowacki z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, uważa, że szara strefa na rynku najmu jest znacznie gorsza. – Moim zdaniem co najmniej 80 – 90 proc. wynajmów to szara strefa. I te kosmetyczne, żeby nie powiedzieć pozorne, zmiany przepisów, niczego tu nie wnoszą – ocenia Tomasz Błeszyński.
W szarej strefie
Obecnie obowiązują dwie stawki podatku od wynajmu mieszkań: 8,5 proc. – do kwoty stanowiącej równowartość 4000 euro, i 20 proc. po przekroczeniu tej kwoty. Nowe przepisy zakładają, że od 1 stycznia 2010 roku osoby fizyczne będą płaciły niższą, ujednoliconą stawkę podatku ryczałtowego – 8,5 proc. Zdaniem Małgorzaty Kędzierskiej-Urbaniak z portalu Wynajem.pl dla podatników obniżenie stawki podatkowej zawsze jest informacją pozytywną, nawet jeśli oszczędności z tego tytułu nie są zbyt duże. Przy wyższych przychodach z tytułu najmu różnica jest zauważalna, natomiast przy niższych nie odczujemy specjalnie większej gotówki w kieszeni. – Wynajmujących mogą jednak skusić do wyjścia z szarej strefy nowe przepisy o najmie okazjonalnym. Teraz wynajmującym bardzo trudno jest się pozbyć lokatorów, którzy są uciążliwi albo zalegają z czynszem. Najem okazjonalny sprawi, że łatwiej będzie można usunąć niechcianego lokatora – tłumaczy Małgorzata Kędzierska-Urbaniak. – Jednak, aby skorzystać z nowych przepisów, właściciel będzie musiał zgłosić fakt zawarcia umowy w urzędzie skarbowym. To z kolei będzie skutkowało koniecznością zapłacenia podatku, którego wielu wynajmujących dziś unika. Tym samym zwiększy się liczba legalnie wynajmowanych lokali i rynek stanie się bardziej przejrzysty.
Ochrona lokatora
Także Grzegorz Nowacki uważa, że obniżenie stawki podatku za wynajem jest posunięciem, które ma szansę zmniejszyć szarą strefę, ale jej nie wyeliminuje. – Obniżka nie zmieni sytuacji właścicieli najtańszych mieszkań. Ponadto zawsze znajdą się tacy, którzy będą chcieli zaoszczędzić nawet te 8,5 proc. podatku – argumentuje Grzegorz Nowacki. Zwraca też uwagę, że część właścicieli nie formalizuje wynajmu nie ze względów finansowych, ale z uwagi na brak w Polsce ochrony własności. Myślą, że jeżeli nie zawrą umowy na piśmie, to łatwiej pozbędą się nieuczciwych najemców. – Projekt ustawy tej sytuacji nie zmieni. Zapewnia bowiem iluzoryczną ochronę wąskiej grupie wynajmujących lokale okazjonalnie. Poza tym zakłada konieczność sporządzenia notarialnego oświadczenia najemcy o wyprowadzce i wskazaniu lokalu do eksmisji w razie niewywiązywania się z umowy, co jest mnożeniem biurokratycznych ograniczeń – ocenia Grzegorz Nowacki.
Beata Kalinowska
Rzeczpospolita
17-08-2009
Deweloperzy, szukając sposobu na zachęcenie klientów do zakupów mieszkań i domów, chcą skorzystać ze sprawdzonych amerykańskich wzorów, gdzie na publicznych aukcjach sprzedawane jest około 10 proc. nieruchomości.
Ewa Perkowska ,specjalista ds. nieruchomości firmy Budimex Nieruchomości, uważa, że analiza przebiegu pierwszych aukcji pozwoli na ocenę, czy mają szansę przyjąć się w Polsce Jesienią tego roku odbędą się pierwsze w Polsce aukcje nieruchomości polegające na podbijaniu ceny przez potencjalnych kupców. – W przeszłości kilka firm próbowało przeprowadzić aukcje polegające na zbijaniu ceny w dół. Jednak klienci nie bardzo kwapili się do udziału w nich. Po kilku nieudanych próbach odstąpiono od ich organizacji – mówi Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.
Przepis na aukcję
Według Ewy Perkowskiej, specjalisty ds. nieruchomości firmy Budimex Nieruchomości, przepis na aukcje wydaje się być prosty. Deweloper wystawia na licytacji nieruchomość po atrakcyjnej cenie, która może być o 40 proc. niższa od rynkowej. Licytacja odbywa się na prawach zwykłej aukcji, tyle że w obecności notariusza, który już na miejscu potwierdza nabycie nieruchomości. Warunkiem przystąpienia do aukcji jest wpłacenie wadium. – W Polsce potencjalni klienci mogą początkowo bać się takiej formy zakupu, dlatego należy zacząć od szerokiej akcji informacyjnej mającej wyjaśnić, czym jest aukcja i jakie prawa nią rządzą. Aukcja musi być przejrzysta, dlatego należy szczegółowo dopracować procedurę jej prowadzenia. Wtedy dla wszystkich jej uczestników będzie jasne, na jakich zasadach dochodzi do transakcji podczas aukcji – mówi Ewa Perkowska. Według Tomasza Błeszyńskiego najlepiej na świecie zorganizowane są aukcje nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Z amerykańskich wzorów chce właśnie skorzystać firma Colliers International. – W Stanach Zjednoczonych aukcje nieruchomości są tak samo popularną metodą sprzedaży jak zakupy w outletach markowych sklepów – mówi Paweł Hardej, dyrektor działu aukcyjnego Colliers International. Aukcje są wykorzystywane jako kanał sprzedaży nieruchomości w dwóch różnych sytuacjach. Pierwszy typ to sprzedaż tzw. distressed properties lub foreclosed properties, czyli nieruchomości przejętych przez banki. Na takich aukcjach kupuje się tanio. Drugi typ stosowany jest wówczas, gdy deweloper chce w miarę szybko sprzedać kilka mieszkań lub domów pozostałych w ukończonej inwestycji.
Szybsza sprzedaż
– Wystawiając je na aukcji, deweloper przyspiesza proces sprzedaży, jednocześnie obniżając ceny oferowanych nieruchomości. Taka sytuacja jest bardzo korzystna dla obu stron. Kupujący nabywa bowiem nieruchomość na wyprzedaży, tak jakby kupował markowe ubrania lub sprzęt AGD w outlecie – mówi Paweł Hardej. W USA najbardziej popularną formą jest sprzedaż na aukcji z ceną minimalną. – Tak atrakcyjne ceny zachęcają kupujących do wzięcia udziału w aukcji. Ważne jest to, że kupujący nie ponoszą żadnego ryzyka, uczestnicząc w aukcji, dlatego że inwestują tylko swój własny czas. Wadium wpłacane przez kupujących jest w 100 proc. zwracane w razie niewygrania licytacji – mówi Paweł Hardej.
Aukcja musi być publiczna
Jednocześnie wyjaśnia, że atmosfera aukcji nieruchomości w USA przypomina znane z westernów aukcje koni. Aukcjonariusz, czyli prowadzący aukcję, głośno wykrzykuje ceny. Kupujący podnosi do góry rękę ze swoim numerkiem i wykrzykuje w stronę aukcjonariusza cenę, którą jest gotów zapłacić. W tłumie kupujących krążą asystenci akcjonariusza. To oni doradzają klientom, jak reagować w miarę postępu licytacji. Amerykańskie aukcje odbywają się publicznie, dzięki czemu uczestnicy widzą, co się na niej dzieje, za ile kupowane są nieruchomości. Zapewnia to całkowitą transparentność transakcji, a to cenią bankierzy, którzy zobowiązani są do wyjaśniania zarządom, za ile sprzedali przejętą nieruchomość. Na amerykańskich aukcjach nieruchomości zdarza się, że sprzedający wystawia dom lub mieszkanie za dolara. Jest to tak zwana sprzedaż absolutna, znana w Polsce jako aukcja bez ceny minimalnej. Gdy nieruchomość jest atrakcyjna, to jej cena szybko idzie w górę. – Na aukcjach sprzedaje się około 10 proc. nieruchomości, choć w dobie załamania rynków finansowych ten sposób sprzedawania i nabywania nieruchomości staje się wyjątkowo popularny – dodaje Paweł Hardej. Według Ewy Perkowskiej w Polsce klienci będą brali udział w aukcjach dopiero wtedy, kiedy oferta licytowanych nieruchomości będzie bogata. Dodatkowo lista mieszkań powinna być dużo wcześniej upubliczniona, co pozwoli zainteresowanym obejrzeć licytowane nieruchomości i sprawdzić je pod względem formalnym.
Projekty ekologiczne zwiększają koszty inwestycji nawet o kilkadziesiąt procent. Deweloperzy rzadko o nich myślą.
I nawet jeśli reklamują projekt jako ekologiczny, często okazuje się, że z ekologią ma on niewiele wspólnego. – Deweloperzy walczą dziś głównie na ceny, proponując najtańsze rozwiązania. Inwestycje ekologiczne z prawdziwego zdarzenia są tymczasem bardzo kosztowne, więc przeciętny nabywca lokalu nie jest w stanie za to zapłacić – tłumaczy Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. Zastosowanie rozwiązań proekologicznych zwiększa koszty inwestycji o co najmniej kilka, a często nawet o kilkadziesiąt procent.
Z kolektorem na dachu
W ekologicznych projektach zainstalowane urządzenia nie tylko redukują zanieczyszczenie środowiska, np. emisję dwutlenku węgla, ale też wpływają na znaczne obniżenie rachunków za prąd, gaz i wodę. Tymczasem deweloperzy zwykle używają pojęcia „ekologiczny”, gdy wykorzystują w budowie drewno, szkło czy kamień albo gdy oferują mieszkania w sąsiedztwie lasu czy wody. Zdaniem Łukasza Madeja, szefa Pro-Development, projektów ekologicznych z prawdziwego zdarzenia mamy dziś na rynku niewiele, zwłaszcza że popyt na takie oferty także wielki nie jest. Takie projekty znajdziemy głównie w teczkach ambitniejszych architektów. – Co prawda eksploatacja urządzeń ekologicznych jest znacznie tańsza niż konwencjonalnych, ale to już mało interesuje dewelopera. A dla kupujących nie ma znaczenia, czy osiedle jest ekologiczne, czy też nie. Wyznacznikiem jest cena mieszkań i lokalizacja, a nie np. typ ogrzewania – zauważa Przemysław Szkutnik z Ober-Haus.
– Z czasem świadomość klientów, wspomagana przez instytucje rządowe, będzie jednak rosnąć. Unia Europejska już wymusiła wprowadzenie w Polsce certyfikatów energetycznych dla budynków. Oczekiwania nabywców nieruchomości dotyczące zużywania przez nie energii także będzie się zmieniać – prognozuje Łukasz Madej.
Dziś do nielicznych przykładów stosowania energooszczędnych rozwiązań można zaliczyć np. warszawskie projekty Orco Property Group – osiedla Feliz Residence i Klonową Aleję. Spółka w obu inwestycjach podwyższyła izolację cieplną ścian, zaproponowała też innowacje technologiczne obniżające zużycie energii elektrycznej. – Na dachach montujemy kolektory słoneczne wpływające na kilkudziesięcioprocentową redukcję zużycia energii do przygotowania ciepłej wody. Na osiedlu Feliz Residence możliwe jest wykorzystywanie wody deszczowej, np. do toalet czy podlewania zieleni – wylicza Krzysztof Godleś z Orco Property Group. Zapewnia, że mieszkańcy tych osiedli będą płacić niższe rachunki za wodę, gaz i energię – o 15 – 20 proc. w skali rocznej. Za 1 mkw. mieszkania na ochockim osiedlu Feliz Residence trzeba zapłacić co najmniej 13 tys. zł. Ceny lokali w Klonowej Alei na Targówku zaczynają się od 7,5 tys. zł za mkw.
Dom z fotopanelem
Do budowy proekologicznych mieszkań przy warszawskim parku Pod Skocznią przymierzała się spółka DFP Design. Budynek, w którym zaprojektowano dziesięć apartamentów, miał wytwarzać energię elektryczną na własne potrzeby dzięki systemowi fotopaneli. Jednak teren, na którym zaplanowano inwestycję, długo nie był objęty planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy go wreszcie uchwalono, okazało się, że zabudowa wielorodzinna nie jest w tym miejscu możliwa. – Zmieniamy więc projekt i będziemy tu stawiać domy. Do ich budowy także zamierzamy wykorzystać fotopanele – zapewnia Jerzy Kwiatkowski, projektant i deweloper.
Pod Warszawą z kolei spółka UBM Polska buduje Oazę Kampinos – osiedle 209 domów. – Zaplanowaliśmy kolektory słoneczne, wysokowydajne kotły kondensacyjne czy pompy ciepła – wylicza Agnieszka Bomianowska z UBM Polska. Za mkw. domu trzeba zapłacić 1,2 – 1,8 tys. zł.
Wielkie ekologiczne miasteczko ma z kolei powstać nad zalewem Przeczycko-Siewierskim na Śląsku. W przedsięwzięciu uczestniczy m.in. Instytut Ekologii Stosowanej. Projekt zakłada wykorzystanie m.in. kolektorów słonecznych czy odprowadzanie wody deszczowej do oczyszczalni biologicznej. Budowa infrastruktury EkoMiasteczka Siewierz być może ruszy jeszcze w tym roku, a realizacja całej inwestycji zaplanowana jest na 25 lat. Deweloperem jest spółka TUP.
Jak zmienił się rynek. Tak dobre czasy jak na początku lat 90. Nie wrócą. Wtedy czynsze w nowoczesnych biurowcach w Warszawie dochodziły do 60 dolarów za metr miesięczne, a i tak ustawiały się kolejki chętnych do wynajmu.
Ceny nieruchomości na rynku wtórnym spadają, jednak według analityków zakup budynku jednorodzinnego na tym rynku wciąż jest mniej opłacalny niż samodzielna budowa. Tym, którzy nie mają na nią czasu, z pomocą przychodzą specjalistyczne firmy.
Czas budowy takiego domu w firmie Budimex Danwood to dwa – trzy miesiące. Rozważając pomiędzy możliwością zakupu bardzo dużego mieszkania a domu, wiele osób wybiera drugą opcję. Według analityków szalę na stronę budynków jednorodzinnych zdecydowanie przechylają dzisiaj względy ekonomiczne. – Dom pod miastem jest najczęściej tańszym rozwiązaniem niż zakup apartamentu – twierdzi Marek Szymczak, krakowski doradca rynku nieruchomości. – Już na samym początku rodzi się jednak pytanie: kupić dom od dewelopera lub na rynku wtórnym czy budować samemu?Z pomysłu zakupu używanej nieruchomości można jednak szybko zrezygnować po zapoznaniu się z ofertą portali oferujących takie obiekty. Odstraszają nie tylko wygórowane ceny, ale także częsta konieczność przeprowadzenia generalnego remontu i dostosowania budynku do własnych potrzeb.
Czas to pieniądz
Zakup domu od dewelopera to rozwiązanie bardzo dobre dla tych, którzy nie mają czasu. Wybieramy po prostu projekt, a resztę robi za nas firma. – Jeżeli chcemy wprowadzać jakieś zmiany, nie ma z tym problemu, za to jednak trzeba dodatkowo płacić. Później tylko wynajmujemy ekipę do wykończenia i możemy się wprowadzać. W czasie gdy ceny nieruchomości spadają, a deweloperzy mają problemy ze sprzedażą, możemy liczyć na atrakcyjne, nawet kilkunastoprocentowe upusty – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Decydując się na takie rozwiązanie, musimy jednak pamiętać o marży, jaką deweloper narzuca. Ważne jest też, że w przypadku samodzielnej budowy albo zlecenia realizacji podwykonawcy mamy większy wpływ na wybór materiałów budowlanych, więc możemy się zdecydować na tańsze rozwiązania.– Ceny materiałów spadły w ostatnim czasie nawet o 20 proc., co wpływa na zmniejszenie kosztów. Budując samodzielnie, musimy jednak poświęcić więcej swojego czasu, ale nasz przyszły dom będzie dokładnie taki, jaki chcemy – podkreśla Marek Szymczak.
Gotowe elementy
Wiele zależy od wyboru technologii, w której chcemy postawić dom. Możemy zdecydować się na budynek tradycyjny z cegieł i pustaków, jednak taka budowa zajmie nam dużo czasu, a końcowa cena jest ciężka do oszacowania. Na rynku działają jednak firmy, które już na wstępie, podpisując umowę ze zleceniodawcą, podają konkretną stawkę za wykonanie domu na działce klienta. Jednak ze względu na dzisiejszą sytuację na rynku trudno wśród nich znaleźć te, które wybudują dom murowany. Najczęściej spotykane są oferty budynków składanych z gotowych elementów prefabrykowanych oraz z drewna. – Metr kwadratowy domu w konstrukcji szkieletowej waha się od 1,8 do 3,8 tys. zł. Wszystko zależy od projektu, stanu budynku, do którego ma być doprowadzony, i oczywiście wyboru programu wykończeniowego – mówi Jarosław Borowski, kierownik ds. sprzedaży Budimeksu Danwood.
Zaletą tej technologii jest m.in. czas budowy. Trwa ona zazwyczaj dwa – trzy miesiące, a prace przygotowawcze można rozpocząć, nawet gdy za oknem leży śnieg.– Pierwszym etapem jest przygotowanie wszelkich formalności, m.in. pozwolenia na budowę. Po dostarczeniu do firmy wymaganych dokumentów, tj. wyrysu geodezyjnego, warunków zabudowy, warunków technicznych na przyłącza zewnętrzne, warunków posadowienia budynku, Budimex Danwood przygotowuje dokumentację techniczną, potrzebną do uzyskania pozwolenia na budowę. Klient otrzymuje także wyliczenia statyczne oraz wyliczenia zapotrzebowania energetycznego, na podstawie których wydany będzie certyfikat energetyczny – podkreśla Jarosław Borowski. – To także okres na omówienie i opracowanie ostatecznej wersji projektu domu i instalacji wewnętrznych. Podpisane dokumenty powinny zostać dostarczone do nas najpóźniej na dziesięć tygodni przed wysyłką i montażem domu.
Klimat Skandynawii
Szybkie tempo realizacji i ciekawy wygląd oferuje też firma Wooden Houses proponująca domy z bali skandynawskich. Za budynek o powierzchni użytkowej np. 106 mkw., w zależności od grubości bali, trzeba zapłacić od 189 tys. do 374 tys. zł, czyli od 1,7 tys. do 3,5 tys. zł za mkw.– Ten buduje tanio, kto buduje szybko. To dlatego, że w krótkim czasie klient jest w stanie zapłacić wszystkie koszty i nie zaskoczą go żadne podwyżki cen oraz inne nieprzewidziane sytuacje. Dzięki temu zamieszka w swoim domu już w trzy miesiące po rozpoczęciu budowy – mówi Monika Cichoń-Suda, właścicielka Wooden Houses.
Domy z bali mają dużo korzystnych cech. Przede wszystkim są bardzo energooszczędne, dzięki czemu pozwalają na mniejsze zużycie energii potrzebnej do ich ogrzania. Oznacza to, że są po prostu tańsze w eksploatacji. Dodatkowo, jak podkreśla właścicielka Wooden Houses, nie ma dwóch takich samych domów nawet w oparciu o jeden projekt.– Każdy dom ma własne walory estetyczne, gdyż zbudowany jest z setek drewnianych elementów, z których każdy jest niepowtarzalny i sam w sobie dekoracyjny. W takich domach panuje korzystny mikroklimat wnętrza, przyjazny człowiekowi: ciepły zimą i chłodny latem. W budynku o ścianach z bali mamy piękną fakturę ścian, która nigdy się nie znudzi – dodaje Monika Cichoń-Suda.
Michał Proszowski
Rzeczpospolita
29-06-2009 r.
Do wakacji 2010 roku ceny nowych mieszkań spadną o 25 procent - wynika z zaskakującego raportu domu inwestycyjnego BRE Banku.
Choć deweloperzy zawzięcie zaprzeczają, w Łodzi przecena już trwa w najlepsze.W pierwszej połowie 2008 roku za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym łodzianie płacili średnio 6.300 zł. O promocjach można było pomarzyć. Dziś, jak podaje BRE, średnia cena w mieście spadła do 5,7 tys. zł za metr. Przy czym najdroższych lokali i tak nikt nie kupuje, schodzą tylko te tanie na peryferiach lub te, na które deweloper dał największy upust. Dlatego przeciętna wartość ostatnio zawartych transakcji to zaledwie 5 tys. zł za metr. Będzie jeszcze taniej.
Przysłuchiwałem się ostatnio debacie z udziałem deweloperów. Publicznie przekonywali, że mają kolejki chętnych. Śmiać mi się chciało - mówi Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości. - Rzeczywistość jest inna. Niedawno szef jednej z firm mówił mi, że marzy o sprzedaży jednego mieszkania miesięcznie. Na targach Red Net w Łodzi wystawiano lokale za 4.200 zł za mkw. Oficjalnie. Mnie deweloper zaoferował je za 3.800 zł, a podobno można było wytargować na 3,5 tys.
Przewiduję obniżkę cen w wakacje i później we wrześniu - dodaje Błeszyński. - W trzecim kwartale ceny nowych mieszkań mogą spaść w Łodzi o 10 - 15 procent. A prognoza BRE, mówiąca o 25-procentowym spadku do lata przyszłego roku, jest jak najbardziej realna.
Raport BRE wywołał poruszenie wśród deweloperów. Co w nim można przeczytać?W pierwszym kwartale 2009 roku w Łodzi do kupienia było 1.311 mieszkań. Deweloperzy sprzedali... zaledwie 101. Wychodzi 30 miesięcznie na całe miasto. Brakuje mieszkań? Z raportu BRE wynika, że to mit. Przy obecnym tempie sprzedaży, wolnych lokali zabraknie dopiero za 24 miesiące, a więc latem 2011 roku.Rozpoczynające się wakacje powinny przynieść kolejne spadki sprzedaży. Analitycy BRE spodziewają się, że presja banków, domagających się terminowej spłaty kredytów, przymusi deweloperów do kolejnych obniżek. Byle coś sprzedać, byle starczyło na raty. Letnia przecena może sięgnąć 10 procent. Do następnych wakacji obniżka ma dojść do 25 proc.BRE prognozuje spadek wartości sprzedanych kredytów hipotecznych w 2009 roku na 45 do 50 procent. To oznacza dramatyczne załamanie popytu. Dodatkowo, koszt budowy spadł w porównaniu z 2007 roku o 15 procent. Sama ziemia staniała w Łodzi w ciągu roku o 50 procent. Ok. 5 proc. tańsze są materiały budowlane, od kilku miesięcy zamrożone są pensje budowlańców.
Łódzcy deweloperzy z raportem się nie chcą zgodzić. - Taki spadek cen jest niemożliwy - przekonuje Agnieszka Wróbel z firmy Real Development, która sprzedaje mieszkania w wieżowcu Sun Tower (ceny do negocjacji). - Mieszkania i tak już bardzo staniały. Może będą jeszcze jakieś korekty, ale nieznacznie, na pewno nie 25 procent. Są w Łodzi firmy, które sprzedają mieszkania za około 4200 zł, ale po pierwsze - tracą na tym, a po drugie - to są najgorsze lokale, na parterze, z oknami na północ. Co z tego, że ziemia staniała, skoro nikt jej nie kupuje. Po pozorna przecena. Nie znam dewelopera, który w tym roku kupiłby działkę w Łodzi - tłumaczy Wróbel.
Podobnie wypowiada się Jakub Sikorski z SGI Baltis. Przekonuje, że sprzedaż mieszkań w nowym kompleksie "Barciński Park 3" przy ul. Tylnej idzie tak dobrze, że jego firma wycofała się nawet z promocji.W I kwartale oferowaliśmy garaże o wartości 29 tysięcy złotych gratis. Teraz nie ma takiej potrzeby - mówi Sikorski.W blokach wchodzących w skład wcześniejszego osiedla "Barciński Park 2", deweloper sprzedawał mieszkania za ponad 6 tysięcy zł za metr. W "trójce" - za około 4,9 tys. Sikorski nie chce jednak mówić o obniżce cen, lecz "dostosowaniu oferty do oczekiwań klienta". Innym słowy - mieszkania są tańsze, bo są mniej "wypasione", wykonane w tańszej technologii, z tańszych materiałów. Na elewacjach nie ma już tyle kosztownego kli
Piotr Brzózka POLSKA Dziennik Łódzki - Wtorek, 30 czerwca 2009 r.
| 1 | 2 | | dalej |
Copyright © Money.pl